สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    





 สถิติวันนี้ 118 คน
 สถิติเมื่อวาน 174 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
1899 คน
274988 คน
1801827 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย



ถาม  ต้องการทราบว่า กรมที่ดิน คำนวณ อัตราภาษีเงินได้ จากการขายที่ดินสำหรับ บุคคลธรรมดา โดยใช้อัตราเดียวกันกับกรมสรรพากรหรือไม่ เนื่องจากปัจจุบัน เงินได้สุทธิที่ต่ำกว่า 100,000 บาท ไม่มีภาระภาษี แต่จาก website ของกรมที่ดิน คำนวนในอัตราร้อยละ 5
       ตอบ  กรณีการซื้อขายที่ดินจำนวนเงินที่นำมาคิดภาษีไม่มีการยกเว้นภาษีแต่อย่างใดเช่นราคาประเมินที่ดิน 10,000 บาท ก็จะนำเงิน 10,000 บาทมาคิดภาษี ไม่มีการยกเว้น เพราะจำนวนเงินจากขายที่ดินก่อนมาคิดจะมีการหักค่าใช้จ่ายได้

ถาม  จากการตอบคำถามเรื่องภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่ายของกรมที่ดิน จะใช้เกณฑ์คำนวณ ดังนี้ เงินได้สุทธิ 0-100000 บาท อัตราภาษี ร้อยละ 5 , 100001-500000 ร้อยละ 10 แต่ข้าพเจ้าเห็นว่าน่าจะไม่ถูกต้องเพราะเกณฑ์คำนวณภาษีตามอัตราที่ข้าพเจ้าทราบเป็นดังนี้ เงินได้สุทธิ 0-100000 ร้อยละ 5 ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียเท่ากับ 0 จะเสียตั้งแต่ 100001-500000 ร้อยละ 10 ความเข้าใจข้าพเจ้าถูกต้องหรือไม่
       ตอบ  ไม่ถูกต้องเพราะการคิดภาษีเงินได้จากการขายที่ดินคิดคนละอย่างกับ การคิดภาษีเงินที่ยื่นประจำที่ของกรมสรรพากร การคิดภาษีเงินได้ 100,000 บาท แรกแต่อย่างใด เพราะจำนวนเงินซึ่งนำมาคิดภาษีไม่มีการหักค่าใช้จ่ายไว้สูงมากแล้ว ก่อนนำมาคำนวณภาษี

ถาม  นาย ก ได้ไปโอนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่สำนักงานที่ดิน ปรากฏว่าเจ้าหน้าที่ของ กรมที่ดินได้เรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 48,245 บาท นาย ก ไม่เห็นด้วยเพราะตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2542 เป็นต้นไป การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย ต้อง คำนวณตามหลักเกณฑ์ใหม่ กล่าวคือให้ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับเงินได้ส่วนที่ไม่เกิน 50,000 บาทแรก แต่เพื่อมิให้เกิดความเสียหายต่อผู้ซื้อที่ดิน นาย ก ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและเสียภาษี ตามที่เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินคำนวณให้ผู้ซื้อไปก่อน นาย ก จึงหารือว่า ภาษีส่วนที่ถูกกรมที่ดินเรียกเก็บเกินไปเนื่องจากมิได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้สุทธิส่วนที่ไม่เกิน 50,000 บาทแรก จะได้รับการคืนภาษีให้หรือไม่
       ตอบ  การยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับเงินได้สุทธิจากการคำนวณภาษีเงินได้ เฉพาะเงินได้ส่วนที่ ไม่เกิน 50,000 บาทแรก สำหรับปีภาษีนั้น ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นไปตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 352) พ.ศ. 2542 แต่ตามข้อเท็จจริงเป็นกรณีหัก ภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายจากการจ่ายเงินได้พึงประเมินให้แก่ผู้รับซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5)(ก) หรือ (ข)แห่งประมวลรัษฎากร แล้วแต่กรณี ดังนี้
                 (ก). สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจาก การให้โดยเสน่หา ให้คำนวณภาษีตามเกณฑ์ในมาตรา 48(4)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น
                 (ข). สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น นอกจาก (ก) ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการ เหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา แล้วคำนวณภาษีตามเกณฑ์ในมาตรา 48(4)(ข) แห่งประมวลรัษฎากร เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น
                ในการคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย กรณีจ่ายเงินได้พึงประเมินให้แก่ผู้รับซึ่งขาย อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเป็นการคำนวณภาษีเงินได้ตามมาตรา 48(4)(ก) หรือมาตรา 48(4)(ข) แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งมิใช่การคำนวณภาษีเงินได้ตามมาตรา 48(1) แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่มีสิทธิ ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับเงินได้สุทธิเฉพาะส่วนที่ไม่เกิน 50,000 บาทแรกตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวแต่อย่างใด
                อย่างไรก็ดี เมื่อถึงกำหนดยื่นรายการเกี่ยวกับเงินได้พึงประเมินที่นาย ก ได้รับระหว่าง ปีภาษี พ.ศ.2542 นั้น และนาย ก ได้เลือกเสียภาษีสำหรับเงินได้ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือ อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร โดยนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อย่างอื่น ตามมาตรา 48(1) แห่งประมวลรัษฎากร นาย ก ก็จะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับเงินได้สุทธิจากการคำนวณภาษีเงินได้เฉพาะส่วนที่ไม่เกิน 50,000 บาท แรก ตามพระราชกฤษฎีกาฯ ดังกล่าว

ถาม  (1).ที่มีชื่อเจ้าของ 3 คน ภาษีหักที่ ณ จ่าย ต้องหาร 3 เป็นเงินได้สุทธิก่อนคำนวนหรือไม่ เสียภาษีน้อยกว่าหรือเท่ากับเจ้าของคนเดียว (2).การถือครองในการคำนวนภาษีหักที่ ณ จ่าย นับถึงวันที่ได้มาหรือนับตามปีศักราช (3).การถือครองในการคำนวนภาษีธุรกิจเฉาะ นับถึงวันที่ได้มาหรือนับตามปีศักราช
       ตอบ  (1).การที่ที่ดินได้มาโดยตรงซื้อร่วมกันมาจะคำนวณภาษีเป็นฐานเดียวกัน ไม่หาร 3 (2).นับตามปี พ.ศ.(3).การนับวันถือครองในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะคิดวันชนวัน

ถาม  บริษัทฯ ได้จัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน และกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงินตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 บริษัทฯ จึงหารือว่า ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมดังกล่าว ผู้ซื้อจะต้องมีหน้าที่หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย อัตราร้อยละ 1 ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากรหรือไม่ ?
       ตอบ  กองทุนรวมดังกล่าวมีฐานะเป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ.2535 ไม่เข้าลักษณะเป็น“บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล”หรือ“กองทุนรวม ตามคำนิยามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้นเงินได้ที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จ่ายให้แก่กองทุนรวม ซึ่งไม่มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จึงไม่อยู่ในบังคับที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายแต่อย่างใด

ถาม  กรมที่ดินแจ้งว่า มีปัญหาทางปฏิบัติเกี่ยวกับกรณีการโอนอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากการที่บริษัทมหาชนจำกัดและบริษัทจำกัด ปรับปรุงโครงสร้างองค์กรโดยการโอนกิจการบางส่วนหรือโอนกิจการทั้งหมดให้แก่กันซึ่งได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 356) พ.ศ. 2542 พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 357) พ.ศ. 2542 และพระราชกฤษฎีกาฯ(ฉบับที่ 330) พ.ศ. 2541 จึงขอทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรือไม่ ?
       ตอบ  1. กรณีการโอนกิจการบางส่วนให้แก่กันผู้จ่ายเงินได้พึงประเมินให้แก่บริษัทซึ่งโอน อสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากการโอนกิจการบางส่วนให้แก่กัน ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้ไว้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 แล้วนำส่งพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมขณะที่มีการจดทะเบียนตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร
                 2. กรณีการควบเข้ากัน หรือโอนกิจการทั้งหมดให้แก่กัน ตามมาตรา 74(1)(ข) และ (ค) แห่งประมวลรัษฎากร กำหนดให้การตีราคาทรัพย์สินจากการควบเข้ากันหรือโอนกิจการทั้งหมดให้แก่กันไม่ให้ถือเป็นรายได้หรือรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิของบริษัทเดิม ดังนั้น บริษัทผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร

ถาม  หจก. ส. หารือภาษีอากร โดยมีข้อเท็จจริงดังนี้
                   1. ห้างฯ ถูกเวนคืนที่ดิน อำเภอพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ เพื่อใช้ในการสร้างหรือขยายทางหลวง ได้รับเงินทดแทนจากการเวนคืนทั้งสิ้น 15,213,600.-บาท โดยได้นำไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว ตามแบบ ภ.ธ.40
                   2. ห้างฯ ยื่นอุทธรณ์เพื่อรับค่าทดแทนในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง และค่ารื้อย้ายและติดตั้งเครื่องจักร และค่าความเสียหายเนื่องจากต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่า ได้รับอนุมัติ ให้จ่ายเงินค่าทดแทน ดังนี้
                       2.1 ค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้าง จำนวนเงิน 37,305,746.- บาท
                       2.2 ค่าทดแทนการรื้อย้ายและติดตั้งเครื่องจักร จำนวนเงิน 49,134,336.- บาท
                       2.3 ค่าเสียหายเนื่องจากต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ จำนวนเงิน 233,309.- บาท
                3. กรณีได้รับค่าทดแทนฯ ตาม 2 ห้างฯ ขอทราบว่า
                    3.1 ห้างฯ ต้องถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย และมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์หรือไม่ เนื่องจากค่าทดแทนทั้งสองจำนวนเป็นเงินได้ที่รับโดยไม่ต้องดำเนินการ จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน 
                    3.2 กรณีห้างฯ ได้ยื่นแบบ ภ.ธ.40 เพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนมูลค่าของที่ดินตาม 1. แล้วนั้น หากห้างฯ มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากค่าทดแทนฯ ที่ได้รับในภายหลัง จะถือได้ว่าเป็นกรณียื่นแบบแสดงรายการภาษีเพิ่มเติมหรือไม่
                    3.3 กรณีห้างฯ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากค่าทดแทนฯ ตาม 2. แต่มิได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะภายในกำหนดเวลา ขอให้พิจารณายกเว้นเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ให้แก่ห้างฯ
      ตอบ  1.กรณีห้างฯ ถูกเวนคืนที่ดิน จังหวัดสมุทรปราการ เพื่อใช้ในการก่อสร้างหรือขยายทางหลวง และได้รับค่าทดแทนเวนคืนทั้งสิ้นจำนวน 15,213,600 บาท และนำไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ต่อมาได้รับค่าทดแทนจากการเวนคืนเพิ่มเติมจากการยื่นอุทธรณ์เพื่อรับค่าทดแทนในส่วนค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้าง ค่าทดแทนการรื้อย้ายและติดตั้งเครื่องจักร และค่าความเสียหายเนื่องจากต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ แต่ละรายการรวมเป็นเงินทั้งสิ้นจำนวน 86,673,391 บาท เงินค่าทดแทนที่ได้รับ จากการยื่นอุทธรณ์ดังกล่าวถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าทดแทนจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เมื่อห้างฯ ได้รับ ห้างฯ ต้องนำไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเนื่องจากรายรับดังกล่าวเป็นรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับมาตรา 4(5) ของพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541
                  เนื่องจากรายรับดังกล่าวห้างฯ ได้รับมาภายหลังจากการยื่นอุทธรณ์ต่อกรมทางหลวง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการเวนคืน ห้างฯ สามารถนำไปยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะให้ถูกต้องครบถ้วนต่อเจ้าพนักงานที่ดินผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ และเพื่อความเป็นธรรมแก่ผู้เสียภาษีที่ไม่มีเจตนาหลีกเลี่ยงการเสียภาษี แต่อย่างใด เห็นควรขยายกำหนดเวลาการยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะออกไปอีก 7 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือตอบฉบับนี้ แต่ต้องชำระเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 0.75 ต่อเดือนหรือเศษของเดือนของเงินภาษีที่ต้องชำระหรือนำส่งโดยไม่รวมเบี้ยปรับตามมาตรา 89/1 และมาตรา 91/21(6) แห่งประมวลรัษฎากร โดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 3 อัฏฐ วรรคแรก แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งกรมสรรพากรได้มีแนววินิจฉัยไว้แล้วตามข้อ 5 ของคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.82/2542 เรื่อง การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร ลงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2542
              2.กรณีกรมทางหลวงผู้จ่ายค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดินดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการจ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 แห่งประมวลรัษฎากร กรมทางหลวงมีหน้าที่หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1.0 ของเงินค่าทดแทนที่จ่าย และให้ถือเป็นเครดิตในการคำนวณภาษีเงินได้ของเงินค่าทดแทนที่จ่าย และให้ถือเป็นเครดิตภาษีในการคำนวณภาษีเงินได้ของห้างฯ ในรอบระยะเวลาบัญชีที่ถูกหักภาษีไว้ตามมาตรา 69 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

ถาม  นาง ก. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดิน ต่อมา นาง ข. ได้นำคำสั่งศาลซึ่งสั่งให้นาง ก. เป็นคนสาบสูญไปให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนเป็นผู้จัดการมรดกเฉพาะส่วนของ นาง ก. พร้อมทั้งจดทะเบียนโอนมรดกเฉพาะส่วนเพียงบางส่วนให้แก่ นาย ค. ต่อมาศาลได้สั่งให้เพิกถอนคำสั่งให้ นาง ก. เป็นคนสาบสูญ นาง ก. จึงได้ยื่นคำขอให้เจ้าพนักงานที่ดินเพิกถอนการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกและการจดทะเบียนโอนมรดก เพื่อให้นาง ก. มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามเดิมนั้นเจ้าพนักงานที่ดินจะ ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรือไม่
       ตอบ  กรณีตามข้อเท็จจริงเมื่อศาลสั่งเพิกถอนคำสั่งให้นาง ก. เป็นคนสาบสูญ และได้ประกาศคำสั่งในราชกิจจานุเบกษาแล้ว การแก้ไขชื่อทางทะเบียนให้ถูกต้องไม่เข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" ตามความหมายในมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรจึงไม่มีเงินได้พึงประเมินที่จะต้องเสียภาษี หรืออยู่ในบังคับต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายแต่อย่างใด

ถาม  หารือเกี่ยวกับทางปฏิบัติในการเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย การโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนได้มาโดยการขายทอดตลาดหรือการเวนคืน กรณีผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล จะใช้จำนวนเงินได้หรือราคาใดในการเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
        ตอบ  1. กรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยการขายทอดตลาด กรณีผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เป็นบุคคลธรรมดา จำนวนเงินได้หรือราคาให้ถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ กรณีผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เป็นบุคคลธรรมดา ซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ ตามมาตรา 42 แห่งประมวลรัษฎากรและกฎกระทรวง (ฉบับที่ 126) พ.ศ. 2509 ข้อ 2(29) ให้ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงการคลังว่าด้วยการรับชำระและนำส่งภาษีอากรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2542 ข้อ 6 (3) และคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.100/2543 เรื่อง การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2543 ข้อ 10(5)
                 2. กรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยการขายทอดตลาดหรือ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ กรณีผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติบุคคล จำนวนเงินได้หรือราคาให้ถือตามจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายนำส่งในอัตราร้อยละ 1.0 ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร และระเบียบกระทรวงการคลังฯ ฉบับดังกล่าว ข้อ 8 (8.2)
                3. การหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย จากการขายทอดตลาดหรือการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ตาม ระเบียบกระทรวงการคลัง ว่าด้วยการรับชำระและนำส่งภาษีอากรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2542 จะมีผลใช้บังคับสำหรับการขายทอดตลาดและการเวนคืนตั้งแต่วันที่ 23 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2542 เป็นต้นไป

ถาม  สำนักงานที่ดินขอทราบทางปฏิบัติเกี่ยวกับการเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์กรณีนาย ก. ยื่นคำขอจดทะเบียนประเภทให้ (ระหว่างจำนอง) พร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่นาย ข. บุตรชาย โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทน และนาย ข. ผู้รับให้ยินยอมรับภาระหนี้ที่นาย ก. จดทะเบียนจำนองเป็นประกันไว้กับธนาคาร ค.เป็นเงินจำนองทั้งสิ้น 1,400,000 บาท โดยได้แสดงราคาทรัพย์สินไว้เป็นเงิน 1,400,000 บาท เท่าราคาจำนอง และพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ประเมินราคาทุนทรัพย์ที่ดินดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้างรวมเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ 613,470 บาท ขอทราบว่าสัญญาให้(ระหว่างจำนอง) ที่ผู้ให้และผู้รับให้แจ้งว่าเป็นการให้โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทน แต่ผู้รับให้ยิน ยอมรับภาระหนี้อันจำนองเป็นประกันเช่นนี้ พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ หรือไม่ และถ้าจะต้องเรียกเก็บแล้ว จะให้เรียกเก็บจากราคาใด กล่าวคือ จาก ราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาทุนทรัพย์ที่นาย ข. แสดงหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง
       ตอบ  กรณีตามข้อเท็จจริง นาย ก. ผู้ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2540 การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่นาย ข. เป็นการให้โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทน แต่นาย ข. ผู้รับให้ต้องรับภาระหนี้จำนองเป็นเงิน 1,400,000 บาท การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน อสังหาริมทรัพย์ กรณีนี้จึงเป็นการขาย ตามคำนิยาม "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร การจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ระหว่างจำนอง โดยผู้ซื้อผู้ขายมีการตกลงให้ผู้ซื้อยอมรับภาระหนี้ที่จำนองเป็นประกัน ซึ่งผู้ขายหรือลูกหนี้เป็นหนี้ผู้รับจำนองแทนผู้ขายหรือลูกหนี้ โดยมิได้ชำระเงิน เช่น ผู้ซื้อผู้ขายตกลงซื้อขายที่ดินระหว่างจำนองโดยไม่มีการชำระเงิน แต่ผู้ซื้อยอมรับภาระหนี้ที่จำนองเป็นประกันเป็นเงิน 1,400,000 บาท โดยมีราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนเป็นเงิน613,470 บาท
                  (1) การเรียกเก็บภาษีเงินได้จะต้องเรียกเก็บจากราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร คือจำนวน 613,470 บาท ซึ่งถือเป็นราคาขาย
                  (2) การเรียกเก็บอากรแสตมป์เป็นตัวเงินจะต้องเรียกเก็บจากราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า ตามมาตรา 123 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร คือ จำนวน 1,400,000 บาท

ถาม  ด้วยปรากฏว่าปัจจุบัน กรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทน ผู้โอนและผู้รับโอนมีข้อสงสัยว่าจะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายหรือไม่ และจะต้องจัดเตรียมเอกสารใดเพื่อให้ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดินตรวจสอบในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
       ตอบ  เห็นสมควรชี้แจงเพื่อให้เกิดความชัดเจนในประเด็นข้อกฎหมาย และแนวทางปฏิบัติในการพิจารณาตรวจสอบหลักฐานของผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จึงขอเรียนว่า
                   1.การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตรบุญธรรมด้วย จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีเงินได้และไม่ต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ทั้งนี้ ตามมาตรา 42(17) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 2(18) ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509) ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร
                  2.การพิจารณาว่า ผู้รับโอนเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของผู้โอนหรือไม่นั้น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมพิจารณาตรวจสอบหลักฐานของทางราชการดังต่อไปนี้
                     2.1 กรณีที่บิดาเป็นผู้โอนให้ใช้สูติบัตร หรือสำเนาทะเบียนบ้านตรวจสอบยันกับทะเบียนสมรสของบิดามารดา หรือหลักฐานการจดทะเบียนรับรองบุตร หรือหนังสือบันทึกฐานะแห่งครอบครัว แล้วแต่กรณี
                     2.2 กรณีที่มารดาเป็นผู้โอน ให้ตรวจสอบจากสูติบัตร หรือสำเนาทะเบียนบ้าน หรือหนังสือบันทึกฐานะแห่งครอบครัว แล้วแต่กรณี
                     2.3 กรณีที่บิดาเป็นผู้โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น หากบิดามารดาได้ทำการสมรสกันก่อนการใช้บังคับบทบัญญัติบรรพ 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอาจพิจารณาตรวจสอบความเป็นบุตรที่ชอบด้วยกฎหมายของผู้โอนได้จากบันทึกฐานะแห่งภริยา ซึ่งบิดามารดาคู่สมรสได้ขอให้นายทะเบียนบันทึกไว้ ตามมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติจดทะเบียนครอบครัว พ.ศ. 2478 ประกอบกับสูติบัตรหรือสำเนาทะเบียนบ้าน แต่ถ้ามิได้มีการบันทึกดังกล่าวไว้ ก็ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตรวจสอบหลักฐานของทางราชการเท่าที่มีอยู่ คือ สูติบัตร หรือสำเนาทะเบียนบ้าน ตรวจสอบยันกับหลักฐานการจดทะเบียนรับรองบุตร หรือหนังสือบันทึกฐานะแห่งครอบครัว (ถ้ามี) แล้วแต่กรณี
                    2.4 กรณีที่บุตรซึ่งเกิดจากบิดามารดาที่มิได้มีการสมรสกันโดยชอบด้วยกฎหมาย แต่ถ้าได้มีคำพิพากษาของศาลพิพากษาว่าเป็นบุตรที่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว ก็สามารถที่จะนำหลักฐานคำพิพากษาดังกล่าวมาแสดงถึงความเป็นบุตรที่ชอบด้วยกฎหมายของผู้รับโอนได้เช่นกัน

ถาม  การเคหะแห่งชาติได้จัดซื้อที่ดิน จำนวน 48 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้าง จำนวน 48 หลัง จาก บริษัท ส. ตามโครงการช่วยเหลือวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ ในราคารวมทั้งสิ้น 14,547,912 บาท โดย สำนักงานที่ดินจังหวัดได้ประเมินราคาทุนทรัพย์ที่ซื้อขายเป็นเงิน 27,336,416 บาท และได้จัดเก็บ ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่ายจากการขายที่ดินไว้เป็นเงิน 273,365 บาท การเคหะฯ จึงได้ขอให้สรรพากรจังหวัดตรวจสอบการนำส่งภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแปลงที่การเคหะฯ จัดซื้อไว้ดังกล่าวว่าถูกต้องครบถ้วนหรือไม่ ซึ่งสรรพากรจังหวัดแจ้งว่า การเคหะฯ เป็นองค์การของรัฐบาลได้จ่ายเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่หักภาษีในอัตราร้อยละ 1 ของยอดเงินได้พึงประเมินจากผู้รับและนำส่งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียน ตามนัยมาตรา 50 (4) และมาตรา 52 แห่งประมวลรัษฎากร แต่มิได้แจ้งว่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินจังหวัดได้เรียกเก็บไว้ดังกล่าวถูกต้องครบถ้วนหรือไม่ และเนื่องจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของการเคหะฯ มีเงื่อนไขกำหนดให้ผู้ขายเป็นผู้ชำระค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายให้ครบถ้วนถูกต้องก่อน การเคหะฯ จึงจะชำระราคาซื้อขายงวดที่ 2 ที่เหลือให้กับผู้ขายตามสัญญา การเคหะฯ จึงขอให้กรมสรรพากรตรวจสอบว่าการดำเนินการจัดเก็บภาษีเงินได้เนื่องจากการขายที่ดินดังกล่าวถูกต้องครบถ้วนแล้วหรือไม่ ทั้งนี้ หากการชำระเงินภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายดังกล่าวยังขาดอยู่เท่าใด การเคหะฯ จะได้เรียกจากผู้ขายนำส่งให้ครบถ้วนต่อไป
       ตอบ  กรณีตามข้อเท็จจริง การเคหะแห่งชาติได้ซื้อที่ดินจำนวน 48 แปลง จากบริษัท ส. ในราคา 14,547,912.-บาท โดยตกลงชำระราคาเป็น 2 งวด ดังนี้
                  งวดที่ 1 จำนวน 10,000,000 บาท ชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
                  งวดที่ 2 จำนวน 4,547,912 บาท ชำระเมื่อครบ 3 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์
                  ซึ่งข้อเท็จจริงปรากฏว่าการเคหะฯ และบริษัทฯ ผู้ขายได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2544 ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด โดยการเคหะฯ ได้หักภาษีเงินได้ ณที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1.0 ตามราคาประเมิน 27,336,416 บาท คิดเป็นเงินภาษี 273,365 บาท และนำส่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียนแล้ว กรณีดังกล่าวเป็นการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งเป็นการไม่ถูกต้องที่ถูกต้องคือการเคหะฯ ผู้จ่ายเงินมีหน้าที่หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1.0 ของจำนวนเงินที่จ่าย ตามมาตรา 69 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร และเป็นผู้มีหน้าที่นำส่งเงินภาษีตามมาตรา 52 แห่ง ประมวลรัษฎากร แต่เนื่องจากการเคหะฯ ได้หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายไว้เกินกว่าจำนวนที่ต้องหักตามมาตรา 69 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร ไว้แล้ว ดังนั้นจึงให้ถือว่าการจ่ายเงินงวดที่ 1 และเงินที่ต้องจ่ายสำหรับงวดที่ 2 การเคหะฯ ได้หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายและนำส่งไว้แล้วตามมาตรา 69 ทวิ แห่ง ประมวลรัษฎากร เมื่อการเคหะฯ จ่ายเงินงวดที่ 2 จึงไม่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายอีกแต่ประการใด

ถาม  ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วย การยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ 10) พ.ศ. 2500 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 303) พ.ศ. 2540 มาตรา 5 เตรส กำหนดให้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามหมวด 5 ในลักษณะ 2 แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบกิจการให้แก่บริษัทจำกัด ที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกา จัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2540 ได้จัดตั้งขึ้น และการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทจำกัด ที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2540 ได้จัดตั้งขึ้นเท่านั้น แต่ไม่ได้กำหนดให้มีการยกเว้นอากรแสตมป์ไว้ด้วย ประกอบกับตามลักษณะ ตราสาร 28 แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ท้ายหมวด 6 ลักษณะ 2 แห่งประมวลรัษฎากร กำหนดการยกเว้นอากรแสตมป์เฉพาะใบรับ สำหรับจำนวนเงินที่ผู้รับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนั้น การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบกิจการให้แก่บริษัทจำกัด ที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2540 ได้จัดตั้งขึ้น และการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทจำกัดที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาฯ ได้จัดตั้งขึ้นดังกล่าว จะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ หรือไม่ และกรณีเช่นนี้จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรือไม่
        ตอบ  1. อากรแสตมป์ในกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบกิจการให้แก่บริษัทจำกัด ที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2540 ได้จัดตั้งขึ้น และกรณีบริษัทจำกัดดังกล่าวได้โอนกรรมสิทธิ์กลับคืนให้แก่ผู้ประกอบการรายเดิม การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสองกรณีดังกล่าวต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ใบรับสำหรับจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจึงได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรตามข้อยกเว้นไม่ต้องเสียอากร ตามที่บัญญัติไว้ในลักษณะแห่งตราสาร 28 แห่ง บัญชีอัตราอากรแสตมป์อันเป็นบทบัญญัติหลัก แม้ต่อมาได้มีพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ 303) พ.ศ. 2540 ซึ่งบัญญัติไว้ในมาตรา 5 เตรส ให้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะให้แก่การขาย อสังหาริมทรัพย์ ผลของพระราชกฤษฎีกาฉบับดังกล่าวไม่มีผลลบล้างการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรตามบทบัญญัติหลักให้กลับมาเสียอากรแสตมป์ได้
                     ดังนั้น ทั้งสองกรณีดังกล่าวยังคงได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรตามข้อยกเว้นในลักษณะแห่งตราสาร 28 แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์
                  2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์
                     (1) กรณีผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทจำกัด ที่ สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2540 ได้จัดตั้งขึ้น และกรณีบริษัทจำกัดดังกล่าว ได้โอนกรรมสิทธิ์กลับคืนให้แก่ผู้ประกอบการทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลอยู่ในบังคับต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1 ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร
                    (2) กรณีผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทจำกัด ที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2540 ได้จัดตั้งขึ้นอยู่ในบังคับต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) หรือ (6) ตามเกณฑ์ในมาตรา 48 (4) (ข) แห่งประมวลรัษฎากร

ถาม  สำนักงานตำรวจแห่งชาติได้ซื้ออาคารที่พักอาศัยพร้อมที่ดินจากนาย ก โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 13 กรกฎาคม 2543 ให้แก่ กระทรวงการคลัง (เพื่อราชการสำนักงานตำรวจแห่งชาติ) และได้ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่สำนักงานที่ดินจังหวัดแล้วเป็นเงิน 1,288,154 บาท ขณะนี้สำนักงานตำรวจแห่งชาติจะจ่ายค่าอาคารพร้อมที่ดินให้แก่นาย ก บางส่วนก่อนเป็นเงิน3,629,805 บาท พร้อมกับจะหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย แต่นาย ก โต้แย้งว่า ได้มีการหักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ณ ที่จ่าย ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรีแล้ว สำนักงานตำรวจแห่งชาติไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายอีก จึงหารือว่าสำนักงานตำรวจแห่งชาติต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายดังกล่าวอีกหรือไม่
       ตอบ  กรณีสำนักงานตำรวจแห่งชาติซื้ออาคารที่พักอาศัยพร้อมที่ดินจากนาย ก สำนักงานตำรวจแห่งชาติผู้จ่ายเงินมีหน้าที่หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 50(5) แห่งประมวลรัษฎากร ในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 48(4)(ก) หรือ (ข) แห่งประมวลรัษฎากร แล้วแต่กรณี ถ้าตามข้อเท็จจริงดังกล่าว ในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้มี การหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย โดยคำนวณภาษีตามหลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้ว สำนักงานตำรวจแห่งชาติก็ไม่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายอีก

ถาม  กรมที่ดินได้รับข้อหารือจากการทางพิเศษแห่งประเทศไทย กรณีการทางพิเศษฯ ได้เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ของผู้ถูกเวนคืนซึ่งเป็นนิติบุคคล การทางพิเศษฯ จะหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1 ของจำนวนเงินค่าทดแทนที่จ่ายไปก่อน จากนั้นจะทำการรังวัดเพื่อให้ได้มาซึ่งเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน และเมื่อทราบจำนวนเนื้อที่ดินที่จะเวนคืนเป็นที่แน่นอนแล้วก็จะนำเอกสารสิทธิ์ในที่ดินและภาษีหัก ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 ของจำนวนเงินค่าทดแทนทั้งหมดนำส่งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในฐานะเจ้าพนักงานประเมิน การทางพิเศษฯ จึงหารือว่า
                 1. การทางพิเศษฯ มีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย และนำส่งในอัตราร้อยละ 1 ของจำนวนเงินค่าทดแทนที่จ่ายให้ผู้ถูกเวนคืนซึ่งเป็นนิติบุคคลโดยตรงต่อกรมสรรพากร โดยไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย และนำส่งในอัตราร้อยละ 1 ในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร
                2. หากต้องปฏิบัติตามข้อ 1. กรณีมีภาษีเงินได้ที่หัก ณ ที่จ่าย ไว้บางส่วน และอยู่ระหว่างรอผลการรังวัดเพื่อให้ทราบจำนวนเนื้อที่ดินและจำนวนเงินค่าทดแทนที่แน่นอน การทางพิเศษฯ จะต้องนำส่งกรมสรรพากรด้วยหรือไม่
       ตอบ  กรณีตามข้อ 1 และข้อ 2 การทางพิเศษฯ มีหน้าที่ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย และนำส่งในอัตราร้อยละ 1 ของจำนวนเงินค่าทดแทนที่จ่ายทุกครั้งที่มีการจ่าย ตามมาตรา 69 ทวิ แห่ง ประมวลรัษฎากร โดยให้นำส่งภาษี ณ ที่ว่าการอำเภอภายในเจ็ดวันนับแต่วันสิ้นเดือนของเดือนที่จ่ายเงินค่าทดแทนดังกล่าว ตามข้อ 2(4) ของประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง ขยายกำหนดเวลาการนำส่ง ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย การนำส่งเงินภาษีมูลค่าเพิ่ม และการยื่นรายการลงวันที่ 21 มกราคม พ.ศ. 2535 การทางพิเศษฯ ไม่มีหน้าที่ต้องคำนวณหักภาษี เงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 แล้วนำส่ง พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร แต่อย่างใด

ถาม  นาย ก. ได้ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนคืนที่ดินตามหลักฐานหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) อำเภอเมืองประจวบคีรีขันธ์ ให้แก่ตนเองตามคำพิพากษาของศาลจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ลงวันที่ 14 สิงหาคม 2546 และขอชำระค่าจดทะเบียนโอนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ (แปลงละ 50 บาท) จึงขอหารือว่า การโอนที่ดินคืนเจ้าของที่ดินตามคำสั่งศาลดังกล่าวพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่
       ตอบ  1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินของบริษัทฯ คืนเจ้าของเดิมตามคำสั่งศาล เข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(6) แห่งประมวลรัษฎากร
                   2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินของบริษัทฯ คืน เจ้าของเดิมตามคำสั่งศาล เข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 91/1(4) แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้น กรณีบริษัทฯ โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว จึงเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการ ประกอบกิจการอันเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(5) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็น ทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 จึงอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร

ถาม  บริษัท ก. จำกัด ได้รับการส่งเสริมการลงทุนประเภท กิจการศูนย์กลางการค้าสินค้า เกษตร ขอให้กรมสรรพากรมีหนังสือแจ้งสำนักงานที่ดิน กรณีการยกเว้นการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1.0 จากการขาย ให้เช่า หรือให้เช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารที่มีลักษณะเป็นตึกแถวเฉพาะ บริเวณตามแผนผังที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนเป็นส่วนหนึ่งของโครงการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนว่ากรณีของบริษัทฯ ได้รับการส่งเสริมการลงทุนบริษัทฯ จึงไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตรา ร้อยละ 1.0 ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร แต่อย่างใด ต่อมาบริษัทฯ ได้ยื่นหนังสือของกรมสรรพากรดังกล่าวพร้อมกับสำเนาหนังสือจากสำนักงาน คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนต่อสำนักงานที่ดิน แต่ทางสำนักงานที่ดินฯ แจ้งว่าจะต้องได้รับหนังสือแจ้ง การยกเว้นการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1.0 ดังกล่าวจากกรมที่ดินโดยตรง
       ตอบ  กรณี บริษัท ก. จำกัด ได้รับการส่งเสริมการลงทุนประเภทกิจการศูนย์กลางการค้าสินค้า เกษตรและได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามข้อ 4 ของสิทธิและประโยชน์ที่ระบุไว้ในบัตรส่งเสริมฯ รายได้จากการประกอบกิจการดังกล่าว จึงเป็นรายได้จากการส่งเสริมการลงทุนและได้รับยกเว้น ภาษีเงินได้นิติบุคคล ผู้ซื้อหรือผู้จ่ายเงินในกรณีนี้จึงไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 1.0 ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร
                  ดังนั้น กรณีตามข้อเท็จจริงข้างต้น พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจึง สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว โดยผู้ซื้อหรือผู้จ่ายไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร แต่การใช้สิทธิและประโยชน์ดังกล่าวให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทำการตรวจสอบและไต่สวนการใช้สิทธิประโยชน์ดังกล่าวของผู้โอนให้ถูกต้องด้วยว่า อยู่ในระยะเวลาที่ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลหรือไม่ เมื่อเห็นว่าถูกต้องแล้วจึงให้ บันทึกรายละเอียดสถานะของบริษัทผู้โอนในหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด.13) ต่อท้ายรายการ "อำเภอ... จังหวัด..." ว่า "เป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามประเภทกิจการศูนย์กลางการค้าสินค้า เกษตร ตามบัตรส่งเสริมเลขที่ .../... ลงวันที่ ..." ด้วย ก็จะทำให้ปรากฏข้อเท็จจริงสมบูรณ์ยิ่งขึ้น
                 เพื่อให้การใช้สิทธิประโยชน์ของผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ในการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นรายได้จากการส่งเสริมการลงทุน และได้รับยกเว้น ภาษีเงินได้นิติบุคคลของผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนรายอื่น ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม ดำเนินการได้โดยไม่ต้องรอหนังสือแจ้งการยกเว้นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จากกรมที่ดินโดยตรงอีกครั้งหนึ่ง

ถาม  มีปัญหาการเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ในการจดทะเบียนสิทธิและ นิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ กรณีต่าง ๆ ดังนี้
                  1. กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนขายฝากอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว ต่อมาภายในกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากได้จดทะเบียนโอนสิทธิการไถ่การขายฝากให้แก่บุคคลอื่น โดยบุคคลที่รับโอนนั้นจ่ายเงินค่าตอบแทนให้แก่ผู้ขายฝาก เช่น นาย ก. จดทะเบียนขายฝากที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งให้แก่นาย ข. ใน ราคา 1,000,000 บาท กำหนดสินไถ่เป็นเงิน 1,500,000 บาท โดยที่ดินแปลงนี้มีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นเงิน 800,000 บาท ต่อมาภายในกำหนดเวลาไถ่ นาย ก. จดทะเบียนโอนสิทธิการไถ่ให้แก่นาย ค. โดยนาย ค. จ่ายเงินเป็นค่าตอบแทนให้แก่นาย ก. เป็นเงิน 1,300,000 บาท ในการจดทะเบียนโอนสิทธิ การไถ่ดังกล่าว พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์หรือไม่ อย่างไร และจากจำนวนทุนทรัพย์ใด
                  2. กรณีจดทะเบียนทรัพยสิทธิต่าง ๆ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น ภาร จำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัยฯ หากในการจดทะเบียนคู่กรณีได้จ่ายเงินค่าตอบแทนให้แก่กัน เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งมีราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นเงิน 1,000,000 บาท คู่กรณีได้มาขอจดทะเบียน ภารจำยอม โดยแจ้งว่ามีการจ่ายเงินค่าตอบแทนให้แก่กัน เป็นเงิน 50,000 บาท พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์หรือไม่ อย่างไร และจากจำนวนทุนทรัพย์ใด
                 3. กรณียื่นคำขอจดทะเบียนทรัพยสิทธิตาม 2. คู่กรณีตกลงจ่ายค่าตอบแทนกันในวัน จดทะเบียนจำนวนหนึ่ง เช่น ตกลงชำระเงินค่าตอบแทนเป็นเงิน 500,000 บาท เป็นรายปีในอัตราปีละ 50,000 บาท โดยชำระภายในวันที่ 1 มกราคม ของทุกปี ไม่มีกำหนดระยะเวลา กรณีดังกล่าวไม่อาจ คำนวณค่าตอบแทนตามสัญญาเป็นจำนวนเงินที่แน่นอนได้ พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หักณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ หรือไม่ อย่างไร และจากจำนวนทุนทรัพย์ใด
                 4. กรณีห้างหุ้นส่วนจดทะเบียน ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือบริษัทจำกัดจดทะเบียนเลิกกัน และ ผู้ชำระบัญชีได้ขอจดทะเบียนแบ่งคืนอสังหาริมทรัพย์ของห้างหุ้นส่วนฯ หรือของบริษัทฯ ให้แก่ผู้เป็นหุ้นส่วน หรือผู้ถือหุ้นพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์หรือไม่ อย่างไร
      ;          5. กรณีที่มีการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ไว้ ต่อมาผู้รับจำนอง จดทะเบียนโอนสิทธิการรับจำนองให้แก่บุคคลอื่นโดยมีค่าตอบแทน เช่น โฉนดที่ดินมีชื่อ นาย ก. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ นาย ก. ได้จดทะเบียนจำนองไว้ต่อ นาย ข. เป็นเงิน 1,000,000 บาท ต่อมา นาย ข. จดทะเบียนโอนสิทธิการรับจำนองให้แก่ นาย ค. โดยนาย ค. จ่ายเงินให้แก่ นาย ข. เป็นเงิน 700,000 บาท ในการจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจำนองดังกล่าว พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บ อากรแสตมป์หรือไม่ อย่างไร และจากทุนทรัพย์ใด
       ตอบ  1. กรณีตาม 1. การจดทะเบียนโอนสิทธิการเป็นผู้ไถ่การขายฝากให้บุคคลอื่น ไม่เข้า ลักษณะเป็นการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะมิใช่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลอื่นพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 52 วรรคสอง แห่ง ประมวลรัษฎากร ส่วนหลักฐานการรับเงินค่าตอบแทนการโอนสิทธิการไถ่การขายฝาก เข้าลักษณะเป็นใบรับสำหรับการโอนสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้น มีการ จดทะเบียนตามกฎหมายต้องปิดแสตมป์บริบูรณ์ ตามลักษณะตราสาร 28.(ข) ใบรับ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์
                  2. กรณีตาม 2. และ 3. การจดทะเบียนทรัพยสิทธิ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น ภารจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัยฯ ไม่เข้าลักษณะเป็นการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะมิใช่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับ บุคคลอื่น พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 52 วรรคสอง แห่งประมวลรัษฎากร ส่วนหลักฐานการรับเงินค่าตอบแทนการโอนทรัพยสิทธิ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เข้า ลักษณะเป็นใบรับสำหรับการก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมายต้องปิดแสตมป์บริบูรณ์ ตามลักษณะตราสาร 28.(ข) ใบรับ แห่ง บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ในกรณีมีจำนวนเงินตั้งแต่ 200 บาทขึ้นไป ทุก 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท ต้องปิดอากรแสตมป์ 1 บาท ไม่คำนึงว่ากรณีดังกล่าวจะมีการตกลงชำระเงินค่าตอบแทนกันเป็น รายปีต่อไป หรือมีกำหนดระยะเวลาตามสัญญาชัดแจ้งหรือไม่
                 3. กรณีตาม 4. ห้างหุ้นส่วนจดทะเบียน ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือบริษัทจำกัดแบ่งคืน อสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้เป็นหุ้นส่วนหรือผู้ถือหุ้นตามมาตรา 1269 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้เป็นหุ้นส่วนหรือผู้ถือหุ้นดังกล่าว แม้ไม่มีค่าตอบแทนเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามคำนิยาม "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ห้างฯ หรือบริษัทฯ ต้องถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 69 ตรี แห่ง ประมวลรัษฎากร กรณีการโอน อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวถือเป็นการขายตามมาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจึงได้รับยกเว้นอากรแสตมป์สำหรับใบรับ ตามลักษณะตราสาร 28.(ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์
                4. กรณีตาม 5. การจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ ต่อมา ผู้รับจำนองจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจำนองให้แก่บุคคลอื่น โดยมีค่าตอบแทน เข้าลักษณะเป็นการโอนสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตาม กฎหมาย ต้องปิดแสตมป์บริบูรณ์ตามลักษณะตราสาร 28.(ข) ใบรับ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์

ถาม  ในปี พ.ศ. 2534 นาย ก.และพี่สาวได้ร่วมกันซื้อบ้าน ต่อมาได้อาศัยอยู่ในบ้านหลังดังกล่าวมาจนถึงปี พ.ศ. 2548 นาย ก. และพี่สาวจึงขายบ้านหลังดังกล่าวไปเพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ โดยนาย ก. เป็นผู้ซื้อเพียงคนเดียว นาย ก. ได้ยื่นคำร้องตามแบบ ค.10 ขอคืนเงินภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่ แต่ได้รับแจ้งจากเจ้าหน้าที่ว่า ไม่สามารถคืนเงินภาษีให้ได้ เนื่องจากเงินได้จากการขายบ้านหลังเก่าจะต้องเสียภาษีเงินได้ในนามของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล จึงไม่ได้รับสิทธิยกเว้นไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามข้อ 2(62) แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509) ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร ลงวันที่ 23 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2509 ประกอบกับประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125) เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข เพื่อการยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแห่งเดิมและต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ลงวันที่ 20 มกราคม พ.ศ. 2546 นาย ก. จึงขอทราบว่า การขายบ้านหลังเก่าและนำเงินมาชื้อบ้านหลังใหม่ตามข้อเท็จจริงข้างต้น จะได้รับสิทธิยกเว้นไม่ต้องนำเงินได้จากการขายบ้านหลังเก่ารวมคำนวณเพื่อภาษีเงินได้หรือไม่ 
       ตอบ  เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแห่งเดิมและซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่โดยใช้เป็นที่อยู่อาศัยที่จะได้รับสิทธิยกเว้นไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามข้อ 2(62) แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509)ฯ ลงวันที่ 23 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2509 ประกอบกับตามข้อ 1(1) ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่125)ฯ ลงวันที่ 20 มกราคม พ.ศ. 2546 จะต้องเป็นเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไม่รวมถึงห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ดังนั้น เมื่อตามข้อเท็จจริงการขายบ้านหลังเก่าที่นาย ก. และพี่สาวร่วมกันซื้อมาอยู่ในบังคับจะต้องเสียภาษีในนามห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว จึงไม่ได้รับสิทธิยกเว้นไม่ต้องรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้แต่ประการใด ทั้งนี้ ตามข้อ 2(62) แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509)ฯ ลงวันที่ 23 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2509 ประกอบกับข้อ 1(1) ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125)ฯ ลงวันที่ 20 มกราคม พ.ศ. 2546

ถาม  กรมที่ดินแจ้งว่า สำนักงานผู้ซื้อทอดตลาดขอให้กรมที่ดินพิจารณาเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย กรณีผู้ซื้อทอดตลาดขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดิน ที่ซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลของเจ้าพนักงานบังคับคดีว่าจะนับระยะเวลาการได้มาและ การถือครองที่ดินอย่างไร เนื่องจากข้อเท็จจริงปรากฏต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมว่าผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินเสียชีวิตก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาดพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนเห็นว่าควรนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่มรดกตกทอดแก่ทายาทของผู้ถือกรรมสิทธิ์จนถึงวันที่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาด แต่ผู้ซื้อทอดตลาดเห็นว่าขณะที่ศาลสั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาด ผู้ถือกรรมสิทธิ์ยังมีชีวิตอยู่ จึงควรเรียกเก็บภาษีโดยพิจารณาว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ที่ดินมาเมื่อไร และถือครองมาจนถึงวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กี่ปี กรมที่ดินจึงหารือว่าในทางปฏิบัติการเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย กรณีจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาดตามคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลดังกล่าว พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนจะเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย อย่างไร
       ตอบ  กรณีผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต และศาลจังหวัดฯ มีคำสั่งให้ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาด เมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2543 ผู้ซื้อทอดตลาดย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินตามมาตรา 1330 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่ทำให้การได้มาเป็นโมฆะ เพียงแต่เปลี่ยนแปลงทางทะเบียนมิได้จนกว่าจะได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้นเมื่อผู้ซื้อทอดตลาดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมภายหลังจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ถึงแก่ความตาย การนับจำนวนปีที่ถือครองที่ดินจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้รับมรดกในปี 2527 ถึงปีที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต้องถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร และให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง กรณีถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (10 ปี) ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสียทั้งนี้ ตามมาตรา 48(4)(ก) และมาตรา 50(5)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร

ถาม  การนับปีที่ถือครองของสิ่งปลูกสร้างเพื่อเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย จากการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทขายตามคำสั่งศาล กรณีเจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บริษัทฯ ผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาด แต่ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าสิ่งปลูกสร้างที่จดทะเบียนขายพร้อมที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่ได้ออกหมายเลขประจำบ้านให้แล้วหรือไม่ และไม่ทราบว่าเจ้าของที่ดินได้ปลูกสร้างบ้านมาตั้งแต่เมื่อใด ประกอบกับการจดทะเบียบขายในครั้งนี้เป็นการจดทะเบียนประเภทขายตามคำสั่งศาล ซึ่งกรมที่ดินได้วางทางปฏิบัติไว้ตามระเบียนกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น พ.ศ. 2543 ว่า ให้ผู้ได้มายื่นคำขอ ท.ด.9 และให้พนักงานเจ้าหน้าที่บรรยายข้อความในคำขอตามคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลแล้วแต่กรณี โดยไม่ต้องทำหนังสือสัญญา ดังนั้น การจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาด จึงเป็นการดำเนินการตามคำสั่งศาลและหนังสือของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยผู้ซื้อทอดตลาดเพียงฝ่ายเดียวเป็นผู้ยื่นคำขอ คู่กรณีฝ่ายผู้ขายคือเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิต้องมายื่นคำขอด้วยแต่ประการใด พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่สามารถที่จะทำการสอบสวนคู่กรณีฝ่ายผู้ขายเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวได้ว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ได้ออกหมายเลขประจำบ้านให้แล้วหรือไม่ และไม่ทราบว่าเจ้าของที่ดินได้ปลูกสร้างบ้านมาตั้งแต่เมื่อใด
       ตอบ  ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย การนับวันเริ่มและจำนวนปีที่ถือครองในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน ถ้าเจ้าของเป็นผู้ขอเลขหมายประจำบ้าน ให้นับแต่วันที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้ออกเลขหมายประจำบ้านโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น สำหรับกรณีการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลซึ่งผู้ซื้อทอดตลาดเพียงฝ่ายเดียวเป็นผู้ยื่นคำขอ โดยคู่กรณีหรือผู้ขายคือเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิต้องมายื่นคำขอด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่หรือผู้ซื้อทอดตลาดจะต้องทำหนังสือเพื่อตรวจสอบไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องถึงการได้มาซึ่งอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น และหากตรวจสอบแล้วไม่ปรากฏหลักฐานการได้มาซึ่งอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างให้ถือว่าการได้มาซึ่งอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาพร้อมกับที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น

ถาม  การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดกตามคำพิพากษาศาลระหว่างทายาทผู้ถูกกำจัดมิให้รับมรดก กับผู้รับโอน (ทายาทโดยธรรม) สำหรับที่ดินมรดกของนาย ค. โดยนาง ข. ได้ใช้คำพิพากษาศาลแสดงเจตนาการโอนแทนผู้โอน
       ตอบ  เมื่อทายาท ถูกกำจัดมิให้รับมรดก ทรัพย์มรดกย่อมตกทอดแก่ทายาทอื่นโดยผลของกฎหมายตามมาตรา 1599 มาตรา 1639 หรือมาตรา 1607 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมรดกตามคำพิพากษากรณีนี้ ถือได้ว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองใน อสังหาริมทรัพย์ โดยทางมรดกให้แก่ทายาท จึงไม่ถือว่าเป็นการขาย ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรและไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีเงินได้ ตามข้อ 1 (1) ของคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.9/2528 เรื่อง การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ และกรณีที่เจ้าพนักงานประเมินไม่ต้องกำหนดราคาขาย ลงวันที่ 20 พฤษภาคม พ.ศ. 2528 และมิใช่กรณีตามมาตรา 50 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้น ทั้งผู้โอนและผู้รับโอน จึงไม่มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย แต่อย่างใด

ถาม  นาง ก. และนาย ข. เป็นสามีภริยากันโดยชอบด้วยกฎหมาย ต่อมานาง ก. ได้เป็นโจทก์ ฟ้องหย่าและขอแบ่งสินสมรส โดยแถลงว่า ในระหว่างที่เป็นสามีภริยากันได้เกิดมีทรัพย์สินระหว่างสามี ภริยาหลายรายการ เช่น ที่ดิน หุ้น เงินฝากในธนาคารต่าง ๆ พร้อมดอกเบี้ย สิ่งปลูกสร้างอาคารชุด (คอนโดมิเนียม)เป็นต้น และต่อมาได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ คือโจทก์และจำเลยตกลงหย่าขาดจากการเป็นสามีและภริยากันนับแต่วันที่ทำสัญญาประนีประนอมยอมความเป็นต้นไป และจำเลยตกลงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้แก่โจทก์รวม 26 รายการ ทั้งโจทก์และจำเลยต่างให้ถือเอาสัญญาประนีประนอมยอมความฉบับดังกล่าวเป็นการแบ่งสินสมรสระหว่างกันเรียบร้อยแล้ว ทรัพย์สินใด ๆ ของโจทก์หรือจำเลยนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญา ทั้งสองฝ่ายยอมรับว่าเป็นสินส่วนตัวของแต่ละฝ่าย และศาลได้มีคำพิพากษาตามยอม นาง ก. ได้ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัด ได้แจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบว่าเป็นการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากการแบ่งสินสมรส โดยคำพิพากษาของศาลและสัญญาประนีประนอมยอมความเจ้าพนักงานที่ดินได้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเป็นเงิน 100.- บาท แต่ต่อมาเจ้าพนักงานที่ดินได้มีหนังสือแจ้งให้นาง ก. ไปชำระค่าธรรมเนียมและภาษีเพิ่มเติม ซึ่งนาง ก. ได้ไปชี้แจงแล้วแต่เจ้าพนักงานฯ ยืนยันให้ชำระเพิ่มนาง ก. จึงต้องชำระภาษีไป เป็นเงิน 244,180.- บาท การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จากการแบ่งสินสมรส ที่สินสมรสมีราคาคิดเป็นเงิน รวมทั้งสิ้น 5,475,823,650.- บาท แต่นาง ก. ได้ยอมรับเอาทรัพย์สินเฉพาะตามที่ระบุไว้ใน สัญญาประนีประนอมยอมความได้แก่ ที่ดิน จำนวน 26 รายการ คิดเป็นเงินเพียง 854,077,650.- บาท ซึ่งยังไม่ถึงครึ่งหนึ่งตามสิทธิ์ที่จะได้รับตามกฎหมายในการแบ่งสินสมรส (เป็นเงิน 2,737,911,825.-บาท) เป็นการแบ่งสินสมรสที่เป็น อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีราคาของแต่ละฝ่ายเท่ากันหรือไม่เกินส่วนนี้ ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีเงินได้จากการโอน อสังหาริมทรัพย์ ตาม คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.9/2528 ฯ ลงวันที่ 20 พฤษภาคม พ.ศ. 2528 และมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ความเข้าใจดังกล่าวถูกต้องหรือไม่
       ตอบ  กรณีตามข้อเท็จจริง การแบ่งสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคาแต่ละฝ่ายเท่ากัน ไม่ ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ตามข้อ 1 (11) ของคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.9/2528 ฯ ลงวันที่ 20 พฤษภาคม พ.ศ. 2528 แต่ถ้าเป็นการแบ่งสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคาแต่ละฝ่ายไม่เท่ากัน ฝ่ายที่ได้รับการแบ่งสินสมรสที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีราคามากกว่าสิทธิ์ที่มีอยู่กึ่งหนึ่ง เข้าลักษณะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน ถือเป็นการขายตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร และถือว่าผู้โอนมีเงินได้และต้องเสียภาษีตามมาตรา 41 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจกำหนดราคาขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร โดยคิดราคาที่พึงได้รับจากการขายที่ดินนั้นตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ถาม  การนับวันเริ่มปีที่ถือครองเพื่อคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย กรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยทางมรดก ให้เริ่มนับปีที่ถือครองตั้งแต่เมื่อใด
       ตอบ  การนับวันเริ่มปีที่ถือครองเพื่อคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามมาตรา 48(4)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร กรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก ให้เริ่มนับปีที่ถือครองตั้งแต่วันที่มรดกได้ตกแก่ทายาทตามมาตรา 1599 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งได้แก่วันที่เจ้ามรดกถึงแก่ความตาย

ถาม  1.นาง ก ได้ขายที่ดิน น.ส.3 ก. เมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2547 ในราคา 500,000.- บาท (ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน 4,527,250.- บาท) เจ้าพนักงานที่ดิน ได้คำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จำนวนเงิน 339,088.- บาท ต่อมาเมื่อวันที่ 10 มีนาคม 2548 นาง ก ได้ยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จำนวน 172,725.50 บาท โดยอ้างว่าเจ้าพนักงานที่ดิน ได้คำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีขายที่ดินแปลงดังกล่าวไว้เกิน
                   2.จากการตรวจสอบปรากฏข้อเท็จจริงว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวเดิมเป็นสิทธิครอบครองของนาย ข บิดาของนาง ก นาย ข เสียชีวิตเมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายน 2534 ผู้ตายมีทายาท 5 คน และไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ ต่อมาเมื่อวันที่ 10 พฤศจิกายน 2546 ทายาทของนาย ข ได้ทำบันทึกถ้อยคำให้ไว้กับเจ้าพนักงานที่ดินว่า ไม่ขอรับมรดกที่ดิน น.ส.3 ก. เลขที่ 137 และยินยอมให้นาง ก เป็นผู้รับมรดกที่ดินแปลงดังกล่าว หลังจากนั้นเมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2546 ได้มีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นาง ก ต่อมาเมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2547 นาง ก ได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นาย ค เจ้าพนักงานที่ดินได้คำนวณภาษีเงินได้ โดยถือว่านาง ก ถือครองที่ดิน 2 ปี (ถือครองตั้งแต่วันที่ 22 ธันวาคม 2546) และหักภาษี ณ ที่จ่ายเป็นเงิน 339,088.- บาท แต่กรมที่ดินได้ตรวจสอบในภายหลังและถือว่ากรณีนี้ นาง ก ถือครองที่ดินเกิน 10 ปี เจ้าพนักงานที่ดินคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายผิดพลาด โดยหักภาษีไว้เกินไปเป็นเงิน 172,725.50 บาท จึงได้แจ้งให้นาง ก ขอคืนภาษี
                  3.สำนักงานสรรพากรพื้นที่ ได้พิจารณาแล้วเห็นว่าเมื่อบุคคลใดตายทรัพย์มรดกย่อมตกทอดแก่ทายาทในทันที ทั้งนี้ ตามมาตรา 1599 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่วนการที่ทายาทได้จดทะเบียนรับโอนมรดกที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ในภายหลังเป็นเพียงการจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เท่านั้น กรณีนี้เจ้ามรดกถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายน 2534 ที่ดินแปลงดังกล่าวและทรัพย์มรดกอื่น (ถ้ามี) จึงย่อมตกทอดแก่ทายาททุกคนในทันที การที่ทายาทได้ตกลงแบ่งปันทรัพย์มรดกกันในภายหลัง โดยตกลงให้ที่ดินแปลงดังกล่าวตกเป็นของนาง ก เพียงผู้เดียว เป็นเพียงการจัดการแบ่งปันทรัพย์มรดกระหว่างทายาทด้วยกัน เมื่อแบ่งปันกันได้ทรัพย์มรดกที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องนำไปจดทะเบียนการได้มาตามที่กฎหมายกำหนด อีกทั้งทายาทก็ได้แสดงเจตนาเป็นลายลักษณ์อักษรต่อเจ้าพนักงานที่ดินไว้แล้วว่า ไม่ขอรับมรดกที่ดินแปลงดังกล่าวและยินยอมให้นาง ก เป็นผู้รับมรดกที่ดินเพียงผู้เดียว กรณีนี้จึงถือได้ว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวตกเป็นของนาง ก เพียงผู้เดียวตั้งแต่วันที่ 17 พฤศจิกายน 2534 การนับจำนวนปีที่ถือครองเพื่อคำนวณภาษี จึงต้องนับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2534 และเมื่อคำนวณภาษีตามมาตรา 48(4)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร แล้ว มีภาษีที่ต้องเสียเป็นเงิน 166,362.50 บาท
                   สำนักงานสรรพากรภาคได้พิจารณาแล้วเห็นว่า กรณีตามข้อหารือ เมื่อนาย ข เจ้าของสิทธิครอบครองในที่ดิน น.ส.3 ก ได้ถึงแก่ความตาย โดยที่ไม่ได้มีการทำพินัยกรรมไว้ ที่ดินดังกล่าวจึงเป็นมรดกที่ตกทอดแก่ทายาททั้ง 5 คน ของนาย ข ทันทีตั้งแต่วันที่ 17 พฤศจิกายน 2534 ซึ่งเป็นวันที่เจ้ามรดกได้ถึงแก่ความตาย ตามมาตรา 1599 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่เมื่อมีทายาทจำนวน 4 คน ได้ตกลงทำหนังสือไม่ขอรับมรดกไว้ต่อปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้า โดยยินยอมให้นาง ก เป็นผู้รับมรดกแต่ผู้เดียว จึงเข้าลักษณะเป็นการรับมรดกต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1612 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการสละมรดกดังกล่าวมีผลย้อนหลังไปถึงวันที่เจ้ามรดกตาย ตามมาตรา 1615 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงถือได้ว่านาง ก เป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดิน น.ส.3 ก อันเป็นทรัพย์มรดกทั้งแปลงตั้งแต่วันที่ 17 พฤศจิกายน 2534 เทียบเคียงได้กับแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7395/2544 ส่วนการที่นาง ก ได้จดทะเบียนรับโอนทรัพย์มรดกในภายหลังเมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2546 เป็นเพียงจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เท่านั้น ดั้งนั้น จึงนับจำนวนปีที่ถือครองที่ดินจนถึงวันที่จดทะเบียนขายที่ดินวันที่ 8 มิถุนายน 2547 เป็นเวลาเกิน 10 ปี
                   จากข้อเท็จจริงดังกล่าว เข้าลักษณะเป็นกรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก ซึ่งผู้ซื้อมีหน้าที่หักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามมาตรา 50(5)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร และเงินได้จากการขายที่ดินอันเป็นมรดกตามข้อเท็จจริงดังกล่าวเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร นางประนอมฯ ผู้มีเงินได้จึงมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโดยมีสิทธิเลือกเสียภาษีโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น ตามมาตรา 48(4)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร จึงเห็นว่าความเห็นของสำนักงานสรรพากรพื้นที่ถูกต้องแล้ว
                    แต่เนื่องจากกรมสรรพากรได้มีแนววินิจฉัยตอบข้อหารือ ตามหนังสือที่ กค 0811/00581 ลงวันที่ 21 มกราคม 2542 “กรณีที่เจ้ามรดกถึงแก่ความตายแล้วจดทะเบียนโอนให้ผู้จัดการมรดก แล้วผู้จัดการมรดกโอนให้ทายาทและทายาทนำไปขาย การนับระยะเวลาการได้มาของทายาทจึงเริ่มนับแต่วันที่ทายาทจดทะเบียนรับโอนจากผู้จัดการมรดกจนถึงวันที่จดทะเบียนขาย” ซึ่งกรณีดังกล่าว สำนักงานสรรพากรภาค พิจารณาแล้วเห็นว่า การที่ผู้จัดการมรดกจดทะเบียนโอนทรัพย์มรดกมาเป็นชื่อของผู้จัดการมรดกก่อนนั้น เป็นเพียงขั้นตอนดำเนินการในการจัดการมรดก ตามมาตรา 1719 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิใช่เป็นการจดทะเบียนโอนเพื่อให้ตนได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในทรัพย์มรดกแต่อย่างใด และสำหรับกรณีตามข้อหารือรายนี้ นาง ก ผู้เป็นทายาท ก็ได้จดทะเบียนรับโอนมรดกจากนายเขียมฯ เจ้ามรดก โดยตรง มิใช่รับโอนต่อจากผู้จัดการมรดก ดังนั้น การนับระยะเวลาการได้มาของทายาทจึงต้องเริ่มนับแต่วันที่เจ้ามรดกตาย ตามมาตรา 1599 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 395/2544 จึงขอหารือว่า ความเห็นของสำนักงานสรรพากรภาค ถูกต้องหรือไม่
        ตอบ  กรณีตามที่หารือ เมื่อนาย ข เจ้าของสิทธิครอบครองในที่ดิน น.ส.3 ก ถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายน 2534 ที่ดินดังกล่าวซึ่งเป็นมรดกจึงตกทอดแก่นาง ก ทายาทโดยธรรมผู้รับมรดกของนาย ข ตามมาตรา 1599 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ และต่อมามีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การนับจำนวนปีที่ถือครองที่ดินเพื่อการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จึงต้องเริ่มนับตั้งแต่ปีที่นาง ก ได้รับมรดกในปี พ.ศ. 2534 ถึงปีที่จดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าว

ถาม  นาง ก. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดิน ต่อมา นาง ข. ได้นำคำสั่งศาลซึ่งสั่งให้นาง ก. เป็นคนสาบสูญไปให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนเป็นผู้จัดการมรดกเฉพาะส่วนของ นาง ก. พร้อมทั้งจดทะเบียนโอนมรดกเฉพาะส่วนเพียงบางส่วนให้แก่ นาย ค. ต่อมาศาลได้สั่งให้เพิกถอนคำสั่งให้ นาง ก. เป็นคนสาบสูญ นาง ก. จึงได้ยื่นคำขอให้เจ้าพนักงานที่ดินเพิกถอนการจดทะเบียนผู้จัดการมรดกและการจดทะเบียนโอนมรดก เพื่อให้นาง ก. มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามเดิมนั้นเจ้าพนักงานที่ดินจะ ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรือไม่
       ตอบ  กรณีตามข้อเท็จจริงเมื่อศาลสั่งเพิกถอนคำสั่งให้นาง ก. เป็นคนสาบสูญ และได้ประกาศคำสั่ง ในราชกิจจานุเบกษาแล้ว การแก้ไขชื่อทางทะเบียนให้ถูกต้องไม่เข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" ตามความหมายในมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรจึงไม่มีเงินได้พึงประเมินที่จะต้องเสียภาษี หรืออยู่ใน บังคับต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายแต่อย่างใด

ถาม  นาย ก ได้รับซื้อฝากที่ดินจากนางสาว ข, นางสาว ค, นาย ง, นางสาว จ, นางสาว ฉ และนาย ช เมื่อวันที่ 6 มกราคม 2537 เป็นเงิน 12,000,000 บาท กำหนดระยะเวลาไถ่ถอน 1 ปี ผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนตามกำหนดเวลาที่ดินดังกล่าวจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนาง ก จึงขอทราบว่า กรณีการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการรับซื้อฝากที่ดินดังกล่าว จะต้องเสียภาษีหรือไม่ และถ้าต้องเสียจะนำราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากเป็นเงินได้พึงประเมินได้หรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันราคาที่ดินลดต่ำลงมาก แม้ได้บอกขายในราคาประเมินก็ไม่สามารถขายได้
       ตอบ  กรณีตามข้อเท็จจริง นาย ก รับซื้อฝากที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้นเมื่อวันที่ 6 มกราคม 2537 มีกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน 1 ปี เมื่อผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอนภายในกำหนดเวลา นาย ก จึงได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมิน ตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร นาย ก จะต้องนำเงินได้พึงประเมินจากการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากดังกล่าวไปรวมคำนวณเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยเงินได้พึงประเมินให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์ โดยเด็ดขาด ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ จะถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากก็ได้

ถาม  บุคคลธรรมดาได้รับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก (1) กรณีผู้เสียภาษีไม่สามารถหาราคาตลาดได้ จะขอให้กรมสรรพากรสอบถามจากกรมที่ดิน เพื่อจะได้นำมาเป็นเงินได้พึงประเมินจะได้หรือไม่ (2) กรณีที่ดินไม่มีการซื้อขาย ราคาตลาดหมายถึงอะไร
       ตอบ  การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากเข้าลักษณะเป็น เงินได้พึงประเมิน ตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร โดยเงินได้พึงประเมินให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริม ทรัพย์ ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก


Source: www.dol.go.th, www.rd.go.th

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.