คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม

อำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีความประสงค์จะให้หมู่บ้านข้างเคียงเช่าสาธารณูปโภคของหมู่บ้าน เพื่อหารายได้พิเศษ มีการประชุมใหญ่วิสามัญและสมาชิกส่วนใหญ่ให้ความเห็นชอบ แต่การเช่ามีระยะเวลา 10 ปี จึงต้องไปทำสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดินฯ เจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่า ทำสัญญาไม่ได้เพราะในข้อบังคับหมู่บ้านไม่ได้กำหนดหน้าที่ของนิติบุคคลฯในเรื่องการหารายได้และแนะนำให้มาแก้ข้อบังคับ นิติบุคคลฯจึงได้ประชุมใหญ่วิสามัญเพื่อแก้ไขข้อบังคับ หลังจากที่ประชุมใหญ่เห็นชอบ ได้ส่งเรื่องไปยังสำนักงานที่ดินฯ ขณะรอการจดทะเบียนข้อบังคับใหม่ที่ขอเพิ่มเติม นิติบุคคลหมู่บ้านฯอนุญาตให้ผู้เช่าเข้ามาดำเนินการก่อสร้างในที่สาธารณะได้เลย โดยไม่รอผลจากสำนักงานที่ดินฯและยังไม่มีการทำสัญญากับผู้เช่า จึงขอเรียนถามว่า 1.นิติบุคคลฯมีอำนาจกระทำการดังกล่าวwfhหรือไม่ 2.ถ้าไม่มีอำนาจ การกระทำดังกล่าว ผิดข้อบังคับ หรือผิด พรบ.จัดสรรที่ดินฯ หรือผิดกฎหมายใดบ้าง 3.ถ้าไม่มีอำนาจ สมาชิกนิติฯสามารถร้องทุกข์กล่าวโทษอย่างไร กับใคร มีขั้นตอนอย่างไร เพราะการกระทำดังกล่าวส่อไปในทางทุจริต และคณะกรรมการนิติฯได้รับผลประโยชน์จากผู้เช่าเป็นส่วนตัว โดย พงษ์ศักดิ์ (ip184.22.120.231) เบอร์โทรศัพท์. พงษ์ศักดิ์ IP: xxx [ 2018-03-27 ]

คำตอบจาก Webmaster

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีวัตถุประสงค์เพื่อรับโอนสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร เพื่อไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาดังนั้น จะเห็นได้ว่า วัตถุประสงค์ของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็เพื่อการดูแลและบำรุงรักษาเท่านั้น (พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ประกอบมาตรา 44 (1)) อีกทั้งกฎหมายจัดสรรไม่เหมือนกับกฎหมายอาคารชุดที่เขียนไว้ชัดเจนว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิที่จะนำทรัพย์ส่วนกลางไปจัดหาผลประโยชน์ได้ หากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเห็นชอบ แปลว่า กฎหมายอาคารชุดทำได้ เพราะกฎหมายอาคารชุดเขียนไว้ชัดเจน แต่กฎหมายจัดสรรไม่ได้เขียนในทำนองดังกล่าว ประกอบกับสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรร ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร เมื่อตกอยู่ในภาระจำยอมแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงสาธารณูปโภค จึงไม่มีสิทธิที่จะทำการเปลี่ยนแปลงในที่ดินแปลงสาธารณูปโภคซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้น (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388) การนำที่ดินที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางไปให้เช่า จึงเป็นการขัดกับวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ที่ดินแปลงสาธารณูปโภค ดังนี้ แม้ที่ประชุมใหญ่วิสามัญของลูกบ้านจะให้ความเห็นชอบก็ตาม มติดังกล่าวก็เป็นมติที่ขัดต่อกฎหมายจัดสรร จึงเป็นมติที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่สามารถใช้บังคับได้ อีกทั้งมติของที่ประชุมใหญ่ของลูกบ้านให้แก้ไขข้อบังคับให้นิติบุคคลฯ เพื่อให้มีสิทธินำที่ดินแปลงสาธารณูปโภคไปหารายได้ ได้ก็ตาม มตินั้นก็เป็นมติที่ขัดต่อกฎหมายจัดสรรเช่นเดียวกัน จึงเป็นมติที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย แม้หากต่อมาพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนให้แก้ไขข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามมติที่ประชุมใหญ่เพื่อให้นิติบุคคลฯ หารายได้ ได้ก็ก็ตาม การจดทะเบียนแก้ไขข้อบังคับฯ ของเจ้าหน้าที่ก็เป็นการผิดกฎหมาย เพราะกฎหมายจัดสรรไม่อนุญาตให้นำพื้นที่ส่วนกลางนำออกให้เช่าเพื่อหารายได้ จึงเป็นการจดทะเบียนแก้ไขข้อบังคับฯ ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะไม่มีกฎหมายรองรับให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนแก้ไขข้อบังคับเช่นว่านั้นได้ จากที่อธิบายมาข้างต้น จึงเห็นว่า 1. นิติบุคคลไม่มีอำนาจที่จะนำที่ดินแปลงสาธารณูปโภคออกให้เช่าได้ 2. การกระทำดังกล่าวจึงเป็นการผิดกฎหมายจัดสรร แม้พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนแก้ไขข้อบังคับฯ ให้นิติฯ มีอำนาจนำพื้นที่ส่วนกลางออกให้เช่าได้ก็ตาม ก็ขัดต่อกฎหมายหลักคือกฎหมายจัดสรรที่ดิน การกระทำใด ๆ ที่ขัดต่อกฎหมายหลัก จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย 3. สมาชิกสามารถใช้สิทธิตามกฎหมายได้ ส่วนจะมีขั้นตอนการดำเนินการอย่างไรนั้น กฎหมายไม่ได้บัญญัติไว้ จึงเป็นดุลยพินิจของทนายความที่จะดำเนินการตามกฎหมายในส่วนที่เกี่ยวข้องต่อไป โดยคุณ วัฃรพล วัชรตระกูล [ 2018-03-27 ] ตอบ 1539

คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม