สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด คือ ใคร

      คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

      ถาม  นิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องมีผู้จัดการทุกอาคารชุดหรือไม่
      ตอบ  ตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติให้ติบุคคลอาคารชุด มีผู้จัดการคนหนึ่งซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลก็ได้
               ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลแต่งตั้งบุตคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ

      ถาม  ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีคุณสมบัติอย่างไร
      ตอบ  ตามมาตรา 35/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติให้ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้
               (1) เป็นบุคคลล้มละลาย
               (2) เป็นคนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถ
               (3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐ หรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
               (4) เคยได้รับโทษจำคุกตามคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
               (5) เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
               (6) มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18
               ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้นในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามวรรคหนึ่งด้วย

      ถาม  ใครเป็นผู้แต่งตั้งผู้จัดการ
      ตอบ  ผู้จัดการคนแรกเป็นบุคคลที่ระบุไว้ในขณะจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น โดยข้อเท็จจริงส่วนใหญ่จึงเป็นคนของผู้ประกอบการ
               เมื่อผู้จัดการคนแรกพ้นจากตำแหน่ง การแต่งตั้งให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมตามมาตรา 49 คืองได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

      ถาม  การแต่งตั้งผู้จัดการต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่
      ตอบ  กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการซึ่งได้รับการแต่งตั้งนำหลักฐานหรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

      ถาม  การแต่งตั้งผู้จัดการมีผลเมื่อใด
      ตอบ  มีผลเมื่อที่ประชุมใหญ่มีมติแต่งตั้ง แต่อาจไม่สามารถใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ หากยังไม่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

      ถาม  ถ้าผู้จัดการไม่นำหลักฐานหรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ผลจะเป็นอย่างไร
      ตอบ  มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมยังมีผล แต่ผู้จัดการมีโทษฐานฝ่าฝืนตามมาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท

      ถาม  ผู้จัดการจะพ้นจากตำแหน่งเมื่อไร
      ตอบ  ผู้จัดการจะพ้นจากตำแหน่งเมื่อ
               (1) ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล
               (2) ลาออก
               (3) สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง
               (4) ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 35/1
               (5) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนตามมาตรา 49
               (6) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน

      ถาม  กฎหมายกำหนดอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการไว้อย่างไร
      ตอบ  ตามมาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้บัญญัติให้ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
               (1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย
               (2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
               (3) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
               (4) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
               (5) จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน
               (6) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกินหกเดือนขึ้นไป
               (7) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
               ปัจจุบันยังไม่มีกฎกระทรวงกำหนดหน้าที่ของผู้จัดการแต่อย่างใด

      ถาม  ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองทุกเรื่องหรือไม่
      ตอบ  โดยปกติผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง แต่มีข้อยกเว้นที่สามารถมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้ 2 กรณี
               1. กิจการที่กำหนดไว้ในข้อบังคับให้ผู้อื่นทำแทนได้
               2. ได้รับมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 49 (2) คือได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดเป็นเรื่อง ๆ ไปให้สามารถมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้

      ถาม  ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ตลอดเวลาหรือไม่
      ตอบ  การปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการ กฎหมายกำหนดให้ต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ห้าที่ตามเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ดังนั้น ในข้อบังคับของนิติบุคคล จึงควรกำหนดเวลาการทำงานของผู้จัดการไว้ให้ชัดเจนด้วย เช่น ให้ผู้จัดการปฏิบัติหน้าที่ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดทุกวันตั้งแต่เวลา 08.30 - 16.30 น. เป็นต้น

      ถาม  ผู้จัดการจะต้องรับโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุดในกรณีใดบ้าง และมีโทษอย่างไร
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้กำหนดโทษไว้สำหรับผู้จัดการ ดังนี้
               (1)กรณีไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว
                    ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง
               (2) กรณีไม่จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนและติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือน และต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน
                    ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาท ตลอดเวลาที่ยังปฏิบัติไม่ถูกต้อง
               (3) กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
                    ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
               (4) กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
                    ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
               (5) กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วัที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
                    ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
               (6) กรณีไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนัแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว
                    ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
               (7) อาจต้องถูกลงโทษตามมาตรา 71 ซึ่งเป็นบทกำหนดโทษสำหรับนิติบุคคลอาคารชุดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 มาตรา 38/2 และมาตรา 38/3 ซึ่งหากไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามิได้มีส่วนในการกระทำความผิดนั้น โดยมาตรา 38/1, 38/2,38/3 มีรายละเอียดดังนี้
                    มาตรา 38/1 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือนโดยให้ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น
                    งบดุลตามวรรคหนึ่งต้องมีรายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุดกับทั้งบัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี
                    มาตรา 38/2 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน
                    มาตรา 38/3 ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้
                    รายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลตามวรรคหนึ่ง ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่าสิบปีนับแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
                    ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท

      ถาม  ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่ดำรงตำแหน่งอยู่ในวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ (4 กรกฎาคม 2551) ผลทางกฎหมายเป็นอย่างไร
      ตอบ  กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวดำรงตำแหน่งต่อไปจนครบวาระตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการขึ้นใหม่
               เนื่องจากตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้เปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการแต่งตั้งผู้จัดการจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ค่อนข้างมาก อาทิเช่น ได้เพิ่มเติมเกี่ยวกับคุณสมบัติของผู้ดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จึงจำเป็นต้องกำหนดบทเฉพาะกาลไว้ให้ผู้จัดการซึ่งได้รับการแต่งตั้งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ดำรงตำแหน่งต่อไปจนกว่าจะครบวาระตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการขึ้นใหม่
               หากผู้จัดการดำรงตำแหน่งครบวาระตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับแล้ว แต่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไม่ได้แต่งตั้งผู้จัดการขึ้นใหม่ ในระหว่างนั้นถือว่าไม่มีผู้จัดการในทางปฏิบัติ คณะกรรมการควรแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่ผู้จัดการ (ชั่วคราว)

      ถาม  ในกรณีที่คณะกรรมการแต่งตั้งกรรมการขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หรือไม่                                                                                                                                                                                                                           ตอบ   ไม่ต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เนื่องจากไม่ใช่เป็นเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการ แต่เป็นกรณีที่คณะกรรมการแต่งตั้งกรรมการขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ (ชั่วคราว) เนื่องจากไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติเกินเจ็ดวัน                                                                                                                                                                                                                             

    

Source: สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน