สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน |
|
คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน1. ถาม เราจะรู้ได้ไงครับว่าที่ดินเรา อยู่ใน พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ 2543 ตอบ ถ้าเป็นที่ดินที่รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ด้านหลังโฉนดที่ดินจะมีการจดทะเบียนในสารบัญจดทะเบียนว่า "ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน" 2. ถาม หากบ้านผมซื้อจากหมู่บ้านจัดสรรโดยหลังโฉนดระบุที่ดินจัดสรรหลังจากนั้นขอกู้ธนาคารเพื่อซื้อที่ดังกล่าวโดยนำโฉนดที่ดินดังกล่าวไปจำนอง ไม่ทราบว่าโฉนดที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรยังถือเป็นที่ดินจัดสรรหรือไม่ครับ ทั้งนี้หากขายต่อจะสามารถใช้อัตราค่าจดจำนองที่ 0.01%ได้หรือไม่ครับ หรือมีวิธีการตรวจสอบอย่างไรให้ทราบว่าที่ดินเป็นที่ดินจัดสรรหรือไม่ หรือแม้จะทำการซื้อแล้วจากหมู่บ้านยังถือเป็นที่ดินจัดสรรหรือเปล่าครับ ตอบ หากโฉนดที่ดินมีการประทับตราว่า อยู่ภายใต้กฎหมายการจัดสรรที่ดิน และมีลายเซ็นเจ้าหน้าที่กำกับอยู่ คุณก็จะได้สิทธิตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมติของ ครม. อย่างไรก็ตาม เพื่อความชัดเจนของคำตอบ ขอแนะนำให้แจ้งรายละเอียดของเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ สถานที่ตั้ง ตำบล อำเภอ จังหวัด เพื่อตรวจสอบข้อมูลกับสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ซึ่งที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่อีกครั้งหนึ่ง คุณสามารถดูรายละเอียดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมติ ครม. ได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน โดยเลือกหัวข้อ เว็บไซต์หน่วยงานภายใน สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน หัวข้อย่อย สาระและบทความ 3. ถาม การขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเพื่อทำหมู่บ้านจัดสรร ถ้าที่ดินที่ผมต้องการขออนุญาตมี ผู้ถือกรรมสิทธิ์ 2 คน คือ ผมกับน้องชาย ตอนผมมายื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ชื่อผู้ขอ ต้องกรอกทั้ง 2 คน ที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเลยหรือเปล่าคับ หรือว่า กรอกแค่คนเดียวก็ได้ ตอบ ในการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดให้ผู้มีสิทธิในที่ดินยื่นคำขอต่อเจ้าหนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ ซึ่งถ้าผู้มีสิทธิในที่ดินมี 2 คน ก็จะต้องกรอกรายละเอียดและลงลายมือชื่อในคำขอทั้ง 2 คน ด้วย 4. ถาม บริษัท A เป็นเจ้าของที่ดินแปลง A บริษัท B เป็นเจ้าของที่ดินแปลง B ที่ดินทั้ง 2 แปลงมีพื้นที่ติดต่อกัน บริษัท A และ B สามารถขออนุญาตจัดสรรร่วมกันเป็นโครงการเดียว โดยไม่ต้องมีการโอนที่ดินให้กันได้หรือไม่ ถ้าไม่ได้และจะต้องทำการโอนที่ดินให้กันระหว่าง 2 บริษัทก่อนทำการจัดสรร ที่ดินทั้ง 2 แปลงจะต้องมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ระหว่าง 2 บริษัทเท่ากันทั้ง 2 แปลงหรือไม่ ตอบ บริษัท A กับ บริษัท B ไม่สามารถยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินร่วมกันได้ จะต้องแยกกันยื่นคำขอ ถ้าจะยื่นคำขอเป็นโครงการเดียวกัน ที่ดินทั้ง 2 แปลง จะต้องมีชื่อทั้งบริษัท A และบริษัท B เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันโดยจะมีสัดส่วนเท่าใดก็ได้ 5. ถาม ข้าพเจ้ามีปัญหาขอเรียนปรึกษาดังนี้ ด้วย บริษัท ก. จำกัด ได้ดำเนินการจัดสรรที่ดิน และได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้ว ต่อมา บริษัท ก. จำกัด ได้ติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการโดยนำที่ดินโครงการจัดสรรดังกล่าวจดทะเบียนค้ำประกัน ซึ่งธนาคารได้อนุมัติวงเงินกู้จำนวน 240 ล้านบาท แต่ที่ดินในโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตแล้วสามารถจดจำนองได้ไม่เกินสองในสามของราคาประเมินกรมที่ดิน (ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543) ซึ่งมีมูลค่าเพียง 80 ล้านเท่านั้น ดังนั้น บริษัท ก. จำกัด จึงได้นำที่ดินต่างจังหวัดมาร่วมจำนองด้วย ซึ่งธนาคารผู้รับจำนองได้ตอบรับอนุมัติมาแล้ว โดยมีขั้นตอนในการจดจำนอง ดังนี้ (1) บริษัท ก.จำกัด จะทำการจดทะเบียนจำนองที่ดินที่ต่างจังหวัดกับธนาคารผู้รับจำนอง ในวงเงิน 240 ล้านบาท (2) ทำการจดจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ไม่เพิ่มวงเงิน กับที่ดินที่ได้รับการจัดสรรแล้วดังกล่าว โดยธนาคารผู้รับจำนอง ได้ออกหนังสือรับรองการรับภาระหนี้ของที่ดินแต่ละแปลงไว้ไม่เกินสองในสามของราคาประเมินกรมที่ดิน (กล่าวคือ ราคาประเมินกรมที่ดิน ตารางวาละ 13,000.-บาท หนังสือรับรองภาระหนี้ของธนาคาร ตารางวาละ 8,600.-บาท) คำถาม ไม่ทราบว่า ข้อ 2. สามารถดำเนินการได้หรือไม่ อย่างไร ตอบ กระทำได้ถ้าภาระหนี้จำนองซึ่งเฉลี่ยในที่ดินแต่ละแปลงไม่เกิน 2 ใน 3 ของราคาประเมิน สำนักงานที่ดินสามารถจดทะเบียนจำนองได้เลย 6. ถาม ต้องการทราบว่า..ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของ บบส. เมื่อมีการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคคลอื่นโดยแบ่งเป็นแปลงย่อยมากกว่า 10 แปลงในลักษณะการจัดสรรที่ดิน โดยสัญญาว่าจะมีระบบสาธาณูปโภคต่างๆให้ โดยมีบริษัทอีกบริษัทหนึ่งรับก่อสร้างและขายให้ ..ในกรณีนี้ได้สอบถามไปยังบริษัทที่ขายบ้านให้บบส. บอกว่าถ้าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของบบส. จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน...ไม่ทราบว่าข้อเท็จจริงเป็นอย่างไรได้รับการยกเว้นหรือไม่..มีกฏหมายใดให้การยกเว้นและเกี่ยวข้องบ้าง หรือมีกฎหมายใดใช้บังคับ เพราะปกติถ้าผู้ค้าที่ดินขออนุญาตจัดสรรจะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์เพื่อคุ้มครองผู้บริโภค แต่กรณีนี้ถ้าบบส.ได้ยกเว้นการขออนุญาตจัดสรรแล้ว จะมีกฎหมายใดบ้างคุ้มครองผู้บริโภค ตอบ บบส. เป็นองค์การของรัฐ มีฐานะเป็นรัฐวิสาหกิจ ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายตามมาตรา 8 (1) แห่งพระราชกำหนดบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน พ.ศ. 2540 ที่ได้ให้อำนาจ บบส. จำหน่ายหรือดำเนินการใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินรวมถึงการจำหน่ายที่ดินเป็นแปลงย่อยอันมีลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดิน โดยไม่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เพราะ บบส. อยู่ในข่ายตามมาตรา 5 (1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 7. ถาม อยากทราบรายละเอียดการจัดสรรที่ดินในพื้นที่สีม่วงว่า การประกอบอุตสาหกรรมในพื้นที่สีม่วง หมายความว่าอย่างไร มีอุตสาหกรรมอะไรบ้างที่สามารถทำได้ ตอบ ในการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน นอกจากต้องดำเนินการไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว ผู้ขอจะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องด้วย เช่น กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร เป็นต้น กรณีขอจัดสรรที่ดินในพื้นที่สีม่วง อุตสาหกรรมในพื้นที่สีม่วงหมายความว่าอย่างไร มีอุตสาหกรรมใดบ้างที่สามารถทำได้ เป็นคำถามที่เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในที่ดินภายในเขตผังเมืองรวม ซึ่งได้มีการจำแนกประเภทออกเป็นหมายเลขและกำหนดหมายสีต่าง ๆ ไว้ตามกฎกระทรวงออกตามความในพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 ขอให้สอบถามไปทางสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร หรือสำนักโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยตรง 8. ถาม โครงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2539 โดยไม่มีการแบ่งส่วนโครงการ แต่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินวันที่ 27 กันยายน 2545 เลขที่ใบอนุญาตจัดสรร 130/2545 รวมทั้งผู้จัดสรรได้ทำสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคไว้กับธนาคารอีกด้วย แต่เมื่อนิติบุคคลร้องขอเงินค่าบำรุงสาธารณะจากผู้จัดสรร กลับบอกว่าโครงการนี้ไม่เข้าข่าย พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากขอไว้ก่อนกฎหมายออก จึงต้องขอให้ท่านช่วยตรวจสอบ เลขที่ใบอนุญาตจัดสรร 130/2545 นี้เข้าข่ายบังคับ พรบ.การจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 หรือไม่ ขอบคุณครับ ตอบ ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเลขที่ 130/2545 มีชื่อบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด เป็นผู้ทำการจัดสรรที่ดิน โดยคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินได้พิจารณาอนุญาตในการประชุมครั้งที่ 33/2539 เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2539 จึงถือว่าเป็นโครงการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515) จึงไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 9. ถาม การโอนใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินซึ่งโครงการจัดสรรที่ดินได้แบ่งส่วนโครงการออกเป็น 3 ส่วน ส่วนที่ 1 และส่วนที่ 2 ได้ออกใบอนุญาตให้แก่บริษัทฯ ไปแล้ว และบริษัทฯ ได้จำหน่ายไปหมดแล้ว ในส่วนที่ 3 มีผู้ขอจัดสรรรายใหม่ซื้อและดำเนินการขอออกใบอนุญาตในส่วนที่ 3 และขอรับโอนใบอนุญาตในส่วนของโครงการที่ 1 และ 2 อยากทราบว่าใบอนุญาตที่ออกให้แก่ผู้ประกอบการรายใหม่ที่ขอรับโอนจะออกใบอนุญาตเฉพาะในส่วนที่ 3 หรือจะออกทั้งโครงการและถ้าไม่ออกทั้งโครงการในส่วนที่ 1 และที่ 2 จะมีวิธีการออกใบอนุญาตแบบใด ตอบ ให้ออกใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเฉพาะส่วนที่ 3 เท่านั้น ส่วนใบอนุญาตส่วนที่ 1 และ 2 ให้ผู้จัดสรรรายใหม่รับโอนมาด้วย โดยเจ้าหน้าที่จะต้องออกหนังสือโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินให้ด้วย 10. ถาม การที่ผู้บริโภคซื้อที่ดินจากผู้ประกอบการที่เป็นผู้จัดสรรที่ดินขายแต่ปรากฏภายหลังว่าที่ดินที่ซื้อนั้นผู้ประกอบการไม่ได้ยื่นขอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย(อยู่นอกแผนผังโครงการ) พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้ให้ความคุ้มครองหรือไม่ ในกรณีการใช้สาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน เพื่อเข้าไปในที่ดินของตนเองที่ซื้อไว้ภายในโครงการด้วย ตอบ (1) ที่ดินซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการฯจะไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 (2) ที่ดินที่อยู่นอกโครงการจัดสรรที่ดินจะใช้สาธารณุปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการฯไม่ได้ 11. ถาม ผมซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินไว้เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว แถวๆประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งในโครงการนี้ได้มีการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยๆแล้วขาย รวมถึงมีการแบ่งแนวออกเป็นถนนของโครงการสำหรับใช้ร่วมกันโดยที่ที่ดินทุกแปลงติดกับถนนในโครงการ ผมได้ซื้อมาด้วย 1 แปลงและได้ชำระค่าที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เป็นเงินสดและได้จดทะเบียนโอนที่ดินแล้ว เป็นเอกสารสิทธิ นส.3 ต่อมา เจ้าของโครงการนี้ได้ถูกฟ้องบังคับคดี และมีผู้มาซื้อทรัพย์เป็นที่ดินทั้งหมดในโครงการนี้ที่ยังเหลืออยู่รวมถึงถนนในโครงการด้วยจากกรมบังคับคดี ทำให้ผมและคนที่ซื้อที่ดินและได้มีการโอนแล้วประมาณ 20 ราย ได้ถูกเจ้าของที่ดินใหม่ปิดล้อมที่ดินที่ผมได้ซื้ออยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โดยเจ้าของใหม่ได้ล้อมรั้วปิดกั้นที่ดินทั้งหมดไว้ โดยไม่ยอมทำเป็นถนนในโครงการเหมือนเช่นโครงการเดิมแต่แรก ทำให้ผมและเจ้าของที่ดินคนอื่นได้รับความเดือดร้อนจากการไม่มีทางออก เช่นนี้ ผมและพวกจะสามารถดำเนินการอย่างไรกับเจ้าของที่ดินคนใดได้ครับ ตอบ คุณสามารถดำเนินการคดีทางศาลได้ เนื่องจากถนนภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งจัดทำไว้ใช้เป็นทางออกสู่สาธารณประโยชน์ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินแปลงย่อยที่ผู้จัดสรรแบ่งแยกเพื่อจำหน่ายทุกแปลงผู้ซื้อที่ดินแปลงถนนได้จะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้จัดสรร คือ จะต้องใช้เพื่อเป็นถนนต่อไป 12. ถาม อยากทราบว่าพื้นที่เว้นว่างตามที่ พรบ.จัดสรรที่ดินกำหนดให้ต้องมี จะสามารถนำมาขายต่อได้หรือไม่ ตอบ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ถนน เป็นสาธารณูปโภคตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ฉะนั้น ผู้จัดสรรที่ดินจึงไม่สามารถปิดกั้นการใช้ถนนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ หากมีข้อสงสัยหรือร้องเรียน ให้ติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ 13. ถาม ผมกำลังจะดำเนินการจัดสรรที่ดินแปลงหนึ่งติดถนนใหญ่ โดยจะดำเนินการเรื่อง ผังโครงการ ถนน ไฟฟ้า และ บ่อบำบัด ฯลฯ มีคำถามดังนี้ครับ (1) เมื่อดำเนินการเรื่องสาธารณูปโภค เรียบร้อยแล้ว ระหว่างการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรร ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลานาน ผมสามารถทำการโฆษณาส่งเสริม การขาย และเปิดจองได้เลยหรือไม่ อย่างไร (2) แผนผังโครงการที่ได้ ยื่นจัดสรรไปนั้น หากต่อมา ต้องการเปลี่ยนแปลง ในส่วนที่เป็นที่จัดสรร ไม่ใช่ที่ส่วนกลาง เช่น ตอนยื่นจัดสรร จะทำเป็น ทาวน์เฮาส์ 50 หลัง แต่ภายหลังขอ เปลี่ยนเป็น 30 หลังและที่ดินที่เหลือจัดเป็นบ้านเดี่ยว เป็นต้น ตอบ (1) ผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอาจโฆษณาโครงการจ้ดสรรที่ดินได้ โดยในส่วนที่เกี่ยวกับรายการที่กำหนดไว้ในมาตรา 23 แห่ง พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ข้อความโฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในคำขออนุญาตด้วย ส่วนการจองถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ก็ไม่อาจกระทำได้ (2) ถ้ามีความประสงค์แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ในกรณีดังกล่าวให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา ตามมาตรา 32 พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินพิจารณาได้ 14. ถาม การจัดสรรที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน ฯ ตามกฎหมายที่ดินที่จัดสรรต้องปลอดภาระจำนองถูกต้องไหมครับ กรณีผู้จัดสรรนำที่ดินที่อยู่ระหว่างการจำนองมาจัดสรรขายให้แก่ประชาชน จะมีความผิดไหม แล้วคนที่จองไปแล้วจะทำอย่างไร ตอบ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 23(2) ในกรณีที่ที่ดินที่ขอทำการจัดสรรที่ดินมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระการจำนอง ให้แสดงบันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองและจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง และต้องระบุด้วยว่าที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสารธณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว ดังนั้น ผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำที่ดินที่มีภาระการจำนองติดอยู่ มาดำเนินการจัดสรรที่ดินได้ ส่วนกรณีที่มีคนจองที่ดินไปแล้ว และที่ดินที่จองมีภาระการจำนองติดอยู่นั้น เมื่อถึงกำหนดเวลาการโอนตามสัญญา ผู้จัดสรรที่ดินต้องโอนที่ดินแปลงนั้นให้แก่ผู้ซื้อโดยปลอดจากการจำนอง หากผู้จัดสรรที่ดินไม่โอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อที่ดินสามารถนำเงินมาชำระหนี้จำนองของที่ดินแปลงนั้นแก่ผู้รับจำนองได้ โดยถือว่าการชำระหนี้จำนองนั้นเป็นการชำระราคาที่ดินแก่ผู้จัดสรรที่ดิน (ตามมาตรา 36) และเมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาซื้อขายแล้ว ให้นำหลักฐานการชำระหนี้ดังกล่าวแสดงเป็นหนังสือ และหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์) มาจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ตามมาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543) 15. ถาม อยากเรียนถามว่าการที่ผู้จัดสรร ทำการจัดสรรบนที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ และเมื่อก่อสร้างดูเหมือนว่ามีถนนเข้าออกโครงการเหมือนทั่ว ๆ ไป แต่ในความเป็นจริงถนนเมนเข้าออกเป็นพื้นที่นอกผังจัดสรร และเป็นกรรมสิทธิ์ของคนอื่นแต่มีการจดภาระจำยอมให้โครงการในระยะเวลาหนึ่ง(เช่น 4 ปี) ซึ่งไม่มีการแจ้งให้ผู้ซื้อรับทราบ หรือปักป้ายบอกเลย จึงอยากทราบว่าเป็นการกระทำที่ผิดกฏหมายจัดสรรหรือไม่ ตอบ ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกโครงการจัดสรรที่ดินเพื่อสู่ถนนสาธารณะ สามารถใช้เป็นถนนภาระจำยอมได้ และต้องแสดงไว้ในแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินเมื่อได้รับอนุญาตแล้ว จะต้องแสดงแผนผัง โครงการและวิธีการจัดสรรไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดิน(มาตรา 31 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543) 16. ถาม ในกรณีที่ที่ดินจัดสรรมีการติดจำนองอยู่กับทางสถาบันการเงิน การแบ่งแยกแปลงย่อยจะต้องระบุหนี้ที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในสารบัญสำหรับจดทะเบียนด้วย และให้ถือว่าที่ดินแต่ละแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้จำนองตามที่ระบุไว้ (ตามมาตรา 30) นั้น สมมติว่าโครงการนำที่ดินที่จะทำการจัดสรรมาจำนองให้กับธนาคารด้วยวงเงินจำนองที่ 70 ล้านบาท ซึ่งมีหนี้อยู่กับสถาบันการเงินจนถึงวันขอจัดสรร 120 ล้านบาท (เงินต้น+ดอกเบี้ย) หากโครงการจัดสรรดังกล่าวขอแบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 50 แปลง ประเด็นที่อยากทราบว่า (1) การขอจัดสรรโดยติดจำนอง ภายหลังแบ่งแยกแปลงย่อยแล้วหลังสารบัญโฉนดจะระบุยอดนี้ที่ได้รับชำระหนี้ด้วยมูลค่าใดระหว่าง 2.40 ล้านบาท ต่อแปลง (120/50) หรือ 1.40 ล้านบาท (70/50) หรือระบุจำนวนภาระเท่ากับราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน (2) สมมติว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าวมียอดต้องโอนชำระที่ 2.00 ล้านบาท และหากหลังโฉนดระบุภาระหนี้จำนองไว้ที่ 2.40 ล้านบาท ทางผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะทำอย่างไร ตอบ (1) คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในเรื่องดังกล่าวไว้ดังนี้ 1.1 ให้ระบุจำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงไม่เกินร้อยละ 50 ของราคาประเมิน โดยมิได้พิจารณาถึงวงเงินที่จำนองหรือยอดหนี้ แต่อย่างใด 1.2 ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะจะต้องปลอดจากการจำนอง เมื่อได้มีการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้ว แต่ทั้งนี้ การกำหนดหลักเกณฑ์ในเรื่องดังกล่าวให้เป็นไปที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินแต่ละจังหวัดจะพิจารณา (2) ในกรณีของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เมื่อได้มีการชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว สามารถนำหลักฐานการชำระเงินพร้อมหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินไปยื่นขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ และหากไม่สามารถนำหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้เพราะ บุคคลอื่นยึดหรือครอบครองอยู่ ผู้ซื้อที่ดินสามารถร้องขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินจากบุคคลอื่นที่ยึดถือหรือครอบครองไว้ มาดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อได้ ( ตามมาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543) 17. ถาม กำลังทำโครงการบ้านครับ ถ้าผมยกถนนให้เป็นสาธารณประโยชน์ ผมยังต้องเข้าตามกฎหมายจัดสรรอยู่หรือไม่ครับ แล้วเรื่องสาธารณูปโภค ทางโครงการต้องรับผิดชอบอยู่หรือไม่ ขนาดไหนครับ ขอบคุณครับ ตอบ หากมีการแบ่งที่ดินแปลงย่อยติดต่อกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป เพื่อจำหน่ายก็ต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินไม่ว่าจะยกถนนให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือไม่ ส่วนสาธารณูปโภคของโครงการ ผู้จัดสรรมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือโอนเป็นสาธารณประโยชน์ 18. ถาม (1) ขออนุญาตปี 39 ชื่อ สริน เทพารักษ์ ปี 48 ชื่อสริน บางนา แต่ซุ้มโครงการชื่อ ทิพสริน (2) มีนายทุนมาซื้อโครงการต้องการเปลี่ยนชื่อเป็น ทิพ บางนา สามารถทำได้ไหม และต้องปฏิบัติอย่างไรจึงจะถูกต้องและเกี่ยวข้องกับหน่วยงานไหนบ้าง (3) เปลี่ยนเองเลยโดยไม่ดำเนินการใดๆ ผิดกฎหมายข้อใด มีโทษอย่างไรหรือไม่ ตอบ หากมีความประสงค์จะเปลี่ยนชื่อโครงการให้มีหนังสือแจ้งไปยังสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ 19. ถาม คือ ผมมีที่ดินอยู่ 10 ไร่ทั้งในกรุงเทพฯ ติดถนน สุขาภิบาล3 และที่ โคราช อยากจะทำหมู่บ้านจัดสรร ทั้งหมดอยากจะทำลักษณะอาคารพาณิชย์ข้างหน้าติดถนน และจัดสรรเป็นทาว์นเฮ้าส์ และบ้านเดี่ยวบ้าง อยากจะทราบว่าต้องติดต่ออะไรกับกรมที่ดินบ้าง และ เสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ เช่นการ รังวัด แบ่งแยกโฉนด หรือ มีรายละเอียดอะไรมากกว่านี้ กรุณาตอบพร้อมค่าใช้จ่ายด้วย ตอบ ผู้จัดสรรที่ดินต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินโดยผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดทำแผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรร การจัดทำสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบาย สวนสาธารณะ ฯลฯ ประเภทและขนาดของแปลงที่ดิน เป็นไปตามข้อกำหนด เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่ใช้ปัจจุบัน ผู้จัดสรรที่ดินต้องยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด จังหวัดสาขาที่ที่ดินของท่านตั้งอยู่ โดยปฏิบัติตามมาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ส่วนค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกี่ยวข้องกับกรมที่ดินจะมีในส่วนการดำเนินการออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และการดำเนินการรังวัดเพื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดิน เพื่อให้เป็นไปตามแผนผังที่ได้รับอนุญาต ดังนี้ (1) ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ไร่ละ 25 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่ (2) ค่าใช้จ่ายในการรังวัดแบ่งแยก (มัดจำรังวัด) เป็นไปตามประกาศจังหวัด ตามระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยค่าใช้จ่ายในการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน หรือพิสูจน์สอบสวนหรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พ.ศ. 2542 พร้อมทั้งเสียค่าธรรมเนียมตามกฎกระทรวงฯ ฉบับที่ 32 ของพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 โดยจะต้องตรวจสอบค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมจากสำนักงานที่ดินจังหวัด/จังหวัดสาขา ที่ที่ดินของท่านตั้งอยู่ 20. ถาม รั้วของโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ มีขอบเขตที่แน่นอนแล้วว่าเป็นบริเวณของโครงการ แต่บางแปลงที่อยู่ติดกับรั้วกำแพงโครงการ ขอทุบและเปิดเป็นทางเข้า ออก โดยโครงการยินยอมลงแนบท้ายในสัญญาจองว่าสามารถทำเป็นทางเข้าออกได้ ตอนนี้บ้านหลังนั้นได้ทำการเจาะทั้งแผงราว 4-5 เมตร ทำเป็นทางรถ เข้าออก ไม่ทราบว่าเป้นการทำลายทรัพท์สินส่วนกลางหรือไม่ แปลงนั้นสามารถทุบกำแพงได้หรือไม่ และควรทำอย่างไร เพราะว่าทำให้เกิดไม่เป็นระบบ ความปลอดภัยไม่มี ขอบคุณมาก ตอบ รั้วที่จัดทำโดยผู้จัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตเป็นสาธารณูปโภคไม่สามารถทุบทำลายได้ 21.ถาม โครงการยินยอมและเปิดกำแพงโครงการให้บุคคลภายนอกเข้า; โครงการ บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง จังหวัดปทุมธานี ได้ขายที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่ดินอยู่ในโครงการ โดยที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นแปลงท้ายสุด ชิดกำแพงโครงการ ต่อมาคนที่ซื้อที่ดินได้สร้างบ้านด้วยแบบที่แตกต่างจากแบบบ้านของโครงการ ทั้งที่โครงการจดทะเบียนเป็นผู้ดำเนินการบ้านจัดสรร ต้องขายบ้านพร้อมที่ดิน กรณีนี้เขาขายที่ดินเปล่าได้อย่างไร หลังจากที่บ้านหลังนั้นสร้างบ้านแล้ว ทำการเจาะกำแพงภายในแปลงตัวเองเพื่อเปิดออกไปข้างนอกโครงการ เพื่อให้รถของญาติๆซึ่งอยู่นอกโครงการเข้าออก ผ่านช่องกำแพงของโครงการที่ทุบออกผ่านข้างบ้าน แล้วออกมายังโครงการ จากการตรวจสอบกับโครงการ ดูในสัญญาซื้อขาย ปรากฏว่าโครงการเขียนด้วยลายมือแนบท้ายสัญญาว่า ยินยอมเปิดช่องให้ออกทางกำแพง สมาชิกรวมตัวกันคัดค้าน เพราะตาม พรบ การจัดสรรที่ดิน 2543 มาตรา 43 ไม่สามารถกระทำได้ ต้องการคำปรึกษาจาก เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ว่าควรมีขั้นตอนอย่างไร ในการที่จะฟ้องร้องโครงการให้ปิดช่องทางเข้าออกดังกล่าว ตอบ ที่ดินภายนอกโครงการจัดสรรที่ดิน ไม่สามารถใช้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ของโครงการจัดสรรที่ดินได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น จึงขอให้ตรวจสอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินได้ ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ และหากมีความประสงค์จะร้องเรียนให้มีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินนั้น ๆ 22.ถาม จัดสรรที่ดินโดยเว้นที่ตรงกลางทำได้หรือไม่ ; การ จัดสรรที่ดินโดยเว้นแปลงที่ดินตรงกลางแปลงใหญ่ ๓-๔ ไร่ไว้เป็นที่ดินนอกแปลงจัดสรร (ทราบว่าเป็นของกลุ่มเดียวกับผู้จัดสรรโดยใช้ชื่อนอมินี่ถือแทน)โดยเขตดิน แปลงพื้นที่นอกโครงการจัดสรรทุกด้านติดและถูกล้อมรอบโดยถนนส่วนกลางที่เป็น สาธารณูปโภคของโครงการจัดสรร การจัดสรรแบบดังกล่าวพรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ ยอมให้ทำได้หรือไม่ หากทำได้ ในอนาคตที่ดินแปลงนอกโครงการแต่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ขอทางจำเป็นผ่านถนนหมู่บ้าน ผู้ซื้อจะแก้ปัญหาได้อย่างไร และกรมที่ดินจะมีแนวทางช่วยเหลืออย่างไร ตอบ ผู้ขอจัดสรรที่ดิน สามารถขอทำการจัดสรรที่ดินโดยกันพื้นที่บางส่วนอยู่นอกโครงการได้ แต่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจะพิจารณาอนุญาตหรือไม่ ขึ้นอยู่กัยการพิจารณา โดยที่ดินแปลงดังกล่าวไม่สามารถใช้สาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่ดินได้ 23. ถาม ไปเช่าที่ดินเปล่า เพื่อก่อสร้างเป็นร้านอาหาร โดยได้ใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อยแต่นิติบุคคลไม่ยอมให้ก่อสร้างโดยอ้างว่ามีกฎระเบียบของนิติบุคคลว่าจะสร้างได้เฉพาะเพื่ออาศัยได้เท่านั้น อยากทราบว่า หากเราจะฝืนระเบียบข้อบังคับก่อสร้างแล้วทำกิจการร้านอาหารจะมีความผิดหรือไม่ อย่างไร แล้วมีวิธีแก้ไขอย่างไร หากจะต้องสร้าง ตอบ ขอให้ตรวจสอบกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นผู้ออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารก่อนเนื่องจากเคยมีพิพากษาศาลปกครองกลาง คดีหมายเลขแดงที่ 1143/2549 ลงวันที่ 10 สิงหาคม 2549 ที่พิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาติก่อสร้างหอพักให้เช่าในโครงการจัดสรรที่ดิน เพราะเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินจัดสรรผิดไปจากแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น 24. ถาม ไม่ทราบว่า ในการจัดสรรที่ดินของหมู่บ้านจัดสรรต่าง ๆ นั้น กฏหมายบังคับหรือไม่ว่า ผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องแบ่งพื้นที่บางส่วนไว้เป็นสวนสาธารณะของหมู่บ้าน เป็นต้น คือมาอยู่ที่หมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง ปรากฏว่า มีพื้นที่สวนสาธารณะ แต่สวนดังกล่าว เป็นส่วนการจัดสรรของใบอนุญาตใบที่ 1 ขณะที่ผมอยู่ในส่วนของใบอนุญาตที่ 2 ซึ่งไม่มีสวนสาธารณะ ก็เลยเกิดข้อสงสัยล่ะครับ ตอบ โครงการจัดสรรที่ดินจะต้องมีสวนสาธารณะ ตามแผนผังโครงการ ถึงแม้ว่าโครงการจะแบ่งส่วนเพื่อออกใบอนุญาตหลายใบ ผู้อาศัยในทุกๆส่วนก็สามารถใช้สวนสาธารณะที่มีอยู่ร่วมกัน เพราะถือว่าเป็นโครงการจัดสรรเดียวกัน 25. ถาม อยากทราบว่าในการซื้อบ้านจัดสรร ทางผู้จัดสรรต้องส่งมอบพิมพ์เขียวของบ้านให้กับผู้ซื้อบ้านหรือไม่ครับ เพราะเมื่อซื้อบ้านแล้วผู้จัดสรรก็ไม่ส่งมอบให้ และเมื่อผมร้องเรียนไปที่เจ้าหน้าที่ที่ดิน ก็บอกว่าเป็นเรื่องของสัญญาที่ผู้ซื้อทำกับผู้ขายไม่ใช่เรื่องของที่ดิน ฯ จริงมั้ยครับ ตอบ ในกรณีที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายจัดสรร( มีสิ่งปลูกสร้าง)กฎหมายกำหนดให้มีแบบแปลนการก่อสร้าง และรายการวัสดุประกอบแปลนการก่อสร้างด้วย หากผู้จัดสรรที่ดินฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตาม มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท ม.63 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 26. ถาม ในการจัดสรรที่ดิน เราจะต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร แบบมาตรฐาน ถ้าหากมีข้อตกลงนอกเหนือจากสัญญามาตรฐานจะให้ทำอย่างไร สามารถทำบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาฉบับดังกล่าวได้หรือไม่คะ ตอบ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตัองทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด โดยสามารถจัดทำสัญญาต่อท้ายได้ซึ่งจะต้องเป็นคุณต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หากไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ 27. ถาม ความกว้างเขตทางของถนนซอยในหมู่บ้าน ; ตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเรื่องนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่ อาศัยและพานิชยกรรมฉบับลงวันที่ 25 มกราคม 2544 ข้อ 3.1(2) ที่กำหนดว่า "ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 100-299 แปลงหรือเนื้อที่ 19-50 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 12.00 เมตร โดยีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร" อยากทราบว่าคำว่า "ถนนที่ใช่เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อย" หมายถึงถนนสายเมนหลักในหมู่บ้าน หรือ หมายถึงถนนสายรองที่เป็นซอยอยู่สองข้างของถนนสายหลักที่เมื่อเลี้ยวเข้าไป แล้วมีแปลงที่ดินย่อยอยู่สองข้างทางสายรอง ตอบ ตามประกาศดังกล่าว ไม่ได้หมายความว่าเป็นถนนเมน หรือถนนรอง แต่หมายความว่าถนนสายนั้นๆ ต้องรับภาระการใช้เป็นทางเข้าออกของที่ดินแปลงย่อยกี่แปลง ถ้าต้องรับภาระที่ดินแปลงย่อย 100 - 299 แปลง ก็ต้องจัดทำเป็นถนนกว้าง 12 เมตร โดยมีผิวจราจรไม่น้อยกว่า 6 เมตร 28. ถาม สิทธิในทางเข้า-ออกในที่ดินจัดสรร ; ด้วยผมได้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดจำนวน 44 แปลง ๆ ละ 22 ตรว. ปัจจุบันที่ปัญหาเรื่องทางเข้า-ออก ซึ่งที่ดินดังกล่าวเดิมเป็นที่ดินแปลงใหญ่ เจ้าของได้ยื่นแบ่งแยกออกเป็น 97 แปลงย่อย(โดยหลังโฉนดแปลงใหญ่ระบุว่าแบ่งจัดสรร) โดยคงที่แปลงเดิมไว้เป้นทางเข้า-ออก จากการตรวจสอบจาก สนง.ที่ดินพบว่า เดิมเจ้าของที่ดินได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินแปลงดังกล่าว จากคณะกรรมการของจังหวัดรวม 97 แปลงย่อยและในผังจัดสรร คณะกรรมการของจังหวัดฯ ได้อนุญาตแล้ว โดยแบ่งการดำเนินการออกเป็น 5 ส่วน ดังนี้ - ส่วนที่ 1 จำนวน 28 แปลง - ส่วนที่ 2 จำนวน 14 แปลง - ส่วนที่ 3 จำนวน 11 แปลง - ส่วนที่ 4 จำนวน 15 แปลง (ผมได้ซื้อจากการขายทอดตลาด) - ส่วนที่ 5 จำนวน 29 แปลง (ผมได้ซื้อจากการขายทอดตลาด) ทั้งนี้จากการตรวจสอบสารบัญจดทะเบียนโฉนดที่แบ่งแยกทั้งหมดในส่วนของโฉนด ส่วนที่ 1,2,3 ระบุว่า"ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน" ส่วนโฉนด ส่วนที่ 4,5 ไม่ได้ระบุ ไว้ และวันที่ดำเนินการแบ่งแยกจัดสรรในสารบัญจดทะเบียน คือวันที่ 19 มีนาคม 2545 และจากการตรวจสอบใบอนุญาต เลขที่ 196/2541 ลงวันที่ 19 พค.2541 พบว่าคณะกรรมการที่กรมฯ(อธิบดี)ระบุในในอนุญาตว่า แผนผังโครงการจัดสรรที่ดินรายนี้เฉพาะส่วนที่ 1,2,3 ได้ออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้ว ส่วนที่ 4,5 ไม่ได้ระบุไว้ กรณีอย่างนี้ไม่ทราบ โฉนดส่วนที่ 4,5 ได้สิทธิทางเข้า-ออกในส่วนของโฉนดแปลงทาง(ฉ.25667)ของที่จัดสรรด้วย หรือไม่ และหากได้สิทธิสามารถให้ทาง สนง.ที่ดิน ตีตรา"ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน" ได้ด้วยหรือไม่ ตอบ ที่ดิน ในส่วนที่ 4 และ 5 เป็นที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดิน ที่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จึงไม่สามารถจำหน่ายในลักษณะเป็นแปลงย่อยได้ ดังนั้น ควรขอรับโอนอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เพื่อจะได้ดำเนินการออกใบอนุญาตในส่วนที่ 4 และ 5 และใช้สาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรได้เช่นเดียวกับที่ดินในส่วนที่ 1,2,3 29. ถาม ดิฉัน เป็นพนักงานของธนาคารแห่งหนึ่ง มีปัญหาขอหารือในเรื่องการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของลูกหนี้ กรณีขอโอนทรัพย์โครงการบ้านจัดสรรชำระหนี้ธนาคาร ตามข้อเท็จจริงดังนี้ 1. ลูกค้าดำเนินโครงการบ้านจัดสรร ที่ตั้งโครงการ ต.พันท้ายนรสิงห์ อ.เมืองสมุทรสาคร จ.สมุทรสาคร โดยคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินมีมติอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามแผนผังที่ขออนุญาตได้ (โครงการมีทั้งหมด 4 ส่วน) ต่อมาคณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีมติให้ออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เฉพาะส่วนที่ 1 2. ถนนในโครงการทั้งหมดเป็นถนนสาธารณูปโภคของโครงการ (ไม่มีการจดภาระจำยอม) ลักษณะทางเข้าออก ส่วนที่ 1 ติดทางสาธารณะ ส่วนที่ 2, 3, 4 จะเรียงลำดับลึกเข้าไป ปัญหาที่ขอหารือมายังท่านมีประเด็นดังนี้ 1. ลูกค้าจะขอโอนทรัพย์เฉพาะส่วนที่ 2-4 ชำระหนี้ธนาคาร พร้อมสิทธิการจัดสรรที่ดิน a. การโอนสิทธิการจัดสรรที่ดินเฉพาะส่วนที่ 2-4 มาให้ธนาคารสามารถทำได้หรือไม่ (โดยส่วนที่ 1 ใบอนุญาตจัดสรรยังใช้ในนามของลูกค้าและลูกค้ายังดำเนินโครงการต่อไป) b. ธนาคารจะมีปัญหาเรื่องทางเข้าออกหรือไม่ (เนื่องจากส่วนที่ 2-4 ไม่ติดทางสาธารณะ) c. ธนาคารควรรับโอนส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคด้วยหรือไม่ 2. ลูกค้าจะขอโอนทรัพย์เฉพาะส่วนที่ 2-4 ชำระหนี้ธนาคาร โดยขอยกเลิกสิทธิการจัดสรรที่ดิน a. การขอยกเลิกสิทธิการจัดสรรที่ดินส่วนที่ 2-4 สามารถทำได้หรือไม่ (โดยส่วนที่ 1 ลูกค้ายังดำเนินโครงการจัดสรรอยู่ b. ธนาคารจะมีปัญหาเรื่องทางเข้าออกหรือไม่ (เนื่องจากส่วนที่ 2-4 ไม่ติดทางสาธารณะ) ตอบ การที่ผู้จัดสรรที่ดินขออนุญาตทำการจัดสรรโดยแบ่งส่วนโครงการออกเป็น 4 ส่วน ก็เพื่อผ่อนปรนภาระของผู้จัดสรรในการปลอดจำนองเพื่อออกใบอนุญาตให้ทำการจัด สรร ดังนั้น ธนาคารจะรับชำระหนี้และสรวมสิทธิการจัดสรรเพียงบางส่วนจึงไม่สามารถทำได้ เนื่องจากถือว่าโครงการดังกล่าวเป็นโครงการเดียวกัน ธนาคารควรรับโอนใบอนุญาตในส่วนที่ 1 และสรวมสิทธิการจัดสรรในส่วนที่ 2-4 ทั้งหมด 30. ถาม กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลหรือปล่อยปละสาธารณูปโภค ; มาตรา ๕๒ ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมตามมาตรา ๔๓ ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก หรือกระทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผิดไปจากแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ให้คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย มีอำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินระงับการกระทำนั้น และบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น หรือดำเนินการตามแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการภายในระยะเวลาที่กำหนด ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแล หรือปล่อยปละสาธารณูปโภคของโครงการและยังมิได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน - ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายใดรายหนึ่งสามารถแจ้งร้องทุกข์ได้หรือไม่ หรือต้องรวบรวมรายชื่อเป็นจำนวนเท่าใด ถ้าไม่ได้ผู้ใดจะเป็นผู้ร้องแทน? - ต้องแจ้งร้องทุกข์ต่อกรมที่ดิน หรือหน่วยราชการใด ใช้เอกสารใดประกอบบ้าง - คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือพนักงานที่ดิน ต้องสั่งการผู้จัดสรรที่ดินภายในระยะเวลาเท่าใด - ถ้าผู้จัดสรรที่ดินเพิกเฉย และเงินค้ำประกันไม่เพียงพอต่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพเดิม จะทำอย่างไร - ความผิดดังกล่าวของผู้จัดสรร ถือเป็นความผิดทางอาญาหรือไม่ ตอบ ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลรักษาสาธารณูปโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายหนึ่งรายใดสามารถที่จะร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรร ที่ดินได้ โดยยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ และเมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการใดแล้ว หากยังฝ่าฝืนคำสั่ง ต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งพันบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน 31. ถาม ขอถามเกี่ยวกับเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร(มีสิ่งปลูกสร้าง) เนื่องจากได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรของโครงการหนึ่ง กำหนดสัญญาผ่อนดาวน์ 18 งวด แต่ไม่มีวันเวลาที่ระบุวันเริ่มต้นและสิ้นสุดโครงการไว้ในสัญญาระบุเพียงแต่ ว่าจะทำการโอนได้เมื่อจ่ายค่าผ่อนดาวน์ครบหรือจนกว่าบ้านจะแล้วเสร็จ ขณะนี้ได้ผ่อนดาวน์ไป 13งวด แต่ก็บอกมาเรื่อยๆต้นปีก็บอกว่าจะเสร็จกลางปี พอมากลางปีก็บอกว่าเสร็จปลายปี แต่พอมาปลายปีก็ยังไม่มีความคืบหน้าใดๆในการสร้างบ้านเลย ขอถามว่า 1. หนังสือสัญญาของทางโครงการไม่เป็นไปตาม ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร จะสามารถบอกยกเลิกสัญญาได้หรือไม่ 2.จะได้รับเงินดาวน์คืนเต็มจำนวน พร้อมดอกเบี้ยหรือไม่ ตอบ 1. ในสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบมาตราฐาน ได้กำหนดให้แนบเอกสารดังนี้และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย เช่น 17.2 ผนวก 2 สำเนาใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน 17.3 ผนวก 3 สำเนาแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ซึ่งในแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินจะกำหนดระยะเวลาในการดำเนินโครงการ 2. ในกรณีที่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ทำตามแบบ และไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลบังคับ และผู้จัดสรรที่ดินมีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท ส่วนการได้เงินดาวน์คืนพร้อมดอกเบี้ย หรือไม่ต้องเป็นไปตามคำพากษาของศาล 32. ถาม การรับประกันโครงสร้างบ้าน (จัดสรร) ; จากกฏหมายกำหนดไว้ว่าเมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดไว้เท่านั้น ถ้าโครงการบ้านจัดสรร ไม่ได้ทำตามแบบดังกล่าว โดยรับประกันโครงสร้างเพียง 1 ปีซึ่งไม่ตรงกับข้อความในประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่องการกำหนดมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) แบบ ข, ข้อ 11.1.1 ที่กำหนดไว้เป็น 5 ปี คำถาม 1.) จะถือว่าโครงการนั้นๆ ทำผิดกฏหมายหรือไม่ 2.) ผู้จะซื้อสามารถขอให้มีการเปลี่ยนแปลงสัญญาการรับประกันโครงสร้างบ้านจาก เดิม 1 ปีให้เป็นไปตามมาตรฐานของสัญญา ที่กำหนดไว้ 5 ปีได้หรือไม่ ตอบ สัญญาจะซื้อจะขายต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดไว้ หากมิได้ทำตามแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อจัดสรร สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ ผู้ซื้อสามารถแจ้งให้ผู้จัดสรรใช้สัญญาตามแบบได้ 33. ถาม การรับเก็บขยะมุลฝอยกับ พรบ.หมู่บ้านจัดสรร; ธุรกิจหมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งในเขตพื้นที่ อบต.ได้มาขอให้นายกฯ ออกใบรับดำเนินเก็บขยะมูลฝอยแจ้งว่าเพื่อใช้ยื่นเป็นหลัก ฐานต่อคณะกรรมการกลางการจัดสรรที่ดิน แต่อบต.ยังมีไม่บุคลากรเจ้าหน้าที่งานเฉพาะด้าน อบต.ควรทำอย่างไรก่อนออกใบอนุญาตการเก็บขยะให้กับหมู่บ้านจัดสรรนั้น และพรบ.หมู่บ้านจัดสรรเกี่ยวข้องอย่างไรกับท้องถิ่น ตอบ ตาม ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมกำหนดให้ การกำจัดขยะมูลฝอย สิ่งปฏิกูล เป็นไปตามพระราชบัญญัติการรักษาความสะอาดและความเป็นระเบียบเรียบร้อยของ บ้านเมือง พ.ศ.2535 พระราชบัญญัติการสาธารณสุข พ.ศ.2535 และข้อบัญญัติหรือข้อบังคับของท้องถิ่นที่ที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ในกรณีไม่มี ข้อบัญญัติหรือบังคับเช่นว่านั้น ให้เป็นอำนาจของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนั้นๆ ที่จะพิจารณาให้การกำจัดขยะมูลฝอย สิ่งปฏิกูล เป็นไปตามกฎหมายและเหมาะสมกับสภาพท้องถิ่น 34. ถาม ซื้อ ที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรรโดยซื้อต่อจากเจ้าของคนแรกที่ซื้อมาจากโครงการ จัดสรรที่ดินถ้าเราไปซื้อต่ออีกทีหนึ่งถือว่าเป็นที่ดินจัดสรรหรือที่ดินไม่จัดสรร ตอบ หากที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินที่อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ก็จะถือเป็นที่ดินจัดสรร 35. ถาม พื้นที่ที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภค; กรณี ที่สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดระบุไว้ว่า ว่า ;ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน และเป็นพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภท บ่อบำบัดน้ำเสีย ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเลขที่ ฯ" นั้น ขอเรียนถามดังนี้ 1. ที่แปลงนี้สามารถทำการจดทะเบียนทำสัญญาซื้อขายได้หรือไม่ ถ้าได้ต้องทำอย่างไร 2. ที่แปลงนี้สามารถโอนเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่ ถ้าได้ต้องทำอย่างไร 3. ที่แปลงนี้สามารถเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ได้หรือไม่ ตอบ สาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรร ไม่สามารถจำหน่ายได้ หากมีความประสงค์เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ให้ผู้จัดสรรที่ดินยื่นขอแก้ไข แผนผังโครงการต่อคณะกรรมการจัดสรรเพื่อพิจารณา 36. ถาม การแบ่งโฉนดแปลงย่อยจากแปลงใหญ่ที่ได้รับการจัดสรร; กรณี ที่ได้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรร 1 แปลง ซึ่งหลังโฉนดมีตัวอักษรว่า "ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน" และต่อมาภายหลังได้ขอแบ่งแปลงดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย 2 แปลง ปรากฎว่าด้านหลังโฉนดแปลงย่อยทั้ง 2 แปลงไม่มีการระบุ "ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน" รบกวนสอบถามว่า 1. แปลงย่อยทั้ง 2 แปลงที่แบ่งออกมา (แต่ละแปลงไม่ถึง 100 ตารางวา) ถือว่ายังอยู่ในการจัดสรรหรือไม่ ถ้าอยู่จะทราบได้อย่างไร 2. การที่แปลงย่อยไม่มีระบุคำว่า "ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน" จะมีผลเสียหรือไม่ ตอบ 1.แปลงย่อยที่แบ่งภายหลังไม่ได้ลดค่าธรรมเนียมเนื่องจากมิได้เป็นที่ดินแปลงย่อยที่แสดงได้ในแผนผังโครงการจัดสรร 2.ไม่ได้ส่วนลดค่าธรรมเนียม 37. ถาม การจัดสรรที่ดิน; กรณีซื้อที่ดินเปล่าจากโครงการจัดสรร ด้วยเนื้อที่ประมาณ 2 ไร่ จะดำเนินการดังต่อไปนี้ได้หรือไม่ 1.ผู้ซื้อจะนำที่ดินดังกล่าวมาสร้างทาวน์เฮ้าส์เพื่อขายพร้อมที่ดินได้หรือไม่ ต้องดำเนินการอย่างไร 2.ผู้ซื้อจะนำที่ดินดังกล่าวมาสร้างทาวน์เฮ้าส์เพื่อให้เช่า โดยต้องการขอแบ่งโฉนดใหม่ ทำได้หรือไม่ ต้องดำเนินการผ่านโครงการจัดสรรเดิม หรือสามารถทำได้โดยผู้ซื้อเอง ตอบ 1. กรณีแบ่งขายเกิน 10 แปลง จะต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน 2. กรณีแบ่งเพื่อเช่า ไม่ต้องขออนุญาต ทั้งสองกรณี ผู้วื้อที่ดินสามารถดำเนินการได้เอง 38. ถาม การจัดสรรที่ดิน; ถนนสาธารณะหน้าที่ดินมีความกว้าง 4 ม สามารถนำที่ดินมาแบ่งจัดสรรได้หรือไม่ ตอบ ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2550 กำหนดให้ถนนสาธารณประโยชน์ที่เป็นทางเข้าออกโครงการจัดสรรที่ดินต้องมี ความกว้างเขตทางไม่ต่ำกว่า 6 เมตร และผิวจราจรต้องไม่ต่ำกว่า 5 เมตร ดังนั้นในกรุงเทพมหานครจึงไม่อาจนำที่ดินที่มีถนนสาธารณะประโยชน์เป็นทาง เข้าออกต่ำกว่าเกณฑ์ดังกล่าวมาจัดสรรได้ 39. ถามการจัดสรรที่ดิน; กรณีผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ขายที่ดินจัดสรรที่ไม่มีใบอนุญาตจะทำได้หรือไม่และมีข้อกฎหมายอ้างอิงหรือ ขอทราบด่วนครับ ตอบ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปโดยไม่ ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน มีความผิดต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่สี่หมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท ตามมาตรา 59 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 40. ถาม การจัดตั้งโครงการเพื่อขาย 1. ในกรณีมีการดำเนินการขอจัดตั้งทำโครงการบ้านเพื่อจำหน่ายให้กับสาธารณะชน ทั่วไป มีการตั้งคณะกรรมการติดตามการดำเนินการของโครงการนั้น ๆ หรือไม่ 2. ในกรณีการจัดตั้งโครงการบ้านและที่ดิน ที่จัดจำหน่ายให้กับบุคคลทั่วไปแล้ว และเกิดความเสียหายต่อบุคคลที่ซื้อในการไม่ได้รับความเป็นธรรม ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ประกอบการในทุกกรณี สามารถที่จะร้องทุกข์กับหน่วยงานใดได้บ้าง 3. ในกรณีการที่เจ้าของโครงการได้ดำเนินการไม่เป็นไปตาม พรบ.การจัดสรรที่ดิน มีความผิดหรือไม่ กรมที่ดินสามารถดำเนินการใดได้บ้าง ตอบ 1. มีคณะอนุกรรมการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคให้เป็นไปตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต 2. ร้องทุกข์ได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่ 3. มีควมผิดตาม พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และมีบทกำหนดโทษไว้ หน้าที่กำกับดูแลเป็นของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด 41. ถาม การขอทางจำเป็น; อยากจะขอคำแนะนำเกี่ยวกับที่ดินของโครงการหน่อยนะคะ พอดีที่โครงการได้ซื้อที่ดินมาแปลงใหญ่เพื่อทำการจัดสรรที่ดิน ตอนนี้ก็ได้ทำการขึ้นโครงการและกำลังจะสร้างกำแพง บังเอิญมีที่บุคคลอื่นซึ่งติดกับที่ดินของโครงการ เดิมทีที่ดินแปลงนี้มีทางเข้าออกแล้วดูเหมือนว่าจะได้ทำการแบ่งที่ดินออก เป็นแปลงย่อยซึ่งติดกับที่ดินของโครงการ ทำให้ที่ดินที่ถูกแบ่งแยกนั้นไม่มี ทางเข้าออก หากกรณีนี้ทางโครงการจะสร้างกำแพงตรงนั้น ที่ดินแปลงที่ไม่มีทางเข้าออกสามารถมาขอทางจำเป็นกับเจ้าของโครงการได้หรือ ไม่ มีสิทธิมากน้อยเพียงไร แล้วทางเจ้าของโครงการมีสิทธิอะไรบ้างคะ ตอบ การขอทางจำเป็น เป็นอำนาจศาล จะต้องร้องต่อศาลให้ศาลพิจารณา ซึ่งจะได้หรือไม่นั้น ต้องขึ้นอยู่กับคำตัดสินของศาล 42. ถาม การระบุจำนวนเงินบนที่ดินแต่ละแปลง ; ดิฉัน เป็นเจ้าหน้าที่ของธนาคาร SME BANK ขอเรียนสอบถามเพิ่มเติม เกี่ยวกับขั้นตอนการจัดสรรที่ดินเนื่องจากมีลูกหนี้ของดิฉันยื่นขอให้ธนาคาร ออกหนังสือยินยอมให้จัดสรรที่ดินและระบุจำนวนเงินลงไปเลย โดยเรียนสอบถามดังนี้ 1. ดิฉันจะระบุจำนวนเงินโดยกำหนดเป็นต่อตารางวาได้หรือไม่ (ในที่นี้การจัดทำผังจัดสรรที่ดินที่สำนักงานที่ดินยังดำเนินการไม่เสร็จ สิ้น โดยดิฉันอ้างอิงจากผังจัดสรรที่ดินจากลูกค้าให้มา) 2. หรือดิฉันระบุจำนวนเงินต่อแปลงไปเลยแต่จะกำหนดจำนวนเงินที่ให้ลูกหนี้ชำระ หนี้ให้กับธพว. ได้เร็วขึ้น แต่เมื่อรวมจำนวนเงินที่ระบุที่ดินแต่ละแปลงแล้วเกินกว่าวงเงินจำนอง เช่น จำนวนเงิน 1.5 ล้านบาทต่อแปลง จำนวน 33 แปลง (วงเงินจำนอง 35 ล้านบาท) 3. เมื่อกำหนดจำนวนเงินแล้ว การออกหนังสือยินยอมให้ลูกค้าต้องระบุจำนวนเงินพร้อมกันเลย หรือการระบุจำนวนเงินออกให้ทีหลังได้ 4. ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการระบุจำนวนเงินเป็นต่อตารางวาและต่อแปลงมีอะไรบ้าง ตอบ การระบุจำนวนเงินที่จะได้รับชำระหนี้ พิจารณาจากแผนผังที่ผู้ขอจัดสรรจัดทำและต้องระบุเป็นแต่ละแปลง สำหรับแปลงที่เป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ ต้องไม่ระบุภาระหนี้ สำนักงานที่ดินไม่ได้จัดทำแผนผังให้ ผู้จัดสรรต้องจัดทำเองเพื่อให้กรรมการฯ พิจารณา (ควรสอบถามและดูตัวอย่างของธนาคารอื่นได้ที่สำนักงานที่ดิน 43. ถามการใช้ประโยชน์ในที่ดิน แปลงสาธารณูปโภค; ซื้อ ที่ดินเปล่ามา โดยที่ดินแบ่งแยกมาจากแปลงใหญ่ ซึ่งใช้เป็นทางถนน ภายใต้การจัดสรรที่ดิน แต่ที่ดินที่ซื้อมาไม่ได้ระบุว่าอยู่ภายใต้การจัดสรร ระบุเป็นที่ดินเปล่ามิได้จำหน่ายในเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ที่ดินแปลงที่ซื้อมานี้ ถือว่าอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน หรือ ไม่ และ สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงแม่ ที่เป็นแปลงถนน ในโครงการจัดสรรที่ดิน ได้ หรือ ไม่ ( โดยไม่ต้องขออนุญาต จากเจ้าของที่ดินแปลงถนน เนื่องจากแปลงถนน มิได้ยกให้เป็นที่สาธารณะประโยชน์ แต่อย่างใด ) ตอบ ที่ดินอยู่นอกโครงการจัดสรรที่ดิน ไม่สามารถใช้ถนนอันเป็นสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่ดินได้ 44. ถาม มีความสงสัยเกี่ยวกับข้อกำหนดเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการคมนาคม (ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินจังหวัดสงขลา หมวดที่ 5 ) ว่า ความหมายของถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อย หมายความว่าอย่างไรและมีเจตนารมย์อย่างไร ตอบ ถนนในโครงการจัดสรรซึ่งที่ที่ดินแปลงจัดจำหน่ายใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางหลวงแผ่นดินหรือทางสาธารณประโยชน์ ต้องมีความกว้างของเขตทางตามข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดสงขลา หมวด 5 ข้ 16 และมีเจตนารมณ์เพื่อกำหนดขนาดความกว้างของเขตทางเพื่อรองรับการใช้ของที่ดิน แปลงย่อยจัดจำหน่าย โดยมีจำนวนแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินแปลงย่อยจัดจำหน่ายเป็นตัวกำหนด 45. ถามอยากทราบว่า คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ที่มีหน้าที่อนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ออกใบอนุญาตแล้วเคยออกไปตรวจดูว่าผู้จัดสรรที่ดินนั้นทำตามกฎหมายบ้างหรือ ไม่ มีท่านใดทราบหรือเคยเห็นบ้างครับ ตอบ การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จะต้องมีเจ้าหน้าที่ไปตรวจสอบว่า ได้ดำเนินการไปถูกต้องตามแผนผังโครงการหรือไม่ สำหรับกรณีที่ได้จัดทำสาธารณูปโภคแล้ว แต่เจ้าของโครงการไม่ดูแล เมื่อได้รับแจ้งจะมีการดำเนินการไปตรวจสอบ หากพบว่าเจ้าของโครงการไม่ดูแลจริง ก็จะสั่งให้เจ้าของโครงการแก้ไขปรับปรุง หากเจ้าของโครงการยังคงไม่ปฏิบัติตาม ก็จะแจ้งความดำเนินคดีตามกฎหมายต่อไป 46. ถาม การจัดสวัสดิการที่อยู่อาศัยของข้าราชการ; ส่วน ราชการถูกห้ามมิให้ทำการจัดสรรที่ดินตามมติสภาปฏิรูปเมื่อ ๑๖ พ.ย.๑๕ (หนังสือเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ที่ สร ๐๒๐๓/ว.๖๙ ลง ๖ ธ.ค.๑๕) หากส่วนราชการจะดำเนินการจัดหาที่ดินบ้าน หรือบ้านและที่ดิน ให้ข้าราชการมีที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพเป็นของตนเองในราคาถูกก็ต้องดำเนิน การเอง หากเอกชนดำเนินการก็จะคิดกำไรมาก ทำให้ไม่ได้ประโยชน์กับข้าราชการและลูกจ้าง(การจัดสวัสดิการตามระเบียบสำนัก นายกรัฐมนตรีว่าด้วยการจัดสวัสดิการข้าราชการ พ.ศ.๒๕๔๗) ส่วนราชการจะดำเนินการโดยส่วนราชการตั้งตัวแทนอาจเป็นส่วนราชการ หรือประธานสวัสดิการข้าราชการหน่วย หรือสหกรณ์ที่เกี่ยวข้องในความรับผิดชอบของหน่วย เป็นผู้รับมอบอำนาจ เป็นตัวแทนซื้อที่ดินแล้วโอนเข้าชื่อข้าราชการและลูกจ้างที่ซื้อเลย แล้วตัวแทนข้าราชการยื่นคำขอแบ่งแยกในนามข้าราชการและลูกจ้าง โดยเงินที่ข้าราชการและลูกจ้างเป็นผู้จ่าย และเก็บเงินจากข้าราชการและลูกจ้างในการพัฒนาที่ดินให้ หากมีการก่อสร้างบ้านพักก็ให้สมาชิกจ้างตรงกับเอกชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการ ในราคาที่ถูก สามารถดำเนินการได้หรือไม่ และต้องขออนุญาตจัดสรรหรือไม่ (กฎหมายเรื่องการจัดสรรมีขั้นตอนที่ทำให้การปฏิบัติตามระเบียบการปฎิบัต ิราชการไม่เกื้อหนุนให้จัดสวัสดิการได้) หากไม่สามารถตอบได้ทางเวป กรุณาตอบทางเมล์ด้วย จะใช้ในการประชุมการจัดสวัสดิการ ขอบคุณครับ ตอบ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัยพ์สิน หรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน ต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ส่วนการเข้าชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน เพื่อแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ถ้ามีพฤติการณ์น่าเชื่อได้ว่าเป็นการหลีกเลี่ยงการขออนุญาตทำการจัดสรร ที่ดินก็ไม่สามารถดำเนินการได้ 47. ถาม ผมกำลังจะดำเนินการจัดสรรที่ดินแปลงหนึ่งติดถนนใหญ่ โดยจะดำเนินการเรื่อง ผังโครงการ ถนน ไฟฟ้า และ บ่อบำบัด ฯลฯ มีคำถามดังนี้ครับ 1. เมื่อดำเนินการเรื่องสาธารณูปโภค เรียบร้อยแล้ว ระหว่างการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรร ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลานาน ผมสามารถทำการโฆษณาส่งเสริม การขาย และเปิดจองได้เลยหรือไม่ อย่างไร 2. แผนผังโครงการที่ได้ ยื่นจัดสรรไปนั้น หากต่อมา ต้องการเปลี่ยนแปลง ในส่วนที่เป็นที่จัดสรร ไม่ใช่ที่ส่วนกลาง เช่น ตอนยื่นจัดสรร จะทำเป็น ทาวน์เฮาส์ 50 หลัง แต่ภายหลังขอ เปลี่ยนเป็น 30 หลังและที่ดินที่เหลือจัดเป็นบ้านเดี่ยว เป็นต้น ตอบ 1. ผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอาจโฆษณาโครงการจ้ดสรรที่ดินได้ โดยในส่วนที่เกี่ยวกับรายการที่กำหนดไว้ในมาตรา 23 แห่ง พรบ.การจัดสรรที่ดเน พ.ศ.2543 ข้อความโฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในคำขออนุญาตด้วย ส่วนการจองถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ก็ไม่อาจกระทำได้ 2. ถ้ามีความประสงค์แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ในกรณีดังกล่าวให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา ตามมาตรา 32 พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินพิจารณาได้ 48. ถาม ทางกลุ่มผู้ขับขี่มอเตอร์ไซด์รับจ้างในหมู่บ้านประสงค์จะนำรถไปจดทะเบียนเป็น มอเตอร์ไซด์สาธารณะต้องการให้บริษัทฯ ออกหนังสือยินยอมให้จอดรถรับจ้างในสนามเด็กเล่นหรือสวนสาธารณะอันเป็น สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน เพื่อนำไปเป็นหลักฐานประกอบการขอจดทะเบียนมอเตอร์ไซด์รับจ้างยื่นแสดงกับทาง เขต เช่นนี้ บริษัทฯ จะสามารถกระทำได้หรือไม่เพียงใด อนึ่ง ที่ดินแปลงดังกล่าวยังเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทฯ อยู่เพราะยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตอบ สนามเด็กเล่นหรือสวนสาธารณะ เป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น และจะกระทำการใดเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิ ได้ (มาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543) ดังนั้น บริษัทฯ จึงไม่อาจนำไปใช้เพื่อกิจการอื่นได้ 49. ถาม การโอนใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินซึ่งโครงการจัดสรรที่ดินได้แบ่งส่วนโครงการออก เป็น 3 ส่วน ส่วนที่ 1 และส่วนที่ 2 ได้ออกใบอนุญาตให้แก่บริษัทฯ ไปแล้ว และบริษัทฯ ได้จำหน่ายไปหมดแล้ว ในส่วนที่ 3 มีผู้ขอจัดสรรรายใหม่ซื้อและดำเนินการขอออกใบอนุญาตในส่วนที่ 3 และขอรับโอนใบอนุญาตในส่วนของโครงการที่ 1 และ 2 อยากทราบว่าใบอนุญาตที่ออกให้แก่ผู้ประกอบการรายใหม่ที่ขอรับโอนจะออกใบ อนุญาตเฉพาะในส่วนที่ 3 หรือจะออกทั้งโครงการและถ้าไม่ออกทั้งโครงการในส่วนที่ 1 และที่ 2 จะมีวิธีการออกใบอนุญาตแบบใด ตอบ ให้ออกใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเฉพาะส่วนที่ 3 เท่านั้น ส่วนใบอนุญาตส่วนที่ 1 และ 2 ให้ผู้จัดสรรรายใหม่รับโอนมาด้วย โดยเจ้าหน้าที่จะต้องออกหนังสือโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินให้ด้วย 50. ถาม การที่ผู้บริโภคซื้อที่ดินจากผู้ประกอบการที่เป็นผู้จัดสรรที่ดินขายแต่ปรากฏ หลายหลังว่าที่ดินที่ซื้อนั้นผู้ประกอบการไม่ได้ยื่นขอนุญาตจัดสรรที่ดินตาม กฎหมาย(อยู่นอกแผนพังโครงการ) พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้ให้ความคุ้มครองหรือไม่ ในกรณีการใช้สาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน เพื่อเข้าไปในที่ดินของตนเองที่ซื้อไว้ภายในโครงการด้วย ตอบ 1.ที่ดินซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการฯจะไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 2.ที่ดินที่อยู่นอกโครงการจัดสรรที่ดินจะใช้สาธารณุปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการฯไม่ได้ 51. ถาม ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน (หมวดที่ 8) ว่าด้วยเรื่องการกันพื้นที่ไว้เพื่อจัดทำสวนหรือสนามเด็กเล่น โดยพื้นที่ต้องไม่น้อยกว่า ร้อยละ 5 ของพื้นที่จัดสรรทั้งหมด อยากทราบว่า ใน 5 เปอร์เซ็น ของพื้นที่สวนนั้นมีข้อกำหนดไว้หรือไม่ครับว่าต้องมีขนาดความกว้างต่ำสุดของ พื้นที่อยู่ที่เท่าใด ตอบ ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ไม่ได้กำหนดขนาดความกว้างตำสุดของพื้นที่ไว้ แต่คณะกรรมการการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้มีมติพิเศษกำหนดแนวทางให้โครงการจัดสรรที่ดินทุกโครงการต้องแสดงแผนผัง โครงการจัดสรรที่ดินและจัดทำสวนสาธารณะที่มีระยะแต่ละด้านไม่น้อยกว่า 10 เมตร และให้มีตำแหน่งเหมาะสมและสะดวกแก่การใช้สอย ส่วนในจังหวัดอื่น ๆ ให้เป็นไปตามข้อกำหนดหรือมติของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนั้น ๆ 52. ถาม ตามที่ได้สอบถามเรื่องการจัดสรรที่ดิน(คำถามที่ 20064) และได้รับคำตอบว่าผู้จัดสรรที่ดิน สามารถนำที่ดินแปลงย่อยที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้วขึ้นเงิน จำนองได้ โดยให้ธนาคาร ฯ ผู้รับจำนองจะต้องเฉลี่ยภาระหนี้ใหม่ โดยนำภาระหนี้จำนองเดิมและภาระหนี้จำนองใหม่รวมกัน ถ้ามีภาระหนี้เกิน 2 ใน 3 ของราคาประเมินก็ต้องขออนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อนจดทะเบียนนั้น ขอถามเพิ่มเติมว่า เดิมที่ได้มีการเฉลี่ยมูลหนี้ไว้นั้นก็เกิน 2 ใน 3 อยู่แล้ว เนื่องจากปัจจุบันการเฉลี่ยมูลหนี้สามารถเฉลี่ยได้เต็มตามทุนจำนองที่ผู้ จำนองได้จำนองไว้กับธนาคารโดยไม่กำหนดว่าต้องไม่เกิน 2 ใน 3 ทำไมกรณีถ้าขึ้นเงินจำนองจึงต้องขออนุญาตต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ตอบ การ ที่ผู้จัดสรรจำนองหรือขึ้นเงินจำนองที่ดินจัดสรรซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการ จัดสรรที่ดินแล้ว ถือเป็นการก่อภาระผูกพัน จึงต้องตกอยู่ในบังคับของ ม.33 แห่งพรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ประกอบกับประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ ทำการจัดสรรที่ดิน ลงวันที่ 27 มิถุนายน 2544 ทั้งนี้ เนื่องจากการก่อภาระผูกพันดังกล่าว เป็นการดำเนินการภายหลังจากที่ได้มีการออกใบอนุญาตไปแล้ว ซึ่งอาจมีผู้ซื้อที่ดินหรือผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้จัดสรรเข้ามา เกี่ยวข้อง กฎหมายจึงกำหนดให้มีขั้นตอนดังกล่าวขึ้นเพื่อคุ้มครองบุคคลเหล่านั้น 53. ถาม พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 รายละเอียดคือ ที่ดินแปลงใหญ่เป็นชื่อนาย ก แบ่งเป็ฯแบ่งย่อยมาแล้ว 9 แปลง ในระยะเวลา 5 ปี และต่องการแบ่งแปลงย่อยเป็นชื่อนาย ก. อีก จะสามารถทำได้หรือไม่เพราะในพระราชบัญญัติ์กำหนดใว้ว่า จะแบ่งอีกไม่ได้ ในระยะเวลา 3 ปี ตอบ " การจัดสรรที่ดิน" หมายความว่า...................และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าว ที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดิน แปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย กฏหมายกำหนดระยะเวลาแบ่งไว้ 3 ปี หากเกินกว่า 3 ปีแล้ว ก็สามารถแบ่งแปลงย่อยได้อีก 54. ถาม กรณีบริษัทได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินได้ ตั้งแต่ปี 2535 และได้จำนองไว้กับสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง ต่อมาบริษัทจะไถ่ถอนและจดจำนองใหม่กับสถาบันการเงินอีกแห่งหนึ่งจะต้อง ดำเนินการให้ถูกต้องอย่างไรบ้าง ตอบ การไถ่ถอนและจดจำนองใหม่ก็ถือว่าเป้นการก่อภาระผูกพันในที่ดินซึ่งได้รับใบ อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้วโดยการจำนองซึ่งมีหลักเกณฑ์ทั่วไปดังนี้ - จำนองที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง วงเงินไม่เกิน 2 ใน 3 ของราคาประเมินทางราชการ เจ้าพนักงานที่ดินสามารถดำเนินการจดทะเบียนได้เลย ส่วนถ้าจำนองสูงกว่า จะต้องนำเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินพิจารณาให้ความเห็นชอบ - ธนาคารผู้รับจำนองต้องยินยอมเฉลี่ยหนี้และรับชำระหนี้เป็นรายโฉนดที่ดิน โดยถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้จำนองเฉพาะส่วน ตามวงเงินที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน และยินยอมให้ผู้จำนองไถ่ถอนจำนองเป็นรายโฉนดที่ดินแปลงย่อยได้ 55. ถาม ปลอดจำนองที่ดินที่ยื่นจัดสรรแปลงสวนสาธารณะและถนน; อยากทราบว่าในกรณีที่ลูกค้าของสถาบันการเงิน ซึ่งทำธุรกิจจัดสรรที่ดิน และได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินแล้ว โดยที่ดินหลักประกันก็ติดจำนองกับสถาบันการเงินนั้น (จำนองเป็นหลักประกันเงินกู้) ต่อมาลูกค้าผู้ทำการจัดสรร อ้างมาตรา 30 ตามพรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ว่าจะต้องปลอดจำนองที่ดินที่เป็นพื้นที่สาธารณะ ซึ่งได้แก่ แปลงถนน และสวนสาธารณะออกไป ถามว่าจำเป็นหรือไม่ที่จะต้องให้ปลอดจำนองออกไป และถ้าไม่ให้ปลอดจำนอง จะสามารถทำการจัดสรรได้ต่อหรือไม่ โดยทางสถาบันการเงินผู้รับจำนองก็ยินยอมให้ทำการจดภาระจำยอมเป็นพื้นที่ สาธารณะ แต่ไม่ต้องการให้ปลอดจำนองออกไป เนื่องจากเกรงว่าลูกค้าจะนำที่ดินดังกล่าวไปทำประโยชน์อย่างอื่น ที่ไม่ใช่บริการสาธารณะ ตอบ กฎหมายจัดสรรที่ดินบัญญัติให้ที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร ที่ดินต้องปลอดภาระการจำนอง เนื่องจากกฎหมายจัดสรรที่ดินมีเจตนารมย์คุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้ได้ รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรต้องจัดให้มีตามที่ได้รับอนุญาตจัด สรรที่ดิน ดังนั้น หากธนาคารไม่ปลอดภาระการจำนองที่ดินแปลงสาธารณูปโภค คณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็ไม่สามารถออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้ 56. ถาม ซื้อทึดินจัดสรรจากการขายทอดตลาด; การจำหน่ายที่ดิน(ในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อย รวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยสำนักงานบังคับคดียึดมาขายทอดตลาด โดยที่ดินดังกล่าวได้มีการแบ่งเป็นแปลงย่อยตามโครงการขอจัดสรรที่ดินและได้ รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนั้นแล้ว แต่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน - เมื่อมีผู้ประมูลซื้อได้การขายทอดตลาด โดยการขายของ เจ้าพนักงานบังคับคดี ในการจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้ซื้อได้ต้องมีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินก่อนหรือไม่ - ถ้าต้องขอใครเป็นผู้ขอ - ถ้าไม่ต้องมีการขออนุญาตจัดสรรก่อนโอนให้แก่ผู้ซื้อ เมี่อผู้ซื้อได้รับโอนแล้ว นำไปจำหน่ายต่อต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ เพราะเหตุใด ตอบ ผู้ซื้อที่ดินแปลงย่อยจากการขายทอดตลาด ซึ่งมีพื้นที่ติดต่อกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปซึ่งยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำ การจัดสรรที่ดิน สามารถจดทะเบียนขาย (ตามคำสั่งศาล) ได้ และเมื่อผู้ซื้อมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินแล้ว ถ้ามีความประสงค์นำที่ดินไปจำหน่าย จะต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก่อน เนื่องจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดว่า การจัดสรรที่ดินหมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มี พื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน...........และห้ามมิให้ผู้ใด ทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ 57. ถาม ทำโครงการจัดสรรที่ดิน แต่ใช้ชื้อบริษัทอื่นยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง เวลาทำการยื่นจัดสรรที่ดินใช้ชื่อเจ้าของโครงการเดิม จะเป็นอะไรหรือไม่ ขอบคุณครับ ตอบ ตามมาตรา 23(1)แห่งพระราชบัญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดให้ผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต้องมีชื่อเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เท่านั้นที่จะขออนุญาตจัดสรร ที่ดินได้ ดังนั้น หากมีชื่อผู้อื่นเป็นผู้ขอใบอนุญาตก่อสร้างตามกฏหมายควบคุมอาคาร อาจเกิดปัญหาในการโอนกรรมสิทธิสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน เพราะมีชื่อเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ตรงกัน จึงควรยื่นคำขอต่อพนักงานท้องถิ่นเพื่อโอนใบอนุญาตก่อสร้างตามกฏหมายควบคุม อาคาร ให้เป้นบุคคลเดียวกันกับผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน 58. ถาม ค้าที่ดิน แต่ไม่ได้จดจัดสรรที่ดิน; ได้ ใบอนุญาตค้าที่ดิน และทำการค้าที่ดินหมดแล้ว แต่ไม่ได้จดทะเบียนการจัดสรรที่ดิน เพราะว่าโครงสร้างสาธารณูปโภคไม่เป็นไปตามกำหนด ซึ่งปัจจุบันมีการประชุมเจ้าของร่วมทุกๆปีเพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วน กลาง 1. ซึ่งหากตั้งข้อบังคับขึ้นสามารถใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่ 2. รายได้ในกรณีนี้ต้องเสียภาษีตามปกติใช่หรือไม่ 3. หากมีการค้างค่าส่วนกลางในกรณีนี้จะใช้กฎหมายใดบังคับได้หรือไม่ 4. การจัดการทรัพย์ส่วนกลางของคณะบุคคลดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และมีกฎหมายใดรองรับหรือไม่ ตอบ ที่ดินที่ไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อดูแลรักษาสาธารณูปโภคได้ ดังนั้น หากมีกรณีพิพาท หรือข้อขัดแจ้งเกี่ยวกับการบริหารจัดการหรือการดำเนินการของคณะบุคคลผู้ บริหารหมู่บ้านเองก็ดี หรือต่อสมาชิกหมู่บ้าน หรือบุคคลภายนอกก็ดี จะต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ หรือกฎหมายอาญามาบังคับใช้แล้วแต่กรณี สำหรับหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขเกี่ยวกับการเสียภาษีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร ขอให้สอบถามไปทางกรมสรรพากรโดยตรง 59. ถาม ได้ใบอนุญาติค้าที่ดินประมาณปี 37 แล้วก็ขายที่ดินหมดแล้ว และจัดทำบริการสาธารณูประโภคต่างๆ โดยเรียกเก็บค่าส่วนกลางตลอดมา ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 1.หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลางดังกล่าว จะฟ้องให้บังคับชำระได้หรือไม่ ถ้าได้บังคับตามกฎหมายอะไร 2. หากต้องการไปจดทะเบียนการจัดสรรที่ดินจะทำได้หรือไม่อย่างไร 3. หากไม่สามารถจัดสรรที่ดินได้จะทำอย่างไรกับทรัพย์ส่วนกลาง 4. และปัจจุบันพื้นที่ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิของใคร ตอบ ตามข้อมูลของท่าน น่าจะเป็นการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น 1. การค้างชำระค่าส่วนกลาง ถ้ามีสัญญากำหนดไว้อย่างไร หากไม่ปฏิบัติตามก็น่าจะไปดำเนินการฟ้องบังคับทางศาลได้ 2. ไม่สามารถดำเนินการขอจัดสรรที่ดินได้ เนื่องจากจำหน่ายที่ดินไปหมดแล้ว 3 - 4 หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์) มีชื่อผู้ใดผู้นั้นเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงย่อยซึ่งได้จำหน่ายไปแล้ว ทุกแปลง 60. ถาม อยากทราบอย่างไรถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ขายและเสียภาษีอย่างไรในการจัดสรร ที่ดินและอย่างไรถือว่าไม่ใช่การจัดสรรที่ดินขายเสียภาษีแตกต่างกันอย่างไร ตอบ "การจัดสรรที่ดิน" หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มี พื้นที่ติดต่อกันโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลง ย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลง และต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย โดยผู้มีความประสงค์ทำการจัดสรรที่ดินจะต้องยื่นคำขอพร้อมหลักฐานประกอบตาม มาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อเจ้าพนักงานที่ดินที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ สำหรับการชำระภาษีเงินได้ ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะต้องชำระในอัตราภาษีร้อยละ 1 ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่าส่วนบุคคลธรรมดา ภาษีเรียกเก็บตามราคาประเมิน อัตราภาษีจะเป็นแบบอัตราก้าวหน้าวิธีคิดจะต้องดูระยะเวลาและประเภทการได้มา ของที่ดินประกอบด้วย และถ้าการขายอยู่ในหลักเกณฑ์และระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนดจะต้องชำระภาษี ธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ด้วย 61. ถาม หนีการจัดสรรที่ดิน; โครงการบ้านที่หลบหลีกการจัดสรรที่ดินมีบ้านบนที่ดินทั้งหมด 19 แปลงโดยไม่มีการยื่นขอจดพรบ.การจัดสรรที่ดิน โดยในที่ดินในแต่แปลงได้มีชื่อของผู้ถือกรรมสิทธิ์แตกต่างกันประมาณ2-3คนแต่ที่ดินแต่ละแปลงนั้นเมื่อมองดูจากภายนอกโครงการก็จะอยู่ในรั้วเดียวกันมีการแบ่งแยกเป็นแปลงไว้อย่างชัดเจน(ดูเป็นโครงการบ้านจัดสรรแน่ๆ) ถ้าเป็นอย่างนี้ถือว่าโครงการบ้านดังกล่าวยังถือว่าเป็นโครงการจัดสรรอยู่หรือไม่ ถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรรจะสามารถร้องต่อกรมที่ดินณ.จังหวัดนั้นๆว่าเป็นโครงการหลีกเลี่ยงการจดพรบ.การจัดสรรที่ดินได้หรือเปล่า ตอบ การจัดสรรที่ดิน หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งแยกจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลง... พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้กำหนดห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ถ้าผู้ใดแบ่งแปลงย่อยตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป เพื่อจำหน่ายโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ก็ถือเป็นการหลีกเลี่ยงพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สามารถร้องเรียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนั้นได้ 62. ถาม กรณีที่โครงการหมู่บ้าน ไม่ได้ทำการจัดสรรที่ดิน หรือจัดสรรแต่เฉพาะที่ดินไม่ได้จัดสรรที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่? ถ้าไม่ได้จะต้องทำอย่างไร? รบกวนตอบให้ด้วยนะครับ ตอบ ในกรณีที่ไม่ได้ยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ ส่วนกรณีจัดสรรเฉพาะที่ดินเปล่า สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ โดยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครกงารมีมติให้จัดตั้งและแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา 63. ถาม การทำหน้าที่ของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน; ขอถาม สนง.ส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่า คณะกรรมการจัดสรรที่ดินชุดต่าง ๆ เคยเข้าไปตรวจสอบการจัดสรรที่ดินที่คณะกรรมการฯ ได้ออกใบอนุญาตให้เอกชนไปนั้นบ้างหรือเปล่าว่าเอกชนทำตามแผนที่ได้ขออนุญาตหรือไม่ และถ้าพบว่าเอกชนที่ขออนุญาตนั้น ดำเนินการผิดพรบ.และไม่เป็นไปตามแผนที่ยื่นขออนุญาตต่อคณะกรรมการฯ ทางคณะกรรมการฯ เคยจัดการถอนใบอนุญาตและฟ้องร้องลงโทษเอกชนนั้น ๆ แทนประชาชนบ้านหรือเปล่าครับ ผมไม่เคยได้ยินผลงานของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ทำหน้าที่ในเรื่องนี้เลย เคยแต่ได้ทราบว่าทาง สคบ. เท่านั้นที่คอยช่วยประชาชนอยู่เสมอมา ตอบ เมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้ออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแก่ผู้จัดสรรที่ดินแล้ว การตรวจสอบการจัดสรรที่ดินเพื่อให้เป็นไปตามแผนผังโครงการ หรือวิธีการที่ได้รับอนุญาต เป็นอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ซึ่งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็ถือปฏิบัติตามอำนาจหน้าที่นั้นตลอดมา หากพบว่า ผู้จัดสรรที่ดินรายใดกระทำการผิดไปจากแผนผังโครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต คณะกรรมการจะใช้อำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินรายนั้น ดำเนินการตามแผนผังโครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดิน ที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการภายในระยะเวลาที่กำหนด และหากผู้จัดสรรที่ดินยังฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามที่คณะกรรมการสั่ง ก็มีโทษปรับวันละหนึ่งพันบาท ซึ่งคณะกรรมการก็ได้ดำเนินการกับผู้จัดสรรที่ดินในกรณีดังกล่าวนี้เป็นจำนวนหลายรายแล้ว 64. ถาม ขอยกเลิกการจัดสรรที่ดิน; การขออนุญาตยกเลิกทำการจัดสรรที่ดินบางส่วนประมาณ 10 ไร่ จากเดิมที่เคยได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินทั้งโครงการจำนวน 30 ไร่ มีหลักเกณฑ์ ขั้นตอน และระเบียบ กฎหมายที่เกี่ยวข้อง อะไรบ้างครับ ขอความกรุณาอธิบายแบบละเอียดนะครับ เพราะจะนำไปใช้จริง ขอบคุณมากครับ ตอบ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 54 กำหนดว่า "ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินประสงค์จะยกเลิกการจัดสรรที่ดิน ให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ 65. ถาม ขอทราบการขอยกเลิกการจัดสรรที่ดินให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง ตอบ ปัจจุบันกฎกระทรวงที่กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการยกเลิกการจัดสรรที่ดินซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้มีผลบังคับใช้แล้ว คุณสามารถศึกษาได้จากกฎกระทรวงฉบับดังกล่าว 66. ถาม การจัดสรรที่ดิน,การแบ่งขาย และเข้ากรรมสิทธิร่วม; จากการที่ดิฉัน เพิ่งได้รับการโอนมรดกจากคุณแม่เป็นจำนวนเนื้อที่ 2 ไร่ จากโฉนดเดิม 3 ไร่ 3 งาน(ก่อนหน้านี้ มากกว่า 10 ปี ที่ดินแปลงนี้ได้แบ่งไปแล้ว 1 ครั้ง ไม่เกิน 9 แปลง ทั้งหมดขายไปแล้ว และ 3 ไร่ 3 งานเป็นที่คงเหลือ) จากนั้น เมื่อ2 เดือนก่อนคุณ แม่ได้ทำการแบ่งที่ดินเป็น 3 ส่วน 1 งาน ให้ญาติโดยการเข้ากรรมสิทธิร่วมมีค่าตอบแทน และ 2 ไร่โอนมรดกให้แก่ดิฉัน ที่เหลือ 1 ไร่ 2 งาน เป็นแปลงคงเหลือ เมื่อไม่กี่วัน ดิฉันต้องการที่จะนำที่ดิน 2 ไร่มาแบ่งแยกในนามเดิมอีก 7 แปลงเพื่อที่จะทำการแบ่งขาย เพราะไม่อาจจหาลูกค้ามาซื้อทั้งหมดได้ แต่ทางเจ้าหน้าที่บอกว่าเป็นการผิดกฏหมาย อาญา และเข้าข่ายจัดสรร แต่ในเมื่อดิฉันไม่มีความคิดที่จะทำการจัดสรร เพราะเคยได้รู้มาว่า การจัดสรรนั้นต้อง 10 แปลงขึ้นไป แต่นี้แบ่ง 7 แปลงเท่านั้น ข้อกฏหายเกี่ยวกับที่ดินเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนแก่ประชาชน และทางบ้านก็มีปัญหาเรื่องเงินอย่างมาก อยากจะใคร่ขอข้อเท็จจริงเพื่อที่จะดำเนินการได้ เนื่องด้วยดิฉันมีข้อสงสัยอย่างมากเกี่ยวกับการ 1.แบ่งที่ดินเพื่อขายแตกต่างจากการจัดสรรอย่างไร สามารถแบ่งในนามเดิมจากที่ผืนใหญ่ได้มากที่สุดกี่แปลง อย่างในกรณี ของดิฉัน 2 ไร่ 2.การเข้ากรรมสิทธิร่วม สามารถเข้าได้มากที่สุดกี่ท่าน โดยมีค่าตอบแทน 3.การจัดสรรที่ดิน มีความจำเป็นที่ต้องทำในกรณีของดิฉันหรือเปล่าคะ 4.ที่ดินคงเหลือของคุณแม่ 1 ไร่ 2 งาน จะทำการแบ่งขายได้หลังจากนี้ อีก 3 ปี ใช่ไหมคะ ตอบ ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้ความหมายของ "การจัดสรรที่ดิน" ว่า คือการจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินแปลงเดิมเป็นแปลงย่อยไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งเพิ่มเติมภายในสามปีเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย ข้อ 1 - 2 การแบ่งแยกที่ดินในนามเดิมหรือการเข้าถือกรรมสิทธิ์รวม ถ้าได้มีการแบ่งเป็นแปลงย่อยเข้าลักษณะองค์ประกอบตามมาตรา 4จะต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ข้อ 3 - 4 ที่ดินที่ได้มีการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้ว ต่อมาต้องการจะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยอีก หากมิได้เข้าลักษณะองค์ประกอบตามมาตรา 4 ก็ไม่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน 67. ถาม ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน; มีโครงการจัดสรรที่ดินแห่งหนึ่ง ยังไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน (ยื่นมาแล้ว 9 เดือน) ถามว่า.. 1. ปกติหากที่ดินไม่มีปัญหาใช้เวลาในการขอใบอนุญาติกี่เดือนครับ........ 2. โครงการจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่ที่มีปัญหาในการขอใบอนุญาติ มักติดปัญหาอะไรที่ทำให้ กรมที่ดินไม่สามารถออกใบที่ดินให้....... ตอบ 1. ในการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน กฎหมายกำหนดเวลาให้คณะกรรมการฯ พิจารณาให้แล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินหรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขา ได้รับคำขอ และออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินภายใน 7 วัน รวมทั้งหมดเป็นเวลา 52 วัน 2. ปัญหาส่วนใหญ่จะเป็นเรื่องของแผนผังโครงการไม่ถูกต้องตามข้อกำหนดหรือเอกสารไม่ถูกต้องครบถ้วน 68. ถาม การจัดสรรที่ดิน; ประเด็นที่ 1 ; ถ้าโครงการที่ซื้อมายังไม่ได้ขออนุณาตจัดสรรที่ดิน เมื่อดิฉันซื้อมาแล้วจำหน่ายไปเพียง9หลัง ที่เหลือ 11 หลังเปิดเป็นบ้านเช่า อย่างนี้ต้องไปขออนุณาตก่อนที่จะจำหน่าย 9 หลังที่ว่านั้นหรือไม่ ประเด็นที่ 2 : อีกกรณีถ้าดิฉันจะจำหน่ายแปลงที่1ถึง9 ส่วนแปลงที่10ถึง15 เปิดเป็นบ้านให้เช่า ส่วนหลังที่ที่16-20 เอาออกจำหน่าย สรุปก็คือ ไม่ได้จำหน่ายที่ดินติดต่อกันเกิน10แปลง อย่างนี้ไม่ต้องจดทะเบียนจัดสรรใช่ไหมค่ะ ตอบ ประเด็นที่ 1 ถ้าซื้อมาและจำหน่ายไปไม่ถึง 10 แปลง ก็ไม่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ประเด็นที่ 2 ถ้ามีการจำหน่ายตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไป ถึงแม้พื้นที่จะไม่ติดต่อกัน แต่กรณีเป็นการแบ่งจำหน่ายแปลงย่อยที่แบ่งจากที่ดินแปลงเดียวกัน หรือหลายแปลงติดกัน ก็ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน อย่างไรก็ตาม อยากจะเรียนชี้แจงเพิ่มเติมว่า ในปัจจุบัน การขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินไม่ได้ยุ่งยากหรือใช้ระยะเวลาดำเนินการนาน เนื่องจากกฎหมายกำหนดเวลาการพิจารณาของเจ้าหน้าที่ว่าให้ดำเนินการแล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับแต่วันที่ยื่นคำขอ ดังนั้น หากท่านมีความประสงค์จะทำการจัดสรรที่ดิน ก็ควรดำเนินการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินให้ถูกต้อง เพราะผู้ที่ทำการจัดสรรที่ดิน โดยไม่ได้รับอนุญาตจะมีความผิด และต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสองปี และปรับตั้งแต่สี่หมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาทด้วย 69. ถาม การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ซื้อบ้านของโครงการจัดสรร) โดยที่ผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดที่ดิน รวมถึงคณะกรรมการจัดสรรที่ดินยังไม่มีมติเห็นชอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินจะมีผลเสียหรือไม่ อย่างไร ทั้งในด้านผู้ซื้อและผู้จัดสรร ตอบ การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 70. ถาม สัญญามาตรฐาน (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง); หมู่บ้านจัดสรร ที่ประกาศขายบ้านพร้อมที่ดิน และระบุไว้ในแผ่นพับว่า "ใบอนุญาตจัดสรรอยู่ในระหว่างดำเนินการขอ" ถ้าไม่ใช้สํญญามาตรฐานประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่องค่าธรรมเนียมโอน ** ทำได้หรือไม่ ** {{{... 9.2 ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นผู้ออกเท่ากันทั้งสองฝ่าย ...}}} โดยโครงการอ้างว่ายังไม่ได้ทำการจัดสรร แต่มีบางหลังสรัางเสร็จและโอนแล้ว โดยให้ผู้จะซื้อเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายทั้งหมด ตอบ การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง) แม้จะอยู่ระหว่างดำเนินการออกใบอนุญาตก็ต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ซึ่งสัญญาดังกล่าวได้กำหนดหน้าที่ในการออกค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจะทะเบียนโอนไว้ โดยให้ผู้จะซื้อจะขายเป็นผู้ออกเท่ากันทั้งสองฝ่าย สำหรับค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายรวมทั้งค่าภาษีอากรในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้จะซื้อหรือผู้จะขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้พึงประเมิน อากรแสตมป์ และภาษีธรุกิจเฉพาะ แล้วแต่กรณีตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการโอน กฎหมายกำหนดให้ผู้จะซื้อจะขายพึงออกเท่ากันทั้งสองฝ่าย ส่วนภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ประมวลรัษฎากรกำหนดให้ผู้มีเงินได้ ผู้ประกอบกิจการ และผู้มีหน้าที่เสีย เป็นผู้ชำระ อย่างไรก็ดีคู่สัญญาอาจตกลงกันให้แตกต่างไปจากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวก็ได้ โดยอาจตกลงยินยอมให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ชำระแต่เพียงฝ่ายเดียว เนื่องจากกรณีนี้ไม่ใช่กฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน 71. ถาม ที่ดินที่ยึดไม่ได้ตามกฎหมาย; ในกรณีที่ดินอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน และเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะประเภทถนนหรือสวนสาธารณะประโยชน์ ไม่ตกอยู่ในข่ายแห่งการบังคับดคี(ยึด) ตามกฎหมายใด? ตอบ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 41 วรรค 1 บัญญัติว่า เมื่อมีการบังคับคดีที่ดินที่ทำการจัดสรรของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระราคาที่ดิน ตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อพนักงานบังคับคดีหรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ แล้วแต่กรณี แทนการชำระต่อบุคคลที่กำหนดไว้ในสัญญา และในระหว่างที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมิได้ปฏิบัติผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ให้งดการขายทอดตลาดหรือจำหน่ายที่ดินจัดสรรนั้นไว้ก่อน เว้นแต่จะเป็นการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการตามวรรคสี่ วรรค 4 ในการขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ผู้ซื้อจะต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรฉะนั้น ตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ก็ไม่มีบทบัญญัติใดที่กำหนดให้ที่ดิน สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ไม่ตกอยู่ในข่ายบังคับคดี หากมีการบังคับคดีขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวผู้ซื้อได้ ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร 72. ถาม การที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลรับผิดชอบระบบสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน และทางเจ้าพนักงานที่ดินผู้ดูแลให้เป็นไปตามกฎหมายการจัดสรรที่ดินก็ไม่สนใจติดตามตรวจสอบให้ เช่น โครงการจัดสรรของบริษัทบางกอกแลนด์ที่เมืองทองธานีในปัจจุบันที่ไม่รับผิดชอบดูแลและบำรุงรักษาระบบท่อระบายน้ำในโครงการทั้งหมดมานานหลายปีแล้ว ปล่อยให้น้ำเน่าจากในท่อระบายน้ำไหลขึ้นมาท่วมพื้นผิวจราจรทั่วทั้งโครงการ สร้างความลำบากให้ผู้อาศัยจำนวนมาก ไม่ทราบว่าจะสามารถดำเนินการร้องเรียนไปทางช่องทางใดจึงจะมีประสิทธิผล ตอบ กรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น หรือกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์ของสาธารณูปโภคลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ท่านสามารถร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรี เพื่อให้ตรวจสอบและดำเนินการกับผู้จัดสรรที่ดินที่ไม่ได้ปฏิบัติตามแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้ 73. ถาม ฟ้องร้องขอค่าที่ดินคืนได้หรือไม่ฟ้องร้องขอค่าที่ดินคืนได้หรือไม่; โครงการจัดสรรที่ดิน ซื้อไว้ตั้งแต่ปี 2534 มีการโฆษณาว่าจะมีสปอร์ตคลับให้บริการ มีการแบ่งโซน ราคาแตกต่างกัน แล้วแต่ความใกล้ไกลจากจุดที่จะสร้างสปอร์ตกลับ มีเอกสารชัดเจน แต่ปรากฎว่าไม่มีการสร้างสปอร์ตคลับ ไม่ทราบว่าจะฟ้องเอาเงินคืนได้หรือไม่ เอกสารแสดงสิทธิที่ได้มาก็เป็นนส 3 ก. เพิ่งทราบว่าทางโครงการมีเจตนาที่จะโกงตั้งแต่ต้นแล้ว เพราะไม่ยอมออกเป็นโฉนดให้ เพื่อหลีกเลี่ยง กม.จัดสรร ผมสามารถฟ้องเรียกเงินคืนจากผู้โอนให้ ได้หรือไม่ครับ ตอบ 1. หากเป็นโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องจัดทำสาธารณูปโภคต่างๆ ตามที่ปรากฎไว้ในแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน และถ้าผู้จัดสรรที่ดินไม่จัดทำสาธารณูปโภคต่างๆ ตามที่กำหนดไว้ท่านสามารถร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อพิจารณาดำเนินการ 2. หากเป็นโครงการที่ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติตามที่ได้โฆษณาไว้ ท่านสามารถร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคให้ดำเนินคดีกับผู้ขายที่ดินดังกล่าวได้ 74. ถาม สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรประเภทโรงเรียนอนุบาล; โครงการจัดสรรที่ดินเป็นโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมายจัดสรรเดิม (ปว.286) เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ กฎหมายระบุให้มีพื้นที่สำหรับจัดทำเป็นโรงเรียนอนุบาล จึงมีปัญหาที่จะสอบถามดังนี้ 1. พื้นที่นี้ ผู้จัดสรรที่ดินจำเป็นจะต้องจัดทำเป็นโรงเรียนอนุบาลได้เพียงอย่างเดียวหรือไม่ จะทำประโยชน์อย่างอื่น เช่น เทคอนกรีตทำเป็นลานขายอาหาร หรือ สร้างอาคารหอประชุม ฯลฯ ที่ไม่ใช่โรงเรียนอนุบาล ได้หรือไม่ 2. หากทำอย่างอื่น นอกจากทำเป็นโรงเรียนอนุบาล จะผิดกฎหมายจัดสรรหรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องหรือไม่ 3. ที่ดินแปลงโรงเรียนอนุบาลนี้ หากมีผู้สนใจที่จะซื้อไปทำโรงเรียนอนุบาล บริษัทผู้จัดสรรจะสามารถโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้ผู้สนใจได้หรือไม่ ตอบ 1-2. ตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาสัยและพาณิชยกรรม ข้อ 5.3 (1) กำหนดว่าในกรณีที่ไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนอนุบาลตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการให้ใช้พื้นที่ดังกล่าวจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่น ทั้งนี้ ต้องเป็นไปตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการ หากไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่นได้ ให้จัดทำบริการสาธารณะ และหรือสาธารณูปโภค เช่น ศูนย์เด็กเล็ก สนามกีฬา เป็นต้น 3.ในกรณีผู้จัดสรรที่ดิน มีความประสงค์ขอขายโรงเรียนอนุบาลจะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อน และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร มีมติอนุญาตให้ขายที่ดินแปลงโรงเรียนอนุบาลได้ โดยผู้ซื้อจะต้องดำเนินกิจการ โรงเรียนอนุบาลต่อไป 75. ถาม ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินมีความประสงค์ขอขายโรงเรียนอนุบาล จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อน และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครมีมติอนุญาตให้ขายที่ดินแปลงโรงเรียนอนุบาลได้ โดยผู้ซื้อจะต้องดำเนินกิจการโรงเรียนอนุบาลต่อไป นั้น ผมสงสัยว่า ที่ดินประเภทโรงเรียนอนุบาลซึ่งสามารถขายได้หากได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตามนัยข้างต้น เป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งจะต้องโอนให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเช่นเดียวกับถนนหรือสวน (ที่กันพื้นที่ 5%) หรือไม่หรือผู้ขอจัดสรรที่ดินมีสิทธิ์ที่จะไม่โอนให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ ตอบ โรงเรียนอนุบาลเป็นบริการสาธารณะ ไม่ได้เป็นสาธารณูปโภค กฎหมายไม่ได้บังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินโอนให้นิติบุคคลฯ แต่ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องปฏิบัติตามแผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดิน ที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ 76. ถาม ที่สาธารณะประโยชน์ที่ถูกจัดสรรเป็นโรงเรียนอนุบาล; มีที่ดินอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร โดยหลังโฉนดได้ระบุว่าที่ดินนี้ได้รับการจัดสรรสำหรับทำโรงเรียนอนุบาล ตั้งแต่ปี พ.ศ.2531 แต่ทั้งนี้เนื่องจากมีข้อกำหนดเกี่ยวกับคุณสมบัติของผู้ที่จะก่อตั้งโรงเรียนอนุบาล จึงทำให้ดิฉันไม่สามารถตั้งโรงเรียนอนุบาลในที่แห่งนี้ได้ ดังนั้นดิฉันจึงขอถามดังนี้ - ที่ดินแปลงนี้ต้องใช้สำหรับสร้างโรงเรียนอนุบาลเท่านั้นใช่หรือไม่? - ดิฉันสามารถทำการเปลี่ยนแปลงประเภทของการใช้ประโยชน์ได้หรือไม่? อย่างไร? - ดิฉันสามารถทำการเพิกถอนการจัดสรรที่ดินสาธารณะประโยชน์ได้หรือไม่? - ดิฉันสามารถทำการขายที่ดินแปลงนี้ให้กับผู้ที่สามารถตั้งโรงเรียนอนุบาลได้ ได้หรือไม่? - หากมีบุคคลบุกรุกและครอบครองบางส่วนของที่ดินแปลงนี้เพื่อประโยชน์ส่วนตน ดิฉันจะมีสิทธิอย่างไรในการจัดการ ตอบ 1. ที่ดินจัดสรรสำหรับทำโรงเรียนอนุบาล หากไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนอนุบาลตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการได้ ให้ใช้พื้นที่นั้นสร้างโรงเรียนประเภทอื่นได้ และหากไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนประเภทอื่นได้ ให้จัดทำบริการสาธารณะและหรือสาธารณูปโภคอื่น ๆ เช่น ศูนย์เด็กเล่น สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น สนามกีฬา เป็นต้น 2. ท่านสามารถเปลี่ยนแปลงประเภทของการใช้ประโยชน์ได้ ตามเงื่อนไขในข้อ 1 และต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรร ตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน (พ.ศ. 2530 ) ข้อ 14 และ 15 ประกอบกับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (พ.ศ.2543) มาตรา 43 3. สาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินแล้ว ไม่สามารถยกเลิกได้ เว้นแต่กรณียกเลิกการจัดสรรที่ดินซึ่งต้องเป็นไปตามกฎกระทรวงกำหนด 4. ท่านสามารถขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้กับผู้ที่สามารถตั้งโรงเรียนอนุบาลได้ โดยต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อน 5. หากท่านเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ก็สามารถดำเนินคดีและฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกและครอบครองบางส่วนของที่ดินได้ 77. ถาม ผมอยากทราบรายละเอียดการจัดสรรที่ดินปลูกบ้านอยู่อาศัยประมาณ 70-80 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 160-170 หลัง ว่าจะต้องเริ่มขออนุญาตจัดสรรเมื่อไร เช่นต้องทำถนนเสร็จ หรือติดตั้งเสาไฟฟ้าเสร็จ หรือเดินท่อน้ำประปาเสร็จ หรือ เดินท่อระบายน้ำทิ้งเสร็จ หรือสร้างบ่อบำบัดน้ำเสียเสร็จ ว่าจะต้องยื่นคำขอในขั้นตอนใดแล้วเสร็จ หรือแค่ทำเป็นแผนงานมาก็พอ และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างหรือเปล่าครับ และมีขั้นตอนการพิจารณาอย่างไร ขอบคุณครับ ตอบ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 "มาตรา 23 ผู้ใดประสงค์จะทำการจัดสรรที่ดินให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินที่จังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมหลักฐานและรายละเอียดดังต่อไปนี้ 1. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน โดยที่ดินนั้นต้องปลอดจากบุริมสิทธิ์ใด ๆ เว้นแต่บุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ 2. ในกรณีที่ที่ดินที่ขอทำการจัดสรรที่ดินมีบุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระการจำนอง ให้แสดงบันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิ์หรือผู้รับจำนองและจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ์หรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง และต้องระบุด้วยว่าที่ดินเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิ์หรือจำนองดังกล่าว 3. แผนผังแสดงจำนวนที่ดินแปลงย่อยที่จะขอจัดสรรและเนื้อที่โดยประมาณของแต่ละแปลง 4. โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ รวมทั้งการปรับปรุงอื่นตามควรแก่สภาพของท้องถิ่น โดยแสดงแผนผัง รายละเอียด และรายการก่อสร้าง ประมาณการค่าก่อสร้าง และกำหนดเวลาที่จะจัดทำให้แล้วเสร็จ ในกรณีที่ได้มีการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรรหรือได้จัดทำสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะแล้วเสร็จทั้งหมดหรือบางส่วนก่อนขอทำการจัดงรรที่ดิน ให้แสดงแผนผังรายละเอียดและรายการก่อสร้างที่ได้จัดทำแล้วเสร็จนั้นด้วย 5. แผนผัง โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค 6. วิธีการจำหน่ายที่ดินจัดสรรและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน 7. ภาระผูกพันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น 8. แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร 9. ที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน 10.ชื่อธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ซึ่งจะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน และค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ตลอดจนเอกสารหลักฐานจากหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง เช่น 1. หนังสือรับรองพื้นที่ที่จะทำการจัดสรรว่าอยู่ในพื้นที่การใช้ประโยชน์ตามผังเมืองรวมประเภทใด 2. คำขอ หรือหนังสืออนุญาตให้ระบายน้ำลงสู่ทางน้ำสาธารณประโยชน์ 3. คำขอ หรือหนังสืออนุญาตให้เชื่อมทางเข้า-ออกโครงการ 4. แบบแปลน แผนผังระบบไฟฟ้าที่ได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานราชการหรือองค์การของรัฐ ซึ่งมีหน้าที่ควบคุมเรื่องไฟฟ้า 5. หนังสือรับรองความสามารถในการให้บริการน้ำประปาจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ ฯลฯ ส่วนสาธารณูปโภคภายในโครงการ ถ้ายังจัดทำไม่แล้วเสร็จ ก็สามารถจัดหาสถาบันการเงินมาค้ำประกันการจัดทำไว้ก่อนได้ อัตราค่าธรรมเนียม ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ให้ใช้อัตราค่าธรรมเนียมตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2516) ดังนี้ 1. ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ไร่ละ 25 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่ 2. การโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน รายละ 300 บาท มีขั้นตอนการพิจารณาดังนี้ 1. การพิจารณาแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน ให้คณะกรรมการกระทำการให้แล้วเสร็จภายในสี่สิบห้าวัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาได้รับคำขอ ถ้าคณะกรรมการไม่อาจพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าว โดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ให้ถือว่าคณะกรรมการได้ให้ความเห็นชอบ แผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินนั้นแล้ว 2. ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบ หรือมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ผู้ขอมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ทราบคำสั่ง (มาตรา 26) ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางวินิจฉัยอุทธรณ์ให้แล้วเสร็จภายในหกสิบวัน นับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ หากวินิจฉัยไม่แล้วเสร็จในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าอุทธรณ์ได้รับความเห็นชอบ หรือได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน คำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางให้เป็นที่สุด 3. การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ให้คณะกรรมการออกใบอนุญาตภายในกำหนด 7 วัน นับแต่ (มาตรา 27) 3.1 วันที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรรที่ดิน 3.2 วันที่คณะกรรมการกลางให้ความเห็นชอบ ให้ทำการจัดสรรที่ดิน ในกรณีที่มีการอุทธรณ์ ในกรณีที่ที่ดินจัดสรรมีบุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการจำนองติดอยู่ เมื่อได้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งบุริมสิทธิ์หรือการจำนองนั้นในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แบ่งแยกเป็นแปลงย่อยทุกฉบับ พร้อมทั้งระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ์ หรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในสารบัญสำหรับจดทะเบียนด้วย และให้ถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิ์ หรือหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่ได้ระบุไว้ ให้ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค และที่ดินใช้เพื่อบริการสาธารณะปลอกจากบุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และภาระจำนอง (มาตรา 30) 78. ถาม กรณีผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตาม ปว. 286 ได้ทำหนังสืออุทิศยกถนนในโครงการจัดสรรที่ดินให้แก่ อบต.ก่อนที่ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543 ใช้บังคับและอบต.ยินยอมรับถนนมาดูแลแล้ว แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนในขณะนั้นเนื่องจากยังไม่พร้อม ต่อมาภายหลังพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543 ใช้บังคับแล้วจะมาขอจดทะเบียนโอนได้หรือไม่ ตอบ กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 และได้ทำหนังสืออุทิศยกถนนในโครงการจัดสรรที่ดินให้แก่ อบต. ไปดูแลก่อนที่พระราฃบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ใฃ้บังคับนั้น ถือว่าเป็นการโอนที่สมบูรณ์ตามกฎหมาย เพราะเพียงการแสดงเจตนาของเจ้าของทรัพย์สินฝ่ายเดียวที่จะอุทิศทรัพย์สินให้ตกเป็นสาธารณประโยชน์ ก็มีผลเป็นการโอนที่สมบูรย์ตามกฎหมายแล้ว แม้ไม่ได้จดทะเบียนโอนก็ตาม 79. ถาม การแบ่งแยกที่ดินภายใต้โครงการจัดสรรที่ดิน; ที่ดินที่อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน(ได้รับอนุญาตถูกต้อง) เมื่อขายให้กับลูกค้าไปแล้ว ลูกค้าขอแบ่งเพิ่มจากเดิม โฉนดที่ดินแปลงลูกจะสามารถประทับ "ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้จัดสรร" หลังโฉนด เหมือนแปลงแม่ไหม ? โฉนดที่ดินแปลงลูก หากมีการโอนขายหรือจำนอง จะได้รับสิทธิพิเศษจากการลดค่าธรรมเนียม 0.01 % ตามมติคณะรัฐมนตรีหรือไม่ ? ตอบ ที่ดินที่แบ่งแยกมาจากที่ดินจัดสรรภายหลังจากผู้ประกอบการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการที่ขออนุญาตแล้ว แม้ที่ตั้งของที่ดินแปลงดังกล่าวจะยังคงตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรที่ดินตามเดิม แต่เมื่อมิได้เป็นที่ดินแปลงย่อยที่แสดงไว้ในแผนผังโครงการที่ผู้ประกอบการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ที่ดินแปลงแยกนั้นจึงไม่อยู่ในความหมายของที่ดินจัดสรรตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ในการจดทะเบียนขายหรือจำนองย่อมไม่ได้รับลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนตามมติคณะรัฐมนตรี 80. ถาม อยากทราบว่า กรณีผู้ขาย ขายที่ดินเปล่าเกิน 10 แปลง ที่ดินมีโฉนด แต่ไม่ยื่นขอจัดสรรที่ดิน ผิดกฏหมายหรือไม่ ทางกรมที่ดินสามารถเอาผิดผู้ขายได้หรือไม่ เพราะเขาแยกลงชื่อเป็นเจ้าของไม่เกินครั้งละ 9 แปลง ในการขายแต่ละครั้ง แต่ขายหลายครั้ง หากผมซื้อที่ดินมาแล้ว ต่อมามีผู้ร้องว่า ผู้ขายหลักเลี่ยงจัดสรรที่ดิน ผมจะได้รับผลกระทบในเรื่องกรรมสิทธิ์ ที่ดินที่ซื้อหรือไม่ ตอบ กรณีผู้ขาย ขายที่ดินเปล่าเกิน 10 แปลง ที่ดินมีโฉนดแต่ไม่ยื่นขอจัดสรรที่ดิน หากตรวจสอบแล้วปรากฏว่ามีการหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดินจริง ก็จะมีความผิดตามมาตรา 59 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสองปี และปรับตั้งแต่สี่หมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท หากคุณซื้อที่ดินแล้ว ต่อมามีผู้ร้องว่าผู้ขายหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดิน คุณจะไม่ได้รับผลกระทบในเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อ แต่จะไม่ได้รับการคุ้มครองในเรื่องระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในโครงการ 81. ถาม การจัดสรรที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน ฯ ตามกฎหมายที่ดินที่จัดสรรต้องปลอดภาระจำนองถูกต้องไหมครับ กรณีผู้จัดสรรนำที่ดินที่อยู่ระหว่างการจำนองมาจัดสรรขายให้แก่ประชาชน จะมีความผิดไหม แล้วคนที่จองไปแล้วจะทำอย่างไร ตอบ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 23(2) ในกรณีที่ที่ดินที่ขอทำการจัดสรรที่ดินมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระการจำนอง ให้แสดงบันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองและจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง และต้องระบุด้วยว่าที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว ดังนั้น ผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำที่ดินที่มีภาระการจำนองติดอยู่ มาดำเนินการจัดสรรที่ดินได้ ส่วนกรณีที่มีคนจองที่ดินไปแล้ว และที่ดินที่จองมีภาระการจำนองติดอยู่นั้น เมื่อถึงกำหนดเวลาการโอนตามสัญญา ผู้จัดสรรที่ดินต้องโอนที่ดินแปลงนั้นให้แก่ผู้ซื้อโดยปลอดจากการจำนอง หากผู้จัดสรรที่ดินไม่โอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อที่ดินสามารถนำเงินมาชำระหนี้จำนองของที่ดินแปลงนั้นแก่ผู้รับจำนองได้ โดยถือว่าการชำระหนี้จำนองนั้นเป็นการชำระราคาที่ดินแก่ผู้จัดสรรที่ดิน (ตามมาตรา 36) และเมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาซื้อขายแล้ว ให้นำหลักฐานการชำระหนี้ดังกล่าวแสดงเป็นหนังสือ และหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์) มาจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ( ตามมาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ) 82. ถาม ในกรณีที่ที่ดินจัดสรรมีการติดจำนองอยู่กับทางสถาบันการเงิน การแบ่งแยกแปลงย่อยจะต้องระบุหนี้ที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในสารบัญสำหรับจดทะเบียนด้วย และให้ถือว่าที่ดินแต่ละแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้จำนองตามที่ระบุไว้ (ตามมาตรา 30) นั้น สมมติว่าโครงการนำที่ดินที่จะทำการจัดสรรมาจำนองให้กับธนาคารด้วยวงเงินจำนแงที่ 70 ล้านบาท ซึ่งมีหนี้อยู่กับสถาบันการเงินจนถึงวันขอจัดสรร 120 ล้านบาท (เงินต้น+ดอกเบี้ย) หากโครงการจัดสรรดังกล่าวขอแบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 50 แปลง ประเด็นที่อยากทราบว่า 1. การขอจัดสรรโดยติดจำนอง ภายหลังแบ่งแยกแปลงย่อยแล้วหลังสารบัญโฉนดจะระบุยอดนี้ที่ได้รับชำระหนี้ด้วยมูลค่าใดระหว่าง 2.40 ล้านบาท ต่อแปลง (120/50) หรือ 1.40 ล้านบาท (70/50) หรือระบุจำนวนภาระเท่ากับราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน 2. สมมติว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าวมียอดต้องโอนชำระที่ 2.00 ล้านบาท และหากหลังโฉนดระบุภาระหนี้จำนองไว้ที่ 2.40 ล้านบาท ทางผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะทำอย่างไร. ตอบ 1. คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในเรื่องดังกล่าวไว้ดังนี้ - ให้ระบุจำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงไม่เกินร้อยละ 50 ของราคาประเมิน โดยมิได้พิจารณาถึงวงเงินที่จำนองหรือยอดหนี้ แต่อย่างใด - ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะจะต้องปลอดจากการจำนอง เมื่อได้มีการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้ว แต่ทั้งนี้ การกำหนดหลักเกณฑ์ในเรื่องดังกล่าวให้เป็นไปที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินแต่ละจังหวัดจะพิจารณา 2. ในกรณีของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เมื่อได้มีการชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว สามารถนำหลักฐานการชำระเงินพร้อมหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินไปยื่นขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ และหากไม่สามารถนำหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้เพราะ บุคคลอื่นยึดหรือครอบครองอยู่ ผู้ซื้อที่ดินสามารถร้องขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินจากบุคคลอื่นที่ยึดถือหรือครอบครองไว้ มาดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อได้ ( ตามมาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543) 83. ถาม ในปัจจุบันมีผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินบางราย หลีกเลี่ยงการยื่นขอจัดสรรที่ดิน แต่นำที่ดินมาแบ่งขายแบ่งเป็นแปลงโดยแบ่งโฉนดตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และไม่มีการให้คำมั่นสัญญาใด ๆ ในการจัดหาสาธารณูปโภคให้กับผู้ซึ้อที่ดิน ถามว่า 1. คณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีวิธีการควบคุมผู้ประกอบการและคุ้มครองผู้บริโภคอย่างไร 2. คณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีข้อตกลงกับหน่วยงานสาธณูปโภคที่เกี่ยวข้องอย่างไร เช่นการไฟฟ้านครหลวง การไฟฟ้าภูมิภาค การปะปา เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค 3. อยากทราบหน่วยการที่รับผิดชอบโดยตรง เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน 4. จากที่กล่าวมาเบื้องต้น หากหลีกเลี่ยงการขอจัดสรรที่ดินก็สามารถทำได้ หรือไม่ อย่างไร ตอบ 1. คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลจัดสรรที่ดินให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ดังนั้นโครงการจัดสรรที่ดินที่คณะกรรมการ ฯ จะมีอำนาจหน้าที่เข้าไปควบคุมดูแลสั่งการเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคได้จึงต้องเป็นโครงการจัดสรรที่ดิน ที่ได้เข้ามาสู่ระบบของการจัดสรรที่ดินแล้ว คือ หากเป็นโครงการที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อปรากฏเรื่องราวต่อคณะกรรมการ ฯ ว่ามีการหลีกเลี่ยงการจักสรรที่ดินจริง คณะกรรมการฯ ก็มีอำนาจสั่งดำเนินคดีกับผู้ประกอบการได้ 2. หากเป็นโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตถูกต้อง คณะกรรมการฯ มีอำนาจหน้าที่ควบคุมดูแลในเรื่องระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งมีบทบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภคชัดเจนอยู่แล้ว แต่หากเป็นโครงการจัดสรรที่ดินที่ไม่ได้รับอนุญาต คณะกรรมการฯ ก็ไม่มีอำนาจเข้าไปควบคุมดูแลได้ 3. สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน 4. การหลีกเลี่ยงการจัดสรรที่ดิน ในปัจจุบันนั้นกระทำได้ยากขึ้น หรือหากมีการหลีกเลี่ยงก็จะมีความผิดตามมาตรา 59 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสองปี และปรับตั้งแต่สี่หมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท 84. ถาม การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองที่ดินแปลงย่อยที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ประเด็นปัญหา สำนักงานที่ดินหารือกรณี บริษัท เอ. นำโฉนดที่ดินภายในโครงการจัดสรร ที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จำนวน 40 แปลง ที่ยังไม่ได้ทำการจำหน่าย มาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้บริษัทไว้กับธนาคาร บี. จำนวนเงินจำนองรวม 30,000,000 บาท โดยจำนองทั้ง 40 โฉนดในสัญญาจำนองฉบับเดียวกัน แต่เฉลี่ยวงเงินจำนองที่โฉนดที่ดินแต่ละแปลงรับภาระหนี้ในวงเงินไม่เกินสองในสามของราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ลงวันที่ 27 มิถุนายน พ.ศ. 2544 ข้อ 2 (4) โดยหารือมาในประเด็นว่า หากการจดทะเบียนจำนองรวม 34 โฉนดและจำนวนเงินที่จำนองเป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ตลอดจนหลักเกณฑ์และวิธีการของประกาศคณะกรรมการการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าวแล้ว ในการจดทะเบียนจำนองพนักงาน เจ้าหน้าที่ควรเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอย่างไร กล่าวคือ เรียกเก็บร้อยละ 1 แต่อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท จากจำนวนเงินจำนองทั้งหมด 30,000,000 บาท หรือเรียกเก็บร้อยละ 1 จากจำนวนหนี้จำนองที่เฉลี่ยลงในโฉนดที่ดินแต่ละแปลง ข้อกฎหมาย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33 และ มาตรา 36 ความเห็นกรมที่ดิน การเฉลี่ยหนี้จำนองลงในโฉนดที่ดินจัดสรรแต่ละแปลงตามข้อเท็จจริงที่สำนักงานที่ดินหารือมาข้างต้น เป็นการดำเนินการตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดไว้ตามข้อ 2(4) ของประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ลงวันที่ 27 มิถุนายน พ.ศ. 2544 ซึ่งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดโดยอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 8 (1) และมาตรา 33 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 โดยหลักเกณฑ์ดังกล่าวกำหนดไว้เพื่อประโยชน์ในการชำระหนี้เมื่อผู้จัดสรรที่ดินจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยที่จำนองไว้ให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือเมื่อผู้จัดสรรไม่ชำระหนี้แล้วโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะได้มีสิทธิชำระหนี้ตามจำนวนหนี้ที่เฉลี่ยไว้ โดยถือว่าเป็นการชำระราคาที่ดินแก่ผู้จัดสรรที่ดินส่วนหนึ่ง ทั้งนี้ ตามมาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การเฉลี่ยหนี้ตามข้อ 2 (4) ของประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางข้างต้นจึงมิได้มีจุดมุ่งหมายเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมแต่อย่างใด ดังนั้น การที่บริษัท เอ ผู้จัดสรรที่ดินจะนำโฉนดที่ดินแปลงย่อยภายในโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรจำนวน 34 แปลง ที่มีไว้เพื่อการจำหน่ายแต่ยังมิได้ทำการจำหน่ายจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ของบริษัทฯ ผู้จัดสรรที่ดินไว้กับธนาคาร บี โดยจำนองรวม 34 โฉนดในสัญญาจำนองฉบับเดียวกันเป็นเงิน 30,000,000 บาท หากการจำนองรวม 34 โฉนดซึ่งเป็นการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอื่นนอกจากที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค และที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะได้ดำเนินการตามหลักเกณฑ์ และวิธีการตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางข้อ 2 (4) ครบถ้วนแล้ว ในการจดทะเบียนจำนองย่อมจะต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 แต่อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท จากจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงตามความเป็นจริง (จำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง) ตามมาตรา 104 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกับกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ.2541) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ข้อ 2 (7)(ฉ) กล่าวคือ เรียกเก็บร้อยละ 1 จากจำนวนเงิน 30,000,000 บาท คิดเป็นเงินค่าธรรมเนียม 200,000 บาท มิใช่เรียกเก็บร้อยละ 1 จากจำนวนหนี้จำนองที่เฉลี่ยลงในโฉนดที่ดินแต่ละแปลง Source: www.dol.go.th | |||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||
1. หน้าแรก
สถิติวันนี้ 
สถิติเดือนนี้ 
สถิติปีนี้