บทวิเคราะห์ศัพท์ที่ควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายจัดสรรที่ดิน

1. "การจัดสรรที่ดิน" หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดย ได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงเดิมเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย
          หากดำเนินการในลักษณะที่เป็นการจัดสรรที่ดินดังกล่าวข้างต้นโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็จะมีความผิดทางอาญาและมีโทษ คือ จำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่ 40,000 บาทถึง 100,000 บาท

2. "สิทธิในที่ดิน" หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย
          ผู้ที่จะขอทำการจัดสรรที่ดินจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ แต่จะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีโฉนดหรือมิฉะนั้นจะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ (น.ส.) โดยจะต้องเป็นผู้มีชื่อที่ปรากฏอยู่ในรายการทะเบียนของเอกสารนั้นด้วย มิใช่เพียงแต่มีสิทธิครอบครองลอย ๆ เท่านั้น

3."ผู้จัดสรรที่ดิน" หมายความว่า ผู้ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตด้วย ซึ่งในที่นี้หมายถึง ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือได้รับใบอนุญาตให้จำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ซึ่งจะต้องได้รับใบอนุญาตก่อน เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตห้ทำการจัดสรรที่ดินก็จะเรียกว่า "ผู้จัดสรรที่ดิน"

4. "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" หมายความว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรรและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จึงหมายถึง ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรจากผู้จัดสรร แม้จะยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรมาเป็นของผู้ซื้อก็อยู่ในฐานะเรียกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว

          "ผู้รับโอนสิทธิในทีดิน" ผู้รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ไม่อยู่ในฐานะผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายนี้ เพราะไม่ใช่ผู้รับโอนมาซึ่งสิทธิในที่ดินคือไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นตามกฎหมายว่าด้วยการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองซึ่งจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กล่าวโดยสรุป ผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อมาจะ ต้องปรากฏว่ารับโอนโดยมีการจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินหรือรับโอนสิทธิครอบครองโดยปรากฏรายการจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3

5."บริการสาธารณะ" หมายถึง การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน นั้นก็คือ ผู้จัดสรรจะต้องระบุมาว่า การให้บริการ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินมีอะไรบ้าง เช่น การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกเกี่ยวกับไฟฟ้าริมถนนในหมู่บ้านจัดสรร การบริการเก็บขยะให้ทุกหมู่บ้าน การบริการล้างท่อระบาย น้ำในหมู่บ้านจัดสรรที่ดิน เป็นต้น อนึ่ง ยังมีความหมายอีกคำหนึ่งที่ใกล้เคียงกับคำว่า "บริการสาธารณะ" ได้แก่ คำว่า "สาธารณูปโภค " ซึ่งหากมีการจัดตั้งนิติบุคคลลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ที่เป็นสมาชิกหรือซื้อที่ดินจัดสรรจะต้องเสียเงินค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สาธารณูปโภคดังกล่าวนั้นเข้าใจง่าย ได้แก่ ถนน สนามเทนนิส สนามฟุตบอล ซึ่งอาจจะเทียบได้กับทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรนั่นเอง ส่วนบริการสาธารณะนั้น เป็นเรื่องการให้บริการที่มีบักษณะคล้ายกับส่วนรวมทั่วไป คำว่า สาธารณูปโภคจึงหมายถึงตัวทรัพย์ ส่วนบริการสาธารณะนั้นหมายถึงการให้บริการที่มีลักษณะเป็นส่วนรวม

6."คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน" หมายถึง
          6.1 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ซึ่งมีคณะเดียว มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลการจัดสรรที่ดินโดยทั่วไป รวมทั้งมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
               (1) กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดิน
               (2) วางระเบียบเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน
               (3) ให้ความเห็นชอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร และ/หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเสนอ
               (4) กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรเพื่อให้ผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินใช้ในการประกอบกิจการ
               (5) วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินตามคำร้องหรือคำอุทธรณ์ของผู้จัดสรรที่ดินของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินหรือผู้จัดสรรที่ดิน
               (6) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายอื่น

          6.2 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด มีทุกจังหวัด มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลการจัดสรรที่ดินภายในจังหวัด รวมทั้งมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
               (1) ออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
               (2) พิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาต การออกใบอนุญาต การโอนใบอนุญาต หรือการเพิกถอนการโอนใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน
               (3) ตรวจสอบการจัดสรรที่ดินเพื่อให้เป็นไปตามแผนผังโครงการ หรือวิธีการที่ได้รับอนุญาต
               (4) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายอื่น

7."คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง" ประกอบด้วย
          7.1 ปลัดกระทรวงมหาดไทย เป็นประธานกรรมการ
          7.2 อัยการสูงสุด
          7.3 เลขาธิการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
          7.4 เลขาธิการสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
          7.5 อธิบดีกรมการปกครอง
          7.6 อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง
          7.7 อธิบดีกรมชลประทาน
          7.8 ผู้ทรงคุณวุฒิอื่นอีก 6 คน ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งจากผู้มีความรู้ความสามารถ หรือประสบการณ์ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การผังเมือง การบริหารชุมชน หรือกฎหมาย
          7.9 อธิบดีกรมที่ดิน เป็นกรรมการและเลขานุการ

8."คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด" ประกอบด้วย
          8.1 ผู้ว่าราชการจังหวัดหรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดซึ่งผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมายเป็นประธานกรรมการ
          8.2 อัยการจังหวัด
          8.3 ปลัดจังหวัด
          8.4 โยธาธิการและผังเมืองจังหวัด
          8.5 ผู้แทนกรมชลประทาน
          8.6 นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด
          8.7 ผู้ทรงคุณวุฒิอื่นอีก 4 คนซึ่งปลัดกระทรวงมหาดไทยแต่งตั้ง
          8.8 เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเป็นกรรมการและเลขานุการ

Source: www.dol.go.th