สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน ครบวงจร                                                                                                                                                                                                                                                                    
 

   

    





 สถิติวันนี้ 14 คน
 สถิติเมื่อวาน 212 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
6457 คน
21540 คน
2733068 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20


คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม


ถนนภาระจำยอม
1)กรณีหมู่บ้านจัดสรรได้จดทะเบียนใบอนุญาติจัดสรรที่ดิน(ขายพร้อมบ้าน) โดยแปลงที่ทำการจัดสรรที่ดินที่ระบุในใบอนุญาติจัดสรรนั้นเป็นโฉนดเลขที่ 1(เลขสมมุติ) ต่อมาที่ดินแปลงใหญ่นี้ได้จดทะเบียนแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยๆ 50 แปลงเพื่อแบ่งขาย ซึ่งแปลงย่อยๆก็ได้เลขโฉนดใหม่เป็น 101-150(เลขสมมุติ) ในใบอนุญาติจัดสรรที่ดิน ระบุมีทางภาระจำยอมเข้าออกถึงหน้าโครงการเป็นแปลงที่ดินถนนภาระจำยอม 3 โฉนดคือ เลข 2,3&4 (เลขสมมุติ)ซึ่งบริษัทเจ้าของโครงการถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินภาระจำยอมนี้เอง&ด้านหลังโฉนดที่เป็นโฉนดถนนภาระจำยอมได้จดทะเบียนภาระจำยอมไม่มีค่าตอบแทนให้โฉนดเลขที่ 1 (จดแต่เลขโฉนดของแปลงใหญ่ ยังไม่ได้จดภาระจำยอมให้เลขโฉนดแปลงย่อย) อยากทราบว่า

1.1 แปลงย่อยเลข101-150ที่แบ่งแยกออกมาจากแปลงใหญ่เลข1 จะได้รับสิทธิ์ใช้ถนนภาระจำยอมโดยอัตโนมิตหรือต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมเพิ่มที่ด้านหลังโฉนด2,3,4โดยต้องระบุเลขแปลงย่อย101-150เท่านั้น จึงจะได้รับสิทธิ์ใช้ถนนภาระจำยอม
1.2 กรณีต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมเพิ่มที่ด้านหลังของโฉนดถนนภาระจำยอม จึงจะได้สิทธิใช้ถนนภาระจำยอม ถ้าผู้จะซื้อจะซื้อแปลงเลข 101 เท่านั้น สามารถขอให้จดทะเบียนภาระจำยอมเฉพาะแปลง 101 ได้หรือไม่ (เพราะคิดว่าขอให้จดแปลงย่อยแปลงเดียวจะของ่ายกว่า ถ้าจด 50แปลงรวดเดียวอาจเสียค่าธรรมเนียมจดสูงกว่า)

2)กรณีอีกโครงการ คือยื่นจดทะเบียนใบอนุญาติจัดสรรที่ดินโดยเลขโฉนดที่ยื่นจดเพื่อทำการจัดสรรที่ดินคือโฉนดเลข 5 เนื่อที่ 10 ไร่(เลขโฉนดที่ระบุในใบอนุญาติจัดสรร) แต่ต่อมาภายหลังผู้จะซื้อได้ทำการตรวจเช็คโฉนดเลข5 ที่กรมที่ดิน ปรากฎว่า โฉนดเลข5 ตอนนี้ไม่ใช่เจ้าของโครงการเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่เป็นชื่อบุคคลที่ถือกรรมสิทธิ์โดยโฉนดเลข5มีเนื้อที่เหลือเพียง 100 ตรว. จึงได้โทรถามบริษัทเจ้าของโครงการ ซึ่งก็ได้รับข้อมูลเป็นโฉนดเลขใหม่ คือ เลข6 ที่เป็นเลขโฉนดแปลงใหญ่&นำมาแบ่งแยกเป็นแปลงย่อย 50 แปลงคือ 601-650 ในขั้นต้นจึงคิดว่า หลังจากจดขอใบอนุญาติจัดสรรที่ดิน แล้วอาจมีการแบ่งแยกโฉนดจากเลขเดิม หรือ กรมที่ดินเปลี่ยนระบบ จึงเปลี่ยนเลขโฉนดใหม่ ปัญหาคือ ด้านหลังโฉนดถนนภาระจำยอมที่เป็นทางเข้าออกจากหน้าโครงการสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งบริษัทเจ้าของโครงการก็เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่ ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไม่มีค่าตอบแทนให้แปลงเลข 5 เท่านั้น(ตามที่ระบุในใบอนุญาติจัดสรรที่ดิน) ยังไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้แปลงใหญ่เลข6 หรือแปลงย่อย601-650 อยากทราบว่า

2.1 กรณีดูโฉนดเลข 6 ปรากฎว่า เป็นการขีดฆ่าจากเลขเก่าคือ เลข5 มีการขีดฆ่าทิ้งแล้วเขียนเปลี่ยน(ไม่ได้ลบเลข5เดิมออก)เป็นเลข 6 บนโฉนดเดียวกัน &เปลียนเลขระวาง เลขที่ดินด้วยโดยใช้วิธีขีดฆ่าเลขเดิมแล้วเขียนข้างๆเช่นกัน
-อยากทราบว่าโฉนดเลขใหม่คือเลข 6 รวมถึง 601-650 จะได้สิทธิ์ใช้ถนนภาระจำยอมหรือไม่ เพราะไม่ได้ภูกระบุในโฉนดด้านหลังของถนนภาระจำยอม หรือต้องให้บริษํทเจ้าของโครงการจดทะเบียนภาระจำยอมเพิ่มให้กับเลข 6 &601-650 จึงจะได้สิทธิ์

3)กรณียกเลิกภาระจำยอม จะต้องได้รับความยินยอมระหว่างคู่สัญญาคือ 1.จากเจ้าของภารยทรัพย์คือบริษัทเจ้าของที่ดินถนนภาระจำยอมซึ่งก็คือบริษัทในเครือเจ้าของโครงการด้วย&เจ้าของที่ดินสามยทรัพย์คือที่ดินที่ทำการจัดสรรแปลงใหญ่&แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยโดยชื่อที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินถนนภาระจำยอมคือชื่อบริษํท A ในขณะที่ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ทำการจัดสรรคือชื่อ บริษัทB อยากทราบว่า

3.1 กรณียังไม่ได้จัดตั้ง&จดนิติของหมู๋บ้าน บริษัทA อาจฮั้วกับบริษัท B (ต่างชื่อแต่อยู่ในเครือเดียวกัน อาจมีผู้ถือหุ้น,กรรมการแตกต่างกัน) ให้จดยกเลิกภาระจำยอมเมื่อไหร่ก็ได้ใช่หรือไม่
3.2 กฎหมายมีบัญญัติไว้หรือไม่ว่า บริษัทAจะจดเลิกภาระจำยอมได้ ก็ต่อเมื่อหมู่บ้านต้องมีการจัดตั้งหรือจดนิติบุคคลของหมู่บ้านแล้ว มีกรรมการให้เรียบร้อย แล้วบริษัทA ต้องเจรจาขอยกเลิกภาระจำยอมกับนิติบุคคลของหมู่บ้านเอง
ผู้เสมือนเป็นเจ้าของที่ดินสามยทรัพย์แปลงใหญ่ทั้งแปลงว่าจะยอมยกเลิกภาระจำยอมให้หรือไม่
3.3 ถ้าบริษัท A ไม่ต้องตกลงกับนิติบุคคลของหมู่บ้านแล้วจะต้องตกลงยกเลิกภาระจำยอมกับใคร หรือต้องตกลงกับเจ้าของที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงที่อยู่ในแปลงใหญ๋ทั้งหมด

4) กฏหมายจัดสรรที่ดิน มีบัญญัติหรือไม่ว่า
4.1 ที่ดินที่ทำการจัดสรรต้องมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้
4.2 ที่ดินที่ใช้เป็นถนนเข้าออกสู่ถนนสาธารณะต้องเป็นที่ดินที่จดทะเบียนภาระจำยอมแบบไม่มีค่าตอบแทนแล้วเท่านั้น
ถ้ามีช่วยยกมาตรา&ประโยคข้อกฎหมายเพื่อใช้อ้างอิงได้มั้ยคะ

ขอบคุณค่ะ
โดย primy (ip27.130.116.189) อี-เมล์ primy (ip27.130.116.189) เบอร์โทรศัพท์. primy IP: xxx [ 2017-05-10 ]

คำตอบจาก Webmaster
4.1 ตามที่ถามว่า กฎหมายจัดสรรที่ดิน มีบัญญัติไว้หรือไม่ว่า ที่ดินที่ทำการจัดสรรต้องมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้ นั้น
กฎหมายจัดสรรได้ให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดทำแผนผัง โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน เมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางให้ความเห็นชอบแล้ว ก็จะมีผลบังคับ ซึ่งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินทุกจังหวัดก็จะออกข้อกำหนดไปในทางเดียวกันคือ แผนผังสังเขปที่แนบคำขอจัดสรรจะต้องแสดงเส้นทางที่เข้า-ออกสู่บริเวณการจัดสรรที่ดินจากทางหลวงหรือทางสาธารณะภายนอก (มาตรา 14 (1), มาตรา 16 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543)

4.2 กฎหมายจัดสรรมีบัญญัติไว้หรือไม่ว่า ที่ดินที่ใช้เป็นถนนเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะต้องเป็นที่ดินที่จดทะเบียนภาระจำยอมแบบไม่มีค่าตอบแทนแล้วเท่านั้น

กฎหมายจัดสรรไม่ได้กำหนดว่าที่ดินที่ใช่้เป็นถนนเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะต้องเป็นที่ดินที่จดทะเบียนภาระจำยอม แต่กำหนดว่า จะต้องมีถนนเข้า-ออกจากโครงการจัดสรรไปสู่ถนนสาธารณะ ดังนั้น ถนนเข้า-ออกสู่โครงการจัดสรรจะเป็นถนนสาธารณะก็ได้ จะเป็นถนนภาระจำยอมเพื่อออกสู่ถนนสาธารณะก็ได้ หากใช้ถนนภาระจำยอมเป็นทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะ ก็ไม่จำเป็นที่จะต้องจดทะเบียนแบบไม่มีค่าตอบแทนแล้วเท่านั้น จะจดทะเบียนภาระจำยอมแบบมีค่าตอบแทนหรือไม่มีค่าตอบแทนก็ได้ การจะมีค่าตอบแทนหรือไม่มีเป็นเรื่องระหว่างเจ้าของที่ดินแปลงถนนภารจำยอม (แปลงภารยทรัพย์) กับเจ้าของที่ดินที่จะขอจัดสรร (แปลงสามยทรัพย์) จะตกลงกันเอง
โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2017-05-11 ] ตอบ 1485
1. โฉนดที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยกมาจากโฉนดที่ดินเลขที่ 1 (ที่ดินที่ขอจัดสรร-แปลงสามนทรัพย์) ได้สิทธิใช้ถนนภารจำยอมโดยผลของกฎหมาย มาตรา 1395 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ "ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ ท่านว่า ภารจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกนั้น...."
2. ตามข้อเท็จจริงที่ถาม "กรณีดูโฉนดเลขที่ 6 ปรากฏว่า เป็นการขีดฆ่าจากเลขเก่าคือ เลข 5 มีการขีดฆ่าทิ้งแล้ว เขียนเปลี่ยน (ไม่ได้ลบเลข 5 เดิมออก) เข้าใจว่า เป็นการแก้ไขเลขที่ดินมากกว่าที่จะเป็นการแก้ไขเลขที่โฉนด เพราะเลขที่โฉนดที่ดินจะแก้ไขโดยวิธีดังกล่าวไม่ได้ จะแก้ไขได้โดยการขอรังวัดรวมโฉนดเท่านั้น ดังนีั้น เมื่อเป็นการแก้ไขเพียงเลขที่ดิน ไม่ได้แก้ไขเลขที่โฉนด จึงไม่มีผลกับการจดทะเบียนภารจำยอมที่จดไว้เดิม
3. โฉนดแปลงภารจำยอมเมื่อจดเป็นทางเข้า-ออกให้กับที่ดินที่ขอจัดสรรแล้วไม่สามารถยกเลิกได้ เนื่องจากตอนยื่นขอจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องยื่นเอกสารหลักฐานภาระผูกพันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียกับที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น หากปรากฏว่า มีการจดทะเบียนภารจำยอมแบบมีกำหนดระยะเวลา เจ้าหน้าที่ก็จะไม่อนุญาตให้ยื่นขอจัดสรรตามมาตรา 23 (7) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

* ขอติดข้อ 4. ไว้ก่อนนะครับ*
โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2017-05-11 ] ตอบ 1484
คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม


Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.