คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม

ถามเพิ่มเติมจากข้อ 1327 (เรื่องประกันภัย&อื่นๆ)

1.(อิงคำตอบข้อ 2.1 : กฎหมายไม่ได้บังคับว่านิติต้องทำประกันภัยอาคารชุด แต่หากได้ระบุไว้ในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดว่า นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องทำประกันอัคคีภัยอาคาร ผู้จัดการก็จะต้องดำเนินการตามที่ข้อบังคับนิติฯ ระบุไว้) & (อิงคำตอบข้อ 3.2 : กรณีดังกล่าวถือได้ว่า เจ้าของโครงการทำหน้าที่แทนนิติบุคคลอาคารชุดเพราะเอาประกันภัยตัวอาคารชุด ค่าเบี้ยประกันถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องชำระเบี้ยประกันภัย) ขอถามว่า 1.1 ถ้าไม่มีกฎหมายบังคับให้นิติบุคคลต้องทำประกันภัย & ในข้อบังคับนิติที่กำลังเขียนขึ้นใหม่เพื่อยื่นจดทะเบียน ไม่ได้ระบุว่าต้องทำประกันภัยอาคารชุด ก็แสดงว่า นิติไม่ต้องทำประกันภัยอาคารชุดทั้งตึกก็ได้ ใช่หรือไม่ จะขัดกับมาตรา18หรือไม่ 1.2 ถ้าในข้อบังคับนิติเขียนว่า นิติบุคคลอาคารชุด สามารถทำประกันภัยบางส่วนของตึกหรือบางห้องชุดของตึกได้ ไม่จำเป็นต้องทำประกันภัยโครงสร้างอาคารชุดทั้งตึก ก็แสดงว่า นิติบุคคลก็สามารถทำประกันภัยบางส่วน บางห้องชุดได้ใช่หรือไม่ 1.3 ถ้าเจ้าของร่วมมีมติ ให้นิติไม่ต้องทำประกันภัยทั้งตึก แต่ให้แต่ละห้องชุดทำกันเองโดยประกันภัยโครงสร้างเฉพาะห้องของตน ห้องไหนทำกับบริษัทประกันภัยไหน ก็จ่ายบริษัทนั้นเองโดยตรง ไม่ต้องจ่ายกับนิติ จะทำได้หรือไม่ ต้องลงมติในที่ประชุมหรือไม่ ต้องใช้กี่เสียงจึงผ่าน แล้วต้องระบุในข้อบังคับนิติด้วยหรือไม่ 1.4 (อิงคำตอบข้อ 3.1 กรณีเกิดเพลิงไหม้ เจ้าของร่วมจะต้องเรียกค่าเสียหายจากบริษัทผู้รับประกันภัย) จะทำได้หรือคะ ในเมื่อเจ้าของร่วมห้องชุดจ่ายค่าเบี้ยประกันเข้าบัญชีชื่อบริษัทเจ้าของโครงการ(ไม่ใช่บัญชีชื่อนิติบุคคลอาคารชุด)&ชื่อผู้เอาประกันภัยก็เป็นชื่อบริษัทเจ้าของโครงการ(ไม่ใช่ชื่อนิติบุคคลอาคารชุด)&บริษัทเจ้าของโครงการเก็บเงินค่าเบี้ยประกันที่เจ้าของร่วมจ่าย เข้าบัญชีบริษัทตนเอง โดยไม่ได้เอาเข้าบัญชีนิติบุคคลอาคารชุดเพราะก่อนหน้านี้ยังไม่มีบัญชีนิติ ก่อนหน้านี้เจ้าของโครงการออกเอกสารแจ้งเรียกเก็บค่าส่วนกลาง&ค่าเบี้ยประกันในนามบริษัทเจ้าของโครงการ&ให้เจ้าของร่วมโอนเข้าบัญชีชื่อบริษัทเจ้าของโครงการ ( ขณะนี้เจ้าของร่วมกำลังรอจดทะเบียนนิติบุคคลใหม่ หรือ ออกใบแทนนิติบุคคลอาคารชุด เนื่องจาก อาจยังไม่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลเรยก็เป็นได้ เนื่องจากบริษัทเจ้าของโครงการไม่สามารถแสดงหลักฐานการจดทะเบียนนิติบุคคลทั้ง อช3&อช13และไม่มีหลักฐานที่กรมที่ดิน โดยแจ้งกับเจ้าของร่วมว่าหายแทน ให้เจ้าของร่วมลงมติเลือก คณะกรรมการ&ผจก.นิติใหม่เพื่อไปจดทะเบียนนิติเอง&เปิดบัญชีนิติเองโดยแจ้งว่าจะไม่คืนค่าส่วนกลาง&ไม่คืนค่าเบี้ยประกันให้นิติใหม่นี้ด้วย ) จึงสอบถามว่า กรณีเกิดเหตุเพลงไหม้&จ่ายเบี้ยกับบริษัทเจ้าของโครงการไปแล้ว จะเรียกค่าเสียหายจากใคร ถ้าต้องเรียกจากบริษัทเจ้าของโครงการ เพราะจ่ายเข้าบัญชีเจ้าของโครงการ แล้วถ้าเจ้าของโครงการไม่ยอมจ่ายค่าสินไหมชดเชย จะต้องทำอย่างไรคะ ถ้าต้องเรียกจากบริษัทประกัน เค้าจะให้เราหรือคะ ในเมื่อชื่อผู้เอาประกันภัยไม่ใช่ชื่อนิติบุคคลอาคารชุด 2. เจ้าของร่วมจ่ายค่าส่วนกลางเข้าชื่อบัญชีบริษัทเจ้าของโครงการ(ไม่ใช่บัญชีชื่อนิติบุคคลอาคารชุด) &เจ้าของโครงการแจ้งว่าจะไม่คืนเงินหรือโอนเงินค่าส่วนกลาง(ที่เจ้าของร่วมนี้จ่าย) เข้าบัญชีนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อต้องซ่อมห้องชุดในส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง เช่นหลังคา กฏหมายสามารถบังคับให้ บริษัทเจ้าของโครงการ ต้องซ่อมหลังคาให้เจ้าของห้องชุดนี้ได้หรือไม่ ถ้าบริษัทเจ้าของโครงการไม่ยอมซ่อมให้ ต้องทำอย่างไร 3. กรณีแจ้งกรมที่ดินว่า อช3&อช13 หาย การออกใบแทนนิติบุคคลอาคารชุดมีขั้นตอน& ต้องนำหลักฐานอะไรไปแสดงบ้าง 4. กรณีแจ้งกรมที่ดินว่า อาจยังไม่เคยมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดมาก่อน เพราะไม่พบหลักฐานในที่ใดเรย จะมีผลอย่างไร ต้องแก้ไขอย่างไร 5. เสาไฟถนนเมนหน้าตึกอาคารชุด ที่ไม่ได้ตั้งอยู่ในโฉนดที่ดินที่ตั้งอาคารชุดนี้ แต่เสาไฟตั้งอยู่บนถนนส่วนรวมในพื้นที่ดินของเจ้าของโครงการโดยถนนนี้ตัดผ่านหน้าที่ดินที่ตั้งอาคารชุดนี้ โดยทำหน้าที่ส่องสว่างให้ถนนบริเวณที่อยู่หน้าตึกอาคารชุดนี้ (มี3-4 ต้น) อยากถามว่า -ค่าซ่อมแซมเสาไฟ เช่น หม้อแปลง & ค่าไฟที่ใช้ส่องสว่าง ถือเป็นค่าส่วนกลางของอาคารชุดนี้ด้วยหรือไม่ ถ้าไม่ถือเป็นค่าส่วนกลาง เจ้าของโครงการมีสิทธิ์เรียกเก็บจากเจ้าของร่วมหรือไม่ หรือเจ้าของร่วมไม่ต้องจ่ายเพราะไม่ได้เป็นทรัพย์ส่วนกลางที่ตั้งอยู่ในโฉนดที่ดินที่ตั้งอาคารชุดนี้ ขอบคุณค่ะ โดย คนอยากรู้ (ip27.130.102.206) เบอร์โทรศัพท์. คนอยากรู้ IP: xxx [ 2016-05-03 ]

คำตอบจาก Webmaster

1.4 ตามกฎหมาย บังคับให้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรก หากไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ก็จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ลูกค้าได้ นิติบุคคลอาคารชุดเะป็นผู้มีส่วนได้เสียในตัวอาคารชุด จึงสามารถทำประกันภัยตัวอาคารได้ เมื่อจดทะเบียนอาคารชุดเรียบร้อยแล้ว เจ้าของโครงการอยู่ในฐานะเจ้าของร่วม ไม่สามารถทำประกันภัยในนามของบริษัทได่้เพราะไม่ใช่เจ้าของอาคารชุดอีกต่อไป ไม่มีส่วนได้เสียในวัตถุที่เอาปรนะกันภัยอันจะทำประกันภัยได้ เมื่อเกิดภัยตามกรมธรรม์ นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากบริษัทรับประกันภัย หากนิติฯ ไม่ดำเนินการ เจ้าของร่วมมีสิทธิดำเนินการได้ 2. คงต้องพิจารณาว่า กรณีซ่อมแซมหลังคาอยู่ในรีะยะเวลารับประกันตามสัญญาหรือไม่ หากอยู่ในระยะเวลารับประกันเจ้าของโครงการจะต้องซ่อมแซม หากไม่ซ่อม นิติบุคคลอาคารชุดควรซ่อมแซมไปก่อน แล้วเรียกค่าซ่อมแซมจากเจ้าของโครงการ ก่อนจะซ่อมแซมควรมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของโครงการทราบก่อน หากเลยระยะเวลารับประกันแล้ว เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด 3. กฎหมายไม่ได้เขียนในกรณีดังกล่าวไว้ ควรสอบถามเจ้าหน้าที่ 4. เป็นไปไม่ได้ที่จะไม่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพราะกฎหมายบังคับให้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมกับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรก ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายดังกล่าว 5. เมื่อเสาไฟไม่ได้ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินที่ตั้งอาคารชุด เสาไฟฟ้้าจึงไม่เป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อไม่เป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด เจ้าของร่วมไม่มีหน้าที่ที่จะต้องจ่ายค่าซ่อมแซม โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2016-05-07 ] ตอบ 1362

1.1 กรณีดังกล่าว แม้กฎหมายจะไม่ได้บัญญัติบังคับไว้ชัดเจนว่า นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องทำประกันภัยอาคารชุด แต่หากพิจารณาจากวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 33 วรรค 2 ซึ่งระบุว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" จะเห็นได้ว่า การเอาประกันภัยอาคารชุดเป็นการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางอย่างหนึ่ง ซึ่งผู้จัดการนิติฯ มีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามมาตรา 36 (1) ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมที่จะต้องชำระค่าเบี้ยประกันภัยตามมาตรา 18 1.2 กรณีดังกล่าว ใช้คำว่า "ถ้่า" ซึ่งเป็นกรณีสมมติที่ไม่อาจเกิดขึ้นได้จริง หากเขียนไว้เช่นนั้นจริง ก็คงจะไม่ผ่านการพิจารณาอนุมัติของพนักงานเจ้าหน้าที่ในขั้นตอนการรับจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด 1.3 หากเจ้าของร่วมลงมติดังกล่าว มติก็ไม่สามารถบังคับได้เพราะเป็นมติที่ขัดต่อวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง กรณีทำประกันภัยกันเองโดยประกันเฉพาะโครงสร้างห้องชุดของแต่ละคน ผู้จัดการนิติฯ ก็ยังมีหน้าที่ที่จะต้องทำประกันภัยโครงสร้างส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางอยู่นั่นเอง เพราะเป็นหน้าที่ที่กฎหมายบังคับให้ผู้จัดการต้องทำตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด กรณีตามข้อ 1.4 ขออนุญาตตอบในวันหน้านะครับ เพราะมีงานที่จะต้องเตรียมเพื่อปฏิบัติงานในวันพรุ่งนี้ (ศุกร์ 6 พฤษภาคม 2559 โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2016-05-05 ] ตอบ 1361

คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม