สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน ครบวงจร                                                                                                                                                                                                                                                                    
 

   

    





 สถิติวันนี้ 61 คน
 สถิติเมื่อวาน 212 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
6504 คน
21587 คน
2733115 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20


คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม


ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน
รบกวนสอบถามหน่อย ครับ
พอดีเพิ่งซื้อ บ้านในหมู่บ้านจัดสรร คับ ซึ่งตอนนี้ น่าจะขายไป ประมาณ 50 % ซึ่งทางโครงการก็ยังเปิดขาย อยู่ครับ

จะสอบถามว่า เงินที่ผม ต้องจ่ายค่าส่วน กลาง ทุกเดือนกับทาง
ทางนิติบุคคล ที่ทางโครงการจัดตั่งขึ้นแต่แรก เอาเงินส่วนนี้ทางนิติบอกเอา ไปจ่าย ค่ายาม ค่าคนสวน ซึ่ง ผมอยากทราบว่า คา่ใช้จ่ายส่วนนี้ ใครต้องรับผิดชอบ ครับ เพราะ หมู่บ้านก็ยังเปิดขายอยู่ เอายามไปบริการ ลูกค้าที่มาดูบ้าน อยู่ เอาคนสวนไปตัดหญ้า บ้านที่ยังไม่มีคนซื้อ

แถมยังตรวจสอบ ผู้จัดการหมุ่บ้านไม่ได้ ว่าวันนึงทำงานอะไรบ้างเพราะ ผมไม่เคยเห็นมาสำรวจดูแล หมู่บ้านเลย เหมือนแทบไม่ได้ทำงานเลย แต่ก็ได้รับเงินเดือน ทุกเดือน งานสบาย

รบกวนสอบถามว่า
1.ค่าใช้จ่าย ค่ายาม ค่าคนสวน นี้ใครรับผิดชอบ ครับ หรือจะต้อง แชร์ กัน
2.เงินค่าส่วนหมุ่บ้าน ผมมีสิทธ์ ไม่จ่ายได้ไหม ครับ เพราะ ไม่สามารถ ตรวจสอบ ควบคุม การทำงานของ ผู้จัดการหมู่บ้าน ไม่ได้เลย ครับ
3.สามารถ เปลี่ยน ผู้จัดการหมู่บ้าน ที่ทางโครงการตั้งขึ้น ได้หรือไม่ ครับ
โดย อาคม IP: xxx [ 2016-09-19 ]

คำตอบจาก Webmaster
ปกติ ในการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินจะขออนุมัติต่อคณะกรรมการจัดสรรฯ เพื่อขอเก็บเงิน "ค่าบริการสาธารณะ" จากผู้ซื้อ โดยระบุอยู่ในเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินว่า มีบริการสาธารณะในโครงการอะไรบ้าง เช่น ค่าไฟฟ้า ส่องสว่าง ค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย ฯลฯ และจะเฉลี่ยออกมาว่าจะต้องเก็บตารางวาละเท่าใด เมื่อคณะกรรมการฯ เห็นชอบให้เรียกเก็บ "ค่าบริการสาธารณะ" แล้ว เจ้าของโครงการมีสิทธิที่จะจัดเก็บได้ ค่าบริการสาธารณะนี้ คนส่วนใหญ่เรียกกันว่า ค่าส่วนกลาง

ส่วนใหญ่ก่อนที่จะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เจ้าของโครงการมักจะระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านว่า จะจัดเก็บ "ค่าบริการสาธารณะ" ในอัตราเท่าใด และจะเก็บล่วงหน้าอย่างไร ส่วนใหญ่มักจะเรียกเก็บในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมบ้าน เพื่อให้เกิดสิทธิตามสัญญาฯ ที่จะเก็บเงิน "ค่าบริการสาธารณะ"

ค่าจ้างยาม ถือเป็นบริการสาธารณะประเภทหนึ่งในโครงการจัดสรร เจ้าของโครงการจึงมีสิทธิที่จะนำมาใช้ได้ นับตั้งแต่วันที่จัดให้มีบริการสาธารณะ (นับตั้งแต่วันที่จ้างยาม)

โดยที่กฎหมายจัดสรรไม่ได้บังคับเหมือนกฎหมายอาคารชุดที่เมื่อจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว เจ้าของโครงการตกเป็นเจ้าของร่วมอยู่ในฐานะที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางสำหรับห้่องชุดที่ไม่ได้ขาย แต่กฎหมายจัดสรร นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นภายหลัง อีกทั้งไม่มีกฎหมายบังคับว่า เมื่อมีการนำเงินค่าบริการสาธารณะมาใช้แล้ว เจ้าของโครงการจะต้องเฉลี่ยจ่ายค่าบริการสาธารณะสมทบด้วย กฎหมายจัดสรรบังคับแต่เพียงว่า เมื่อจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว เจ้าของโครงการจะต้องเฉลี่ยจ่ายค่าบริการสาธารณะสำหรับแปลงที่ยังไม่ได้ขาย แต่ช่วงก่อนที่จะจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายไม่ได้บังคับไว้ ดังนั้น จึงเป็นช่องว่างของกฎหมาย ทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเสียเปรียบ

ค่าจ้างคนสวน สวนเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจะต้องจัดให้มีตามกฎหมายจัดสรร มิใช่บริการสาธารณะ เจ้าของโครงการ จึงนำเงินค่าบริการสาธารณะมาจ้างคนสวนไมใด้

"เงินค่าบริการสาธารณะ" ก่อนจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เจ้าของโครงการมักจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อก่อให้เกิดสิทธิที่จะเก็บเงินดังกล่าวจากผู้ซื้อ และผู้ซื้อมีหน้าที่ตามสัญญาที่จะต้องจ่าย แต่เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว นิติฯ มีอำนาจตามกฎหมายที่จะเรียกให้ลูกบ้านชำระค่าบริการสาธารณะและค่าบำรุงรักษาสาสธารณูปโภค หากไม่จ่าย นิติฯ มีสิทธิที่จะแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้ระงับการจดทะเบียนขายที่ดินแปลงดังกล่าวได้ จนกว่าจะชำระค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ

ผู้จัดการหมู่บ้าน สันนิษฐานว่า ในสัญญาจะซื้อจะขายได้ระบุว่า จะนำเงินค่าบริการสาธารณะมาเป็นค่าจ้างผู้จัดการหมู่บ้านจัดสรรด้วย (โปรดดูสัญญาว่า ข้อสันนิษฐานของผมถูกต้องหรือไม่ เพราะถ้าในสัญญาฯ ไม่เขียน เจ้าของโครงการก็ไม่มีสิทธิที่จะนำเงินค่าบริการสาธารณะมาจ่้ายเป็นเงินเดือน

ในชั้นนี้ เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อีกทั้งในสัญญาจะซื้อจะขายฯ ซึ่งส่วนใหญ่ก็มักจะไม่ได้ระบุการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการหมู่บ้านเอาไว้ในสัญญา จึงไม่สามารถเปลี่ยนได้
โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2016-09-19 ] ตอบ 1424
คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม


Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.