สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    





 สถิติวันนี้ 167 คน
 สถิติเมื่อวาน 1815 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
14307 คน
259201 คน
1786040 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

คำถามเกี่ยวกับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม 



      คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

      เดิม ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การเรียกประชุมใหญ่และวิธีการประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม ให้เป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
      ปัจจุบัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ได้บัญญัติเกี่ยวกับการเรียกประชุมใหญ่และวิธีการประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมไว้ในตัวกฎหมาย ดังนั้น การประชุมจึงต้องปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด มิฉะนั้นแล้ว จะมีผลทำให้มติของที่ประชุมใหญ่ไม่มีผลบังคับ

      ถาม  ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 กำหนดให้ใครบ้างมีอำนาจในการเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
      ตอบ  การประชุมใหญ่สามัญ
               (1) ผู้จัดการ กรณีเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการ พิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว
               (2) คณะกรรมการ กรณีเป็นการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อพิจารณาอนุมัติงบดุล พิจารณารายงานประจำปี แต่งตั้งผู้สอบบัญชีและพิจารณาเรื่องอื่น ๆ
              การประชุมใหญ่วิสามัญในกรณีมีเหตุจำเป็น
               (1) ผู้จัดการ
               (2) คณะกรรมการโดยมติเกนกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ
               (3) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวันนับแต่วันรับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดใหเมีการประชุมวิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม

      ถาม  กรณีการเรียกประชุมใหญ่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)พ.ศ. 2551 ได้กำหนดวิธีการเรียกประชุมไว้อย่างไร
      ตอบ  การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม
              เรื่องสำคัญ ๆ ที่มีผลกระทบต่อประโยชน์ได้เสียของบุคคลอื่นไม่สามารถเสนอให้ที่ประชุมเจ้าของร่วมเพื่อพิจารณาลงมติในวาระอื่น ๆ หรือวาระเร่งด่วน (ที่กำหนดขึ้นในที่ประชุม) เพราะถือว่าไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย คือ ไม่ได้แจ้งให้เจ้าของร่วมทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม

      ถาม  ผู้มีอำนาจลงนามในหนังสือเรัยกประชุม คือ ใครบ้าง
      ตอบ  ผู้มีอำนาจในการลงนามในหนังสือเรียกประชุมให้พิจารณาเป็นกรณี ๆ ไป ดังนี้
               (1) การเรียกประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก คือ ผู้จัดการ
               (2) การเรียกประชุมใหญ่สามัญประจำปี คือ ประธานกรรมการ
               (3) การประชุมใหญ่วิสามัญ คือ
                    3.1 ผู้จัดการ
                    3.2 คณะกรรมการ
                    3.3 ตัวแทนเจ้าของร่วมตามมาตรา 42/2 (3)

      ถาม  คะแนนเสียงนับจากอะไร
      ตอบ  การลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
              กรณีเจ้าของร่วมถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกัน 2 คน การลงคะแนนเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่บทำได้ โดยไม่ต้องได้รับมอบฉันทะ การนับคะแนนเสียง นับเต็มตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

      ถาม  กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางคิดจากอะไร
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดให้กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด
              ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้ในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 กำหนดให้อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วม ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด

      ถาม  เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วต้องมีการดำเนินการแก้ไขอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางสำหรับห้องชุดที่ได้จดทะเบียนอาคารชุดไว้ก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 หรือไม่ อย่างไร
      ตอบ  เนื่องจากตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีบทเฉพาะกาล ยกเว้นไม่ให้นำเรื่องอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางมาใช้กับอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับนี้มีผลใช้บังคับ ดังนั้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางสำหรับห้องชุดที่ได้จดทะเบียนไว้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้เป็นไปตามเดิมไม่ต้องแก้ไข

      ถาม  การประชุมใหญ่มีองค์ประชุมอย่างไร
      ตอบ  การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุม ซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด
              ในกรณ๊ที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ถึงหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้เรียกประชุมใหญ่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม
              สิ่งที่ต้องพึงระวัง คือ ต้องมีหนังสือนัดเจ้าของร่วมเพื่อเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุมด้วย

      ถาม  ตามกฎหมายกำหนดให้ใครเป็นประธานที่ประชุมใหญ่
      ตอบ  กฎหมายไม่ได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ แต่ได้กำหนดห้ามไม่ให้ผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการเป็นประธานในการประชุมใหญ่
              ในทางปฏิบัติผู้ทำหน้าที่ประธานในที่ประชุมจะถูกคัดเลือกจากที่ประชุมก่อนเริ่มการประชุม

      ถาม  กฎหมายได้กำหนดเรื่องมติของที่ประชุมใหญ่ไว้อย่างไร
      ตอบ  ตามปกติที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม เว้นแต่กฎหมายจะกำหนดไว้เป็นการเฉพาะ

      ถาม  กฎหมายได้กำหนดเกี่ยวกับเรื่องมติของที่ประชุมใหญ่ไว้เป็นการเฉพาะในกรณีใดบ้าง อย่างไร
      ตอบ  ตามมาตรา 48 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
               (1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
               (2) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
               (3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง
               (4) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
               (5) การแก้ไชเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (8)
               (6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง
               (7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง
               ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหญ่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ในวรรคหนึ่งในการประชุมใหญ่ครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
              ตามมาตรา 49 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
               (1) การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ
               (2) การกำหนดกิจการที่ผู้จัดการมีอำนาจมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทน
              ตามมาตรา 50 ในกรณีที่อาคารชุดเสียหายทั้งหมดหรือเป็นบางส่วนแต่เกินคึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ถ้าเจ้าของร่วมมีมติโดยคะแนนเสียงตามมาตรา 48 ให้ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายนั้น ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายให้คืนดี
              ตามมาตรา 51 อาคารชุดที่จดทะเบียนไว้อาจเลิกได้ด้วยเหตุใดเหตุหนึ่งดังต่อไปนี้
                                                      ฯลฯ
                                   (2) เจ้าของร่วมมีมติเป็นเอกฉันท์ให้เลิกอาคารชุด
                                                      ฯลฯ

      ถาม  การประชุมเจ้าของร่วมต้องเข้าประชุมด้วยตนเองทุกครั้งหรือไม่
      ตอบ  เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ โดยมีเงื่อนไข คือ
               (ก). การมอลฉันทะต้องทำเป็นหนังสือ
               (ข). ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้
               (ค). บุคคลดังต่อไปนี้ จะรับมอบฉันทะแทนเจ้าของร่วมมิได้
                     1. กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ
                     2. ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ
                     3. พนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุดหรือของผู้รับจ้างนิติบุคคลอาคารชุด

                     4. พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล
               กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบของการมอบฉันทะไว้ เพียงแต่กำหนดให้การมอบฉันทะต้องทำเป็นหนังสือ
               ข้อแนะนำ
               หนังสือมอบฉันทะควรระบุรายละเอียดเกี่ยวกับชื่อ-สกุล ภูมิลำเนาของผู้มอบและผู้รับมอบ เครื่องหมายและหลักฐานเกี่ยวกับห้องชุด พร้อมกิจการที่มอบให้ชัดเจน การลงลายมือชื่อของผู้มอบควรเหมือนกับที่ได้ลงนามไว้เมื่อครั้งไปทำธุรกรรมเกี่ยวกับห้องชุดดังกล่าวครั้งสุดท้าย ให้มีพยานอย่างน้อย 1 คน ถ้าผู้มอบฯ พิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยาน 2 คน พยานต้องเซ็นต์ชื่อ จะพิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้

      ถาม  กรณีที่เจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด จะทำให้มีปัญหาในการลงมติหรือไม่
      ตอบ  ไม่มีปัญหา เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้เจ้าของร่วมคนเดียวที่มีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ รวมกัน

      ถาม  เงินที่เจ้าของร่วมค้างชำระตามมาตรา 18 อยู่ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้ จะนำมารวมเป็นยอดค้างชำระตามมาตรา 18/1 วรรคสอง เพื่อตัดสิทธิไม่ให้ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ได้หรือไม่
      ตอบ  ไม่ได้ จำนวนเงินที่ค้างชำระตามมาตรา 18 ซึ่งมีผลใช้บังคับตามมาตรา 18/1 วรรคสอง ต้องเป็นเงินตามมาตรา 18 ที่ค้างชำระนับแต่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)พ.ศ. 2551 มีผลบังคับแล้วเท่านั้น

      ถาม  เจ้าของร่วมที่ถูกตัดสิทธิไม่ให้มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ตามมาตรา 18/1 วรรคสอง นับเป็นองค์ประชุมได้หรือไม่
      ตอบ  นับเป็นองค์ประชุมได้ เนื่องจากองค์ประชุมนับตามคะแนนเสียงของผู้มาประชุมและคะแนนเสียงนับตามอัตราส่วนของเจ้าของร่วมที่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของร่วมดังกล่าวถูกตัดสิทธิไม่ให้มีสิทธิออกเสียง แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางยังมีอยู่

      ถาม  การตัดสิทธิไม่ให้เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป มีสิทธิออกเสียงตามมาตรา 18/1 วรรคสอง ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับหรือไม่
      ตอบ  ไม่ต้อง เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดตัดสิทธิไม่ให้เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18/1 วรรคสองมีสิทธิออกเสียง

Source: สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.