สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน |
|
การอายัดที่ดินมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เดิม ถูกยกเลิกโดยมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 9) พ.ศ. 2543และให้ใช้ข้อความต่อไปนี้ "ผู้ใดมีส่วนได้เสียในที่ดินใดอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ มีความประสงค์จะขออายัดที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงแล้ว ถ้าเห็นสมควรเชื่อถือก็ให้รับอายัดไว้มีกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่สั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าการอายัดสิ้นสุดลง และผู้นั้นจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้ ถ้าผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่า ได้รับอายัดไว้โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสั่งยกเลิกการอายัดนั้น และแจ้งให้ผู้ขออายัดทราบ" การอายัดนั้น จุดประสงค์ก็เพื่อที่จะให้มีการระงับการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่ง เพื่อให้บุคคลผู้มีสิทธิอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ ไปดำเนินการทางศาล ผู้ที่จะขออายัดที่ดินได้จะต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินอันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ โดยยื่นคำขออายัดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ส่วนกรณีอย่างไรจะถือว่ามีส่วนได้เสียดังกล่าวนั้น จะต้องพิจารณาเป็นเรื่อง ๆ ไป โดยถือหลักว่าต้องพิจารณาดูว่าสิทธิที่อ้างมาเพื่อขออายัดนั้น เกี่ยวกับสิทธิที่จะบังคับเอาแก่ที่ดินนั้นโดยตรงหรือไม่ เช่น เรื่องการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรื่องสิทธิการรับมรดก เป็นต้น เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ได้รับคำขอแล้ว ก็จะดำเนินการสอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดง ถ้าเห็นสมควรเชื่อก็จะรับอายัดไว้มีกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่สั่งรับอายัด โดยให้ผู้ขออายัดไปดำเนินการทางศาล คือ ไปฟ้องร้องต่อศาลภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งรับอายัด หมายความว่า อายัดเพื่อไปฟ้องร้องต่อศาล ถ้าผู้ขออายัดได้ไปดำเนินการทางศาลแล้ว ผู้ขออายัดจะต้องร้องขอต่อศาลให้สั่งอายัดที่ดินดังกล่าว เมื่อศาลได้มีคำสั่งให้อายัดที่ดินดังกล่าวแล้ว ผู้ขออายัดก็จะต้องนำคำสั่งอายัดของศาลมายื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้รับอายัด การอายัดโดยคำสั่งของศาลนั้นก็จะมีผลใช้บังคับได้ต่อไป จนกว่าศาลจะมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด เมื่อศาลได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการไปตามควรแก่กรณี ถ้าผู้ขออายัดไม่ฟ้องร้องต่อศาลภายในกำหนดเวลา 30 วัน หรือไม่ได้ร้องขอต่อศาลให้สั่งอายัดที่ดินดังกล่าว เมื่อพ้นกำหนด 30 วันนับแต่วันที่พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งรับอายัด ให้ถือว่า การอายัดนั้นสิ้นสุดลง พนักงานเจ้าหน้าที่จะจำหน่ายเรื่องนั้นเสีย และผู้นั้นจะขออายัดสำหรับกรณีเดียวกันนั้นอีกไม่ได้ เพราะเป็นอายัดซ้ำ อายัดซ้ำ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน หมายถึง บุคคลคนเดียวหรือต่างคนจะมาขออายัดที่ดินแปลงเดียวกัน ในกรณีเดียวกัน สองครั้งไม่ได้ ตัวอย่าง นายดำและนายแดงร่วมกันทำสัญญาซื้อที่ดินจากนายฟ้า ต่อมานายฟ้าผิดสัญญา นายดำได้มาขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าว พนักงานเจ้าหน้าที่รับอายัดไว้ 30 วัน เมื่อครบกำหนด 30 วันแล้ว นายดำยังไม่ได้ฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งอายัดที่ดิน นายแดงจะมาขออายัดที่ดินแปลงดังกล่าวอีกไม่ได้ เพราะเป็นอายัดซ้ำ การสิ้นสุดของการอายัด การรับอายัดที่ดินเป็นอันสิ้นไปเมื่อ
หลักเกณฑ์การอายัดตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
การอายัดห้องชุด โดยที่มาตรา 30 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด 6 เรื่อง การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและ กฎกระทรวงที่ออกตามบทบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับแก่การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดโดยอนุโลม ดังนั้น การอายัดห้องชุดจึงต้องนำหลักเกณฑ์อายัดตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน มาใช้บังคับการอายัดห้องชุดด้วย คำถาม-คำตอบที่ควรรู้ ถาม อยากทราบว่าที่ดินที่อยู่ในระหว่างการออกโฉนด โดยได้ทำการรังวัดไปแล้ว (ทำการแบ่งแยกเป็นหลายๆแปลงตามกำสิทธิ ) และกำลังจะมีการโอนเร็วๆนี้ จะถูกอายัดได้หรือไม่ ถาม ฟ้องศาลแล้ว จึงมาขออายัดที่ดิน ทำได้หรือไม่? ถาม ฟ้องศาลแล้ว ถอนฟ้อง จะมาขออายัดที่ดินได้หรือไม่? ถาม เจ้าพนักงานที่ดินรับอายัดแล้ว เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาอายัดซ้ำได้หรือไม่ ตอบ การขออายัดที่ดินตามมาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ตามคำขอของ ส. มีผลเป็นการห้ามจดทะเบียนขายทอดตลาดที่พิพาทตามคำสั่งศาลหรือไม่ ประเด็นนี้มีคำพิพากษาฎีกา ที่ ๕๒๘/๒๕๐๙ วินิจฉัยว่า การที่เจ้าพนักงานที่ดินรับอายัดที่ดินไว้ ไม่มีกฎหมายบัญญัติห้ามศาลมิให้ยึดหรืออายัดซ้ำ จึงไม่เป็นเหตุขัดขวางมิให้จำเลยขอให้ศาลบังคับคดี กรณีมิใช่เป็นการยึดหรืออายัดทรัพย์สินของ ลูกหนี้ตามคำพิพากษาโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี จึงไม่เป็นการต้องห้ามมิให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาอื่นยึดหรืออายัดซ้ำตามที่บัญญัติไว้ใน ป.วิ.พ.มาตรา ๒๙๐ ดังนั้น แม้หากข้อเท็จจริงปรากฏว่ามีการอายัดที่ดิน อยู่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๓ ก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ในคดีแพ่งอีกคดีหนึ่งได้ขอให้ศาลออกหมายบังคับคดียึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาด และมีผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาด เจ้าหน้าที่ก็ต้องจดทะเบียนให้ ไปตามนัยคำพิพากษาฎีกาข้างต้น ประกอบกับสิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาด ตามคำสั่งศาลย่อมไม่เสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นไม่ใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดย คำพิพากษาตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๓๐ แม้ที่ดินดังกล่าวมิใช่ของจำเลยก็หาทำให้การซื้อจากการขายทอดตลาดนั้นเป็นโมฆะไม่ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๘๒/๒๕๓๐) เมื่อยังพิสูจน์ไม่ได้ว่าผู้ซื้อที่ดินได้จากการขายทอดตลาด ตามคำสั่งศาลโดยไม่สุจริตอย่างไรแล้ว ก็ต้องถือว่าเป็นการซื้อโดยสุจริต จึงจดทะเบียนให้แก่ผู้ขอต่อไปได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ควรรู้ คำพิพากษาฎีกาที่ 6840/2537 การอายัดตาม ป. ที่ดิน มาตรา 83 มิได้มีบทบัญญัติถึงผลของการอายัดโดยชัดแจ้งว่าหากมีการโอนที่ดินยังบุคคลภายนอก ในระหว่างอายัดแล้ว นิติกรรมการโอนไม่มีผลบังคับดังเช่นการอายัดตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังนั้น นิติกรรมโอนที่พิพาทระหว่างการอายัด ยังถือไม่ได้ว่าเป็นนิติกรรมการโอนที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายและทำให้นิติกรรมการโอน ดังกล่าวเสียไป เพราะถ้าผู้รับโอนมาโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต ทั้งมิได้รู้เท่าถึงข้อความจริงอันเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบแล้ว นิติกรรมการโอนดังกล่าวย่อมสมบูรณ์มีผลผูกพันบังคับกันได้ หาทำให้นิติกรรมการโอนเสียไปไม่ การได้มาซึ่งที่พิพาทของจำเลยระหว่างอายัด จึงสมบูรณ์มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย คำพิพากษาฎีกาที่ 3084/2538 การที่พนักงานเจ้าหน้าที่รับอายัดที่ดินตาม ป. ที่ดินมาตรา 83 ไว้แล้ว และผู้ขออายัดไปดำเนินคดีทางศาลภายในกำหนดเวลา การอายัดก็ยังคงมีผลอยู่ต่อไปจนกว่าศาลจะสั่งให้ถอนอายัดหรือมีคำพิพากษาหรือมีคำสั่งถึงที่สุด เมื่อคดีดังกล่าวยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาและไม่มีคำสั่งศาลให้ถอนการอายัด การอายัดจึงยังคงมีอยู่ตาม มาตรา 83 วรรคสอง(แนววินิจฉัยตามมาตรา 83 กฎหมายเก่า) คำพิพากษาฎีกาที่ 5155/2539เจตนารมณ์ของการอายัดที่ดินตาม ป. ที่ดิน มาตรา 83 มีความมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในอันที่จะจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง ทางทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะเวลาหนึ่งจนกว่าจะมีการวินิจฉัยปัญหาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นแล้วเพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสีย ผู้ขออายัดและเจ้าของที่ดินมิให้ได้รับ ความเสียหายเกินกว่าจำเป็น เพราะถ้าไม่มีการอายัดและปล่อยให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เรื่อยๆ ไป ผู้มีส่วนได้เสียอาจต้องฟ้องร้องเจ้าของที่ดินและ ผู้รับโอนต่อๆ ไป ถ้าชนะคดีก็ต้องสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายอีกมาก การอายัดที่ดินจึงมีผลเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการจดทะเบียน เปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินทุกประเภทที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ขออายัดได้ มิได้จำกัดเฉพาะประเภทที่พิพาทกันเท่านั้น ดังนั้น จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินจึงมีอำนาจปฏิเสธไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทของโจทก์ให้แก่ ก.ได้ เพราะ ส.ได้ขออายัดที่ดินพิพาทต่อจำเลยที่ 2 โดยอ้างสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทกับเจ้าของที่ดินและอยู่ระหว่างดำเนินการฟ้องโจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของเจ้าของที่ดินให้จดทะเบียนการให้เช่าต่อไปตามสัญญา | |||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||
1. หน้าแรก
สถิติวันนี้ 
สถิติเดือนนี้ 
สถิติปีนี้