สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    





 สถิติวันนี้ 265 คน
 สถิติเมื่อวาน 309 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
14714 คน
259608 คน
1786447 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

Rigth frame : "คำถาม-คำตอบที่ควรรู้"

คำถาม-คำตอบเกี่ยวกับที่ดินที่ประชาชนควรรู้




     1. ถาม ขอทราบว่า“การอายัดที่ดิน” ตามประมวลกฎหมายที่ดินคืออะไรและที่ดินอยู่ต่างจังหวัดจะมี หนังสือแจ้งไปยังพนักงานเจ้าหน้าที่ให้อายัดที่ดินได้หรือไม่ ถ้าไม่ได้ต้องดำเนินการอย่างไร
          ตอบ 1. การอายัดที่ดิน ตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หมายถึง การขอให้ระงับการ จดทะเบียน หรือการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งผู้ที่จะขออายัดได้ต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัดอันอาจจะ ฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ และประเด็นที่ขออายัดจะต้องยังไม่มีการยื่นคำฟ้องต่อศาล ถ้าได้มีการยื่นคำฟ้องต่อศาลแล้วไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะรับอายัดตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ต้องให้ศาลสั่งยึดหรืออายัดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
                2. สำหรับวิธีการในการขออายัด ผู้ขออายัดต้องนำเอกสารหลักฐานที่แสดงว่าตนเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่จะขออายัดไปยื่นคำขออายัดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เช่น จะขออายัดที่ดินซึ่งตั้งอยู่ในเขตความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินจังหวัด ชัยนาทเพื่อไปฟ้องศาลบังคับให้เจ้าของที่ดินโอนที่ดินให้กับตนตามสัญญาจะ ซื้อจะขาย ผู้ขออายัดก็ต้องนำสัญญาจะซื้อจะขายที่เจ้าของที่ดินทำไว้กับผู้ขออายัดไปยื่นคำขออายัดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดชัยนาท ไม่อาจยื่นคำขออายัด ณ สำนักงานที่ดินอื่นได้ และการที่ผู้ขออายัดจะมีหนังสือแจ้งไปยังพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอให้อายัด หรือระงับการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินโดยมิได้ไปยื่นคำขออายัดให้ถูกต้อง ตามกฎหมาย ก็ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับอายัดได้เช่นเดียวกัน อนึ่ง การอายัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินจะสิ้นสุดลงเมื่อพ้นกำหนดเวลา ๓๐ วัน นับแต่วันที่พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งรับอายัดที่ดิน และจะขออายัดที่ดินในกรณีเดียวกันซ้ำอีกไม่ได้

     2. ถาม ขอทราบว่า “จำนอง” กับ “ขายฝาก” ต่างกันอย่างไร เพื่อประกอบการตัดสินใจที่ จะกู้เงินนำไปเป็นทุนทำธุรกิจบางอย่าง
          ตอบ 1. “จำนอง” คือ สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่า ผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจำนองเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ส่วน “ขายฝาก” คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด ฉะนั้น ข้อแตกต่างที่สำคัญของสัญญาจำนองกับสัญญาขายฝากที่ควรทราบจึง มีดังนี้
                 1. “จำนอง” กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องมีการส่งมอบทรัพย์ที่จำนองให้ผู้รับจำนอง แต่ “ขายฝาก” กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก จึงต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับซื้อฝาก
                 2. จำนองไม่ต้องกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน หากไม่ชำระหนี้ ผู้รับจำนองจะยึดทรัพย์สินที่ จำนองมาเป็นของตนไม่ได้ในทันทีจะต้องฟ้องบังคับจำนอง แต่ขายฝากมีกำหนดเวลาไถ่ ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ผู้ขายฝากหมดสิทธิ์ที่จะไถ่ทรัพย์นั้นคืนมาเป็นของตน หากตกลงจะคืนที่ดินกันภายหลังครบกำหนดแล้ว ก็ต้องเป็นเรื่องซื้อขายที่ดินไม่ใช่ไถ่ถอนจากการขายฝากอีก
                 3. การจดทะเบียนจำนองเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 จากวงเงินจำนอง อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท ถ้าเป็นการจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่ รัฐมนตรีกำหนด เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.5 ของวงเงินจำนอง อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท และไม่เสียภาษีอากร แต่สำหรับการจดทะเบียนขายฝากเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ และเสียภาษีอากรตามประมวลรัษฎากรด้วย

     3. ถาม ต้องการรับมรดกที่ดินของมารดาซึ่งไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้และไม่มีผู้จัดการมรดกจะต้องดำเนินการและเสียค่าธรรมเนียมอย่างไร
          ตอบ 1. วิธีดำเนินการ ในการขอรับมรดกของมารดาให้ทายาทที่มีสิทธิรับมรดกนำหลักฐานหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน หลักฐานที่แสดงว่าเจ้ามรดกถึงแก่กรรม และหลักฐานที่แสดงว่าผู้ขอเป็นทายาทที่มีสิทธิรับมรดก เช่น มรณบัตร ทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัว สูติบัตร หลักฐานการสมรส ฯลฯ ไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินที่จะขอรับมรดกตั้งอยู่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเชื่อว่าผู้ขอเป็นทายาทมีสิทธิรับมรดกตามที่ขอแล้วพนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะทำการประกาศมีกำหนด 30 วัน หากไม่มีผู้ใด โต้แย้งคัดค้านภายในเวลาที่ประกาศ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะดำเนินการจดทะเบียนให้ได้ กรณีที่เจ้ามรดกมีทายาทซึ่งมีสิทธิรับมรดกหลายคน เช่น ตามคำถาม เ จ้ามรดกมีบุตรหลายคน มีคู่สมรส และบิดามารดาของเจ้ามรดกยังมีชีวิตอยู่ บุคคลที่กล่าวถือเป็นทายาทที่มีสิทธิรับมรดกของมารดาที่เสียชีวิตทั้งสิ้น ดังนั้น หากทายาทบางคนจะขอ จดทะเบียนรับมรดกทั้งหมด ก็จะต้องนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติ ทุกคนไปให้ถ้อยคำยินยอมหรือนำหลักฐานแสดงว่าไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวนั้นไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะจดทะเบียนให้ตามที่ขอ แต่ถ้าผู้ขอไม่สามารถนำทายาทที่แสดงไว้ในบัญชีเครือญาติ ทุกคนไปให้ถ้อยคำยินยอม หรือไม่สามารถนำหลักฐานแสดงการไม่รับมรดกของทายาทดังกล่าวไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนดเวลาที่ประกาศได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่สามารถจดทะเบียนให้ได้และต้อง ยกเลิกคำขอไป หากจะขอให้จดทะเบียนโอนมรดกให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะจดทะเบียนโอนมรดกบางส่วนให้ไปเท่าที่ผู้ขอมีสิทธิอยู่เท่านั้น
                 2. ค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนโอนมรดกเฉพาะในระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส จะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.5 (ร้อยละห้าสิบสตางค์) จากราคาประเมินทุนทรัพย์

     4. ถาม ขอทราบว่า บ้านอยู่กรุงเทพฯ ต้องการขายโฉนดที่ดินที่ต่างจังหวัด ถ้าไม่ต้องไปทำเรื่อง ซื้อขายที่ต่างจังหวัดจะได้หรือไม่ เพราะถ้าไปต้องลางานหลายวัน
          ตอบ กรณีที่ดินอยู่ต่างจังหวัดและไม่สะดวกที่จะต้องเดินทางไปยื่นคำขอจดทะเบียนยังพื้นที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ ผู้ขอจดทะเบียนสามารถเลือกใช้บริการขอจดทะเบียน ณ งานจดทะเบียนกลางซึ่งตั้งอยู่ ภายในบริเวณกรมที่ดิน หรือที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ ต้องมีการประกาศหรือการรังวัด ซึ่งเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่รับคำขอจดทะเบียนไว้แล้วจะส่งหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยเรื่องราวและเอกสารต่าง ๆ ไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเขตพื้นที่ดำเนินการ จดทะเบียน เมื่อจดทะเบียนแล้วจะส่งหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินพร้อมด้วยเรื่องราวเอกสารต่าง ๆ คืนสำนักงานที่ดินที่รับคำขอ แต่ถ้ามีเหตุขัดข้องจะแจ้งให้ทราบ เมื่อตามคำถามเป็นการขายที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิเป็นโฉนดที่ดินซึ่งไม่ต้องทำการประกาศ หรือรังวัด ผู้ซื้อผู้ขายจึงสามารถนำโฉนดที่ดินและเอกสารอื่น ๆ เช่น สำเนาทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนสมรส หนังสือยินยอมของคู่สมรส เป็นต้น ไปยื่นคำขอ จดทะเบียนขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งที่กล่าวข้างต้นได้

     5. ถาม จะไถ่ถอนจำนองที่ดินแต่ไม่ว่างไปจดทะเบียน มีคนแนะนำว่าสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นไป ทำแทนได้ แต่บางคนก็บอกว่าไม่ควรมอบควรไปเอง จึงอยากจะขอคำแนะนำว่าถ้าไม่ไปดำเนินการเองแต่จะมอบให้ผู้อื่นไปจัดการไถ่ถอนจำนองแทนทำอย่างไรจึงจะปลอดภัย
          ตอบ การมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแทน ผู้มอบอำนาจควร กรอกข้อความลงในหนังสือมอบอำนาจให้ครบถ้วนและถูกต้องตามความประสงค์ก่อนลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจ อย่าลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจหรือกระดาษเปล่าที่ยังไม่ได้กรอกข้อความเป็นอันขาด และ ผู้รับมอบอำนาจควรเป็นผู้ที่ไว้วางใจได้เท่านั้น

     6. ถาม ต้องการขอทราบราคาประเมินของโฉนดที่ดินเพื่อนำไปเป็นหลักทรัพย์ประกันตัวผู้ต้องหา แต่บ้านที่อยู่ในขณะนี้กับที่ดินที่จะขอราคาประเมินอยู่คนละจังหวัด จะทำอย่างไรเพราะกลัวประกันตัวไม่ทันจะติดเสาร์อาทิตย์
          ตอบ เพื่อเป็นการบรรเทาความเดือดร้อนของราษฎรในการขอหนังสือรับรองราคาประเมิน เพื่อการนำไปใช้อ้างอิงในการขอปล่อยชั่วคราวผู้ต้องหาหรือจำเลย กรมที่ดินได้เปิดโอกาสให้เจ้าของที่ดินที่มีความประสงค์จะขอหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อนำไปใช้อ้างอิงดังกล่าวสามารถยื่นคำขอหนังสือรับรองราคา ประเมินที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาทุกแห่ง ตามคำถามเจ้าของที่ดินจึงสามารถนำโฉนดที่ดินไปยื่นคำขอหนังสือรับรองราคา ประเมินที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ เห็นว่าสะดวกที่สุดได้โดยไม่ต้องเดินทางไปยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

     7. ถาม ต้องการนำเงินไปชำระหนี้เพื่อไถ่ถอนขายฝากโฉนดที่ดิน แต่ผู้รับซื้อฝากอยู่ต่างประเทศ จะทำอย่างไร เพราะใกล้หมดกำหนดเวลาขายฝากแล้ว
          ตอบ กรณีผู้ขายฝากต้องการนำเงินไปชำระหนี้ให้กับผู้รับซื้อฝากเพื่อไถ่ถอนขายฝากที่ดิน แต่ไม่สามารถนำเงินที่เป็นสินไถ่ไปชำระแก่ผู้รับซื้อฝากได้ไม่ว่าด้วยเหตุผลใด ผู้ขายฝากสามารถนำเงินดังกล่าวไป วางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาขายฝากโดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ได้ที่สำนักงานบังคับคดี เมื่อผู้ขายฝากดำเนินการดังกล่าวแล้วจะมีผลให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) นับแต่เวลาที่วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ เมื่อวางทรัพย์แล้วผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) ควรนำหลักฐานการวางทรัพย์ดังกล่าวพร้อมโฉนดที่ดินไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แต่ถ้าไม่ได้โฉนดที่ดินมาเนื่องจากโฉนดอยู่กับผู้รับซื้อฝากที่ต่างประเทศ พนักงานเจ้าหน้าที่จะหมายเหตุกลัดติดไว้ในโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินและลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงกรณีวางทรัพย์ เพื่อเป็นการป้องกันมิให้ผู้รับซื้อฝากทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ ต่อไป

     8. ถาม ไม่ใช่ญาติกันสามารถจดทะเบียนให้ที่ดินแก่กันได้หรือไม่ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ เมื่อให้แล้วสามารถเรียกคืนได้หรือไม่
          ตอบ ถึงแม้ว่าผู้ให้และผู้รับให้มิได้เกี่ยวข้องเป็นญาติพี่น้องกัน แต่หากพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเชื่อได้ว่าเป็นการให้กันจริง และไม่เป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ก็สามารถจดทะเบียนให้ได้ และการให้กันโดยเสน่หาเช่นนี้ ผู้ให้หรือทายาทของผู้ให้อาจเรียกถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับให้ประพฤติเนรคุณได้ เมื่อ ถอนคืนการให้แล้ว ผู้รับให้จะหมดสิทธิในที่ดินและต้องส่งคืนที่ดินแก่ผู้ให้ การให้ในกรณีเช่นนี้จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ต่อเมื่อขณะยกให้ ผู้ให้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมายังไม่เกิน 5 ปี

     9. ถาม ผู้จัดการมรดกจะขายบ้านและที่ดิน การขายจะต้องได้รับความยินยอมจากทายาทหรือไม่ หากเกรงว่าผู้จัดการมรดกจะนำที่ดินไปขาย ทายาทสามารถยื่นคำขออายัดที่ดินไว้ก่อนได้หรือไม่
          ตอบ กรณีที่มีการตั้งผู้จัดการมรดกเพื่อจัดการทรัพย์มรดกของผู้ตายแล้ว อำนาจจัดการทรัพย์มรดกย่อมตกอยู่กับผู้จัดการมรดกเพียงผู้เดียว ทายาทของผู้ตายไม่มีสิทธิที่จะจัดการทรัพย์มรดกอีกต่อไป (เว้นแต่เป็นผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรมและพินัยกรรมกำหนดเงื่อนไขไว้เป็นอย่างอื่น) ดังนั้น หากผู้จัดการมรดกซึ่ง เป็นทายาทอยู่ด้วยจะขายบ้านและที่ดินเพื่อนำเงินมาแบ่งปันให้กับทายาท หรือนำเงินไปชำระหนี้ให้กองมรดกย่อมสามารถกระทำได้ ถือเป็นการจัดการทรัพย์มรดกโดยทั่วไปของ ผู้จัดการมรดกโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากทายาทอื่นแต่อย่างใด ซึ่งถ้าทายาทอื่นเห็นว่าการจัดการทรัพย์มรดกของผู้จัดการมรดกไม่เป็นธรรมกับทายาท ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเอากับผู้จัดการมรดกต่อไป ส่วนเรื่องการขออายัดที่ดินนั้น ทายาทของผู้ตาย ถือได้ว่าเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินมรดกของผู้ตายย่อมขออายัดได้ โดยนำ หลักฐานการเป็นทายาทไปยื่นขออายัดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยมิต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปด้วย อย่างไรก็ดี การขออายัดนั้นจะต้องขออายัดเพื่อไปฟ้องให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยมีผลเพียงแค่ 30 วัน นับแต่วันที่พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งรับอายัดเท่านั้น

     10. ถาม เจ้ามรดกเป็นผู้มีชื่อในที่ดิน ส.ค.1 หากทายาทจะโอนมรดกจะสามารถทำได้หรือไม่ อย่างไร
             ตอบ ส.ค.1 เป็นเพียงแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ซึ่งผู้แจ้งการครอบครอง (ผู้มีชื่อตาม ส.ค.1) จะมีเพียงสิทธิครอบครองและเข้าทำประโยชน์ในที่ดินเท่านั้น มิได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างใด การโอนสิทธิครอบครองในที่ดิน ส.ค.1 จึงกระทำได้โดยส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้รับโอน ดังนั้น กรณีตามคำถาม หากเจ้ามรดก ผู้มีชื่อตาม ส.ค.1 ถึงแก่ความตาย ที่ดินดังกล่าวย่อมตกทอดแก่ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกทุกคน และเมื่อทายาทของเจ้ามรดกได้เข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องกันมาทายาทดังกล่าวก็ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินนั้น และสามารถนำ ส.ค.1 มายื่นคำขอเพื่อออกเอกสารสิทธิในที่ดินได้ตามกฎหมายเว้นแต่ในการครอบครองของทายาทนั้น ครอบครองแทนทายาทคนอื่นด้วย เช่นนี้ ทายาทคนนั้นก็จะไม่ได้สิทธิครอบครองแต่เพียงผู้เดียว ฉะนั้น การขอออกเอกสารสิทธิในที่ดินต้องขอออกรวมกับทายาทอื่นด้วย

     11. ถาม สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตามหลักฐาน ภ.บ.ท.5 สามารถจดจำนองได้หรือไม่
             ตอบ ตามหลักกฎหมายเรื่องจำนอง ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่จำนองและทรัพย์ที่จำนองได้คือ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายถึงที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น ดังนั้น อาคารโรงเรือนบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 จึงสามารถจำนองได้ แต่ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของอาคารโรงเรือนนั้นด้วย

     12. ถาม แม่ต้องการขายบ้านพร้อมที่ดินที่ยกให้กับลูกไปเมื่อ 10 ปีที่แล้ว โดยขณะนี้ลูกยังเป็นผู้เยาว์สามารถทำได้หรือไม่ และมีขั้นตอนอย่างไร ติดต่อหน่วยงานไหน มีค่าใช้จ่ายอย่างไร
             ตอบ กรณีแม่ต้องการขายบ้านและที่ดินของลูกซึ่งเป็นผู้เยาว์จะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1574 (1) เมื่อศาลมีคำสั่งอนุญาตแล้วให้ผู้ซื้อผู้เยาว์และผู้ใช้อำนาจปกครองนำคำสั่งศาล พร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน บัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ของ ผู้เยาว์ ผู้ซื้อ และผู้ใช้อำนาจปกครองของผู้เยาว์ (บิดาและมารดา) ไปติดต่อ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยในการจดทะเบียนขายจะเสียค่าใช้จ่ายเป็น ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท ค่าจดทะเบียนร้อยละ 2 บาท คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ อากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาขายแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน

     13. ถาม การโอนลอยที่ดินคืออะไร มีวิธีการดำเนินการอย่างไร แตกต่างกับการจำนองอย่างไร
             ตอบ การโอนลอยที่ดินไม่มีบัญญัติไว้ในกฎหมาย ตามคำถามเข้าใจว่าเป็นเรื่องของบุคคล 2 ฝ่ายตกลงโอนที่ดินกันโดยฝ่ายผู้โอนเซ็นหนังสือมอบอำนาจมอบไว้แก่ผู้รับโอน ซึ่งการโอนเช่นนี้ไม่ถือว่าเป็นการโอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย การโอนที่ถูกต้อง ผู้โอนและผู้รับโอนต้องนำเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินพร้อมด้วยเอกสารต่าง ๆ (เปิดดูในเว็บไซต์กรมที่ดิน) ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ดินตั้งอยู่ ส่วนการจำนองเป็นกรณีที่เจ้าของทรัพย์ที่จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจำนองเพื่อเป็นประกัน การชำระหนี้โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนองกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ ครอบครองในที่ดินยังคงอยู่กับผู้จำนอง ตามนัยมาตรา 702 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และทรัพย์ที่จำนองได้แก่อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทใด ๆ และสังหาริมทรัพย์ บางอย่างตามที่ระบุในมาตรา 703 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่การจำนองที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องเป็นการจำนองอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น รวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ตามมาตรา 139 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

     14. ถาม ยายยกที่ดินให้หลาน จะเสียค่าใช้จ่ายแตกต่างกับยกให้ลูกหรือไม่ การยกให้จะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการโอนมรดกหรือไม่ มีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันอย่างไร
             ตอบ การยกที่ดินให้ลูกหรือยกให้หลานที่เป็นผู้สืบสันดานโดยตรง จะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ จากราคาประเมินและเสียค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์ จากราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดงแล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ส่วนภาษีหัก ณ ที่จ่าย ในการยกให้หลานจะเสียภาษีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร แต่หากยกให้ลูกโดยชอบด้วยกฎหมายจะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้การยกให้กับการโอนมรดกต่างกันในข้อเท็จจริง กล่าวคือ ถ้าเป็นการให้เป็นกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (ผู้ให้) ยังคงมีชีวิตอยู่ ส่วนการโอนมรดกเป็นเรื่องที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน (เจ้ามรดก) ได้ถึงแก่กรรมแล้วและทรัพย์สินต่าง ๆ ของผู้ตายจะเป็นมรดก ตกทอดแก่ทายาทซึ่งมีทั้งทายาทโดยธรรมและผู้รับพินัยกรรม และทายาทเหล่านี้จึงมาขอโอนมรดกตามขั้นตอนของกฎหมาย ซึ่งในการโอน ถ้าเป็นการให้หรือโอนมรดกระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือ ระหว่างคู่สมรส ผู้ขอจะเสียค่าธรรมเนียม ร้อยละ 50 สตางค์ ตามราคาประเมิน สำหรับภาษีอากร หากเป็นการโอนมรดกไม่มีกรณีต้องเสียแต่อย่างใด แต่หากเป็นการให้ต้องเสียภาษีอากรตามประมวลรัษฎากร เว้นแต่การให้ระหว่างบิดา มารดา กับบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย จะได้รับยกเว้นภาษี

     15. ถาม ผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถที่จะนำที่ดินหรือห้องชุดออกให้เช่าเพื่อหาประโยชน์ได้หรือไม่ หากเช่าเกินกำหนด 3 ปี ผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถดำเนินการจดทะเบียนเช่าได้หรือไม่ อย่างไร
             ตอบ ขอเรียนว่า กรณีที่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของห้องชุดได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่ บุคคลใดแล้วบุคคลนั้นในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีสิทธิที่จะเข้าครอบครอง ใช้และถือเอาประโยชน์จากที่ดินหรือ ห้องชุดดังกล่าวรวมถึงมีอำนาจจัดการทรัพย์สินที่ได้สิทธิเก็บกินด้วย ซึ่งสิทธิตามที่กล่าวไว้หมายถึงสิทธิที่จะนำ ที่ดินหรือห้องชุดออกให้บุคคลอื่นเช่าเพื่อหาประโยชน์ให้แก่ตนได้ และหากเป็นการเช่าที่มีกำหนดเกินกว่า 3 ปี ผู้ทรงสิทธิเก็บกินนั้นก็ชอบที่จะขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้เช่นเดียวกัน


Source:www.dol.go.th

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.