สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    





 สถิติวันนี้ 178 คน
 สถิติเมื่อวาน 1815 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
14318 คน
259212 คน
1786051 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

คำถามเกี่ยวกับเจ้าของร่วม



      คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

      ถาม  กรณีมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดสองคนร่วมกันจะขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในห้องชุดออกจากกันจะกระทำได้หรือไม่
      ตอบ  ไม่ได้ เนื่องจากตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติไว้ว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกไม่ได้

      ถาม  เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดอย่างไร
      ตอบ  เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตนและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

      ถาม  อะไรคือทรัพย์ส่วนบุคคล
      ตอบ  ทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่
               (1) ห้องชุด
               (2) สิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้เป็นของห้องชุดแต่ละรายโดยระบุไว้ในคำขอจดทะเบียนอาคารชุดให้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งอาจจะอยู่ติดต่อเป็นอันเดียวกับห้องชุดหรือแยกไปอยู่อีกส่วนหนึ่งของห้องชุดก็ได้ เช่น ห้องใต้ถุน ที่จอดรถ ที่ดินสำหรับทำสวนหย่อม

      ถาม  ผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลหรือทรัพย์ส่วนกลาง
      ตอบ  ถ้าไม่ได้รับน้ำหนักจากชั้นบน ถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น การคำนวณเนื้อที่ของห้องชุด จึงคิดเนื้อที่ครึ่งหนึ่งของผนังเป็นเนื้อที่ของห้องชุด ถ้าทำหน้าที่รับน้ำหนักจากชั้นบน ตกเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

      ถาม  ผนังกั้นห้องระหว่างห้องชุดกับทรัพย์ส่วนกลาง เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลหรือทรัพย์ส่วนกลาง
      ตอบ  ถ้าไม่ได้ทำหน้าที่รับน้ำหนักจากชั้นบน เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องชุดนั้น ให้คิดคำนวณเนื้อที่ผนังทั้งหมดรวมเป็นเนื้อที่ของห้องชุด

      ถาม  ผนังที่อยู่ริมอาคารและผนังห้องชุดที่ล่วงล้ำไปในอากาศ ซึ่งเป็นผนังอยู่ริมอาคารเช่นเดียวกัน เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลหรือทรัพย์ส่วนกลาง
      ตอบ  ถือเป็นโครงสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เป็นทรัพย์ส่วนกลาง

      ถาม  ทรัพย์ส่วนบุคคลตั้งอยู่นอกที่ตั้งอาคารชุดได้หรือไม่
      ตอบ  ได้ อาทิเช่น ที่จอดรถยนต์

      ถาม  สำนักงานของนิติบุคคลเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล
      ตอบ  ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ให้พิจารณาจากข้อบังคับว่าระบุไว้อย่างไร หลังจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ใช้บังคับ สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องตั้งอยู่ในอาคารชุด และเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

      ถาม  อะไรบ้างที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง
      ตอบ  ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม "มาตรา 15 ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่า เป็นทรัพย์ส่วนกลาง
               (1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
               (2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
               (3) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด
               (4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
               (5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
               (6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด
               (7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
               (8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด
               (9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1)
               (10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล
               (11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา"

      ถาม  เจ้าของห้องชุดมีสิทธิในทรัพย์ส่วนบุคคล แค่ไหน เพียงไร
      ตอบ  เจ้าของห้องชุดมีสิทธิใช้สอยในทรัพย์ส่วนบุคคล ทำให้เจ้าของสามารถจำหน่ายจ่ายโอน ใช้สอย ให้เช่า หรือก่อให้เกิดภาระติดพันใด ๆ ก็ได้อย่างสมบูรณ์เต็มที่ ตามหลักของกรรมสิทธิ์ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1336 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่อย่างไรก็ตาม การใช้สิทธิต่าง ๆ ย่อมมีข้อจำกัดเสมอ และในเรื่องการใช้สิทธิของเจ้าของห้องชุดก็เช่นกัน กลาวคือ ตามมาตรา 13 วรรคท้าย บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร หรือการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้" ซึ่งหมายความว่า เจ้าของห้องชุดถูกจำกัดสิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลไว้รวม 2 ประการ คือ
               (1) จะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารมิได้
               (2) กระทำการอื่น ๆ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้

      ถาม  เจ้าของห้องชุดมีสิทธิในทรัพย์ส่วนกลาง แค่ไหน เพียงไร
      ตอบ  เจ้าของห้องชุดทุกคนมีสิทธิใช้สอยในทรัพย์ส่วนกลาง แต่ต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้และตามที่กำหนดในข้อบังคับ ซึ่งตามมาตรา 17 บัญญัติว่า "การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ" สิทธิของเจ้าของห้องชุดแต่ละคนในทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ สิทธิในการใช้สอยแต่ต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัด เช่น ต้องใช้สิทธิให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของทรัพย์ และไม่ขัดขวางการใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์คนอื่น ๆ และเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ

      ถาม  เจ้าของร่วมจะถูกลงโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ในกรณีใดบ้าง
      ตอบ  เจ้าของร่วมจะถูกลงโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ในกรณีต่าง ๆ ดังต่อไปนี้
               1. ฝ่าฝืนมาตรา 17/1 "มาตรา 17/1 ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุด เพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม
                                                              ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่ เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง"
                                                              ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละห้าพันบาทตอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่
               2. ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ไม่ว่าคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวจะมีสิทธิถือกรรมสิทธิในห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้หรือไม่ก็ตาม ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสองปีหรือปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
               3. ไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง ขัดขวางหรือไม่อำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งปฏิบัติตามมาตรา 60/1 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามเดือนหรือปรับไม่เกินหกพันบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ

Source: สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.