สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน ครบวงจร                                                                                                                                                                                                                                                                    
 

   

    





 สถิติวันนี้ 189 คน
 สถิติเมื่อวาน 111 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
6420 คน
21503 คน
2733031 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20


คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม


ถนนภาระจำยอม 2
บริษัทA เจ้าของโครงการโฉนดที่ดินจัดสรรรวม9&เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินถนนภาระจำยอมรวม12โฉนด ได้จดทะเบียนภาระจำยอมด้านหลังของแต่ละโฉนดถนนภาระจำยอมทั้ง12โฉนดมีข้อความว่า"ที่ดินแปลงนี้ตกอยู่ในบังคับการจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ไฟฟ้า ประปา สาธารณูปโภคต่างๆ ของที่ดินโฉนดเลขที่ 1,2,3,4,5,6,7,8,9 (เลขโฉนดสมมุติ) ตามบันทึกข้อตกลงฉบับ 29 ธ.ค.2558"อยากทราบว่า
1. บริษัทเจ้าของโฉนดที่ดินจัดสรร & บริษัทเจ้าของโฉนดถนนภาระจำยอมเป็นบริษัทชื่อเดียวกันคือ บริษัทA อยากทราบว่าการที่บริษัท A จดทะเบียนด้านหลังโฉนดถนนภาระ
จำยอมให้กับโฉนดที่ดินจัดสรรที่บริษัทAเป็นเจ้าของเช่นกันสามารถทำได้หรือไม่ (เนื่องจากเคยอ่านมาว่า ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์&สามยทรัพย์เป็นเจ้าของเดียวกัน ถนนภาระจำยอมมีอันสิ้นไปหรือไม่สามารถจดได้)

2. กรณีกรมที่ดินเขียนเลขโฉนดสามยทรัพย์ในข้อความ"ที่ดินแปลงนี้ตกอยู่ในบังคับจำยอม...ของที่ดินโฉนดเลขที่......" ผิดไปบางเลขโฉนด เช่น 219440 เขียนผิดเป็น 219940 & 219441 เขียนผิดเป็น 2191441 & 7360 เขียนผิดเป็น 8360 เป็นต้น โดยจากโฉนดถนนภาระจำยอม รวาม12 โฉนด กรมที่ดินเขียนเลขโฉนดที่ดินสามยทรัพย์ถูกครบ9แปลงเพียง 9โฉนด อีก 3 โฉนดถนนภาระจำยอมมีเขียนเลขโฉนดสามยทรัพย์ผิดไปบางแปลงอยากทราบว่า
2.1) ผู้จะซื้อ บ้านพร้อมที่ดินจัดสรรนี้ มีสิทธิ์ขอกรมที่ดิน ดู&ตรวจสอบ บันทึกข้อตกลงฉบับลงวันที่ 29 ธ.ค.2558 หรือไม่(ตามที่ได้อ้างอิงไว้ในข้อความที่จดทะเบียนภาระจำยอมด้านหลังแต่ละโฉนดถนนภาระจำยอม แต่ไม่ได้ลงรายละเอียดของบันทึกไว้ว่าตกลงอะไรกันบ้าง เผื่อว่าในบันทึกอาจมีการเขียนถึง การให้เลขโฉนดที่ดินจัดสรร/สามยทรัพย์ ทั้ง 9 แปลงนี้ใช้สิทธิ์ถนนภาระจำยอมได้ เพื่อเป็นหลักฐานให้กรมที่ดินแก้ไขที่เขียนเลขโฉนดสามยทรัพย์ผิดได้)
2.2) กรณีผู้จะซื้อ มีสิทธิ์ขอดูบันทึกข้อตกลงฉบับลงวันที่29 ธ.ค.2558นี้ได้ จะแจ้งกรมที่ดินว่าขอดูบันทึกในหัวข้อเรื่อง/แฟ้มอะไร เรียกว่าบันทึกข้อตกลงจดทะเบียนภาระจำยอมใช่หรือไม่
2.3) เนื่องจากด้านหลังของโฉนดถนนภาระจำยอมทั้ง 12 โฉนดมีการอ้างอิงถึงบันทึกข้อตกลงฉบับลงวันที่ 29 ธ.ค.2558 เหมือนกันหมด อยากทราบว่า ต้องขอดูบันทึกนี้ของแต่ละโฉนดครบ 12 โฉนดหรือไม่ (ไม่แน่ใจว่า บันทึกนี้มีเพียงฉบับเดียวใช้กับทั้ง 12 โฉนดหรือ แต่ละโฉนดมีบันทึกข้อตกลงแยกเป็นของตัวเอง & ข้อความบันทึกข้อตกลงของแต่ละโฉนดไม่ทราบว่าจะหมือนกันหรือต่างกัน)
2.4) กรณีตรวจสอบบันทึกข้อตกลงแล้ว ปรากฏว่าเขียนเลขโฉนดผิดจริง กรมที่ดินสามารถแก้ไขได้เองหรือไม่ หรือต้องแจ้งเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์มาแก้ไข/รับรู้
2.5) กรณีเขียนเลขโฉนดผิด เช่น 7360 เขียนผิดเป็น 8360
ก็จะกลายเป็น โฉนด8360ได้สิทธ์ใช้ถนนภาระจำยอมแทน ในขณะที่โฉนด 7360 ไม่ได้สิทธิ์์ใช้ถนนภาระจำยอมใช่หรือไม่

3 กรณีโฉนดถนนภาระจำยอมรวม 12 โฉนด มี 11 โฉนดจดทะเบียนแบบ ภาระจำยอม(ไม่มีค่าตอบแทน) อีก 1 โฉนด
จดทะเบียนแบบ "ภาระจำยอม" เฉยๆ โดยไม่มีวงเล็บเขียนระบุว่า มีค่าตอบแทนหรือไม่มีค่าตอบแทน(กรมที่ดินเขียนหลายโฉนดอาจลืมเขียนระบุไว้ก็ได้&ปกติเห็นว่าถ้าเป็นแบบมีค่าตอบแทนก็จะเขียนในวงเล็บว่า มีค่าตอบแทนเช่นกัน) อยากทราบว่า
3.1) จดภาระจำยอม เฉยๆ ไม่มีวงเล็บระบุ จะมีผลอย่างไร
3.2) ถ้าต้องการตรวจสอบ ต้องไปดูบันทึกข้อตกลงฉบับลงวันที่ 29 ธ.ค.2558 เช่นกันใช่หรือไม่ เผื่อระบุไว้ว่ามีค่าตอบแทนหรือไม่มีค่าตอบแทน
3.3) ถ้าตรวจสอบแล้วว่าเป็นแบบไม่มีค่าตอบแทน กรมที่ดินสามารถแก้ไขเองได้หรือไม่ เหรือ ต้องแจ้งเจ้าของภารยทรัพย์แก้ไข/รับรู้

4.ผู้จะซื้อ บ้านพร้อมที่ดินจัดสรรนี้ มีสิทธิ์ขอดู แฟ้มบริษัทA เจ้าของโครงการจัดสรรที่ดินนี้หรือไม่ (โดยในแฟ้มจะมีใบอนุญาติจัดสรรที่ดิน,วิธีจัดสรร,โฉนดถนนภาระจำยอม,โฉนดที่ดินจัดสรร,สาธารณูปโภค,ตำแหน่งแปลงย่อยแบ่งขายแต่ละแปลง)
4.1) จะอ้างสิทธิ์อะไรเพื่อขอดูแฟ้มนี้ 4.2) ปกติแฟ้มนี้เรียกว่าแฟ้มอะไร

5. กรณีบริษัทA ได้จดทะเบียน"ภาระจำยอม(ไม่มีค่าตอบแทน)"ให้กับโฉนดที่ดินจัดสรรแล้ว อยากทราบว่า
5.1) ภายหลังบริษัทAจะจดทะเบียนภาระจำยอมใหม่เปลี่ยนเป็น"ภาระจำยอม(มีค่าตอบแทน)"ได้เองหรือไม่ (เพราะบริษัทA ก็เป็นเจ้าของที่ดินจัดสรรเองอีกเช่นกันจึงยินยอมเองได้) หรือต้องรอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านก่อนแล้วจึงจะขอความยินยอมว่าจะยอมให้จดเปลี่ยนเป็น"ภาระจำยอม(แบบมีค่าตอบแทน)" ได้หรือไม่
5.2) บริษัทA มีการเรียกเก็บ"ค่าซ่อมบำรุงรักษา" ถนนภาระจำยอมภายหลัง(เนื่องจากถนนเริ่มทรุดแตก) กับผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินจัดสรรนี้ อยากทราบว่า ผู้ซื้อจะต้องเสียค่าซ่อมบำรุงรักษาตามที่บริษัทA เรียกเก็บหรือไม่
&จะอ้างสิทธิ์อะไรในการไม่จ่ายค่าซ่อมบำรุงรักษา
โดย P (ip27.130.94.207) อี-เมล์ P (ip27.130.94.207) เบอร์โทรศัพท์. P IP: xxx [ 2017-05-22 ]

คำตอบจาก Webmaster
๑) เจ้าของภารยทรัพย์กับเจ้าของสามยทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกัน ไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนภาระจำยอม ทั้งนี้เพราะภาระจำยอมจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่สอง อสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปที่เป็นของเจ้าของต่างกัน (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๕๘๓๖ ลงวันที่ ๑๑ ธันวาคม ๒๕๒๓)
๒) ๒.๑-๒.๓ ผู้ซื้อถือว่า มีส่วนได้เสียที่จะขอตรวจสอบ บันทึกข้อตกลงภารจำยอมได้ บันทึกนี้จะระบุว่า ให้ใช้ภารจำยอมอะไรบ้าง
เช่น ทางเดิน ปักเสาพาดสายไฟฟ้า วางท่อประปา โทรศัพท์
ท่อระบายน้ำ ฯลฯ มีกำหนดเวลาหรือไม่มีกำหนดเวลา มี่าตอบแทนหรือไม่มี่าตอบแทน โดยจะทำฉบับเดียวและใช้กับโฉนดทั้ง ๙โฉนด
๒.๔) กรณีเลขโฉนดผิด จะต้องเพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอม และแจ้งให้คู่กรณีมาจดทะเบียนใหม่ให้ถูกต้อง
๒.๕) โฉนดแปลงภารยทรัพย์ระบุเลขที่โฉนดแปลงใดได้สิทธิภาระจำยอม โฉนดแปลงนั้นก็จะได้สิทธิ์ภาระจำยอม
๓.๑ ไม่มีผลอะไร เพราะสาระสำคัญอยู่ที่บันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอม
๓.๒ ใช่
๓.๓ พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่สามารถแก้ไขได้ จะต้องแจ้งให้คู่สัญญามาทำการแก้ไข
๔.- ๔.๑ ผู้จะซื้อมีสิทธิ์ขอดูได้ เพราะมีส่วนได้เสีย โดยแจ้งเจ้าหน้าที่ว่า ขอดูแฟ้มจัดสรรของบริษัท A. แต่เข้าใจว่า เจ้าหน้าที่จะไม่มีให้ดูเพราะโครงการนี้ ไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เพราะหากจัดสรรที่ดินจริงที่ด้า่นหลังโฉนดแปลงถนนจะระบุว่า "ที่ดินแปลงนี้เป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินประเภท ถนน ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเลขที่..../25xx"
๕.๑ ตามข้อ ๑. หากเป็นเจ้าของเดียวกันไม่สามารถที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมได้ แต่หากต่างเจ้าของ คู่กรณีอาจจะตกลงทำบันทึกข้อตกลงกันใหม่ขอแก้ไขบันทึกฉบับเดิมเป็นแบบมีค่าตอบแทนได้ แต่ปกติ ไม่มีใครเขาทำกันเพราะถือว่าตกลงกันเรียบร้อยไปหมดแล้ว จึงมาจดทะเบียนภาระจำยอมกัน

เรื่องรอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถที่จะจดทะเบียนจัดตั้งได้ตามกฎหมาย เนื่องจากโครงการดังกล่าวไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ แต่หากเป็นโครงการที่ซ์้อก่อนปี พ.ศ.๒๕๔๓ ก็แสดงว่า โครงการดังกล่าวไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามประกาศคณธปฏิบัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดินของเอกชน
๕.๒ บริษัท A จะมีสิทธิหรือไม่ ต้องพิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างบริษัท A กับผู้ซื้อว่าตกลงกันในเรื่องดังกล่าวไว้อย่างไร หากตกลงกันไว้ในสัญญาอย่างไรก็ต้องบังคับไปตามสัญญาฉบับนั้น

แต่หากไม่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาก็ต้องว่ากันไปตามกฎหมาย ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมถนน ซึ่งเจ้าของแปลงภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ กฎหมายบัญญัติให้เจ้าของที่ดินแปลงถนนต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๙๑ วรรค ๒) แต่กรณีที่ถามมากลับสลับกัน เจ้าของแปลงถนน (แปลงภารยทรัพย์) ซ่อมแซมถนนเอง แล้วเรียกค่าซ่อมจากเจ้าของแปลงสามยทรัพย์ ซึ่งตามกฎหมายไม่มีสิทธิที่จะเรียกได้ คุณมีสิทธิที่จะไม่ชำระได้ เพราะกฎหมายไม่ได้บัญญัติให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ต้องชำระ
โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2017-05-23 ] ตอบ 1488
คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม


Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.