สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับอาคารชุด

ถาม  เรียนกรมที่ดินแผนกพัฒนาอาคารชุดอยากเรียนถามว่า
                   (1) พรบ อาคารชุดฉบับใหม่ได้ออกมาบังคับใช้หรือยัง
                   (2) ถ้าออกแล้วจะ Down Load ได้ที่ไหน
       ตอบ  (1) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2551
                  (2)สามารถดูได้จากเว็บไซด์์ของกรมที่ดิน

ถาม  (1) สอบถามว่ากรณีที่พรบ.ฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ นิติบุคคลฯ จะต้องออกข้อบังคับใหม่ให้สอดคล้องกับพรบ.หรือไม่ และจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง
                   (2) จะมีการประชุมใหญ่ประมาณปลายเดือนกรกฎาคม 2551 ซึ่งมีการเลือกตั้งคณะกรรมการและผู้จัดการจะต้องใช้ข้อบังคับใด และใช้คะแนนเสียงอย่างไรในการแต่งตั้ง
       ตอบ  (1) พระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4 ) พ.ศ.2551 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 4 กรกฏาคม 2551 นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับให้สอดคร้องกับกฏหมายดังกล่าว โดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ซึ่งผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติและต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 360 วันนับตั้งแต่กฏหมายมีผลใช้บังคับ
                  (2) การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดภายหลังที่พระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4 ) พ.ศ.2551 มีผลบังคับใช้ ต้องดำเนินการตามมาตรา 37และมาตรา 49(1) กล่าวคือ กรรมการแต่งตั้งโดยมติการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ส่วนการแต่งตั้งต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

ถาม  นิติบุคคลอาคารชุดที่จะออกใบปลอดหนี้ นอกจากตรวจสอบว่าไม่มีหนี้ส่วนกลางค้างจริงแล้ว เป็นไปได้ไม่ว่า หากมีการปลอมแปลงเอกสารผู้ซื้อผู้ขายมาขอใบปลอดหนี้ แล้ัวนิติออกใบปลอดหนี้ให้ไปจะมีความผิดด้วย
       ตอบ  พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่4)พ.ศ.2551 ไม่ได้กำหนดบทลงโทษเกี่ยวกับการปลอมแปลงเอกสารหนังสือรับรองการปลอดหนี้ไว้แต่อย่างใด กรณีตามหารือเป็นเรื่องที่คู่กรณีจะต้องว่ากล่าวกันเอง

ถาม  อยากทราบว่าหลังจากประชุมเจ้าของร่วมเพื่อถอดถอนและตั้งแต่งผู้จัดการคนใหม่ ตามมาตรา 48 วรรคสอง ผู้จัดการ นิติบุคคลคนใหม่จะต้องยื่นเรื่องให้สำนักงานที่ดิน ทำการหมายเหตุเปลี่ยนแปลง (อช.12)ภายในกี่วันนับจากการประชุมเจ้าของร่วมที่มติให้เปลี่ยนผู้จัดการ
        ตอบ  พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่ได้กำหนดระยะเวลาว่าเมื่อมีการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ ตามมาตรา 48 แล้ว ผู้จัดการคนใหม่ หรือผู้ดำเนินการแทนคนใหม่จะต้องยื่นขอหมายเหตุเปลี่ยนแปลงภายในกำหนดเมื่อใด
หมายเหตุ - เป็นคำถามเมื่อเดือนมีนาคม 2551 (ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4) จะใช้บังคับ ตามกฎหมายอาคารชุดที่แก้ไขใหม่ ผู้จัดการซึ่งได้รับการแต่งตั้งต้องนำหลักฐาน หรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ)

ถาม  กรรมการดอนโดทำผิดข้อบังคับ ใครมีหน้าที่ไล่ออกหรือมีบทลงโทษอย่างไร
        ตอบ  กรณีเรื่องคณะกรรมการพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 37 วรรคสอง กำหนดว่า การแต่งตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่งของกรรมการอำนาจหน้าที่ และการประชุมของคณะกรรมการให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่ตามาตรา 44 ดังนั้น กรณีที่กรรมการกระทำผิดข้อบังคับ การพ้นจากตำแหน่งของกรรมการจะต้องเป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 44

ถาม  ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้รับแต่งตั้งขึ้นมาใหม่ ขึ้นค่าส่วนกลางโดยไม่มีการจัดให้มีการประชุมโดยมติของเจ้าของรวมทั้งไม่มีการแจ้งให้เจ้าของรวมทราบล่วงหน้า และเปลี่ยนแปลงวันเวลาชำระเงินโดยในระเบียบกำหนดให้ชำระภายในเดือน มิ.ย.ของทุกปี แต่นิติฯใหม่แจ้งให้ชำระภายในเดือนมกราคมของทุกปี โดยในปีแรกได้ทำการคิดเงินเพิ่มขึ้นย้อนขึ้นไปตั้งแต่เดือนมกราคมถึงมิถุนายนที่ได้ชำระไปแล้ว ดังนี้ การกระทำทั้งหมดไม่ได้เกิดขึ้นจากการประชุมเจ้าของรวมเป็นการกระทำที่ชอบหรือไม่ ถ้าไม่ชอบมีวิธีแก้ไขอย่างไรบ้างคะ
       ตอบ  การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด และชำระกันตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับเท่านั้น กรณีการขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวนี้ สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ ตามมาตรา 49 (1) ซึ่งกำหนดให้มติเกี่ยวกับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (8) จะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนี่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามจำนวนดังกล่าว ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติในเรื่องดังกล่าวในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

ถาม  อยากทราบวิธีการคำนวนอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ว่าคิดอย่างไร เอาอะไรเป็นเกณฑ์ในการคำนวน
        ตอบ  (1) สำหรับอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ตามพระราชบัญญัติอาคาชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 14 กำหนดว่า กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกล่างให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุด กับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด
                    (2) สำหรับอาคารชุดที่ได้รับจดทะเบียนตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ตามพระราชบัญญัตือาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 โดยกำหนดให้อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะขอจดทะเบียนอาคารชุดตามาตรา 6

ถาม  การค้าขายในอาคารชุด (พรบ.อาคารชุดฉบับใหม่) กรณีที่มีการค้าขายภายในห้องชุดก่อนพรบ.บังคับใช้ นิติจะดำเนินการอย่างไร
        ตอบ  กรณีที่ท่านหารือว่ามีการค้าขายภายในห้องชุดก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุดบังคับใช้จะต้องดำเนินการอย่างไรนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่4) พ.ศ.2551 มาตรา 32 กำหนดว่า มิให้นำบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 มาใช้บังคับแก่อาคารชุด ซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ

ถาม  กรณีมีห้องชุดพร้อมที่จอดรถยนต์ เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ขอสอบถามว่า โฉนดของห้องชุด และ/ หรือ โฉนดของที่จอดรถที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลนั้นสามารถนำมาจดภาระจำยอมให้ บุคคลภายนอกหรือเจ้าของห้องชุดอื่น (ซึ่งมีโฉนด) ได้หรือไม่
        ตอบ  กรณีเจ้าของห้องชุดจะนำห้องชุดพร้อมที่จอดรถที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลทะเบียนภาระจำยอมให้แก่เจ้าของห้องชุดอื่นหรือออกโฉนดที่ดินของบุคคลภายนอกได้หรือไม่ นั้นโดยที่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ผู้ถือกรรมสิทธิ์สามารถนำไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน แต่ทั้งนี้การจดภาระจำยอมดังกล่าวต้องพิจารณาตามมาตรา 13 วรรคสามแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดว่าเจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลอันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้

ถาม  ทางนิติบุคคลอาคารชุดมีจดหมายแจ้งให้เจ้าของห้องปรับปรุงระบบประปาคือเดิมมิเตอร์น้ำอยู่ภายในห้องต้องการให้มิเตอร์น้ำอยู่นอกห้องเหมือนอาพาร์ตเม้นท์ โดยจะเสียค่าใช้จ่ายห้องละ 2,500 บาท.- เพื่อการสะดวกในการเก็บค่าน้ำ (คอนโดเป็นแบบขายขาด) หากห้องใดไม่ทำจะไม่มีน้ำใช้ซึ่งการเก็บค่าน้ำและส่วนกลางมีเงินพอจ่ายทุกเดือนและมิเตอร์เดิมยังใช้งานได้ หากนิติบุคคลไม่ยอมให้ใช้น้ำถือว่ามีความผิดมั๊ยค่ะ มิเตอร์น้ำเก่าไม่ใช้ทรัพย์ส่วนกลางแต่เป็นทรัพย์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ค่ะ
       ตอบ  นิติบุคคลอาคารชุดปรับปรุงระบบประปาภายในอาคารชุด โดยนำมิเตอร์น้ำไว้นอกห้องชุดกรณีนี้ต้องทราบข้อเท็จจริงก่อนว่ามิเตอร์น้ำเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลหรือทรัพย์ส่วนกลาง หากเป็นทรัพย์ส่วนกลาง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 49 (3) ได้กำหนดว่า การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติมหรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง นอกจากที่กำหนดไว้ในข้อบังคับจะต้องได้รับคะแนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดแต่หากประปาเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งเจ้าของห้องชุดไม่ยอมเปลี่ยนมิเตอร์น้ำประปาน้ำประปานิติบุคคลอาคารชุดก็ไม่มีสิทธิที่จะตัดบริการน้ำประปา (28 มกราคม 2551)

ถาม  ในกรณีที่เจ้าของโครงการ สัญญาว่าถนนทางเข้าโครงการ(คอนโด)จะเป็นของส่วนกลาง แต่หลังจากขายโครงการและปิดโครงการ กลับยกถนนที่ดินแปลงดังกล่าวให้เป็นทางสาธารณะประโยชน์ (ปัจจุบันยกให้แล้ว) ซึ่งมีผลทำให้ที่ดินข้างเคียงใช้ประโยชน์ร่วมได้ หากทางผู้อยู่อาศัยหรือนิติบุคคลอาคารชุด ต้องการนำกลับมาเป็นของส่วนกลางตามที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย จะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง เพราะมีหลายคนบอกว่าหากยกเป็นทางสาธารณะประโยชน์แล้ว (ยกให้ราชการ) ไม่สามารถเอาคืนได้ ไม่รู้ว่าจะต้องเริ่มจากหน่วยงานใด
       ตอบ  กรณีคำถามของคุณหากเจ้าของไม่มีเจตนาเช่นนั้น แต่เกิดสำคัญผิดว่าการโอนให้ทางสาธารณะเช่นนั้นมีผลเช่นเดียวกันกับการโอนเป็นทรัพย์ส่วนกลางเป็นสาเหตุให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนไปโดยผิดพลาดคลาดเคลื่อน หากเป็นเช่นนี้ผู้มีส่วนได้เสีย เช่น ผู้รับโอนโครงการดังกล่าว อาจขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่แก้ไขเพิกถอนรายการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การแก้ไขหรือเพิกถอนรายการจดทะเบียนดังกล่าวจะแก้ไขหรือเพิกถอนได้หรือไม่เพียงใด ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทำการสอบสวนพยานหลักฐานและดำเนินการตามขั้นตอนที่กำหนดตามาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกับกระทรวงที่ออกตามความในมาตราดังกล่าว ซึ่งถ้าอยู่ในหลักเกณฑ์ที่แก้ไขเพิกถอนตามมาตรา 61 ดังกล่าวได้ในการแก้ไขหรือเพิกถอนไม่มีกรณีต้องเสียค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด

ถาม  ผู้อยู่อาศัยชั้นบนทำน้ำไหลลงมายังฝ้าเพดานและผนังของผู้อยู่ชั้นล่างซึ่งเพิ่งซื้อและกำลังจะตกแต่งปรับปรุงเพื่อเข้าอยู่ ผู้อยู่ชั้นบนปิดห้องว่างไว้โดยได้ไปอยู่ที่อื่นแล้ว ทางนิติบุคคลก็ไม่ได้แสดงความรับผิดชอบอะไร อยากทราบว่าในกรณีนี้ทางห้องชั้นล่างต้องซ่อมแซมเสียเงินเองหรือไม่คะ (นิติบุคคลซ่อมเฉพาะท่อน้ำในห้องน้า แต่รอยน้ำที่ว่านั้นมีอยู่ทุกห้องที่ไม่ตรงกับห้องน้ำ)
       ตอบ  พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 32 (6) และมาตรา 33 วรรคหนึ่ง กำหนดให้ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีสาระสำคัญในเรื่องการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง โดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลรักษาและให้มีอำนาจทำการใด เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติฯนี้ ดังนั้น กรณีน้ำรั่วซึมจากห้องชุดชั้นบนลงมายังชั้นล่าง จนเหตุให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์ส่วนกลาง ผู้เสียหายสามารถแจ้งให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการแก้ไขได้ หากนิติบุคคลอาคารชุดยังคงเพิกเฉย ผู้เสียหายอาจต้องฟ้องต่อศาล เพื่อสั่งให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการ แต่หากกรณีดังกล่าวเกิดจากการกระทำของเจ้าของห้องชุดชั้นบนโดยไม่เกี่ยวกับหน้าที่การดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางก็เป็นการทำละเมิดของเจ้าของห้องชุดชั้นบน

ถาม  เป็นคอนโด 8 ชั้น จำนวนห้อง ร้อยกว่าห้อง ต้องการทราบว่าในการเลือกคณะผู้บริหารคอนโดต้องมีการประชุมโดยมีเจ้าของแต่ละห้องเข้าร่วมประชุมทั้งหมดเท่าไร ไม่ตำกว่าเท่าไร และการลงคะแนนการเลือกต้องไม่น้อยกว่าเท่าไร ถ้าไม่มีการประชุมแล้วไปจดทะเบียนโดยไม่มีการเข้าประชุมเลือกผิดกฎหมายหรือเปล่า ขอบเขตในการทำงาน
       ตอบ  การเลือกคณะผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 แยกพิจารณาได้ 2 กรณี ดังนี้
                  (1) กรณีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 49(1)กำหนดว่า การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ มติการดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
                  (2) กรณีแต่งตั้งกรรมการเพื่อทำหน้าที่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตร 37 วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

ถาม  ผมเรียนสอบถามดังนี้ครับ ผู้จัดการนิติบุคคล ท่านเก่าลาออก แล้วมีการจัดประชุมใหญ่เพื่อแต่งตั้งท่านใหม่แล้ว แต่ไม่สามารถแต่งตั้งได้ เนื่องจากเสียงไม่ถึง แล้วก็ไม่มีกรรมการท่านใดประสงค์จะเป็นผู้จัดการนิติบุคคล (ตาม พรบ. ฉบับที่ 4) เนื่องจากกรรมการที่มีอยู่ เป็นกรรมการจาก พรบ. เก่า ซึ่งไม่มีเงื่อนไขการเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอยู่ ดังนั้น สามารถให้คณะกรรมการแต่งตั้งบุคคลใด บุคคลหนึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคล ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับได้หรือไม่ครับ เนื่องจากมิฉะนั้นแล้วนิติบุคคล จะไม่มีผู้จัดการครับ
       ตอบ  เมื่อผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดออกแล้วและได้ดำเนินการจัดประชุมเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการแล้ว ปรากฎว่าคะแนนเสียงไม่ถึง คณะกรรมการย่อมสามารถแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งคนใดขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการชั่วคราวได้

ถาม  อาคารชุดที่ใช้พรบ. ฉบับเดิมจะต้องดำเนินการอะไรบ้าง และต้องทำอย่างไร กรณีจะเลือกตั้งกรรมการผู้จัดการใหม่ภายในเดือนมิ.ย. 2551
        ตอบ  (1) การเลือกคณะกรรมการ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 37 กำหนดว่าเจ้าของร่วมจะจัดให้มีคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่ การแต่งตั้ง วาระการดำรงตำแหน่งของกรรมการ อำนาจเจ้าหน้าที่ และการประชุมของคณะกรรมการให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 44
                    (2) การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 48 (2) กำหนดว่า มติการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ จะต้องได้รับคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ถ้าเจ้าของร่วมมาประชุมมีจำนวนไม่พอที่จะถือเป็นเสียงข้างมาก ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้านับตั้งแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อนการระชุมครั้งใหม่นี้ออกเสียงลงมติตามจำนวนคะแนนเสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม

ถาม  ถ้าหากมีผู้สนใจที่จะซื้อทรัพย์ที่ธนาคารซื้อจากการขายทอดตลาด ทรัพย์ที่เป็นอาคารชุด ไม่ทราบว่า จะสามารถโอนอาคารชุดดังกล่าวได้หรือไม่ครับ เนื่องจากอาคารชุดดังกล่าว ไม่มีนิติบุคคล ขอบคุณมากครับ
        ตอบ  กรณีผู้ซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดจากการขายทอดตลาดนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง กำหนด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้ผู้ขอนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากผู้จัดการของนิติกรรมอาคารชุดมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย และให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อมีการชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว กรณีที่อาคารชุดที่ไม่มีผู้จัดการ เจ้าของร่วมสามารถดำเนินการจัดประชุมเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการ ตามมาตรา 48(2) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522

ถาม  ดิฉันได้ขอใบปลอดหนี้อาคารชุดกับทางนิติบุคคล (ดิฉันเป็นเจ้าของเอง) เพื่อที่จะไปโอนซื้อขายห้องชุด ซึ่งปัจจุบันไม่มีภาระส่วนกลางค้างกับทางนิติบุคคล ทางนิติฯบอกว่า ทางดิฉันจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี โดยแจ้งว่าเป็นกฎหมายตาม พรบ.อาคารชุด ดิฉันเลยไม่เข้าใจว่า ณ.ปัจจุบันดิฉันไม่ได้ติดค้างชำระหนี้กับทางนิติบุคคล ทำไมถึงต้องจ่ายล่วงหน้า 1 ปี และเป็นกฎหมายจริงหรือเปล่าค่ะ
       ตอบ  พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดว่า ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนสิทธิในห้องชุด ผู้ขอต้องนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 จากผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนและนิติกรรมได้ เมื่อมีการชำระหนึ้ครบถ้วนแล้ว ส่วนกรณีเรื่องค่าส่วนกลางล่วงหน้า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้กำหนดไว้แต่อย่างใด

ถาม  ข้อบังคับของอาคารชุด กำหนดว่า "ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ในอัตราตารางเมตรละ 20 บาท ต่อเดือน" เจ้าของร่วมต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากพื้นที่ตารางเมตรทั้งหมดที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมด ไม่ว่าพื้นที่นั้นจะเป็นพื้นที่ห้องชุด พื้นที่ระเบียง พื้นที่จอดรถ หรือพื้นที่ใดๆที่ถือกรรมสิทธิ์ อยู่ใช่หรือไม่
        ตอบ  พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง กำหนดให้ "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกินจากบริการส่วนรวมและที่เกินจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามกำหนดไว้ในข้องบังคับ " นั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมกันออกตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและชำระกันตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ซึ่งข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมนี้สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้

ถาม  นิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องมีผู้สอบบัญชีเพื่อเซ็นงบการเงินหรือไม่ค่ะ ขอบคุณมากค่ะ
        ตอบ  พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้กำหนดให้มีผู้สอบบัญชีไว้แต่อย่างใดสำหรับพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 38/1 วรรคสอง ได้กำหนดให้ มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ(พระราชบัญญัติฉบับนี้ มีผลบังคับใช้ 4 กรกฎาคม 2551)

ถาม  จากที่ดินขออนุญาตโครงการจัดสรรแปลงใหญ่มีทั้งบ้านเดี่ยวและอาคารชุด 2 หลัง ซึ่งอาคารชุดได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ปี 2536 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จดทะเบียน ปี 2550 ได้รวมอาคารชุดเข้าไปเป็น 1 สมาชิกของนิติฯหมู่บ้านฯด้วย ซึ่งโครงสร้างสาธารณูปโภคบางส่วนแยกออกจากกัน เช่น บ่อบำบัด ท่อระบายน้ำ ฯลฯ ทางเข้า-ออกแยกคนละประตูมีการกำหนดค่าส่วนกลางต่อตารางวาที่เท่ากันแต่อาคารชุดรู้สึกว่าเสียเปรี่ยบทั้งค่าใช้จ่ายรวมถึงข้อบังคับและพรบ.ที่แตกต่างกันในการใช้บังคับ หมายเหตุ : แปลงขออนุญาตจัดสรรเป็นแปลงใหญ่แปลงเดียว คำถาม..
                   (1) จดทะเบียนรวมกันแล้วจะขอยกเลิกการเข้าร่วมได้หรือไม่
                   (2) ถนน ทางเข้า-ออก จดทะเบียนแยกกันได้หรือไม่
                   (3) นิติบุคคลหมู่บ้านฯ การจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางแตกต่างกันได้หรือไม่ เช่น บ้านเดี่ยว 18 บาท/ตร.วา อาคารชุด 25 บาท/ตร.วา
                   (4) ถ้าปรึกษาเพิ่มเติมรายละเอียดจะได้หรือไม่และติดต่อได้ที่ไหน
        ตอบ   (1) เลิกไม่ได้ เนื่องจากที่ดินที่ตั้งอาคารชุดเป็นที่ดินจัดสรร ซึ่งเป็นสามาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
                     (2)ไม่ได้ เนื่องจากถนนเป็นสาธารณูปโภคของโครงการ
                     (3) นิติบุคคลฯ สามารถจัดเก็บค่าใช้จ่ายในอัตราแตกต่างกันได้
                     (4) สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน โทร 02-622-3479-81,02-622-3483

ถาม  พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่กำหนดให้ใช้สัญญาซื้อขายตามที่กำหนดมาเท่านั้นใช่หรือไม่คะ ดิฉันทำสัญญาซื้อขายวันที่ 5 ก.ค.51 (แต่โครงการจะแล้วเสร็จประมาณปลายปี 52 ซึ่งไม่สามารถใช้สิทธิลดภาษีในการโอนได้ทัน) ไม่เห็นสัญญาหน้าตาเป็นแบบนี้เลย ถามเซลล์ขายโครงการเรื่องพ.ร.บอาคารชุดฉบับใหม่ก็ไม่เห็นเขาจะรู้เรื่อง แล้วอย่างนี้โครงการจะต้องทำสัญญาซื้อขายใหม่กับผู้ซื้อหรือไม่ ส่วนค่าธรรมเนียมในการโอนพ.ร.บ.ใหม่กำหนดให้ผู้ขายออกทั้งหมดใช่หรือไม่ แล้วถ้าโครงการให้ออกคนละครึ่งเนื่องจากอ้างสัญญาที่ดิฉันทำไปแล้วเมื่อวันที่ 5 ก.ค.51 ดิฉันจะใช้กฎหมายใหม่นี้ไม่ทำตามสัญญาได้หรือไม่ เนื่องจากพ.ร.บ.เป็นฉบับใหม่ประกอบกับไม่ค่อยมีการประชาสัมพันธ์เหมือนลดภาษีการโอน จึงทำให้ผู้ขายโครงการไม่รับทราบหรือบางทีทำเป็นไม่รู้ถ้าผู้ซื้อไม่ได้ทักท้วงอะไร ขอความกรุณาตอบคำถามข้างต้นด้วยนะคะ เผื่อดิฉันจะได้แจ้งให้ผู้ขายและผู้ซื้อโครงการรับทราบโดยผู้ซื้อรายอื่นจะได้ผลประโยชน์ในส่วนนี้ด้วย ขอบคุณค่ะ
        ตอบ  นับแต่พระราชบัญญัติดังกล่าวบังคับใช้เมื่อ วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 การทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารต้องทำตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด หากฝ่าฝืนมาตรา 63 ได้กำหนดโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท ส่วนค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ตามแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดได้ กำหนดให้ผู้ขายออกค่าภาษี ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ สำหรับค่าธรรมเนียมผู้จะซื้อจะขายออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง

ถาม  อยากทราบว่า ที่ดินที่ติดภาระจำยอมอยู่ สามารถไปจดทะเบียน อาคารชุดได้หรือไม่ โดยยังให้ใช้ที่ผ่านเข้าออกได้เหมือนเดิม
       ตอบ  หากที่ดินดังกล่าวติดภาระจำยอมทั้งแปลงไม่อาจจดทะเบียนอาคารชุดได้ แต่ถ้าที่ดินดังกล่าวติดภาระจำยอมเพียงบางส่วน ท่านสามารถนำโฉนดที่ดินดังกล่าวไปแบ่งส่วนที่เป็นภาระจำยอมออกเสียก่อนโฉนดที่ดินแปลงที่ไม่มีภาระจำยอม ย่อมนำมาจดทะเบียนอาคารชุดได้

ถาม  อยากสอบถาม
                  (1) มาตรา 37 มีผลย้อนหลังไหมในกรณีดำรงตำแหน่งมาแล้วสองวาระ หรือ 4 ปีแล้วก่อนพรบ 2551 มีผลบังคับ
                  (2) กรณีคณะกรรมการอนุมัติเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินส่วนกลางโดยไม่ได้รับมติตามข้อบังคับต้องทำอย่างไร (ขอคำนิยามในมาตรา 48 (4) คำว่าก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง หากมีการติดตั้งประตูกระจกถือว่าเข้าข่าย 48 (4) ไหม
                  (3) มาตรา 43 การเรียกประชุมครังที่สองที่ไม่ต้องครบ 1/4 แล้วในกรณี เรียกประชุมเรื่องการแต่งตั้งถอดถอน ผู้จัดการนิติ จะพิจารณาอย่างไร แล้ว มาตรา 49 ต้องทำตามอย่างไร
ขอบคุณคะ
       ตอบ  (1) พระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มีผลบังคับใช้นับแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ดังนั้น วาระการดำรงตำแหน่งของกรรมการ ตามมาตรา 37 วรรคสอง จึงไม่มีผลย้อนหลัง
                   (2) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติมหรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 48 (6) ต้องได้รับมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ในกรณีที่เจ้าของร่วมประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน ในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด กรณีคณะกรรมการดำเนินการดำเนินการไม่เป็นไปตามมาตรา 48 (6) เจ้าของร่วมสามารถแจ้งให้คณะกรรมการดำเนินการให้ถูกต้อง หากคณะกรรมการเพิกเฉย เจ้าของร่วมชอบที่จะใช่สิทธิทางศาลต่อไป
                   (3) การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องเป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา49(1) สำหรับการถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องเป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา 49 (1) หรือที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 35 (6)

ถาม  เจ้าของโครงการนำอาคารในโครงการซึ่งมีทั้งหมดห้าหกอาคารไปแบ่งจดทะเบียนแยกเป็นสองนิติบุคคลอาคารชุด โดยแบ่งทรัพย์ส่วนกลางที่ควรเป็นของโครงการทั้งหมดออกเป็นสองส่วน ทำให้เจ้าของร่วมของแต่ละอาคารชุดไม่มีสิทธิในทรัพย์ส่วนกลางของอีกอาคารชุดหนึ่ง ผิดไปจากวัตถุประสงค์เดิมและผิดจากที่เจ้าของโครงการโฆษณา จะสามารถแก้ไขทางทะเบียนใหม่โดยรวมกันให้ถูกต้องตามที่โฆษณาไว้แต่แรกได้หรือไม่
       ตอบ  เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดโดยถูกต้องแล้วตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 การแก้ไขเปลี่ยนแปลงการจดทะเบียนดังกล่าว ย่อมสามารถกระทำได้หากท่านมีข้อสงสัยประการใดสามารถติดต่อสอบถามได้ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่ หรือสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทร 02-622-3480

ถาม  บริษัท ร. ได้ดำเนินการก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียม เป็นตึก 8 ชั้น โดยมีห้องชุดสำหรับขาย 63 ห้อง และมีห้องออกกำลังกายเป็นห้องชุดที่ 64 เลขที่ 79/62 เป็นทรัพย์ส่วนกลาง บริษัทฯ ได้ขายห้องชุดใกล้จะหมดแล้ว แต่บริษัทฯ ยังมีความรับผิดชอบในการยกทรัพย์ส่วนกลางห้องชุดที่ 64 ดังกล่าวให้กับนิติบุคคลอาคารชุด โดยบริษัทฯ ได้นำราคาทรัพย์ส่วนกลางลงในบัญชีเป็นต้นทุนการก่อสร้างแล้ว บริษัทฯ จึงขอทราบว่าการโอนห้องออกกำลังกายดังกล่าวให้กับนิติบุคคลอาคารชุดรินเฮ้าส์โดยไม่ได้รับเงินจริง บริษัทฯ จะลงบัญชีอย่างไร
       ตอบ  เนื่องจากห้องชุดที่ 64 เลขที่ 79/62 มิได้เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามที่ระบุไว้ในข้อ 7 หมวดที่ 3 ทรัพย์ส่วนกลาง ตามกฎระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น การที่บริษัทฯผู้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเลขที่ดังกล่าวโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด จึงมิใช่กรณีที่บริษัทฯ ตกอยู่ในฐานะต้องโอนตามมาตรา 15 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เมื่อบริษัทฯ โอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดโดยไม่มีค่าตอบแทน จึงถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทน โดยไม่มีเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินค่าตอบแทนตามราคาตลาดในวันที่โอนได้ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร ส่วนการลงบัญชีนั้นให้เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชีที่รับรองทั่วไป

ถาม  อยาก ทราบวิธีการคำนวนพื้นที่ทรัพย์สินส่วนบุคคลในห้องชุดว่า ใช้การคำนวนโดยเริ่มวัดจากส่วนไหนของห้อง ทางโครงการฯแจ้งว่าใช้วิธีการวัดจากกึ่งกลางเสา โดยหมายถึงครึ่งหนึ่งของผนัง แต่ที่ได้อ่านดูในพระราชบัญญัติอาคารชุด 2522 ได้กล่าวไว้ว่า ทรัพย์สินส่วนบุคคลคือทรัพย์สินภายในที่มองเห็นจับต้องได้ทั้งหมด ในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุไว้ให้ละเอียดแต่ระบุให้รวมพื้นที่ระเบียงด้วย พื้นที่ทรัพย์สินส่วนบุคคลนั้นจะมีผลต่อการคำนวนในการเสียค่าใช้จ่าย นิติบุคคล ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เรียกเก็บเป็นรายปี รวมถึงค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย รบกวนช่วยตอบคำถามด้วยนะครับ
       ตอบ  เสา ของคารถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ตามมตรา 15 (3) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญยัติอาคารชุด (ฉบับที่4) พ.ศ 2551 การคิดคำนวนเนื้อที่ทรัพย์ส่วนบุคคล มีหลักเกณฑ์ดังนี้
        - ผนังที่กั้นแบ่งระหว่างห้องชุดโดยไม่ทำหน้าที่รับกั้นนำหนักจากชั้นบน ถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลที่ตกเป้นกรรมสืทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุด นั้นให้คิดเนื้อที่ครึ่งหนึ่งของผนังเป็นเนื้อที่ห้องชุดด้วย
        - ผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดหับทรัพย์ส่วนกลาง โดยไม่ทำหน้าที่รับนำหนักจากชั้นบนเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องชุดนั้น ให้คิดคำนวนเนื้อที่ผนังทั้งหมดรวมเป็นเนื้อที่ห้องชุด
        - ผนังที่ริมอาคาร และผนังของห้องชุดที่ล่วงล้ำในอากาศซึ่งเป็นผนังอยู่ริมอาคารเช่นเดียวกัน เป็นโครงการเพื่อความมั่นคงและเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุดเป้ นทรัพย์ส่วนกลางไม่ให้คำนวนเป็นเนื้อที่ห้องชุด
        - ความสูงของห้องชุดในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้คิดจากพื้นชั้นล่างของห้องชุดขึ้นไปจนถึงเพดานชั้นบนสุด

Source: www.dol.go.th