สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    





 สถิติวันนี้ 89 คน
 สถิติเมื่อวาน 174 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
1870 คน
274959 คน
1801798 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

ด่วนที่สุด
ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๑๘๘๗                                                             กรมที่ดิน ถนนพระพิพิธ กทม. ๑๐๒๐๐

                                                                 ๗ พฤษภาคม ๒๕๕๑

เรื่อง  แนวทางปฏิบัติในการลดค่าธรรมเนียมตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑

เรียน  ผู้ว่าราชการจังหวัด ทุกจังหวัด

อ้างถึง  หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่มท ๐๕๐๕.๔/ว ๑๑๖๘๑ ลงวันที่ ๒ พฤษภาคม ๒๕๕๑

สิ่งที่ส่งมาด้วย  ตัวอย่างวิธีการคำนวณเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจำนองกรณีจำนองอาคารประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารที่มีเนื้อที่ทั้งแปลงเกินหนึ่งไร่

          ตามหนังสือที่อ้างถึง กรมที่ดินได้ส่งประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิ น กรณีสนับสนุนการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด ประกาศ ณ วันที่ ๓๐ เมษายน พ.ศ. ๒๕๕๑ มาเพื่อโปรดทราบและแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบและถือปฏิบัตินั้น

          โดยที่การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑ เหลือร้อยละ ๐.๐๑ ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยที่ส่งมาตามหนังสือที่อ้างถึง เป็นการให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมจากมาตรการกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑ เพื่อให้การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นไป ตามเจตนารมณ์ในประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ ๒๔ มีนาคม ๒๕๕๑ และวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๕๑ จึงขอแจ้งหลักเกณฑ์และแนวทางปฏิบัติเปรียบเทียบระหว่างการลดค่าธรรมเนียมตามมาตรการ กระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑ และมาตรการเพิ่มเติม ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑ มาเพื่อทราบและถือปฏิบัติดังนี้

          ๑.หลักเกณฑ์การได้สิทธิลดค่าธรรมเนียม
              ๑.๑ มาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑ และประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ ๒๔ มีนาคม ๒๕๕๑ ต้องเป็นที่ดิน อาคาร (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารพาณิชย์) หรืออาคารดังกล่าวพร้อมที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิ นหรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาล ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย

              ๑.๒ มาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑ และประกาศกระทรวงมหาดไทย ลงวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๕๑ ต้องเป็น อาคาร (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารพาณิชย์) หรืออาคารดังกล่าวพร้อมที่ดินซึ่งมีเนื้อที่ ไม่เกิน ๑ ไร่ และมิใช่ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาลซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย
          ๒. เปรียบเทียบการได้สิทธิระหว่างมาตรการตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑ กับมาตรการเพิ่มเติมตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑
               ๒.๑ กรณีขายและจำนองที่ดินเปล่า
                      ๒.๑.๑ ที่ดินเปล่าเป็นที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการ จัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาลซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑
                      ๒.๑.๒ ที่ดินเปล่ามิใช่ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาลซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ไม่ได้รับลดค่าธรรมเนียม เนื่องจากตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑ มิได้กำหนด ให้การขายและจำนองที่ดินเปล่าได้รับลดค่าธรรมเนียม
               ๒.๒ กรณีขายและจำนองอาคารเพียงอย่างเดียว และอาคารนั้นเป็นอาคารประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย ์ได้รับลดค่าธรรมเนียมทั้งสิ้น ไม่ว่าอาคารนั้นจะอยู่ภายใต้การจัดสรรหรือไม่กล่าวคือ หากอยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาลซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายก็จะก็จะได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑ แต่ถ้าอาคารนั้นไม่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และไม่ได้ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาล ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ก็จะได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑ ส่วนอาคารที่ไม่ใช่ประเภทดังกล่าวไม่อยู่ในข่ายได้รับลดค่าธรรมเนียม
               ๒.๓ กรณีขายและจำนองอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรือ อาคารพาณิชย์พร้อมที่ดิน
                       ๒.๓.๑ อาคารดังกล่าวพร้อมที่ดินอยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือ ที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาลซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑
                       ๒.๓.๒ อาคารดังกล่าวไม่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน แต่ที่ดินอยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาลซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ในส่วนของที่ดินได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑ อาคารได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่๒๒ เมษายน ๒๕๕๑
                       ๒.๓.๓ อาคารดังกล่าวพร้อมที่ดินไม่อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และไม่ได้ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาลซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรร ที่ดินตามกฎหมาย จะได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมาตรการเพิ่มเติมเมื่อวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑ เมื่อเป็นกรณีขายและจำนองอาคารดังกล่าวพร้อมที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารเนื้อที่ไม่เกิน ๑ ไร่ กรณีอาคารดังกล่าวพร้อมที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารมีเนื้อที่เกินหนึ่งไร่จะได้รับลดค่าธรรมเนียมเฉพาะ อาคารและที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารเนื้อที่หนึ่งไร่เท่านั้น ส่วนที่เกินหนึ่งไร่เรียกเก็บในอัตราปกติสำหรับ วิธีการคำนวณเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจำนองแยกระหว่างอาคารและที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารเนื้อที่ หนึ่งไร่กับที่ดินส่วนที่เกิน ๑ ไร่ เพื่อความเป็นธรรมให้ใช้วิธีเทียบบัญญัติไตรยางค์ตามตัวอย่างใน เอกสารแนบ เว้นแต่ผู้ขอจดทะเบียนจำนองมีหลักฐานจากผู้รับจำนองว่า ผู้จำนองและผู้รับจำนองได้ตกลงกันเฉลี่ยหนี้ที่จำนองเป็นประกันกันแล้วโดยแยกวงเงินจำนองระหว่างอาคารพร้อมที่ดินหนึ่งไร่กับ ที่ดินส่วนเกินหนึ่งไร่มาแสดงและพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเชื่อได้ว่าไม่มีกรณีหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึงเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากจำนวนเงินจำนองที่ผู้ขอได้แยกมาแล้วดังกล่าว

          ๓. แนวทางปฏิบัติที่เหมือนกันในทั้งสองมาตรการ
               ๓.๑ เนื่องจากการลดค่าธรรมเนียมตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑ และวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑ มีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ประเภทการจดทะเบียนที่อยู่ในข่ายได้รับลดค่าธรรมเนียม คือ ขาย ขายทอดตลาด ขายตามคำสั่งศาล ส่วนการจดทะเบียนประเภทขายฝาก โอนชำระหนี้โอนชำระหนี้จำนอง ไม่อยู่ในข่ายได้รับลด ค่าธรรมเนียม สำหรับการจดทะเบียนจำนองจะได้รับลดต่อเมื่อเป็นการจำนองอันสืบเนื่องมาจากการ ซื้อขาย และการซื้อขายนั้นต้องเป็นการจดทะเบียนหลังประกาศกระทรวงมหาดไทยใช้บังคับ เพราะหากจดทะเบียนซื้อขายกันมาก่อนประกาศกระทรวงมหาดไทยใช้บังคับย่อมไม่ใช่เรื่องของการสนับสนุน การซื้อขายตามที่ระบุในมาตรการเพียงแต่ไม่จำเป็นว่าการจดทะเบียนขายและจำนองต้องกระทำใน คราวเดียวกัน จดทะเบียนซื้อขายกันมาก่อนแต่มาจดทะเบียนจำนองกันภายหลังก็ได้รับลดค่าธรรมเนียม การจำนอง แต่ทั้งการจดทะเบียนซื้อขายและจำนองต้องเป็นการจดทะเบียนหลังประกาศกระทรวงมหาดไทย ใช้บังคับ กรณีได้มาโดยทางอื่น เช่น รับให้มาแล้วจำนองต่อย่อมไม่ได้รับลดค่าธรรมเนียม
               ๓.๒ เมื่อการจดทะเบียนขายและจำนองอยู่ในหลักเกณฑ์ได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมติคณะรัฐมนตรีแล้ว ต่อมาผู้จำนองขอจดทะเบียนขึ้นเงินจำนอง หรือจำนองในลำดับต่อมา ไถ่ถอน จากจำนองแล้วจำนองใหม่ หากเป็นการจดทะเบียนในระหว่างประกาศกระทรวงมหาดไทยดังกล่าว ใช้บังคับก็ได้รับลดค่าธรรมเนียมด้วย ส่วนการจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจำนองซึ่งเป็นกรณีผู้รับจำนอง โอนการรับจำนองให้แก่บุคคลภายนอกไม่อยู่ในข่ายได้รับลดค่าธรรมเนียม

          อนึ่ง ในการรับจดทะเบียนโอนและจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในข่ายได้รับลดค่าธรรมเนียม เหลือร้อยละ ๐.๐๑ ตามมาตรการเพิ่มเติมตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระบุลงไว้ในคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด.๑, ท.ด. ๑ก) และหนังสือสัญญาขาย หรือหนังสือสัญญาจำนองแล้วแต่กรณีว่า “การจดทะเบียนขายหรือจำนองรายนี้ได้รับลดค่าธรรมเนียม จากร้อยละ ๒ หรือร้อยละ ๑ เหลือร้อยละ ๐.๐๑ ตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑” และให้หมายเหตุข้อความดังกล่าวลงในใบเสร็จรับเงินค่าธรรมเนียมด้วย กรณีได้รับลดค่าธรรมเนียมแยกกัน สองมติคณะรัฐมนตรีเช่น อาคารได้ตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๒๒ เมษายน ๒๕๕๑ ที่ดินได้ตามมติคณะรัฐมนตรีวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๕๑ ก็ให้หมายเหตุการได้รับลดค่าธรรมเนียมในแต่ละมติคณะรัฐมนตรี ให้ชัดเจน พร้อมกันนี้ขอเน้นยํ้าว่า ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการลดอัตรารัษฎากร (ฉบับที่๔๗๒) พ.ศ. ๒๕๕๑ ที่เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่มท ๐๕๑๕/ว ๘๖๘๔ ลงวันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๕๑ นั้น ได้กำหนดให้ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับ การโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นการทั่วไป ดังนั้น ระหว่างพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวใช้บังคับ หากการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์อยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับลดจากร้อยละ ๓.๓ (รวมภาษีท้องถิ่น) เหลือร้อยละ ๐.๑๑ (รวมภาษีท้องถิ่น)

          จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบและสั่งให้เจ้าหน้าที่ที่ดินทราบและถือปฏิบัติต่อไป

                                                                ขอแสดงความนับถือ
                                                  (ลงชื่อ) ว่าที่ร.ต.ขันธ์ชัย วิจักขณะ
                                                           (ว่าที่ ร.ต.ขันธ์ชัย วิจักขณะ)
                                                           รองอธิบดีปฏิบัติราชการแทน
                                                                    อธิบดีกรมที่ดิน


สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
โทร. ๐๒ ๒๒๒ ๖๑๙๖
โทรสาร.๐๒ ๒๒๑ ๓๘๗๓
โทร. (มท) ๕๐๘๐๑ -๑๒ ต่อ ๒๒๕

                                 ตัวอย่างวิธีการคำนวณเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจำนอง
กรณีจำนองอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารที่มีเนื้อที่ทั้งแปลงเกินหนึ่งไร่

กรณีตัวอย่าง จำนองที่ดินเนื้อที่สองไร่พร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อมาเป็นบ้านเดี่ยว ๒ ชั้น ทั้งที่ดินและบ้านมิได้อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน จำนวนเงินจำนองที่ดินและบ้านรวมกัน ๖,๐๐๐,๐๐๐ บาท ราคาประเมินทุนทรัพย์บ้าน ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท ที่ดินไร่ละ ๑,๐๐๐,๐๐๐ บาท หลักเกณฑ์เมื่อที่ดินและบ้านที่ซื้อมามิได้อยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ในการจดทะเบียนจำนองจึงได้รับลดค่าธรรมเนียมเฉพาะในส่วนของบ้านและที่ดินเนื้อที่หนึ่งไร่ส่วนที่เกินหนึ่งไร่ต้องเรียกเก็บ ค่าธรรมเนียมในอัตราปกติวิธีการคำนวณ หาค่าเฉลี่ยของจำนวนเงินจำนองบ้านพร้อมที่ดินเนื้อที่หนึ่งไร่ที่ได้รับลดค่าธรรมเนียม โดยนำจำนวนเงินจำนองทั้งหมดคือ ๖,๐๐๐,๐๐๐ บาท คูณด้วยราคาประเมินบ้านและที่ดินเนื้อที่หนึ่งไร รวมกันคือ ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท หารด้วยราคาประเมินบ้านและที่ดินเนื้อที่สองไร่รวมกันคือ ๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท จะได้ค่าเฉลี่ยจำนวนเงินจำนองบ้านและที่ดินเนื้อที่หนึ่งไร่เท่ากับ ๔,๐๐๐,๐๐๐ บาท ซึ่งในส่วนนี้ต้องเรียกเก็บ ค่าธรรมเนียมร้อยละ ๐.๐๑ ส่วนจำนวนเงินจำนองที่เหลือเรียกเก็บในอัตราปกติ

สูตรการคำนวณ

(จำนวนเงินจำนองทั้งหมด) X (ราคาประเมินบ้าน + ที่ดิน ๑ ไร่)
จำนวนทุนทรัพย์จำนองที่ได้รับลด = (ราคาประเมินบ้าน + ที่ดินทั้งหมด)

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.