สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

การมอบอำนาจ

การมอบอำนาจ คือ การที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า ตัวการ มอบให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ตัวแทน มีอำนาจทำการแทนและการกระทำนั้นมีผลทาง กฎหมายเสมือนว่าตัวการทำด้วยตนเอง

การมอบอำนาจให้ทำกิจการใด ที่กฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือการมอบอำนาจให้ทำกิจการนั้น ก็ต้องทำเป็นหนังสือ เช่น การซื้อขายที่ดินกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือ ฉะนั้นการมอบอำนาจให้ขาย ที่ดินก็ต้องทำเป็นหนังสือด้วย โดยจะใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดินหรือไม่ก็ได้ ทั้งนี้ต้องมีสาระสำคัญครบถ้วน แต่เพื่อ ความสะดวก ควรใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดินโดยผู้นั้นจะต้องทำหลักฐานการมอบอำนาจเป็นหนังสือให้ผู้ไปทำการแทน และควรมอบบัตรประจำตัวของผู้มอบให้กับผู้รับมอบอำนาจไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ เจ้าของที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจะต้องระมัดระวัง หรือกระทำ การให้รัดกุม รอบคอบอาจเกิดการฉ้อโกงหรือได้รับความเสียหายอย่างร้ายแรงได้ จึงขอให้ผู้มอบได้ปฏิบัติตามคำเตือนหลังใบมอบอำนาจโดยเคร่งครัด

1. ให้กรอกเครื่องหมายหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินหรือ อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น เช่น ตึก,บ้านเรือน,ให้ชัดเจน
   
   
2. ให้ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจนว่า มอบอำนาจให้ทำอะไร เช่น ซื้อขาย จำนอง ฯลฯ ถ้ามีเงื่อนไขพิเศษ
   เพิ่มเติมก็ให้ระบุไว้ด้วย
   
   
3. อย่ากรอกข้อความให้ต่างลายมือและใช้น้ำหมึกต่างสีกันถ้าใช้เครื่องพิมพ์ดีดก็ต้องเป็นเครื่องเดียวกัน
   
   
4. ถ้ามีการขูดลบ ตกเติม แก้ไข ขีดฆ่า ให้ระบุว่า ขีดฆ่าตกเติมกี่คำ และผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อกำกับไว้ด้วย
   ทุกแห่ง
   
   
5. อย่าลงลายมือชื่อผู้มอบอำนาจ ก่อนกรอกข้อความครบถ้วน และถูกต้องตามความประสงค์แล้วหรืออย่าลงชื่อใน
   กระดาษเปล่าซึ่งยังมิได้กรอกข้อความเป็นอันขาด
   
   
6. ให้มีพยานอย่างน้อย 1 คน ถ้าผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยาน 2 คน พยานต้องเซ็นชื่อจะพิมพ์ลายนิ้วมือ
   ไม่ได้ ถ้าภรรยาเป็นผู้รับมอบอำนาจต้องให้สามีลงชื่อเป็นพยานและให้บันทึกความยินยอมเป็นหนังสือด้วย
   
   
7. หนังสือมอบอำนาจทำในต่างประเทศควรให้สถานทูตหรือสถานกงสุลหรือโนตารีปัปลิค [Notary Public] รับรองด้วย
   
   
8. ผู้มอบอำนาจที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไป ในกรณีที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าผู้มอบจะยังคงมีชีวิตอยู่หรือไม่ และสติสัมปชัญญะสมบูรณ์หรือไม่ พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจที่จะสอบสวนคู่กรณีหรือเรียกบุคคลซึ่งเกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำหรือเรียกให้ส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้
   
   

บางเรื่องผู้มอบอำนาจเป็นผู้รับมอบอำนาจจากทั้งสองฝ่ายคือเป็นตัวแทนทั้งฝ่ายผู้โอนและผู้รับโอน ในกรณีเช่นนี้ผู้มอบอำนาจจะต้องระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจด้วยว่า ยินยอมให้ผู้รับมอบเป็นผู้แทนอีกฝ่ายหนึ่งได้ด้วย (มาตรา 805 แห่ง ป.พ.พ.) ในส่วนผู้รับซื้อหรือผู้รับสิทธิในนิติกรรมมีหน้าที่ระมัดระวังด้วยโดยจะต้องรู้จักตัวเจ้าของที่ดินที่แท้จริง เพราะจะซื้อที่ดินทั้งที่เงินก็มาก ต้องรู้จักเจ้าของที่ดินว่ามีตัวตนหรือไม่มีชีวิตอยู่หรือไม่ มีเจตนาจะขาย ที่ดินจริงหรือไม่หากไม่รู้จักเจ้าของที่ดินที่แท้จริงเสียเลยย่อมเป็นการผิดวิสัย ถ้าไม่แน่ใจก็อาจขอตรวจดูหลักฐานที่ดินที่สำนักงานที่ดินก่อนได้ จึงขอให้ผู้รับโอนได้ใช้ความระมัดระวังเพื่อป้องกันผลประโยชน์ของตนเอง

ปัจจุบัน กรมที่ดินได้ออกมาตรการเพื่อเป็นการป้องกันการทุจริตและคุ้มครองสิทธิของประชาชนในการมอบอำนาจจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยได้ออกระเบียบให้มีการถ่ายรูปผู้รับมอบอำนาจไว้เป็นหลักฐาน และจัดเก็บเป็นข้อมูล หากมีการทุจริตเกิดขึ้นและจำเป็นต้องใช้ข้อมูลดังกล่าวในการดำเนินคดีกับผู้รับมอบอำนาจที่ทุจริต เช่น ปลอมลายมือชื่อเจ้าของที่ดิน หรือปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจให้เกิดเป็นรูปธรรมมากยิ่งขึ้น โดยในเบื้องต้นจะดำเนินการในสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครและสาขาตั้งแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2554 เป็นต้นไป หากมีข้อสงสัยประการใด สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้จากสำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน โทร. 0 2141-5765 และสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร 0 2225 5758, 0 2224 0187 (ประกาศกรมที่ดิน เรื่อง กรมที่ดินออกมาตรการป้องกันทุจริต กรณีมอบอำนาจจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม, พฤษภาคม 2554)
(ปรับปรุงข้อมูล 13 กรกฎาคม 2554)

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

ถาม  การมอบอำนาจของบุคคลที่อยู่ต่างประเทศ - 1.ในกรณีที่เจ้าของที่ดินอยู่ต่างประเทศต้องการมอบอำนาจในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดินให้แก่ผู้รับมอบอำนาจนั้น เกี่ยวกับหลักฐานที่ต้องนำไปใช้ที่สนง.ที่ดิน กรณีที่บัตรประจำตัวประชาชนหมดอายุ ผู้มอบอำนาจสามารถใช้ใบขับขี่รถยนต์แทนได้หรือไม่ 2.การทำโนตารีพับลิก คืออะไร และทำได้ที่ไหนบ้างหากว่าผู้มอบอำนาจไม่ได้อยู่อาศัยในเมืองที่มีสถานกงสุลหรือสถานทูตตั้งอยู่เลย 3.สามารถทำหนังสือมอบอำนาจเป็นภาษาอังกฤษได้หรือไม่ เพื่อความสะดวกในการทำโนตารีพับลิก ถ้าได้ทางกรมที่ดินมีแบบฟอร์มหรือตัวอย่างเพื่อเป็นแนวทางในการทำหนังสือมอบอำนาจเอง หรือไม่
       ตอบ  กรณีคุณแหววอยู่ต่างประเทศต้องการมอบอำนาจในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดินนั้น หากบัตรประจำตัวประชาชนหมดอายุและยังไม่สามารถขอทำบัตรใหม่ได้ คุณแหววสามารถใช้พาสปอร์ตแทนบัตรประจำตัวประชาชนได้นาจทำในต่างประเทศ ต้องให้สถานทูตไทยหรือสถานกงสุลไทยรับรองเอกสารเสียก่อนแต่ถ้าไม่มีสถานทูตหรือสถานกงสุลก็ต้องให้เจ้าพนักงานโนตารีพับลิคหรือบุคคลอื่นซึ่งกฎหมายท้องถิ่นนั้นตั้งเป็นผู้มีอำนาจเป็นพยานหรือรับรองเอกสาร และต้องมีใบสำคัญของรัฐบาลต่างประเทศแสดงว่าบุคคลนั้นเป็นผู้มีอำนาจกระทำได้ โนตารีพับลิค (Notary Public) คือ บุคคลที่ได้รับแต่งตั้งจากทางราชการของต่างประเทศ ๆ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้ ปกติจะมีหน้าที่ในการจัดทำสัญญา รับรองลายมือชื่อ ให้ทำคำสาบาน หรือทำหน้าที่อื่น ๆ ตามที่กฎหมายให้อำนาจไว้และตามหลักปฏิบัติของประเทศนั้น ๆ ส่วนหนังสือมอบอำนาจเป็นภาษาอังกฤษ จะต้องแปลเป็นภาษาไทยและผู้แปลต้องรับรองความถูกต้องของคำแปลเป็นภาษาไทยแนบไว้ด้วย การรับรองความถูกต้องให้กระทำโดย 1.คนไทยที่จบการศึกษาในระดับที่ไม่ต่ำกว่าปริญญาตรีในหลักสูตรที่ใช้ภาษาที่ปรากฎในเอกสารนั้นเป็นภาษาในการเรียนการสอน 2.อาจารย์ในสถาบันการศึกษาและเป็นผู้สอนภาษาที่ปรากฎในเอกสารนั้นในสถาบันการศึกษาดังกล่าว 3.สถานทูตหรือสถานกงสุลที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย โดยประเทศนั้นใช้ภาษาที่ปรากฏในเอกสารนั้นเป็นภาษาราชการ 4.สถานทูตหรือสถานกงสุลไทยในต่างประเทศ ทั้งนี้ เป็นไปตามมาตรา 26 แห่งพระราชบัญญัติราชการทางการปกครองและกฎกระทรวง (พ.ศ. 2540) ออกตามความในพระราชบัญญัติราชการทางการปกครอง พ.ศ. 2539 สำหรับคำแนะนำและตัวอย่างการกรอกข้อความในหนังสือมอบอำนาจ สามารถดูได้ในเว็บไซด์ของกรมที่ดิน www.dol.go.th

ถาม  เนื่องจาก ภรรยาผม ได้ ซื้ออาคารชุดไว้ ก่อนแต่งงานตอนนี้จะมอบอำนาจ ให้ผม ไป กระทำการขาย แทน อยากจะทราบว่า ในหนังสือมอบอำนาจ ภรรยาผมต้อง เขียนตรงช่อง ข้าพเจ้า นาง ก เป็นนามสกุลใหม่ หรือ นามสกุลเก่า(นามสกุลเดียวกะที่ซื้อ ตรงกับหลังโฉนด) เวลา เซ็น ชื่อ เป็นนามสกุลใหม่ หรือ นามสกุลเก่า ในใบสำเนาต่างๆๆต้องเซ็น ชื่อ เป็นนามสกุลใหม่ หรือ นามสกุลเก่า แล้วต้องใช้ เอกสารใด บ้าง
       ตอบ  ใช้นามสกุลตามบัตรประชาชน และทะเบียนบ้านเซ็นลายมือชื่อ ทั้งลายมือชื่อเก่า และลายมือชื่อใหม่ ซึ่งเปลี่ยนนามสกุลแล้ว เอกสารที่ใช้ 1.ทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนสมรส 2.หนังสือกรรมสิทธิห้องชุด 3.ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด

ถาม  อยากทราบว่าหนังสือมอบอำนาจสำหรับใช้ทำเรื่องโอนซื้อคอนโดมีอายุการใช้งานนานเท่าไหร่?เท่าที่ลองค้นหาในคำถามเก่า ดูเหมือนจะไม่มีวันหมดอายุ แต่ทางโครงการคอนโดบอกว่าใช้ได้แค่ 3 เดือนจริงหรือปล่าวคะ
       ตอบ  โดยปกติ หนังสือมอบอำนาจไม่มีอายุการใช้งาน อย่างไรก็ตาม การพิจารณาความน่าเชื่อถือของหนังสือมอบอำนาจ เป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานที่ดินผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ดังนั้น หากหนังสือมอบอำนาจทิ้งระยะเวลาไว้นานเกินไป พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถมีดุลยพินิจที่จะเชื่อถือหรือไม่เชื่อถือหนังสือมอบอำนาจฉบับนั้นก็ได้

ถาม  ผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล จะมอบอำนาจให้บุคคลอื่นไปทำการโอนที่ดินมรดกให้แก่ทายาทได้หรือไม่
       ตอบ  กรณีได้จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนดที่ดินแล้วสามารถทำได้

Source: www.dol.go.th