สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

ที่ดิน น.ค.3

1. ถาม คือแม่ผมซื้อที่ดินจากคนรู้จักในหมู่บ้านเดียวกัน โดยเจ้าของที่ดินมีหนังสือแสดงการทำประโยชน์ออกตามความพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พศ.๒๕๑๑ (นค.๓)ออกโดยกรม ประชาสงเคราะห์ ทำการซื้อขายกันที่ทำการกำนัน โดยมีกำนันเป็นคนพิมพ์และพยาน(ปัจจุบันเสียชีวิตแล้ว)เป็นจำนวนเงิน ๑๑๕,๐๐๐ บาท และมีพ่อของผมและภรรยาของผู้ขายเซ็นเป็นพยานร่วม (ไม่มีสำเนาบัตรกำนันและคนขายเพราะหาไม่เจอแล้ว) โดยทำการซื้อขายกันตั้งแต่ พศ. ๒๕๓๑ และแม่ของผมยังได้ซื้อที่ดินมีโฉนดบริเวณล้อมรอบไว้อีก และได้ทำการเสียภาษีบำรุงท้องที่อย่างถูกต้องตามโฉนด+นค.๓ รวม ๖๐ ไร่ กับ อบต. มาตั่งแต่ปี พศ. ๒๕๓๘ (ก่อนหน้านี้เสียตามโฉนดแต่ไม่รวม ใบ นค. ๓) พอมาปี ๒๕๔๙ เป็นต้นมาทางรัฐบาลมีนโยบายแปลงสินทรัพย์เป็นทุน ผมเลยจะไปเปลี่ยนให้ใบ นค. ๓ เป็นโฉนด เลยไปพบเจ้าหน้าที่นิคมสร้างตนเอง จ.ระยอง แผนกที่ดิน กลับกลายว่าต้องไปออกโฉนดที่ดินในนามเจ้าของเดิม ๕ ปีถึงจะโอนได้ (ติดหลังแดงห้ามโอน) แม่กับผมเลยกลุ้มใจว่าจะเอาอย่างไรดี เพราะถ้าคนขายเดิมบิดพริ้ว ผมจะเสียที่ดินแปลงนี้ไหมครับ เพราะซื้อมาโดยสุจริตและก็ทำกินมานาน ปัจจุบันก็ปลูกยางพารามา ๘ ปีจะเปิดกรีดแล้ว ช่วยแนะนำทางข้อกฎหมายด้วยครับ จะหาทนายฟ้องครอบครองปรปักษ์ได้ไหมครับ เห็นถามเจ้าหน้าที่ของเจ้าหน้าที่นิคมสร้างตนเอง จ.ระยอง แผนกที่ดิน บอกว่าไม่ได้
   
   ตอบ น.ค. ๓ เป็นเอกสารที่ออกสืบ เนื่องจาก น.ค.๑ ซึ่งเป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตนิคมสร้างตนเอง โดยกรมประชาสงเคราะห์ (ปัจจุบันกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ) จะเป็นผู้ออกให้กับบุคคลที่ได้รับการคัดเลือกให้เป็นสมาชิกนิคมตามมาตรา ๑๑ แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ ต่อมาเมื่อสมาชิกของนิคมได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับอนุญาตเกินกว่า ๕ ปี ได้ชำระเงินช่วยทุนที่รัฐบาลได้ลงไปแล้ว และชำระหนี้สินเกี่ยวกับกิจการนิคมให้ทางราชการแล้ว ก็จะได้รับหนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.๓) เป็นหลักฐาน สมาชิกนิคมสร้างตนเองที่ได้รับ หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.๓) แล้ว มาตรา ๑๑ วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ บัญญัติให้สามารถนำหลักฐานดังกล่าวขอโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ถ้าเป็นการขอออกโฉนดที่ดิน เฉพาะรายตามมาตรา ๕๙ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน จะต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินส่วนแยก ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ ถ้าเป็นการออกโฉนดที่ดินโดยการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินตามมาตรา ๕๘ ทวิ วรรคสอง (๑) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้เข้าไปดำเนินการเดินสำรวจรังวัดออกโฉนดที่ดินในเขตนิคมสร้างตนเอง และได้เข้าไปทำการสำรวจรังวัดถึงที่ดินของผู้ใด หากผู้นั้นมีหลักฐาน น.ค.๓ ก็สามารถนำ น.ค.๓ เป็นหลักฐานในการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินได้ โฉนดที่ดินที่ได้ออกจากหลักฐาน น.ค.๓ จะถูกกำหนดห้ามโอน ๕ ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน เว้นแต่ตกทอดทางมรดก และในกำหนดเวลาห้ามโอนนี้ที่ดินไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี ทั้งนี้ ตามมาตรา ๑๒ แห่งพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ ดังนั้น หากคุณไม่ใช่สมาชิกของนิคมฯ แต่ได้ซื้อที่ดินที่อยู่ในนิคมฯ มา โดยไม่ได้ปฏิบัติ ตามหลักเกณฑ์ที่กล่าวข้างต้นและเนื่องจากสิทธิในที่ดินในเขตนิคมฯ เป็นสิทธิเฉพาะตัว ดังนั้น จึงทำให้คุณไม่มีสิทธิในที่ดินที่อยู่ในเขตนิคมฯ คุณจึงไม่สามารถนำ น.ค. ๓ ซึ่งมีชื่อเจ้าของเดิมไปขอออกโฉนดที่ดินได้ ต้องให้ผู้มีชื่อใน น.ค. ๓ นำ น.ค. ๓ ไปขอออกโฉนดที่ดินและเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอน ๕ ปี ตามที่ได้กล่าวแล้ว ผู้นั้นก็จะสามารถจดทะเบียนโอนโฉนดที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นต่อไปได้
   
   
2. ถาม ที่ดิน น.ค. ๓ ที่อยู่ระหว่างขอออกโฉนด (ยังไม่ได้โฉนด) สามารถทำพินัยกรรมยกให้บุคคลอื่นที่มิใช่ทายาทโดยธรรมได้หรือไม่ เพราะน.ค.๓ มีเงื่อนไขว่า ภายใน ๕ ปีที่ออกโฉนด ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ใครได้ นอกจากตกทอดทางมรดก
   
   ตอบ ตามคำถาม ที่ดิน น.ค.๓ อยู่ระหว่างขอออกโฉนดที่ดิน ไม่สามารถทำพินัยกรรมยกให้บุคคลอื่นได้ เนื่องจากสิทธิในที่ดินในเขตนิคมสร้างตนเองเป็นสิทธิเฉพาะตัว และหากนำ น.ค.๓ มาขอออกโฉนดที่ดิน โฉนดที่ดินที่ได้รับจะถูกกำหนดห้ามโอน ๕ ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน เว้นแต่ตกทอดทางมรดก
   
   
3. ถาม อยากทราบว่า ระยะเวลาในการดำเนินการที่จะเปลี่ยนจาก น.ค.๑ ไปเป็น น.ค.๓ (ไม่รวม ๕ ปีตามกฎหมาย) และจาก น.ค.๓ ไปเป็นโฉนด จะใช้ระยะเวลาเท่าไหร่ พอดีครอบครัวผมเดินเรื่องมาเกือบ ๓ ปีแล้ว ยังไม่ได้ น.ค. ๓ เลย
   
   ตอบ ตามคำถาม เมื่อท่านได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตนิคมสร้างตนเอง (น.ค.๑) เมื่อท่านเข้าทำประโยชน์ในที่ดินที่ได้รับอนุญาตเกินกว่า ๕ ปี และชำระเงินช่วยทุนที่รัฐบาลได้ลงไปแล้ว และชำระหนี้สินเกี่ยวกับกิจการนิคมให้ทางราชการแล้ว ท่านจะได้รับ น.ค.๓ เมื่อท่านได้ น.ค. ๓ ท่านสามารถนำน.ค.๓ ดังกล่าวไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายที่สำนักงานที่ดิน หรือโดยการเดินสำรวจ ที่ศูนย์อำนวยการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดิน (ในท้องที่ ๆ มีโครงการเดินสำรวจ) อนึ่ง โฉนดที่ดินที่ออกจากหลักฐาน น.ค.๓ จะถูกกำหนดห้ามโอน ๕ ปีนับแต่วันได้รับโฉนดที่ดิน เว้นแต่ตกทอดทางมรดก และในกำหนดเวลาห้ามโอนนี้ ที่ดินไม่อยู่ในข่ายแห่งการบังคับคดี
   
   Source:www.dol.go.th