สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    





 สถิติวันนี้ 111 คน
 สถิติเมื่อวาน 174 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
1892 คน
274981 คน
1801820 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

"jurisquestion "

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้เกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร




1. ถาม  ข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคืออะไร; กรุณาอธิบายคำว่า "ข้อบังคับ"ในพรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ 2543 และตัวอย่าง รวมทั้งเมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีข้อบังคับแล้ว ข้อบังคับนี้จะบันทึกอยู่ในทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร(กรมที่ดิน) หรือไม่
            1. มาตรา 49 ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
            2. มาตรา 50 ค่าปรับในกรณีสมาชิกชำระล่าช้า
            3. มาตรา 53 ค่าบรุงรักษาบริการสาธารณะ
            ทั้งข้อ 1. และ 3. เมื่อมีการกำหนดอัตราการจัดเก็บแล้ว แต่ไม่ยี่นจดทะเบียนต่อกรมที่ดินจะนำไปใช้บังคับเป็นข้อบังคับที่ชอบด้วยกฏหมายหรือไม่
            ข้อ 2. ไม่กำหนดอัตราค่าปรับ คงเขียนไว้ว่าให้ปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพกำหนด จะปรับได้หรือไม่ อัตราเท่าใด หากไม่ต้องจดทะเบียนต่อกรมที่ดินก็นำไปใช้บังคับได้ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะทราบได้อย่างไรว่า เป็นข้อบังคับที่ชอบด้วยกฏหมายซึ่งสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องปฏิบัติตาม ในเมื่อกฏหมายกำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่า
            มาตรา 49 อัตราการจัดเก็บต้องเป็นไปตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินที่ดินกลางกำหนด
            มาตรา 50 ค่าปรับต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพกำหนด
            มาตรา 53 ค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพ
            หากใช้บังคับได้เลยโดยไม่ต้องยื่นจดทะเบียนต่อกรมที่ดิน จะเป็นข้อบังคับที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพกำหนด หรือได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพแล้ว
            กรณีสมาชิกไม่ชำระค่าใช้จ่ายเกิน 6 เดือน เจ้าพนักงานที่ดินเมื่อได้รับการแจ้งให้ระงับสิทธิ์การทำนิติกรรมในที่ดินของสมาชิกที่ค้างชำระเกิน 6 เดือน เจ้าพนักงานที่ดินก็ระงับทันทีโดยไม่ดูเลยหรือว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นมีข้อบังคับอัตราการจัดเก็บหรือไม่ และถ้านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจงให้ระงับสิทธิ์การทำนิติกรรมต้องมีหลักฐานใดอีก ต้องมีรายงานการประชุมหรือไม่
            หากเกิดข้อพิพาทเป็นคดีในชั้นศาลในเรื่องอัตราการจัดเก็บรวมถึงการใช้จ่ายจะใช้หลักฐานที่ศาลเชื่อถือได้จากไหน นอกจากหลักฐานที่ได้จากทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นการยืนยันตัวบุคคล สถานที่ วันเวลา รวมถึงข้อบังคับอื่นๆ ที่สมาชิกต้องปฏิบัติตามว่าจะต้องไม่เป็นข้อบังคับที่ขัดต่อกฏหมาย หรือรัฐธรรมนูญ ไม่ทำให้เกิดความเดือดร้อนแก่ประชาชนเกินขอบเขตที่กำหนดไว้ในกฏหมาย
    ตอบ
            1. ข้อบังคับ หมายถึง ข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเกิดจากความเห็นชอบของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผัง โครงการที่ได้รับอนุญาตในคราวประชุมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยสามารถดูตัวอย่างข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดิน www.dol.go.th และข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนี้จะไม่ระบุในทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่จะเห็บไว้ในเรื่องราวการขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
            2. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก โดยเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะกำหนดค่าใช้จ่ายและเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ ดังนั้น อัตราค่าใช้จ่ายดังกล่าวจึงไม่ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนต่อกรมที่ดิน เนื่องจากถือว่าเป็นอัตราค่าใช้จ่ายที่ยอมรับจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว
    ส่วนค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือขนาดพื้นที่ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดนั้น คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้กำหนดหลักเกณฑ์ให้นิตบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอาจกำหนดค่าใช้จ่ายที่จะจัดเก็บในอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ หรือขนาดของพื้นที่ แต่จะจัดเก็บค่าใช้จ่ายในอัตราเท่าใดต่อเดือน ก็ต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวข้างต้น
            3. สำหรับมาตรการที่ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดค่าปรับ กรณีที่ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคชำระเงินดังกล่าวล่าช้า จะต้องจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครกำหนดนั้น คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดไว้ ดังนี้
                (1) ที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรมและที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการพาณิชยกรรม ต้องชำระค่าปรับในอัตราที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนด แต่ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าของจำนวนเงินที่ค้างชำระ
                (2) ที่ดินที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ใช้เพื่อที่อยู่อาศัย และที่ดินเปล่า ต้องชำระค่าปรับในอัตราที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนด แต่ต้องไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงินที่ค้างชำระ
            4. การเรียกเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะตามอัตราที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบ ตามมาตรา 53 คือ ให้ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายดังกล่าวไว้ในโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ในครั้งยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็สามารถเรียกเก็บเงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ตามอัตราที่ได้รับอนุญาตนั้น แต่ถ้าผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้กำหนดไว้ในโครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินในครั้งยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ก็สามารถยื่นขอความเห็นชอบจากคณะกรรมการได้ในภายหลัง
            5. การแจ้งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร กำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบล่วงหน้าอย่างน้อยสิบห้าวัน เมื่อครบกำหนดแล้วให้แจ้งเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือสาขา ซึ่งที่ดินตั้งอยู่พร้อมหลักฐานการแจ้งเจ้าของที่ดิน ดังนั้น เจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่ต้องตรวจดูข้อบังคับในเรื่องอัตราการจัดเก็บ และไม่ต้องขอรายงานการประชุม

2. ถาม  (กฎกระทรวง-การบริหารนิติฯ-ข้อ17) ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรายงานกิจการ ขอรายละเอียดเพิ่มเติมของคำว่ารายงานกิจการ เช่น
            1. ต้องลงรายระเอียดการใช้จ่ายของกรรมการหมู่บ้านจัดสรรว่าถูกต้องตรงกับมติของที่ประชุมใหญ่ที่มีมติให้จัดซื้อจัดจ้างหรือไม่ และต้องมีเอกสารหลักฐานการลงมติเห็นชอบให้จัดซื้อจัดจ้างหรือไม่
            2. อย่างไหนเป็น ข้อบังคับต้องลงมติเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก และนำไปขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อกรมที่ดินเพี่อให้นำไปใช้เป็นข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ถูกต้องตามกฎหมาย
                 ก. แต่งตั้งกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ประธานกรรมการฯ
                 ข. อัตราการจัดเก็บค่าใช้จ่าย(มาตรา49)
                 ค. ค่าบริการสาธารณะ(มาตรา53)
                 ง. อัตราค่าปรับซึ่งที่ประชุมเห็นชอบและไม่เกินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพกำหนด
                 จ. ห้ามรถ 10 ล้อเข้าหมู่บ้าน
                 ฉ. ห้ามปล่อยสุนัขออกนอกบ้านโดยไม่มีสายจูง
    ตอบ
            1. การจัดทำรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่ายในรายละเอียดคงต้องเป็นไปตามมาตรฐานทางการบัญชี ซึ่งผู้สอบบัญชีที่รับรองเอกสารดังกล่าวจะเป็นผู้ให้คำแนะนำได้
            2. ในข้อบังคับซึ่งต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ตามมาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ประกอบกับกฎกระทรวงว่าด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง การบริการ การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 ข้อ 3 กำหนดให้ต้องมีรายการอย่างน้อย 9 รายการ ดังต่อไปนี้
                2.1 ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
                2.2 วัตถุประสงค์
                2.3 ที่ตั้งสำนักงาน
                2.4 ข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนกรรมการ การเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การเริ่มดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่ง และการประชุมของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งต้องประชุมอย่างน้อยปีละสองครั้ง
                2.5 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการดำเนินงาน การบัญชี และการเงิน
                2.6 ข้อกำหนดเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิก
                2.7 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่
                2.8 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ
                2.9 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการยเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
               ส่วนนอกเหนือจากรายการดังกล่าว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอาจออกเป็นระเบียบโดยไม่ต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ได้แก่ ระเบียบการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค ระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจร และระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายได้โดยได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่

3. ถาม
            1. คนที่ค้างชำระเกิน 3 เดือนอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค(ตามกฎหมาย)ในการปฎิบัติระงับการใช้ถนนไม่ให้ขับรถเข้ามาในหมู่บ้านซึ่งเป็นบ้านของตัวเองได้หรือไม่ (อ้างถึงกฎหมายใด)
            2. การจัดเก็บค่าส่วนกลางหลังจากจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว แต่ยังไม่มีการกำหนดอัตราการจัดเก็บและไม่ได้จดทะเบียนข้อบังคับต่อกรมที่ดิน(ตามกฎกระทรวงข้อ 9. ว่าด้วยการจัดตั้งนิติฯ) ถือว่าผู้จัดเก็บกระทำการผิดกฎหมายอย่างไร สมาชิกในหมู่บ้านจะทำอย่างไร, เงินที่สมาชิกจ่ายไปหลายเดือนแล้วจะทำอย่างไรเพราะที่จ่ายไปเข้าใจว่าเป็นข้อบังคับว่าด้วยอัตราการจัดเก็บที่ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว กรมที่ดินทำอะไรได้บ้างช่วนแนะนำด้วย
            3. จากข้อ 2. เมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่มีข้อบังคับว่าด้วยอัตราการจัดเก็บที่ถูกต้องตามกฎหมาย(จดทะเบียนข้อบังคับกับกรมที่ดิน) การจะบังคับให้ผู้ไม่จ่ายเงินค่าใช้จ่ายหรือจจ่ายล่าช้า ได้รับบทลงโทษที่ว่า ถ้าจ่ายล่าช่าต้องเสียค่าปรับ, ค้างชำระเกิน 3 เดือนงดใช้สาธารณูปโภค, ค้างชำระเกิน 6 เดือนระงับการทำนิติกรรม สามารถบังคับผู้ไม่ยอมจ่ายได้หรือไม่เพราะเหตุใด
            4. จากข้อ 2. เมื่อไม่มีอัตราการจัดเก็บที่ถูกต้องตามกฎหมาย หมู่บ้านนี้ก็ไม่มีรายรับ ย่อมไม่มีค่าใช้จ่าย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนี้จะต้องส่งบัญชีที่ได้รับการตรวจสอบโดยผู้ตรวจสอบบัญชีฯพร้อมรายงานการประชุมให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพภายใน90วันนับจากวันสิ้นปีบัญชีหรือไม่ อย่างไร
            5. เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรตามมาตรา46มิได้มีอำนาจใดใดเลย แต่ต้องดำเนินการตามกฎหมาย ตามข้อบังคับนิติฯและต้องอยู่ภายใต้การควบคุมของที่ประชุมใหญ่ ซึ่งเห็นว่าไม่สะดวกในการทำหน้าที่คณะกรรมการหมู่บ้านที่ดี และในกรณีจำเป็นเร่งด่วนอาจดำเนินการไม่ทันการ จึงเปลี่ยนการเลือกตั้งกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมาเป็นการเลือกตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อให้ใช้อำนาจตามมาตรา48ได้เต็มที่ ถามว่าจะกระทำได้หรือไม่เพราะเหตุใด
            6. จาก 1-5 คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพจะพิจารณาเห็นควรทำอย่างไรกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนี้
    ตอบ
            1. พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 50 วรรคสอง ได้กำหนดให้ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ติดต่อกันตั้งแต่สามเดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค...ส่วนการระงับการใช้ถนนน่าจะไม่สามารถกระทำได้ เนื่องจากสิทธิในการใช้ถนน เกิดจากผลของกฎหมาย การที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะออกข้อบังคับ หรือระเบียบใด ๆ ต้องไม่ขัดกับกฎหมาย
            2. เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายและเสนอที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ ส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดเก็บไป โดยไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนดังกล่าวจึงไม่ถูกต้อง ขัดกับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สมาชิกจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 5 อาจร้องขอให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ เพื่อให้คณะกรรมการชี้แจงข้อเท็จจริงดังกล่าวได้
            3. เมื่อยังไม่มีข้อบังคับ หรือระเบียบเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค ก็ไม่อาจนำเรื่องค่าปรับหรืการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมาใช้บังคับได้
            4. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังคงต้องรายงานกิจการงบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้ว แม้จะไม่มีรายรับแต่ก็อาจมีรายจ่าย รวมทั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ยังมีสินทรัพย์ หนี้สิน และส่วนของสมาชิกด้วย
            5. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ได้จดทะเบียนแล้ว มีฐานะเป็นนิติบุคคล การดำเนินกิจการของนิติบุคคลฯ ย่อมกระทำโดยผุ้แทนของนิติบุคคล คือ คณะกรรมการ แต่การดำเนินการใด ๆ ของคณะกรรมการ ย่อมอยู่ภายใต้ขอบเขตของกฎหมายและข้อบังคับรวมทั้งการกำกับดูแลของที่ประชุมใหญ่ ส่วนมาตรา 42 นั้น เป็นเรื่องของกรอบอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการดำเนินกิจการ
            6. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กระทำการใด ๆ ขัดกับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือระเบียบต่าง ๆ ควรจะแก้ไขให้ถูกต้องและศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับระเบียบกฎหมาย เพื่อจะได้วางมาตรการที่เหมาะสมให้กับสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรต่อไป

4. ถาม  กรณีที่โครงการหมู่บ้าน ไม่ได้ทำการจัดสรรที่ดิน หรือจัดสรรแต่เฉพาะที่ดินไม่ได้จัดสรรที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่? ถ้าไม่ได้จะต้องทำอย่างไร? รบกวนตอบให้ด้วยนะครับ
    ตอบ  ในกรณีที่ไม่ได้ยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ ส่วนกรณีจัดสรรเฉพาะที่ดินเปล่า สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ โดยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครกงารมีมติให้จัดตั้งและแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา

5. ถาม  เนี่องจากผมเป็นคนที่มีการศึกษาน้อย กรรมการหมู่บ้านเขาบอกว่าจะตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงขอให้เซ็นเอกสารขอจัดตั้งนิติบุคลลหมู่บ้านจัดสรร ผมก็เซ็นให้เขาไป เวลากรรมการหมู่บ้านออกข้อบังคับเขาก็ถามในที่ประชุมว่าใครไม่เห็นด้วยให้ยกมือขึ้น ทุกคนไม่รู้เรื่องก็นั่งเงียบกันหมด จึงเกิดความรู้สึกว่าจะให้ดีจะต้องมีความรู้จึงจะดี ขอให้ท่านช่วยให้ความรู้ด้วย
            (1) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คือ อะไร เกี่ยวพันอย่างไรกับที่ประชุมใหญ่สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
            (2) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และ กรรมการหมู่บ้านจัดสรร คือคนๆเดียวกันหรือไม่ เพราะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมักใช้ชื่อแทนว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจสูงสุดในหมู่บ้าน มีอำนาจในการออกกฎเกณ์ข้อบังคับ มีอำนาจในการกำหนดอัตราการจัดเก็บโดยชาวบ้านต้องจ่ายด้วย อีกทั้งการต่อเติมก่อสร้างภายในเขตบ้านสมาชิกเองสมาชิกเองต้องยี่นแบบขออนุญาตกับทางเขตแล้ว ต้องยื่นแบบขออนุญาตให้ได้รับความเห็นชอบจากกรรมการหมู่บ้านจัดสรรก่อนจึงอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ก่อสร้าง หากฝ่าฝืนก็ไม่ให้ใช้ถนนเข้ามาในหมู่บ้าน
            (3) ขอบเขตของเงินค่าใช้จ่ายที่ชัดเจน กรรมการสามารถเก็บเกินจากที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ การกำหนดอัตราการจัดเก็บต้องกำหนดในกรอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้รับโอนมา รวมกับบริการสาธารณะ หรือรวมค่าใช้จ่ายอี่นๆนอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนดก็ได้เพราะกฎหมายไม่ได้ห้ามไว้ขอเพียงสมาชิกมีมติเห็นชอบ คนที่ไม่เห็นด้วยก็ต้องจ่ายด้วย ใครจ่ายล่าช้าปรับ ค้างชำระ 3 เดือนระงับใช้สาธารณูปโภค ค้างชำระ 6 เดือนระงับสิทธิทำนิติกรรมในที่ดินของตนเอง รวมถึงระงับใช้ถนนเข้าหมู่บ้าน ไฟทาง ขยะ ยาม คนกวาดถนน จัดสวนตัดหญ้า ในพท.ส่วนกลางหมู่บ้าน เงินทำบุญ ขึ้นบ้านใหม่ งานปีใหม่ งานบวช งานศพ งานแต่งงาน ของคนในหมู่บ้าน เงินค่าใช้จ่ายเหล่านี้ อย่างไหนเป็นเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค อย่างไหนเป็นบริการสาธารณะ ซึ่งอยู่ในกรอบของกฎหมายนี้ให้จัดเก็บได้ อย่างไหนไม่อยู่ในกรอบของกฎหมายนี้ การที่เก็บเงินที่ไม่อยู่ในกรอบของกฎหมายนี้และนำมารวมในบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วยจะได้หรือไม่
            (4) หากมีการลงมติยุบนิติบุคคลหมู่บบ้านจัดสรร จะมีผลอย่างไร และหลังจากนั้นจะมีการลงมติจัดตั้งขึ้นใหม่ได้หรือไม่ ใช้กฎหมายใด
    ตอบ  (1) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เกิดขึ้นจากการรวมตัวของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งจัดตั้งขึ้น โดยเมื่อจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดินแล้วจะมีฐานะเป็นนิติบุคคล มีอำนาจหน้าที่ตามมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กฎหมายกำหนดให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคล ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก และให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
              (2) คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
              (3) คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้กำหนดอัตราค่าใช้จ่ายและเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ และจะต้องใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเท่านั้น หากมีการชำระเงินล่าช้ากว่าที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับ สำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด ถ้าค้างชำระ 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคค้างชำระ 6 เดือน ถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (มาตรา 50 พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543)
              (4) การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเป็นเอกฉันท์ให้ยกเลิก ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ให้ผู้ชำระบัญชีโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทรัพย์สินอื่น ๆ จัดแบ่งให้แก่สมาชิก และจัดตั้งใหม่อีกไม่ได้

6. ถาม  ประเด็นปัญหาการตีความอะไรคือการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ของผู้จัดสรรที่ดิน ความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดิน ที่มีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีค่าใช้จ่ายตามประเภทและชนิดใดบ้าง
    ตอบ  สาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรร เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ท่อระบายน้ำ เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้น ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ได้แก่ การขุดลอกท่อระบายน้ำ การซ่อมแซมถนนกรณีชำรุด การตัดต้นไม้ สนามหญ้าในสวน เป็นต้น

7. ถาม  ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดิน ที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรตั้งแต่วันที่ 23 กรกฎาคม 2543 เป็นต้นไป ได้ทำการเรียก เก็บค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง กับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไว้ล่วงหน้า 1-2 ปี สามารถนำค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร นำมาเป็นค่าใช้จ่ายประเภทบริการสาธารณะ ตามรายละเอียดดังต่อไปนี้ได้หรือไม่ เนื่องจากคำนิยามบริการสาธารณะ ไม่ได้ระบุชนิดและประเภทไว้อย่างชัดเจน
    ตอบ  “ บริการสาธารณะ ” หมายความว่า การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23 (4)
     บริการสาธารณูปโภคที่จัดเก็บไม่ได้ มีดังนี้ (1) ค่าซ่อมแซมถนน  (2) ค่าดูแลรักษาสวนหย่อม อาทิ ค่าพนักงานดูแลสวน ค่าปุ๋ย ค่าเคมีฉีดพ่นกำจัดแมลง ฯลฯ  (3) ค่าน้ำประปาส่วนกลาง  (4) ค่าลอกท่อระบายน้ำส่วนกลาง
     บริการสาธารณะที่จัดเก็บได้ มีดังนี้ (1) ค่าไฟฟ้าแสงสว่างส่วนกลาง  (2) ค่าบริหาร/จัดการหมู่บ้าน  (3) ค่าพนักงานหมู่บ้าน  (4) ค่าจัดเก็บขยะ  (5) ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย  (6) ค่าพนักงานรักษาความสะอาด

8. ถาม  ปัญหาการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณะประโยชน์ หลังจากที่ผู้ซื้อที่ดินไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ประสงค์จะขออนุมัติคณะกรรมการการจัดสรรที่ดินเพื่อดูแลสาธารณูปโภคต่อไป ผู้จัดสรรที่ดินจะยกทรัพย์สินที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะได้เลยหรือไม่?
    ตอบ  หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ ตามมาตรา 44 (1) จะต้องดำเนินการ (2) คือ การขออนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอื่นใดเพื่อดูแลรักษาสาธารณูปโภค และประการสุดท้ายตาม (3) คือการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ โดยจะต้องดำเนินการไปตามลำดับจะข้ามขั้นตอนหนึ่งไปไม่ได้

9. ถาม  ปัญหาที่ผู้จัดสรรที่ดินเสนอแผนงานต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เพื่อขออนุมัติดูแลสาธารณูปโภคต่อไป มีเจตนาที่จะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเกินความจริง เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรคัดค้าน?
    ตอบ  เมื่อผู้จัดสรรที่ดินแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นรับสาธารณูปโภคไปดูแล บำรุงรักษาแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ประสงค์จัดตั้ง หรือจัดตั้งไม่สำเร็จ ก็เป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่จะเสนอแผนงานต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินอย่างใดก็ได้ และหากคณะกรรมการ ฯ ไม่เห็นชอบแผนงานที่เสนอ จะมีผลให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถโอนสาธารณูปโภคให้เป็นที่สาธารณประโยชน์ได้ต่อไป

10. ถาม  ไม่มีระเบียบปฏิบัติเกี่ยวกับการยกทรัพย์สินที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้เป็นสาธารณะประโยชน์ ใช่หรือไม่?
      ตอบ  การจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องไปยื่นคำขอโอนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขต พร้อมทั้งแสดงหลักฐานว่าได้มีการดำเนินการตามมาตรา 44 (1) และ (2) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ครบถ้วนแล้ว

11.ถาม  การกำหนดข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะทำได้ถูกต้องโดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
             1. สมาชิกนำสุนัขมาเดินเล่นบนถนนส่วนกลางและสุนัขได้ถ่ายอุจจาระบนถนน มติของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดให้จ่ายค่าปรับเป็นเงิน 500 บาท
             2. ผู้ใดไม่ปฎิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือไม่ชำระค่าส่วนกลาง มติของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ทำโทษสถานเบาคือยกเลิกสติ๊กเก็อร์หน้ารถต้องแลกบัตรเข้าออกเหมือนเป็นบุคคลภายนอก โทษสถานหนักให้ยกเหล็กกั้นเปิดปิดทางเข้าออกหมู่บ้านเอง(ปกติยามเป็นผู้ยกขึ้นเมื่อรถผ่าน ถ้ายกแล้วปล่อยเหล็กจะปิดทันที่)
             3. ผู้ใดแต่งกายไม่สุภาพเรียบร้อยไม่ให้เข้าในหมู่บ้านเด็ดขาด
             4. ผู้ใดเป็นโรคติดต่อร้ายแรงห้ามเข้าหมู่บ้านเด็ดขาด
             5. การจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายเผื่อสำหรับอนาคต 30%จากเงินค่าใช้จ่าย+บริการสาธารณะ จะได้หรือไม่ และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางจะช่วยดูแลให้การใช้จ่ายเงินส่วนนี้ให้ใช้จ่ายอย่างเป็นธรรมด้วยหรือไม่
             6. ช่วยยกตัวอย่างบทลงโทษสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรโดยมติที่ประชุมใหญ่แบบต่างต่างนอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนด และโดยชอบด้วยกฎหมายเพื่อมิให้มีการฟ้องร้องเอาผิดได้ภายหลัง
      ตอบ  การกำหนดข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกระทำได้เพื่อประโยชนืของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเนื่องจากมีกฏหมายมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญํติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 รองรับ ส่วนสาระรายละเอียดอื่นๆถ้าไม่ขัดต่อกฏหมายอื่นก็สามารถทำได้ การห้ามผู้แต่งกายไม่สุภาพเข้าหมู่บ้านควรพิจารณาให้ดีว่าจะขัดต่อกฏหมายรัฐธรรมนูญ ในเรื่องสิทธิและเสรีภาพของคนหรือไม่ การจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายเผื่อสำหรับอนาคต 30%จากเงินค่าใช้จ่าย+บริการสาธารณะ ทำไม่ได้ เนื่องจากขัดต่อกฏหมายมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญํติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งกำหนดให้จัดเก็บเป็นรายเดือน มาตรการลงโทษสำหรับผู้ฝ่าฝืน กฏหมายกำหนดไว้ในมาตรา 50 แห่งพระราชบัญญํติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กรณีค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธาณูปโภคติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธาณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน

12.ถาม  การรับโอนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค; กรณีการยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค และรับโอนจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบซึ่งต้องไม่น้อยกว่าเงินที่ทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค นั้น ผมขอเรียนถามดังต่อไป
             1. จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบซึ่งต้องไม่น้อยกว่าเงินที่ทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (ร้อยละเจ็ดของประมาณการค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการตามราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการในขณะทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค) นั้น เมื่อได้รับการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเลยใช่ไหมครับ ถ้าไม่ส่งมอบให้ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องดำเนินการอย่างไร และผู้จัดสรรที่ดินจะต้องรับผิดอย่างไรบ้างครับ
             2. จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามข้อ 1. ข้างต้นนั้น หากราคาประมาณการค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการตามราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการในขณะทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ระบุไว้ในใบคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นเท่าไหร่ ก็ให้ผู้จัดสรรที่ดินส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ร้อยละเจ็ดของราคาประมาณการค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการดังกล่าว ใช่ไหมครับ
             3. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515)โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมประชุมเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกันเอง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็ต้องโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และส่งมอบเงินบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ด้วยใช่ไหมครับ
             4. กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นการล่วงหน้าก้อนหนึ่ง และเก็บเป็นรายเดือนตลอดมา ก่อนที่จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินได้นำเงินดังกล่าวที่เหลือจากใช้จ่ายไปบางส่วนแล้วมามอบให้กับคณะกรรมการหมู่บ้าน(ที่จัดตั้งขึ้นกันเอง ก่อนได้รับจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) อยากทราบว่าเงินนั้นถือเป็นเงินบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าไม่ใช่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะสามารถเรียกเงินคืนจากผู้จัดสรรที่ดินได้หรือไม่ครับ
      ตอบ
             1. จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ (ร้อยละเจ็ดของสาธารณูปโภคที่ดำเนินการเสร็จแล้ว) เมื่อได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถ้าไม่ส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรก็จะไม่พ้นหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคโดยผู้จัดสรรยังคงต้องดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป
             2. จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้กำหนดอัตราร้อยละเจ็ดของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการในขณะทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
             3. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515) ผู้จัดสรรไม่ต้องส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เนื่องจากการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะปฏิวัติฯ ดังกล่าว มิได้กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้
             4. กรณีที่ผู้จัดสรรเรียกเก็บเงินค่าบริการจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรล่วงหน้าก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรไม่มีสิทธิที่จะเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพราะเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่จะต้องดูแลสาธารณูปโภคตามกฎหมาย แต่ถ้าเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ ผู้จัดสรรต้องระบุไว้ในโครงการวิธีการจัดสรรให้ชัดเจนว่าจะเก็บในอัตราเท่าใด อย่างไร เงินค่าบริการสาธารณะที่เหลือจากการใช้จ่าย ผู้ซื้อสามารถเรียกคืนจากผู้จัดสรรที่ดินได้

13.ถาม  การขอเปลี่ยนข้อบังคับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน; การยื่นขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ยื่นมาด้วยจะเขียนให้ผิดไปจาก พรบ.จัดสรร 2543 ผิดไปจากกฎกระทรวงและระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้หรือไม่ เช่น
             (1) การจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาเเละการจัดการสาธรณูปโภคซึ่งกำหนดตามกฎหมายให้จัดเก็บเป็นรายเดือนแต่เพื่อความสะดวกจึงกำหนดใหม่ให้จ่ายเป็นราย 6 เดือน และการจัดเก็บงวดแรกหลังจากการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว 30 วัน(ตามกฎหมาย)เปลี่ยนเป็นจัดเก็บ 6 เดือน ณ.วันประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
             (2) อัตราค่าปรับจ่ายค่าใช้จ่ายล่าช้า 10% เปลี่ยนเป็น 10%ต่อปี ทั้งนี้ เพื่อความสะดวกในการจัดเก็บและประโยชน์ต่อการบังคับใช้ข้อบังคับ ในการขอจัดตั้งให้เป็นไปตามนี้ จะขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าพนักงานที่ดินสาขา หรือต้องร้องขอจากเจ้าพนักงานที่ดินสำนักงานใหญ่ (กรมที่ดิน)
             (3) เพื่อให้เกิดกองทุนสะสมเป็นเงินสำหรับใช้จ่ายยามฉุกเฉินจึงขอเพิ่มการจัดเก็บรวมลงไปในค่าใช้จ่ายที่จัดเก็บราย 6 เดือนด้วย โปรดให้คำแนะนำเพื่อให้เกิดความกระจ่างแก่ทุกคนด้วย
      ตอบ
             (1) ร่างข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่กำหนดให้จัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค เป็นราย 6 เดือน และจัดเก็บงวดแรก 6 เดือน ณ วันประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ถูกต้องตามที่กฏหมายกำหนดไว้และอาจจะทำให้มีปัญหาในการคิดค่าปรับและมาตรการบังคับอย่างอื่นในกรณีที่สมาชิกชำระเงินค่าบำรุงรักษาฯ ล่าช้า
             (2) อัตราค่าปรับกรณีชำระเงินค่าบำรุงรักษาฯล่าช้า จะกำหนดเท่าใดก็ได้แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของจำนวนเงินที่ต้องชำระมิใช่ร้อยละ 10 ต่อปี
             (3) หากสมาชิกยินยอมให้เก็บเงินกองทุนสะสมเป็นเงินสำหรับใช้จ่ายยามฉุกเฉินก็สามารถกำหนดไว้ในข้อบังคับได้ ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องได้รับควมเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก ดังนั้นถ้าสมาชิกไม่เห็นด้วยในเรื่องใด ก็สามารถใช้สิทธิคัดค้านชี้แจงและอภิปรายในที่ประชุม จนกว่าจะได้ขอยุติเป็นข้อบังคับที่สมาชิกทุกคนพึงพอใจ และไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน หรือในกรณีที่มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไปแล้ว แต่สมาชิกต้องการจะเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ก้สามารถกระทำได้โดยใช้มติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก แล้วนำขอบังคับที่เปลี่ยนแปลงไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

14.ถาม  ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ระบุว่า "ผู้จะซื้อยินยอมที่จะออกค่าใช้จ่าย ในการใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครให้ความเห็นชอบ" อยากทราบว่า ถ้าเก็บในอัตราเดือนละ 700 บาท จะถือเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงเกินไปหรือเปล่า จะต้องพิจารณาจากอะไรบ้าง (ดิฉันซื้อบ้านอยู่ในโครงการ นิรันดร์วิลล์ 2 แขวงดอกไม้ เขตประเวศ กรุงเทพฯ)
      ตอบ  การกำหนดให้เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการบริการสาธารณะของผู้จัดสรรแต่ละโครงการ สามารถกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่ต่างกันได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทการจัดสรรและลักษณะการให้บริการตามสภาพท้องถิ่นของแต่ละโครงการ เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกแก่ผุ้ซื้อที่ดินจัดสรร เช่น บริการรักษาความปลอดภัย บริการรับส่งจากหมู่บ้านเข้าไปในเมือง ดังนั้น จึงขี้นอยู่กับผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้กำหนดเองว่า จะจัดให้มีการบริการสาธารณะอะไรบ้างและจะจัดเก็บค่าใช้จ่ายเท่าใด โดยจะต้องแสดงรายละเอียดไว้ในแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน เพื่อเสนอคณะกรรมการฯ พิจารณา หากคณะกรรมการฯเห็ว่าราคาที่ผู้จัดสรรกำหนดเหมาะสมกับสภาพความเป็นจริง และสภาวะเศรษฐกิจก็จะได้ความเห็นชอบในการจัดเก็บค่าใช้จ่ายของแต่ละโครงการ

15.ถาม  จะขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่; ผมได้ซื้อบ้านจัดสรรจากโครงการจัดสรรใหญ่แห่งหนึ่งในภาคตะวันออกซึ่งในโครงการมีการจัดสรรมากกว่า 120 หลัง โดยซื้อมาตั้งแต่ ปี พ.ศ. 2538 (ปัจจุบันขายเกือบหมดโครงการแล้ว) โดยที่ทางผู้จัดสรรที่ดินเจ้าของโครงการมีการจัดสาธารณูปโภค เช่น สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ ถนน ไฟ ส่องสว่าง ให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และยังได้มีการพิมพ์เอกสารโฆษณา แจกให้แก่ผู้ซื้อบ้านจัดสรรว่าจะมีการทำสวนหย่อมหน้าโครงการให้อีก และผู้จัดสรรที่ดินเจ้าของโครงการก็ได้ทำสวนหย่อมตามที่แจ้งในเอกสารโฆษณาจนเสร็จเรียบร้อยแล้วตั้งแต่เริ่มโครงการเมื่อ ปี พ.ศ. 2538 และผู้ซื้อที่ดินบางส่วนก็ได้เข้าไปใช้สอยด้วย โดยผู้จัดสรรที่ดินได้เก็บค่าสาธารณูปโภคล่วงหน้ากับผู้ซื้อทุกคนเป็นระยะเวลา 2 ปี เป็นเงินประมาณคนละ 15,000 บาท แต่ต่อมาเจ้าของโครงการกลับไม่ดูแลปล่อยให้สวนหย่อมดังกล่าวมีหญ้ารกรุงรังใช้ประโยชน์ไม่ได้ และเมื่อ ปลายปี พ.ศ. 2546 นี้ ก็มีการสร้างรั้วปิดกั้นไม่ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ใช้ประโยชน์ในสวนหย่อมต่อไป ซึ่งเมื่อผมไปตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ทำสวนหย่อมดังกล่าวกลับปรากฏว่ามีชื่อบุคคลอื่นเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ผู้จัดสรรที่ดินถือกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด ทวงถามไปยังผู้จัดสรรที่ดินก็ได้รับคำตอบว่าไม่ใช่เป็นที่ดินที่อยู่ในโครงการจัดสรรเป็นที่ดินของบุคคลภายนอก ส่วนสาธารณปโภคอื่นๆผู้จัดสรรที่ดินก็ให้คณะกรรมการหมู่บ้านที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันเลือกมา เป็นคนดูแลแทนรวมทั้งผู้จัดสรรที่ดินได้มอบเงินที่เก็บล่วงหน้าไปให้กับคณะกรรมการหมู่บ้านด้วย โดยที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่รับผิดชอบบำรุงรักษาสาธารณูปโภคทั้งหมดแต่อย่างใดทั้งสิ้น ขอเรียนถามว่า
             1. กรณีอย่างนี้หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ฝ่ายเดียวประสงค์จะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้ตัวแทนที่ได้รับการแต่งตั้งยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ตามที่ได้กำหนดในข้อ 2. ของกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 จำเป็นหรือไม่ครับที่ต้องมีหลักฐานการรับแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามข้อ 2(3) ของกฎกระทรวงดังกล่าว (เพราะจนบัดนี้ผู้จัดสรรที่ดินไม่เคยแจ้งมาเลย) และหลักฐานตามข้อ 2(4) ซึ่งเป็นบัญชีที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะฯ พร้อมสำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน นั้น จะต้องยื่นให้ครบถ้วนรวมทั้งของที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสวนหย่อมที่มีปัญหาอยู่ด้วยใช่ไหมครับ
             2. หากทางผู้จัดสรรที่ดินคัดค้านการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยอ้างว่าสวนหย่อมนั้นไม่อยู่ในพื้นที่ที่ทำการจัดสรรที่ดิน ทางผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะต้องดำเนินการอย่างไรเพื่อเรียกร้องสวนหย่อมนั้นกลับมาเป็นสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินเคยตกลงไว้ในเอกสารโฆษณาครับ
             3. หากกรณีที่มีการพิพาทเรื่องสาธารณูปโภค(รวมถึงที่ดินที่เป็นส่วนหย่อมที่พิพาท)ระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรร กับผู้จัดสรรที่ดิน ในขั้นตอนการขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทางเจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่ครับ (กรณีที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มีคำขอ เอกสารและรายการตามข้อ 4. ของกฎกระทรวง ดังกล่าว ถูกต้องครบถ้วน)
             4. ขณะนี้ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค อยู่ด้วย แต่ยังอยู่ระหว่างการพิจารณา ไม่ทราบว่าจะสามารถขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่ครับ
      ตอบ
             1. การดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515) กรณีผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนใบอนุญาต หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถยื่นขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เอง โดยดำเนินการ ดังนี้
                1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่
                2. หลักฐานที่ใช้ประกอบในการยื่นคำขอ ได้แก่
                   - รายงานการประชุมของผู้ซื้อทีด่นจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่มีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเห็นชอบข้อบังคับและแต่งตั้งตัวแทนในการยื่นคำขอจดทะเบียน
                   - สำเนาข้อบังคับ
                   - บัญชีที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค สำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
             2-4. การโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดให้มีสาธารณูปโภค เช่น สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องโฆษณาให้ตรงตามแผนผังโครงการที่กำหนดไว้ในตำขออนุญาต จากข้อเท็จจริงที่ท่านแจ้งมานั้นยังไม่ชัดเจน จึงไม่อาจสรุปได้ว่า สวนหย่อมที่เป็นกรณีพิพาทเป็นสาธารณูปโภค ประเภทสวน ตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตหรือไม่ ดังนั้น ขอให้ท่านไปขอตรวจสอบข้อเท็จจริงกรณีดังกล่าวกับสำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ที่โครงการจัดสรรที่ดินนั้นตั้งอยู่ สำหรับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคทั้งหมดตามแผนผังโครงการให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมาย

16.ถาม  ปัญหาเกี่ยวกับ ปว.286 ในเรื่องการจัดสรรที่ดิน; หากผมซื้ออาคารพาณิชย์มาเมื่อปี 2525 โดยผู้ขายนั้นแบ่งแยกอาคารพาณิชย์ ทางด้านซ้าย ขวา และด้านหน้าของที่ดินของตนออกขายเกินกว่า 10 แปลงโดยเหลือที่ว่างตรงกลางเอาไว้ตีเส้นเป็นที่จอดรถ แต่เท่าที่ตรวจสอบไม่พบว่ามีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเอาไว้ เช่นนี้จะถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินไหมครับ อีกปัญหาในขณะทำสัญญาซื้อขายนั้น ระบุในสัญญาซื้อขายเพียงว่ามีซอยขนาดกว้างเกิน 6 เมตรโดยไม่ได้ระบุเกี่ยวกับที่จอดรถตรงกลางที่ดินเอาไว้เพราะยังเป็นชื่อของผู้ขายอยู่ แต่ผู้ขายก็ได้ทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่เชื่อว่าเขาเตรียมที่จอดรถเอาไว้แยกต่างหากนอกเหนือจากหน้าอาคารพาณิชย์ ซึ่งผมก็ใช้ที่ดังกล่าวเรื่อยมากว่า 20 ปีแล้ว ตอนนี้เขาจะเอาที่บริเวณดังกล่าวไปประกอบการจดทะเบียนก่อสร้างอพาร์ทเม้น โดยระบุที่ที่พวกผมจอดรถว่าเป็นที่จอดรถส่วนกลางของอพาร์ทเม้นซึ่งย่อมจะทำให้ที่จอดรถไม่เพียงพอครับ ผมจึงอยากขอความกรุณาจากทางเจ้าหน้าที่ว่าพอจะมีทางออกทางไหนที่จะรักษาสิทธิของพวกผมไว้ได้บ้างครับ ปัญหาสุดท้าย ไม่ทราบว่าในปี 2525 นั้นมีข้อกำหนดของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินที่ออกตาม ปว.286 หรือเปล่าครับ ถ้ามีพอจะค้นหาได้ที่ไหน หรือถ้าไม่มีผู้ขายจะยังอยู่ภายใต้ ปว.286 ไหมครับ
      ตอบ  การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยมีการระบุในสัญญาซื้อขายว่ามีซอยขนาดกว้างเกิน 6 เมตร และได้จัดพื้นที่ไว้ให้ใช้จอดรถทั้งเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภค จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินแม้จะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515) ดังนั้น ถนนและที่จอดรถจึงตกเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นและตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรร หากผู้จัดสรรที่ดินทำให้สาธารณูปโภคดังกล่าวเสื่อมประโยชน์การใช้ ผู้ซื้อที่ดินมีอำนาจฟ้องคดีต่อศาลได้ สำหรับประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515)ไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินปี 2525 แต่อย่างใด

17.ถาม  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
             1.ได้ซื้อบ้านตั้งแต่ปี 2542 แต่ทางหมู่บ้านได้นำเอาที่ดินที่เราซื้อไปเข้าตาม พรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 และจะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งทำหลังจากที่เราซื้อแล้ว จะสามารถทำได้หรือไม่อย่างไร
             2.ถ้าทำได้พวกที่ซื้อบ้านก่อนที่ พรบ.ประกาศใช้จะต้องดำเนินการอย่างไร และการจัดตั้งต้องทำอย่างไร ทางหมู่บ้านจะเข้ามาเกี่ยวข้องอย่างไร
             3.ถ้าดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทางเจ้าบ้านแต่ละบ้านจะต้องดำเนินการอย่างไร หรือเป็นหน้าที่ของเจ้าของหมู่บ้าน เพราะขณะนี้ทางหมู่บ้านได้เรียกประชุมเจ้าบ้านเพื่อขอประชามติจากเจ้าบ้านให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งจะผิดต่อหลัก พรบ.2543 หรือไม่อย่างไร
      ตอบ  
             1. ผู้จัดสรรที่ดินสามารถทำได้ เนื่องจาก พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บทเฉพาะกาล มาตรา 69 และมาตรา 70 กำหนดให้ดำเนินการได้
             2. การดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตไปจัดการดูแลและบำรุงรักษานั้น ผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ต้องดำเนินการตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค พ.ศ. 2545 (ระเบียบดังกล่าวขอรับได้ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทร 0 2622 3483
             3. โปรดอ่านคำตอบในข้อ 2

18.ถาม  กฎกระทรวงการจดทะเบียนจัดต้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัด
             1) อยากได้กฎกระทรวงการจดทะเบียนจัดต้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ออกตาม พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 จะขอได้ที่ไหน
             2) กฎกระทรวงดังกล่าวประกาศใช้ในราชกิจจาฯเมื่อวันที่เท่าใด และเริ่มบังคับใช้เมื่อใด
             3) หมู่บ้านจัดสรรได้ใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ พรบ.บังคับใช้ แต่ดำเนินการขายยังไม่หมด และมาขายหมดหลังวันที่ พรบ.ดังกล่าวใช้บังคับแล้ว ผู้จัดสรรยังมีหน้าที่ที่จะต้องดำเนินการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคอยู่หรือไม่ และหากต้องการพ้นหน้าที่บำรุงรักษา ผู้จัดสรรจะต้องดำเนินการจัดต้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือไม่
      ตอบ  
             1) กฎกระทรวงดังกล่าวสามารถขอรับได้ที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาทุกแห่ง หรือดูจากเว็ปไซต์กรมที่ดิน หัวข้อ ความรู้เกี่ยวกับที่ดิน หัวข้อย่อยสุดท้าย กฎหมายน่ารู้ จะพบ รวมกฎกระทรวง เรื่อง กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบและการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545
             2) กฎกระทรวงดังกล่าวประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา เล่ม 119 ตอนที่ 56 ก วันที่ 1 มิถุนายน 2545 มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 17 มิถุนายน 2545 เป็นต้นไป
             3) ผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้จัดให้มีขึ้น เพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป แต่หากประสงค์จะหลุดพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามที่เสนอไว้ ต่อคณะกรรมการตามมาตรา 23 (5) แล้วผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการได้ตามลำดับดังนี้
                1.แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับแจ้ง
                2.ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
                3.ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์

19.ถาม  ระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด
              1. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคให้จัดเก็บอย่างไร
              2. ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พศ.2543 มาตรา 44(3)คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย "ส่วนหนึ่ง" ด้วยนี้มีความหมายว่าเท่าไหร่อย่างไรมีอะไรเป็นเครื่องชี้วัด
              3. ถ้าหมู่บ้านตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรซึ่งต้องผ่านทางภารจำยอม ผู้จัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนโดนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้หรือไม่
              4. มีตัวอย่างโครงการบ้านจัดสรร ที่สามารถจัดตั้ง"นิติบุคคลบ้านจัดสรร" ได้สำเร็จแล้วหรือไม่ จะได้สอบถามรายละเอียดของการจัดตั้งว่าจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง
              5. ที่โครงการมีจำนวนบ้าน 70 หลังคาเรือนรวมทั้งสำนักงานขายของโครงการด้วยมีบ้านที่เข้าอยู่อาศัยแล้วประมาณ 47 หลัง และโอนแล้วแต่ไม่เข้าอยู่ปล่อยทิ้งร้างจำนวนหนึ่ง จะทำอย่างไรให้สมาชิกเหล่านี้มาแชร์จำนวนค่าส่วนกลางได้
      ตอบ  
              1. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคให้จัดเก็บอย่างไรนั้น ต้องปฏิบัติตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายหลักเกณฑ์ และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ. 2545
              2. ตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (3) เป็นเรื่องผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ ส่วนการกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาส่วนหนึ่งด้วย เป็นเรื่องของมาตรา 44 (1) และ (2) ที่ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องรับผิดชอบเงินค่าบำรุงรักษา ซึ่งหมายความว่า กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย โดยกำหนดอัตราร้อยละเจ็ดของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ ในขณะทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
              3. หมู่บ้านตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรซึ่งต้องผ่านทางภาระจำยอม ผู้จัดสรรที่ดินจะจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ไม่ได้ เพราะทางภาระจำยอมนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่น ไม่ใช่ของผู้จัดสรรที่ดิน จึงโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์ไม่ได้
              4. โครงการจัดสรรที่ดินสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้สำเร็จแล้ว ในขณะนี้ยังไม่มีส่วนรายละเอียดการจัดตั้ง ท่านสามารถสอบถามได้ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน หรือที่ สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาทุกแห่ง ในเวลาราชการ
              5. ในเมื่อมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการก็สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ ส่วนจะทำอย่างไรให้สมาชิกมาแชร์จำนวนค่าส่วนกลางได้นั้น ขึ้นอยู่กับข้อบังคับของนิติบุคคลนั้นเองว่าจะบังคับอย่างไร

20.ถาม  ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
             1.ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิเก็บค่ารักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าส่องทาง ค่ารักษาความสะอาดส่วนกลาง จากผู้ซื้อที่ดินหรือไม่ (หมู่บ้านนี้ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน)
             2.ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน 2543 ผู้ซื้อที่ดินควรทำอย่างไร
             3.หมู่บ้านนี้ชื่อ หมู่บ้าน ชวนชื่น กอล์ฟ วิว
      ตอบ  
             (ข้อ 1) กรณีหมู่บ้านยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ค่ารักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าส่องทาง ค่ารักษาความสะอาดส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายซึ่งไม่อยู่ในหน้าที่บำรุงรักษาของผู้จัดสรรที่ดิน ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แต่ไม่เป็นข้อห้ามที่จะระบุหน้าที่การชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวในโครงการวิธีการจัดสรรที่ดินหรือจัดทำสัญญาระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ดังนั้น ผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายดังกล่าวหรือไม่ ก็ต้องพิจารณาตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในโครงการวิธีการจัดสรรหรือสัญญาว่าใครเป็นผู้มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวหรือไม่
             (ข้อ 2,3) หมู่บ้านชวนชื่น กอร์ฟวิว ตั้งอยู่ในท้องที่จังหวัดปทุมธานี หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ผู้ซื้อรวบรวมข้อมูลและรายละเอียดที่เกี่ยวข้องทั้งหมดแจ้งให้สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีทราบหรือสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน โทร.(02) 222-280,222-824 เพื่อพิจารณาดำเนินการต่อไป

21. ถาม  ปัญหาการขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรของนิติบุคคลบ้านจัดสรร กับเจ้าหน้าที่สรรพากรมีความไม่เข้าใจและไม่รู้ว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคืออะไร และไม่ทราบว่าเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรจะขึ้นต้นด้วยเลขอะไร
      ตอบ  เกี่ยวกับการขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากร และเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรจะขึ้นต้นด้วยเลขอะไรจะต้องสอบถามจากเจ้าหน้าที่สรรพากรโดยตรง ส่วนเรื่องกรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กรมสรรพากรได้มีการออกพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นภาษีอากร ( ฉบับที่ 378 ) พ.ศ. 2544 เพื่อยกเว้นภาษีอากรให้แก่ผู้จัดสรรที่ดิน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคล อื่น สำหรับการโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และการให้บริการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และได้ออกประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์สำหรับการโอนและการรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และการให้บริการในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อเป็นแนวทางให้เจ้าหน้าที่สรรพากรปฏิบัติ

22. ถาม  เจ้าหน้าที่ที่ดินไม่รับคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่จะใช้วิธีการตรวจสอบและรับคำขอจดทะเบียนในภายหลัง ทำให้จดทะเบียนไม่ทันตามกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินได้แจ้งไว้
      ตอบ  ในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายทราบ โดยกำหนดระยะเวลาให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และรับโอนทรัพย์สินตามบัญชีให้แล้วเสร็จ ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายสุดท้ายได้รับแจ้ง และหากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวยังไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ผู้จัดสรรที่ดินก็จะต้องดำเนินการตาม มาตรา 44 (2) และ (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อไป และในส่วนของเจ้าหน้าที่จะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จ ตามเวลาที่กำหนดด้วยเช่นกัน

23. ถาม  การมีมติควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถที่จะมีมติในวันเดียวกันกับการประชุมใหญ่เพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่ หรือจะต้องมีการประชุมใหญ่ภายหลังจดทะเบียนได้
      ตอบ  การควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งแต่สองนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นไป ซึ่งมีพื้นที่ติดต่อกันหรือใกล้เคียงกัน และที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแต่ละแห่ง มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ควบนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ดังนั้นการมีมติควบรวมนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถจะมีมติในวันเดียวกับการประชุมใหญ่ เพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ เนื่องจากมติการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ใช่มติของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น ดังนั้น การควบรวมนิติบุคคลจะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้เสร็จเรียบร้อยก่อน

24. ถาม  กรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สามารถรับโอนที่ดินเป็นสาธารณูปโภค ให้แล้วเสร็จทันตามกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดไว้ ผู้จัดสรรที่ดินสามารถที่จะโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้กับองค์การบริหารส่วนท้องถิ่น หรือโอนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้หรือไม่?
      ตอบ  ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเมื่อได้ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบพร้อมทั้งกำหนดวันจดทะเบียนโอนทรัพย์สิน และส่งมอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบ โดยการดำเนินการดังกล่าวทั้งหมดต้องให้เสร็จภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายสุดท้ายได้รับจากผู้จัดสรรที่ดิน แต่หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถรับโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคแล้วเสร็จภายในกำหนด ผู้จัดสรรที่ดินก็ไม่สามารถโอนที่ดินแปลงสาธาณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้กับองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นหรือโอนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้เนื่องจากตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะให้เป็นสาธารณประโยชน์ ได้เฉพาะกรณีไม่มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเท่านั้น

25.ถาม  ปัญหาเกี่ยวกับการโอนใบอนุญาตของผู้จัดสรรที่ดิน ที่ได้รับใบอนุญาตตาม ปว.286 และโอนใบอนุญาตให้กับผู้จัดสรรที่ดินรายอื่น ในระหว่างปี พ.ศ.2543 จนถึงปัจจุบัน จะมีเงินค้ำประกันการดูแลรักษาสาธารณูปโภค 7 % หรือไม่ เนื่องจากอยู่ในช่วง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
      ตอบ  ในเรื่องดังกล่าวกรมที่ดินวางแนวทางปฏิบัติไว้ คือ หากเป็นโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับ มาตรา 43 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กล่าวคือผู้ขออนุญาตไม่ต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

26. ถาม  ประเด็นปัญหาการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินอันเป็นบริการสาธารณะ ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน และภาษี อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ประเด็นที่เกิดขึ้น ที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในแผนผังโครงการที่ขอจัดสรร จะไม่ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียม การโอน และ ภาษีอื่นๆ ที่ เกี่ยวข้อง แม้ว่าจะเป็นแปลงที่ดินที่มีพื้นที่ติดต่อหรือใกล้เคียงกันกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และหมู่บ้านจัดสรร ก็ใช้ประโยชน์ ในการผ่านทาง เข้า-ออก หมู่บ้าน
      ตอบ  ตามมาตรา 51 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้เฉพาะการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะให้แก่นิติบุคคลมาตรา 44 (1) ให้ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเฉพาะที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น ส่วนถนนภาระจำยอมในโครงการจัดสรร ไม่ถือเป็นสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่ดิน จึงไม่ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีการโอน

27. ถาม  อยากทราบว่าเมื่อเป็นนิติฯตามพรบ.2543แล้ว การจัดเก็บค่าสาธารณูปโภคมีกฏหมายบังคับหรือไม่ว่าจัดเก็บแบบใดเช่น ตามพื้นที่ หรือแล้วแต่มติที่ประชุมใหญ่
      ตอบ  เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายและเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ โดยอาจกำหนดตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ รายละเอียดอยู่ในระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545 เว็บไซค์กรมที่ดิน www.dol.go.th แล้วเข้าหน่วยงานภายในสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

28. ถาม  (1) เคยได้ยินว่า เมื่อซื้อบ้านแล้วแต่โครงการนั้นยังไม่ปิดโดยยังทำการขายต่อไปเรื่อยๆ ช่วงที่โครงการยังขายไม่หมดนี้ ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง เพราะว่าโครงการต้องมีการดูแลส่วนกลางทั้งหมดเพื่อประโยชน์ในการขายของโครงการอยู่แล้ว จริงหรือไม่?
              (2) ถ้าข้อ 1 จริง ; ดังนั้นเงินที่โครงการเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า เช่น 3 ปี จะต้องเริ่มนับหลังจากวันที่โครงการขายหมด หรือวันที่ปิดโครงการใช่หรือไม่?
              (3) ถ้าข้อ 1 ไม่จริง ; แล้วบ้านที่ยังไม่ได้ขาย โครงการจะต้องเป็นผู้จ่ายค่าส่วนกลางใช่หรือไม่? ถ้าโครงการไม่ต้องจ่ายให้กับบ้านที่ยังไม่ได้ขาย ดังนั้น คนที่ซื้อก่อนแล้วถูกเก็บค่าส่วนกลางก็จะต้องถูกนำไปเฉลี่ยจ่ายให้กับบ้านที่ยังไม่ขาย เป็นการเอาเปรียบ ใช่หรือไม่?
              (4) ถ้าบ้านไม่มีผู้อยู่อาศัยจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางหรือไม่ เพราะว่าไม่ได้ใช้ประโยชน์ใดๆกับส่วนกลางนี้?
      ตอบ  ค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ความเห็นชอบ ดังนั้น เมื่อมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและมีการให้บริการสาธารณะ เมื่อใด ผู้จัดสรรที่ดินก็สามารถเรียกเก็บและใช้จ่ายค่าใช้บริการ และค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้

29. ถาม  ผม ได้ชื้อ โครงการหมู่บ้านจันทร์บัวสวย เมื่อปี 48 ของ บริษัท แสงชัยเฮ้าส์ จำกัด ปัจจุบันโครงการได้ปิดไปแล้วแต่การจัดตั้งนิติบุคคลยังไม่สำเร็จด้วยเหตุผลที่ว่า บริษัทที่ขายบ้านไม่สนับสนุนการจัดตั้งนิติบุคคลเลย อยากจะถามเป็น ข้อๆ ดังนี้นะครับ
             (1) การประกาศจัดตั้งนิติบุคคลนั้นบริษัทได้ประกาศให้จัดตั้งภายใน 180 วันอยากถามว่า นับจากอะไรครับ
              (2) ถ้าผู้ ขายบ้านจัดสรรไม่สนับสนุนการจัดตั้งนิติจะผิด กฏหมายข้อไหนบ้างครับ
              (3) บริษัท ไม่ชี้แจงรายจ่ายค่าสาธารณูปโภค มีความผิดมั๊ยครับ
      ตอบ  (1) หนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการส่งหนังสือทางไปรษณีย์ทะเบียนถึงผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ประกาศในหนังสือพิมพ์ และปิดประกาศ ณ บริเวณที่ดิน ณ ที่ทำการจัดสรรครบถ้วนแล้ว
             (2) การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอยู่ที่ความประสงค์ของผู้จัดสรรที่ดินที่ต้องการพ้นหน้าที่ในการดูแลรักษาสาธารณุปโภคหรือไม่ หากไม่มีการจัตั้งภาระในการดูแลรักษาก็จะตกอยู่แก่ผู้จัดสรรที่ดิน
             (3)ถ้าบริษัทผู้จัดสรรที่ดินไม่ชี้แจงค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็อาจไม่ยอมรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคได้ ซึ่งมีผลทำให้บริษัทผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่ต้องดูแลสาธารณูปโภคในโครงการต่อไป

30. ถาม  ประเด็นปัญหาจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 1 ใบอนุญาตจัดสรร จดทะเบียนเป็น 2 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือหลายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
              (1) กรณีที่หมู่บ้านแต่ละเฟส มีพื้นที่สาธารณูปโภคแบ่งไว้เป็นเฟส ๆอย่างชัดเจนและมีทางเข้า- ออก ของหมู่บ้านแต่ละเฟส ไม่ได้เกี่ยวข้องกัน จะสามารถจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็น 2 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือหลายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่?
              (2) กรณีที่หมู่บ้านแต่ละเฟส มีพื้นที่สาธารณูปโภคแบ่งไว้เป็นเฟส ๆอย่างชัดเจน แต่มีทางเข้า-ออก ทางเดียวของหมู่บ้านแต่ละเฟส จะสามารถจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็น 2 นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือหลายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จัดตั้งตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรจากคณะกรรมการ จำนวน 1 โครงการต่อ 1 นิติบุคคลแม้ว่าจะมีการแบ่งส่วนดำเนินการออกเป็น หลายเฟส ไม่ว่าสาธารณูปโภคจะแยกกันไว้ชัดเจนหรือไม่ก็ตาม(มาตรา 45)

31. ถาม  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร;บริษัทฯ ที่สร้างบ้านขาย แบ่งหมู่บ้านเป็น 2 เฟส โดยที่ทางเข้าออกทางเดียวกัน และใช้สาธารณะประโยชน์ร่วมกัน โดยเฟส 1 ด้านหน้าหมู่บ้าน และทางเข้าออกหมู่บ้าน ไม่ได้ยื่นขอจัดสรรไว้ ส่วนเฟส 2 ด้านหลังหมู่บ้าน มีการยื่นขอจัดสรร และเป็นที่ตั้งของสระว่ายน้ำ และสวนสาธารณะ ลูกบ้านทั้งเฟส 1 และ เฟส 2 เกินกว่าครึ่ง ตกลงพร้อมใจที่จะตั้งคณะกรรมการ เพื่อจัดเก็บค่าส่วนกลาง และบริหารหมู่บ้าน คำถาม คือ จะจดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งหมู่บ้าน (เฟส 1 และเฟส 2) ได้หรือไหม และจะต้องทำอย่างไร บางคนบอกว่า ให้จดเฉพาะเฟส 2 ก่อน แล้วให้ เฟส 1 เข้าร่วมเป็น สมาชิกสมทบทีหลัง แบบนี้ จะทำได้หรือไหม?
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถดำเนินการได้เฉพาะเฟส 2 เนื่องจากเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ส่วนเมื่อจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลฯ แล้ว จะให้ผู้ใดมาเป็นสมาชิกสมทบ ก็ขึ้นกับมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก

32. ถาม  เมื่อปี 2536 เริ่มโครงการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บเงินค่าสมาชิกชมรมหมู่บ้านทุกแปลงๆละ 70,000-100,000 บาทในวันโอนกรรมสิทธิ์ และในปี 2545 ผู้จัดสรรจะนำเงินดังกล่าวมาใช้ดูแลสาธารณูปโภค แต่ถึงปัจจุบันปี 2551 ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านเรียบร้อยแล้วแต่ผู้จัดสรรไม่ได้นำเงินดังกล่าวมาใช้ และจะคืนให้ภายหลังจัดตั้งนิติบุคคลฯแล้ว แต่สถาณการณ์ปัจจุบันผู้จัดสรรบ่ายเบี่ยง โดยอ้างว่า . ต้องรับโอนสาธารณูปโภคก่อน และ ต้องไม่มีข้อคัดค้านจากสมาชิกหมู่บ้าน อยากถามว่า (1) ผู้จัดสรรสามารถบ่ายเบี่ยงการโอนเงินดังกล่าวคืนได้หรือไม่ เพราะอะไร?(2) สมาชิกคัดค้านได้หรือไม่ และต้องมีคะแนนเสียงเท่าไร? (3) สมาชิกนิติบุคคลฯขอเงินดังกล่าวคืนได้หรือไม่ และต้องมีคะแนนเสียงเท่าไร ขอบคุณครับ
      ตอบ  ตามประกาศขอคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 การเรียกเก็บเงินผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นสมาชิกถือเป็นข้อตกลงตามสัญญาทางแพ่ง หากมีการไม่ปฏิบัติตามสัญญาถือเป็นการโต้แย้งสิทธิ ต้องไปใช้สิทธิทางศาลฟ้องร้องเรียกคืน

33. ถาม  กรณีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรโดยกฎหมายระบุว่าจะต้องลงมติของที่ประชุมของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยทั้งโครงการซึ่งตามกฎหมายเรียกว่า "สมาชิก" โดยใช้มติครึ่งหนึ่ง และดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดินเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคจากผู้ประกอบการ ซึ่งปัจจุบันมีกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เปิดทางให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลจัดสรรได้ มีลักษณะคล้ายกับนิติบุคคลอาคารชุดตาม กฎหมายอาคารชุด นิติบุคคลนี้จะมีอำนาจดำเนินการ " ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อย " หมายถึงผู้ที่ซื้อที่ดินแปลงย่อยที่มีชื่อเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงย่อยใช่หรือไม่ ผู้ที่จองซื้อที่ดินแปลงย่อยที่ยังมิได้ซื้อหรือยังมิได้ถือครองที่ดินแปลงย่อยมีสิทธิ์ในการลงมติในการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือไม่เพราะแค่จองไว้เท่านั้นยังไม่ได้ซื้อจากโครงการบ้านจัดสรรจึงไม่ควรจะถือว่าเป็นสมาชิกใช่หรือไม่
      ตอบ  เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว กฏหมายกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จองซื้อยังไม่ใช่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

34. ถาม  ผมใครขอสอบถามปัญหาเกี่ยวกับหมู่บ้านจัดสรร ดังนี้
              (1) นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะดำเนินการขอจดทะเบียนตาม พรบจัดสรร พ.ศ.2543 ได้เมื่อใด?
              (2) ปัจจุบันหมู่บ้านมีปัญหาการเก็บค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง โดยมีลูกบ้านบางรายไม่ยอมจ่ายเงิน จะมีแนวทางแก้ปัญหาได้อย่างไรบ้างถ้ายังไม่สามารถจดทะเบียนนิติฯได้ และเมื่อจดทะเบียนแล้วเงินที่ลูกบ้านไม่จ่ายนี้จะนับเป็นหนี้สินได้หรือไม่
              (3) ผมใคร่รบกวนขอสำเนาพรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้หรือไม่
      ตอบ  (1) การขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพรบ. ฉบับนี้ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ตามมาตรา 45 แห่งพรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งขณะนี้กรมที่ดินได้เสนอร่างกฎกระทรวง การขอจดทะเบียนจัดตั้ง การควบ การยกเลิก และการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพ.ศ... ให้คณะกรรมการพิจารณาร่างกฎหมายของกระทรวงมหาดไทย ตรวจพิจารณา แต่อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจจัดตั้งนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นได้ เช่น บริษัท สหกรณ์ เป็นต้น ตามมาตรา 44(1)
              (2) ปัญหาดังกล่าวเป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทำสัญญาต่อกันไว้ เมื่อลูกบ้านไม่ปฏิบัติให้เป็นไปตามสัญญา ผู้จัดสรรที่ดินสามารถใช้สิทธิทางศาลเพื่อบังคับชำระหนี้ได้ หากเมื่อจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย รวมทั้งผู้จัดสรรที่ดินที่มีที่ดินแปลงย่อยอยู่ในครอบครอง ต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามมาตรา 47 สำหรับเงินที่ลูกบ้านไม่จ่ายสาธารณูปโภคส่วนกลาง ก่อนจัดตั้งนิติบุคคลฯ จะนับเป็นหนี้สินหรือไม่นั้นต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น
              (3) ท่านสามารถติดต่อขอคัดสำเนา พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้ ณ สถานที่ดังนี้
                   (ก) สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน โทร. 2223271 , 2226824
                   (ข) สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ทำเนียบรัฐบาล โทร. 2829687 ซึ่งพรบ.ฉบับนี้ ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา เล่มที่ 117 ตอนที่ 54 ก วันที่ 23 พค. 43

35. ถาม  ประเด็นปัญหาการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ จากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
           (1) หากผู้จัดสรรที่ดิน ไม่ได้เขียนรายละเอียดไว้ในแผนงานโครงการและวิธีการจัดสรร ว่าจะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไว้ ในขั้นตอนการยื่นคำขอจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้หรือไม่
           (2) และหากผู้จัดสรรที่ดินได้เขียนรายละเอียดไว้ในแผนงานโครงการและวิธีการจัดสรร ว่าจะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามอัตราที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้กำหนดไว้ จะถือว่าได้ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมายแล้วจริงหรือไม่
      ตอบ  (1) ไม่ได้ (2) ถูกต้อง

36. ถาม  (1) ได้ซื้อหมู่บ้านจัดสรรก่อน ปี 2545 ปัจจุบันยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลและกฎหมายอื่น ๆ ไม่สามารถติดต่อผู้ขายหรือบริษัทจัดสรรได้และไม่ได้ทำธุรกิจนี้ต่อแล้ว จะให้หน่วยงานใดมาบำรุงรักษาถนน ไฟฟ้าในหมู่บ้านได้บ้าง
               (2) ภายในหมู่บ้านมีที่เปล่ามากกว่าบ้านที่ปลูกแล้ว ไม่สามารถจะติดต่อเจ้าของที่ดินเปล่า เพื่อมาลงชื่อจดทะเบียนนิติบุคคลได้เกินครึ่งหนึ่ง จะมีวิธีใดบ้างที่จะจดทะเบียนนิติบุคคล
               (3) ถ้าได้จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรแล้ว จะต้องไปจดทะเบียนกับหน่วยงานใดอีกบ้าง เกี่ยวกับเรื่องการเงิน และอื่น ๆ
               (4) ถ้าจดทะเบียนนิติบุคคลได้แล้ว จะยกเลิกได้หรือไม่ และจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง ?
      ตอบ  (1) ผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่ในโครงการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
               (2) ที่ดินเปล่าอาจหาชื่อที่อยู่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้จากสำนักงานที่ดินนั้นๆ เพื่อแจ้งให้มาประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป
               (3) แจ้งสรรพากรภายใน 30 วัน นับแต่วันถัดจากวันที่รับโอนทรัพย์สินจากผู้จัดสรรที่ดิน และเมื่อครบรวมระยะเวลาทางบัญชีของทุกปีต้องส่งงบการเงินซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินภายใน 3 เดือนด้วย
               (4) ยกเลิกได้

37. ถาม  ในการขออนุญาตจัดสรร จะต้องจัดพื้นที่เป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือไม่? หากต้องจัด ควรมีเนื้อที่เท่าใด?
      ตอบ  การจัดพื้นที่เป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ได้ออกประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ลงวันที่ 22 พ.ย. 2548 เพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินของแต่ละจังหวัดใช้เป็นเกณฑ์ในการออกข้อ กำหนด และพิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องจัดให้มีพื้นที่เพื่อเป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรร ซึ่งอาจเป็นอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังต่อไปนี้
             (1) ที่ดินขนาดอย่างต่ำ 8x10 เมตร เนื้อที่ไม่น้อยกว่า 20 ตร.วา มีตำแหน่งที่ดินติดต่อกับสาธารณูปโภค เช่น ถนน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา เป็นต้น
             (2) ที่ดินพร้อมอาคาร ไม่น้อยกว่า 16 ตร.วา กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร
             (3) พื้นที่ส่วนอื่น เช่น ในสำนักงาน สโมสร โดยมีพื้นที่ใช้สอยไม่น้อยกว่า 64 ตร.ม. โดยห้ามเก็บค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่ค่าสาธารณูปโภคสิ้นเปลือง

38.ถาม  หมู่บ้านนนทรี1 ต.บางสีทอง จดนิติบุคคลแล้ว ทำไมเวลาสมาชิกในหมู่บ้านทำธุรกรรมซื้อขายที่ที่ดินไม่เห็นกรรมการรู้เรื่องเลย ทีตอนเจ้าหน้าที่ที่ดินบางใหญ่ไปแนะนำให้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลว่าดีอย่างโน้นอย่างนี้ และบอกอีกบอกว่าถ้าสมาชิกไม่ชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับจะไม่สามารถโอนได้ ถ้าไม่ให้คณะกรรมการเซ็นรับรอง นี่เห็นโอนกับไป 2 หลัง พวกกรรมการไม่เห็นรู้เลย ค่าส่วนกลางก็ค้างกันอยู่อย่างนั้น ตามปกติหมู่บ้านไหนจดนิติบุคคลเจ้าหน้าที่ที่ดินก็รู้อยู่แล้ว เพราะตอนจดก็ไปจดที่ที่ทำการที่ดิน หรือว่าต้องทำเรื่องไปที่กรมที่ดิน
      ตอบ  การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรต้องดำเนินการตามขั้นตอนของระเบียบกฏหมาย สำหรับที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีความประสงค์ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของผู้ค้างชำระ ค่าบำรุงรักษาการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป นิติบุคคลฯต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบล่วงหน้าอย่างน้อยสิบห้าวัน เมื่อครบกำหนดแล้วให้แจ้งเป็นหนังสือต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมหลักฐานการแจ้งเจ้าของที่ดินเพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินนั้นๆได้

39.ถาม  ประเด็นปัญหาการกำหนดอัตราค่าปรับชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคล่าช้า การกำหนดอัตราค่าปรับที่สมาชิกชำระค่าสาธารณูปโภคล่าช้า ในข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นจะกำหนดอัตราค่าปรับสูงสุดได้เท่าใดจึงจะถือว่าถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดและวิธีกำหนดอัตราค่าปรับชำระล่าช้าที่ถูกต้องตามกฎหมายกำหนดไว้อย่างไร
      ตอบ  การกำหนดอัตราค่าปรับ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะต้องกำหนดอัตราค่าใช้จ่าย และค่าปรับเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบอัตราค่าปรับ ที่ดินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยและที่ดินเปล่า ไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงินที่ค้างชำระที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม หรือประกอบการพานิชยกรรม ไม่เกินร้อยละสิบห้าของจำนวนเงินที่ค้างชำระ ( ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร )

40. ถาม  นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องแสดงรายงานการดำเนินงาน งบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ในรอบปี และต้องมีผู้สอบบัญชีรับรอง ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือไม่ และถ้าไม่ได้แสดงรายงานดังกล่าวข้างต้นต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน จะมีผลอย่างไร รบกวนช่วยให้คำแน่ะนำด้วยครับ ขอบคุณครับ
      ตอบ  กฎกระทรวงว่าด้วยการจัดสรรการจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 ข้อ 17 กำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับ ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วต่อคระกรรมการภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดบัญชี และประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบ

41. ถาม  เมื่อจัดตั้งเป็นนิติบุคคลแล้ว กรณีลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลางจะต้องส่งเอกสารไปให้กรมที่ดินหรือไม่ แล้วเมื่อลูกบ้านต้องการขายบ้านจะต้องนำเอกสารจากนิติไปยื่นด้วยหรือไม่ค่ะ
      ตอบ  ในกรณีเจ้าของที่ดินค้างชำระเงินติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะต้องมีหนังสือแจ้งผู้ค้างชำระทราบล่วงหน้าอย่างน้อยสิบห้าวันเมื่อครบกำหนดแล้วให้มีหนังสือแจ้งต่อพนักงานที่ดินที่ดินตั้งอยู่ พร้อมหลักฐานการแจ้งไปเพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินจะได้ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เมื่อเจ้าของที่ดินได้ชำระเงินที่ค้างครบถ้วนแล้ว ให้นิติบุคคลฯ มีหนังสือแจ้งเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อยกเลิกการระงับการจดทะเบียน หรือเจ้าของที่ดินจะนำหลักฐานการชำระเงินที่ครบถ้วนไปมอบให้เจ้าพนักงานที่ดินเองก็ได้

42. ถาม  คุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะต้องมีคุณสมบัติใดบ้าง?
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเท่านั้นส่วนคุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฏหมายไม่ได้กำหนดไว้ จึงต้องเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

43. ถาม  ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 47 ระบุว่า ผู้ที่ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ตัวอย่างที่ 5 (ข้อบังคับ....) ของรายละเอียดการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งปรากฏในเว็ปไซด์ของกรมที่ดิน ข้อ 9 ระบุว่า บุคคลที่มีสิทธิได้รับการเลือกตั้งเป็นกรรมการ คือ สมาชิก หรือคู่สมรส ,ผู้แทนโดยชอบธรรม ฯลฯ เนื่องจากในข้อเท็จจริง ตัวอย่างที่ 5 มิได้เป็นส่วนหนึ่งของผนวกของ พ.ร.บ.ฯ จึงอยากทราบว่า ข้อความตัวอย่างที่ 5 จะมีผลทางกฏหมายหรือไม่ และผู้ที่เป็นกรรมการนิติบุคคลควรจะมีคุณสมบัติตาม พ.ร.บ.ฯ คือเป็นสมาชิกนิติบุคคล ซึ่งสมาชิกในที่นี้ตาม พ.ร.บ.ฯ คือผู้ที่ซื้อที่ดิน จัดสรรเท่านั้น ใช่หรือไม่ ซึ่งตามหลักการแล้วการออกข้อบังคับใดจะต้องไม่ขัดกับ พ.ร.บ. ใช่หรือไม่
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เท่านั้นส่วนคุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฏหมายไม่ได้กำหนดไว้ จึงต้องเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ที่ดิน ส่วนที่ระบุไว้ในเว็ปไซด์กรมที่ดินในเรื่องคู่มือการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรรนั้นเป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้นซึ่งอาจแก้ไขอย่างไรก็ได้

44. ถาม  พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลบ้านจัดสรรเท่านั้น อยากทราบว่า หากผู้ที่ซื้อที่ดินได้ทำการโอนที่ดินก่อนปี พ.ศ.2543 ซึ่งก่อนมีผลใช้บังคับ จะต้องถูกบังคับให้เข้าเป็นสมาชิก ฯ หรือไม่ หรือสามารถเลือกที่จะไม่ต้องเข้าเป็นสมาชิกได้หรือไม่?
      ตอบ  เมื่อได้มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515) หรือพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สามารถเลือกเป็นอย่างอื่นได้

45. ถาม  เนื่องจากที่หมู่บ้านมีการทำนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว แต่กำลังข้องใจว่า ตามที่ระบุไว้ในเอกสารของที่ดิน ระบุอายุหรือวาระของกรรมการฯ คราวละ 2 ปี แต่ขณะนี้ใกล้ครบสองปีที่มีการตั้งนิติบุคคลฯ แต่กรรมการชุดปัจจุบันมีทีท่าว่าจะไม่ยอมหมดวาระ จึงอยากทราบว่าการนับอายุ(วาระ) ของกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้าน จะเริ่มนับตั้งแต่เมื่อใด คือตั้งแต่วันที่สมาชิกหมู่บ้านมีการเลือกกรรมการดูแลนิติฯ หรือ วันที่มีการจดแจ้งรายชื่อคณะกรรมการนิติฯ ให้กรมที่ดินรับทราบ หรือมีการนับเป็นอย่างอื่น เนื่องจากที่หมู่บ้าน ตอนที่จดทะเบียนนิติ ฯ ค่อนข้างมีปัญหาเรื่องวันเวลาในการจด เพราะบริษัทจัดสรรเป็นผู้จ้างบริษัทภายนอกไปจดให้ แล้วมีปัญหาเรื่องเอกสารไม่เรียบร้อย กว่าจะลงตัว คือหลังจากที่มีกรรมการหมู่บ้าน(ตามที่สมาชิกในหมู่บ้านเลือก) ร่วมครึ่งปี รบกวนขอความกระจ่างด้วย เพราะกำลังหมดความอดทนกับกรรมการชุดปัจจุบันที่ดำเนินงานแบบเอาแต่วางอำนาจ และใช้เงินส่วนกลางไปในทางที่ไม่เหมาะสม ผิดหลักการของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
      ตอบ  โดยปกติวาระของกรรมการจะนับจากวันที่ ที่ประชุมใหญ่มีมติเลือก เว้นแต่ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะกำหนดให้ไว้เป็นอย่างอื่น

46. ถาม  การโอนทรัพย์สินจากผู้จัดสรรที่ดิน ผมมีปัญหาจะเรียนถามดังนี้
             (1) แบบการขอนุญาตจัดสรรที่ดิน(เส้นทางเข้า-ออกของหมู่บ้าน) ไม่ตรงกับแบบที่อนุมัติ กล่าวคือ ที่ดินบริเวณประตูเข้า-ออกของหมู่บ้านเดิมเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน(แปลงใหญ่) โดยทำทางเข้าออกไม่เป็นเส้นถนนตรงตามแบบอนุมัติ หักโค้งถนนเข้าไปในเนื้อที่ของผู้จัดสรรที่ดินเอง แต่ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งที่ดินดังกล่าวไปจำนองไว้กับธนาคารและไม่สามารถถอนจำนองได้ (ปัจจุบันตกเป็นสินทรัพย์ของธนาคาร) ทำให้ประตูเข้าออกของหมู่บ้านไปอยู่ในพื้นที่ของธนาคารฯ ดังนั้น คณะกรรมการหมู่บ้านควรทำอย่างไร และปรึกษาหน่วยงานใดหรือผู้ใดได้บ้าง หมู่บ้านได้ยื่นจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วที่สำนักงานที่ดิน อ.ธัญบุรี จ.ปทุมธานี
              (2) ทราบว่าเงินค้ำประกันสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้วางประกันไว้จำนวนประมาณ 1.2 ล้านบาท ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องส่งมอบให้จำนวนเท่าใด และมีกำแพงรั้วหมู่บ้านชำรุด , ถนนชำรุด ไฟทางชำรุด จะต้องให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบได้เพียงใด และทราบว่าทางผู้จัดสรรที่ดินไม่รับผิดชอบใดๆ แต่ให้คณะกรรมการฯไปดำเนินการเอง เมื่อได้รับเงินค้ำประกันแล้ว
              (3) ป้ายโฆษณาของหมู่บ้านจะตกเป็นของผู้จัดสรรที่ดินหรือนิติบุคคลเพราะทางผู้จัดสรรที่ดินจะส่งคนมาดำเนินการรื้อทิ้ง
              (4) หม้อแปลงไฟฟ้า(ใหญ่)ของหมู่บ้านเป็นของการไฟฟ้าหรือของผู้ใด ทราบมาว่าทางผู้จัดสรรที่ดินต้องมีเงินค้ำประกันไว้กับการไฟฟ้าใช้หรือไม่ และเมื่อมีการส่งมอบทรัพย์สินแล้วนิติบุคคลจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง
              (5) ในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุมัติต่อมาภายหลังผู้จัดสรรที่ดินได้ซื้อที่ดินเพิ่มโดยไม่ได้ขออนุญาต เป็นที่ดินแปลงข้างเคียงโครงการจัดสรร และเมื่อยื่นจดทะเบียนนิติบุคคล ในข้อบังคับให้รวมเนื้อที่แปลงย่อยดังกล่าวเข้าเป็นสมาชิกด้วย ไม่ทราบว่าถูกต้องและมีผลต่อการบังคับใช้กฎข้อบังคับได้มากน้อยเพียงใด และต้องจดภาระจำยอมหรือไม่อย่างไร หากต้องทำ จะติดต่อดำเนินการได้ที่ใด และหากแปลงข้างเคียงไม่ยินยอมชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลฯสามารถดำเนินการอย่างไรได้บ้าง สุดท้ายผมขอขอบพระคุณหน่วยงานรัฐที่มีแนวทางนโยบายให้ประชาชนได้พึ่งพาอาศัย เพราะหมู่บ้านของผมได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลตามความในกฏหมายเพื่อแบ่งเบาภาระของรัฐในการช่วยดูแลสังคม แต่กลับไม่ได้รับความร่วมมือจากทางผู้จัดสรรที่ดิน
      ตอบ  (1) โดยหลักการแล้ว การแบ่งแปลงที่ดินไม่ว่าจะเป็นแปลงถนนหรือแปลงจำหน่ายในโครงการจัดสรรที่ดิน ต้องเป็นไปตามแผนผังโครงการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้พิจารณาให้ความเห็นชอบ ขอให้ไปตรวจสอบรายละเอียดแผนผังโครงการและการแบ่งแปลงที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานี สาขาธัญบุรี
              (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต้องส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอัตราร้อยละเจ็ดของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ สำหรับสาธารณูปโภคที่ยังชำรุดใช้การไม่ได้ ถ้านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังไม่รับโอนที่ดินสาธารณูปโภคหรือเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินยังคงไม่พ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงต้องซ่อมแซมสาธารณูปโภคให้ใช้การได้
              (3) ป้ายโฆษณาซึ่งติดกับที่ดินเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน แต่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จัดทำป้าย
              (4) หม้อแปลงไฟฟ้า เป็นกรรมสิทธิ์ของการไฟฟ้า
              (5) การที่เจ้าของที่ดินภายนอกโครงการจะเข้ามาใช้สาธารณูปโภคในโครงการได้หรือไม่ คงขึ้นอยู่กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จะต้องอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก รวมทั้งข้อบังคับของนิติบุคคลฯ เองด้วย

47. ถาม  หมู่บ้านที่ผมอยู่ เป็นหมู่บ้านที่เจ้าของโครงการ จะโอนให้สาธารณะ ถ้าคนในหมู่บ้านยินยอมยกให้ แต่จะตั้งเงื่อนไข อาทิ เช่น ถนนในหมู่บ้านห้ามรถบรรทุกตั้งแต่ 6 ล้อผ่านได้หรือไม่ หรือ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น ทางราชการจะสร้างอะไรต้องขอความคิดเห็นจากคนในหมู่บ้านก่อนที่จะทำการใดๆได้หรือไม่ เพราะทาง อบต. มีโครงการจะทำถนนเชื่อมหมู่บ้านสู่ถนนอีกสายหนึ่ง แต่ถนนที่โครงการสร้างไว้และผังก่อสร้างบ้านไม่ได้รองรับรถบรรทุกขนาดใหญ่ ถ้ามีรถบรรทุกวิ่งผ่านจะทำให้บ้านทรุด ขอข้อแนะด้วยครับ
      ตอบ  การโอนที่ดินสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรให้เป็นสาธารณะ ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนในมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก่อน ไม่สามารถโอนที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะได้ทันที และเมื่อโอนเป็นสาธารณะแล้ว อบต. จะมีอำนาจหน้าที่ในการดูแลบำรุงรักษา จึงขอให้สอบถาม อบต. ในประเด็นเรื่องการตั้งเงื่อนไขต่าง ๆ

48. ถาม  ถ้าหมู่บ้านจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว(มีการจดทะเบียน) แต่ยังไม่มีคณะกรรมการนิติบุคคล เพราะยังไม่ได้รับโอนจากหมู่บ้านจัดสรร แต่มีการเก็บค่าสาธารณูปโภคกันมาตลอด ทางหมู่บ้านจัดสรร นำเงินที่ได้จากการจัดเก็บค่าสาธารณูปโภคไปเป็นค่าไฟส่องสว่าง, จ้างยาม, ซ่อมแซมถนนในหมู่บ้าน, รั้วรอบโครงการ, จัดเก็บขยะ และ อื่น ๆ (ซึ่งไม่เพียงพอ) แต่มีลูกบ้านจำนวนหนึ่งไม่ให้ความร่วมมือในการจ่ายค่าส่วนกลาง (ไม่ยอมจ่ายเลย) กรณีนี้ทางหมู่บ้านจัดสรร จะทำอย่างไรได้บ้าง
      ตอบ  ควรจัดประชุมใหญ่เพื่อเลือกตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรร และกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคให้เรียบร้อยก่อน หลังจากนั้นหากสมาชิกรายใดชำระเงินล่าช้าต้องจ่ายค่าปรับ ถ้าค่าชำระค่าบำรุงและการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกัยตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการใช้สิทธิสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป อาจแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ ทั้งนี้ นิติบุคคลฯต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามาตรา 49 มาตรา 50 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 รวมทั้งระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครด้วย

49. ถาม  พรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 หมวด 4 มาตรา 43 และ 44 มิได้บัญญัติ การบริการสาธารณะไว้ ผู้จัดสรรจะถือเป็นข้ออ้างดำเนินการบริการสาธารณะและเรียกเก็บค่าบริการจากผู้ซื้อได้หรือไม่
      ตอบ  พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (4) กำหนดเรื่องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไว้ โดยการจัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะให้เป็นไปตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ความเห็นชอบตามมาตรา 53

50. ถาม  (1) ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิเก็บค่ารักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าส่องทาง ค่ารักษาความสะอาดส่วนกลาง จากผู้ซื้อที่ดินหรือไม่ (หมู่บ้านนี้ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน)
              (2) ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน 2543 ผู้ซื้อที่ดินควรทำอย่างไร
      ตอบ  (1) ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มิได้บัญญัติว่าให้ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิเรียกเก็บค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เนื่องจากเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน ที่จะต้องดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่างๆที่ผู้จัดสรรได้จัดทำขึ้นในโครงการให้มีสภาพดีและสามารถใช้งานได้ตลอดเวลา แต่หากผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ได้มีการทำสัญญาเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ต่างหากก็ต้องไปบังคับใช้กันตามสัญญานั้น
               (2) แจ้งให้สำนักงานที่ดินท้องที่ที่โครงการจัดสรรนั้นตั้งอยู่ เพื่อทำการตรวจสอบว่า ข้อเท็จจริงเป็นอย่างไร หากทำผิดจริง มีบทกำหนดโทษอย่างไรบ้าง และมีวิธีการแก้ปัญหาอย่างไร เพื่อจะได้พิจารณาดำเนินการตามควรแก่กรณีต่อไป

51.ถาม  ในกรณีที่ถนนในโครงการไม่มีการโอนเป็นของสาธารณะผ่านมาเป็นเวลา 15 ปีแล้ว เจ้าของถูกยึดทรัพย์ ผู้ที่อยู่ในโครงการควรดำเนินการอย่างไรถ้าอยากให้เป็นสาธารณะ และมีผลอะไรหรือไม่
      ตอบ  ถนนในโครงการจัดสรรที่ดิน เป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินให้มีขึ้นตามแผงผังโครงการที่ได้รับอนุญาต และตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นดังกล่าว ตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ดังนั้น กรณี ที่ถนนในโครงการยังไม่มีการโอนเป็นสาธารณะและถูกยึด และผู้อยู่อาศัยในโครงการประสงค์ให้เป็นสาธารณะ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการควรรวมตัวกันเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นก่อนแล้วยื่นฟ้องให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคโอนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก่อน แล้วนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรประชุมใหญ่ เพื่อมีมติให้โอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคเป็นสาธารณประโยชน์โดยต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินหรือที่ประชุมใหญ่มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้ผู้ชำระบัญชีดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นซึ่งต้องดำเนินการตามกระทรวงว่าด้วยการของจดทะเบียนจัดตั้ง การบริการ การควบและการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 เมื่อสาธารณูปโภคในโครงการได้โอนเป็นสาธารณูประโยชน์ไปแล้ว บุคคลภายนอกสามารถเข้ามาใช้ถนนดังกล่าว และหากถนนชำรุดบกพร่องต้องดำเนินการปรังปรุงแก้ไขต้องรอหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่รับผิดชอบเข้ามาดำเนินการ หรือหากประสงค์จะดำเนินการซ่อมแซมเอง ก็ต้องขออนุญาตต่อหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่รับผิดชอบก่อน

52. ถาม  เจ้าของโครงการบ้านจัดสรร เก็บค่าสาธารณูประโภคล่วงหน้า ตรว.ละ 12 บาท 2 ปี เมื่อครบกำหนด โดยเลยมา 1 ปี มีหนังสือแจ้ง เก็บย้อนหลัง 1 ปี ตรว.ละ 15 บาท และขอเก็บล่วงหน้า 1 ปี ตรว.ละ 20 บาท
             (1) เจ้าของโครงการ สามารถเก็บเพิ่มได้หรือไม่ และเก็บล่วงหน้า 1 ปีได้หรือไม่
             (2) ที่ผ่านมาโครงการยังก่อสร้างได้ไม่ถึง 50 % และขายได้เพียง 10 % ส่วนที่สร้างแล้ว ขายไม่ได้ เปิดให้เช่า ผิด พรบ.จัดสรร ใช่หรือไม่ ควรดำเนินการอย่างไร
             (3) โครงการไม่ยอมทำรั้วหลายด้าน และมีบ้านพักนอกโครงการเข้าออก ตามแนวรั้วที่ไม่ได้สร้างตลอดเวลา ในขณะที่มีทางเข้าออก โครงการ 2 ทาง จัด รปภ. เพียงด้านเดียว เพื่อนั่งเฝ้าสำนักงานขาย ไม่แลกบัตร ไม่เดินตรวจตรา มีขโมยชุกชุมมาก สามารถเรียกร้องให้ปรับปรุง ก่อนการเรียกเก็บค่าสาธารณูประโภคได้หรือไม่
             (4) รั้วโครงการบางด้านที่สร้างแล้ว มีการเจาะให้ชาวบ้านผ่านเข้าออก โดยโครงการเรียกเก็บเงินก้อนเดียวเป็นค่าใช้ทางได้หรือไม่ ผิด พรบ.จัดสรรหรือไม่ และหากมีนิติบุคคล ชาวบ้านดังกล่าวที่เข้ามาใช้ถนน ของหมู่บ้าน ต้องชำระค่าสาธารณูประโภคด้วยใช่หรือไม่ หรือนิติบุคคล สามารถปิดทางได้หรือไม่
             (5) ขอทราบรายละเอียดของสาธารณูประโภค กับบริการสาธารณะ คืออะไรบ้าง และในส่วนใดสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากลูกบ้านได้ มีวิธีการเก็บอัตราที่เหมาะสมเท่าไร ชำระรายเดือน หรือล่วงหน้ารายปี ส่วนใดโครงการต้องรับผิดชอบ เป็นระยะเวลาเท่าใด หากโครงการยังไม่แล้วเสร็จ
             (6) โครงการขายบ้านได้น้อยมาก สามารถตั้งนิติบุคคลได้หรือไม่ กรณีตั้งได้ บ้านและที่ดินแปลงที่ยังขายไม่ได้ โครงการต้องชำระค่าสาธารณูประโภคส่วนกลางทุกแปลงด้วยใช่หรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันรกมาก และมีงูชุกชุม
      ตอบ  (1) ผู้จัดสรรที่ดิน สามารถเรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินอนุญาตเท่านั้น
              (2) การให้เช่าที่ดินจัดสรรที่ยังไม่ได้จำหน่าย ยังเป็นประเด็นปัญหาข้อกฏหมายว่าจะดำเนินการได้หรือไม่ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณา
              (3-4) รั้วโครงการที่อยู่บนที่ดินสาธารณูโภคของโครงการการจัดสรรถือเป็นสาธารณูโภคของโครงการจัดสรรด้วยถ้าในแผนผังระบุว่ามีรั้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องดำเนินการจัดให้มีรั้วและไม่สามารถทุบหรือเจาะรั้วให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรได้
              (5) สาธารณูปโภคเป็นสิ่งที่ต้องจัดสรรให้มีขึ้นเช่นถนน สวน สนามเด็กเล่น และมีหน้าที่ต้องดุแลรักษา ส่วนบริการสาธารณะ คือ สิ่งอำนวยความสะดวก ที่ผู้จัดสรรให้มีในโครงการ โดยสามารถเรียกเก็บเงินค่าดูแลจากผู้ซื้อได้โดยจะต้องเก็บตามอัตราที่คณะกรรมการอนุญาต
              (6) การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องมีผู้ซื้อที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ถ้ามีไม่ถึงก็ยังไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ และหากสามารถจัดตั้งนิติบุคคคลได้แล้ว ที่ดินแปลงใดยังขายไม่ได้ ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องเป็นสมาชิกและชำระเงินค่าบำรุงด้วย

53. ถาม  ค่าใช้จ่ายในการจ้างคนงานดูแลสวนสาธารณะเป็นค่าใช้จ่ายประเภทใด
      ตอบ  คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางพิจารณาวินิจฉัยในการประชุมครั้งที่ 9/2548 เมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2548 ที่ประชุมพิจารณาแล้วมีความเห็นว่า พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 บัญญัติไว้ว่า “สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป……..ฯลฯ…….” ดังนั้น ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบำรุงรักษาสวนสาธารณะ เช่น ค่าจ้างคนงานดูแลรักษาสวนสาธารณะ ค่ารดน้ำต้นไม้ ตัดและตกแต่งกิ่งไม้ ใส่ปุ๋ยพรวนดินและกวาดเก็บใบไม้ เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น จึงเป็นค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามกฎหมาย ผู้จัดสรรที่ดินจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ได้

54. ถาม  ผมซื้อบ้านจัดสรรแห่งหนึ่งบนถนนเสรีไทยโดยในวันโอนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ชำระ ค่าบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคส่วนกลางให้กับผู้จัดสรรที่ดินล่วงหน้าเป็น ระยะเวลา 3 ปี ครั้นพออยู่มาได้ 2 ปี 8 เดือนทางผู้จัดสรรที่ดินได้ส่งจดหมายให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระค่าบริการ สาธารณะและสาธารณูปโภคส่วนกลางล่วงหน้าเพิ่มเติมอีก 1 ปีโดยทางหมู่บ้านยังมิได้มีการขอจัดตั้งนิติบุคคลฯ แต่อย่างใดทั้งสิ้นอยากทราบว่าผู้จัดสรรที่ดินใช้กฎหมายฉบ้บใดมารองรับอำนาจ ในการจัดเก็บค่าบริการดังกล่าวข้างต้น หรือคณะกรรมการกลางจัดสรรที่ดินได้อนุญาติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจในการ กระทำดังกล่าวข้างต้นได้ ผมเข้าใจว่าน่าจะเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืน พรบ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพราะผู้จัดสรรที่ดินมิได้ติดประกาศหรือแสดงเอกสารในการได้รับอนุญาติให้ผู้ ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับทราบ
      ตอบ  ผู้จัดสรรที่ดินสามารถจัดเก็บเงินค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ได้ในอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ความเห็นชอบ โดยสามารถจัดเก็บได้จนกว่าจะได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ต้องเป็นอัตราเดิมที่ขออนุมัติ ทั้งนี้ สามารถตรวจสอบได้จากโครงการและวิธีการจัดสรรที่สำนักงานที่ดินที่ตั้งอยู่ หรือสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน

55. ถาม  โครงการ บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง จังหวัดปทุมธานี ได้ขายที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่ดินอยู่ในโครงการ โดยที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นแปลงท้ายสุด ชิดกำแพงโครงการ ต่อมาคนที่ซื้อที่ดินได้สร้างบ้านด้วยแบบที่แตกต่างจากแบบบ้านของโครงการ ทั้งที่โครงการจดทะเบียนเป็นผู้ดำเนินการบ้านจัดสรร ต้องขายบ้านพร้อมที่ดิน กรณีนี้เขาขายที่ดินเปล่าได้อย่างไร หลังจากที่บ้านหลังนั้นสร้างบ้านแล้ว ทำการเจาะกำแพงภายในแปลงตัวเองเพื่อเปิดออกไปข้างนอกโครงการ เพื่อให้รถของญาติๆซึ่งอยู่นอกโครงการเข้าออก ผ่านช่องกำแพงของโครงการที่ทุบออกผ่านข้างบ้าน แล้วออกมายังโครงการ จากการตรวจสอบกับโครงการ ดูในสัญญาซื้อขาย ปรากฏว่าโครงการเขียนด้วยลายมือแนบท้ายสัญญาว่า ยินยอมเปิดช่องให้ออกทางกำแพง สมาชิกรวมตัวกันคัดค้าน เพราะตาม พรบ การจัดสรรที่ดิน 2543 มาตรา 43 ไม่สามารถกระทำได้ ต้องการคำปรึกษาจาก เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ว่าควรมีขั้นตอนอย่างไร ในการที่จะฟ้องร้องโครงการให้ปิดช่องทางเข้าออกดังกล่าว
      ตอบ  ที่ดินภายนอกโครงการจัดสรรที่ดิน ไม่สามารถใช้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ของโครงการจัดสรรที่ดินได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น จึงขอให้ตรวจสอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินได้ ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ และหากมีความประสงค์จะร้องเรียนให้มีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินนั้น ๆ

56. ถาม  กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลหรือปล่อยปละสาธารณูปโภค; มาตรา ๕๒ ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมตามมาตรา ๔๓ ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก หรือกระทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผิดไปจากแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ให้คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย มีอำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินระงับการกระทำนั้น และบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น หรือดำเนินการตามแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการภายในระยะเวลาที่กำหนด
ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแล หรือปล่อยปละสาธารณูปโภคของโครงการและยังมิได้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน
     - ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายใดรายหนึ่งสามารถแจ้งร้องทุกข์ได้หรือไม่ หรือต้องรวบรวมรายชื่อเป็นจำนวนเท่าใด ถ้าไม่ได้ผู้ใดจะเป็นผู้ร้องแทน?
     - ต้องแจ้งร้องทุกข์ต่อกรมที่ดิน หรือหน่วยราชการใด ใช้เอกสารใดประกอบบ้าง
     - คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือพนักงานที่ดิน ต้องสั่งการผู้จัดสรรที่ดินภายในระยะเวลาเท่าใด
     - ถ้าผู้จัดสรรที่ดินเพิกเฉย และเงินค้ำประกันไม่เพียงพอต่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพเดิม จะทำอย่างไร
     - ความผิดดังกล่าวของผู้จัดสรร ถือเป็นความผิดทางอาญาหรือไม่
      ตอบ  ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดูแลรักษาสาธารณูปโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายหนึ่งรายใดสามารถที่จะร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรร ที่ดินได้ โดยยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ และเมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการใดแล้ว หากยังฝ่าฝืนคำสั่ง ต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งพันบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน

57. ถาม  ผมได้ซื้อที่ดินจัดสรรในกรุงเทพจากหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งนานมาแล้วก่อนที่จะ มีการประกาศใช้พรบ. การจัดสรรที่ดิน 2543 โดยมีการชำระเงินส่วนหนึ่งเป็นค่าดูแลสาธารณูปโภคในวันทำสัญญาซื้อขายที่ดิน แล้ว ต่อมาเจ้าของหมู่บ้านจัดสรรได้มีการยกการดูแลสาธารณูปโภคให้ให้ลูกบ้านดูแล เอง โดยที่ลูกบ้านส่วนหนึ่งได้ไปร่วมกันจัดตั้งเป็นสหกรณ์หมู่บ้านขึ้นมาเพื่อ ดูแลทรัพย์ส่วนกลางโดยมาเรียกเก็บค่าดูแลสาธารณูปโภคเอาจากลูกบ้านทั้งหมด เป็นรายเดือน ซึ่งก็มีลูกบ้านบางส่วนทั้งที่ปลูกบ้านและที่มีแต่ที่ดินเปล่าไม่จ่ายค่า ดูแลสาธารณูปโภคดังกล่าว ทำให้ลูกบ้านที่จัดตั้งเป็นสหกรณ์หมู่บ้าน ไปเรียกประชุมแล้วจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมา ซึ่งก็ยังมีลูกบ้านส่วนหนึ่งที่ไม่จ่ายค่าดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางอยู่ ผมมีเรื่องขอเรียนถามดังนี้
              1. ในช่วงที่จัดตั้งเป็นสหกรณ์หมู่บ้านและมาเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง นั้น ลูกบ้านสามารถที่จะปฏิเสธไม่ชำระค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางได้หรือไม่ เพราะเหตุใด
              2. ในช่วงที่สหกรณ์หมู่บ้านได้ไปจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรรในภายหลัง นั้น มีผลผูกพันกับลูกบ้านในหมู่บ้านทั้งหมดหรือไม่ (รวมถึงลูกบ้านที่ไม่เห็นด้วยกับการจัดตั้งดังกล่าวด้ยหรือไม่) ในอันที่จะต้องชำระค่าดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลาง (หมู่บ้านแห่งนี้สร้างมาก่อนที่พรบ.จัดสรรที่ดิน 2543 จะบังคับใช้)
              3. ลูกบ้านที่ไม่เห็นด้วยกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถเข้าชื่อ กันขอให้ยกเลิกการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้หรือไม่ มีขั้นตอนอย่างไร (นิติบุคคลหมู่บ้านมีการออกข้อบังคับว่าถ้าจะเลิกนิติบุคคลฯ จะต้องมีลูกบ้านเข้าชื่อกัน สองในสาม แต่ในขณะที่จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านนั้นอาศัยเสียงจัดตั้งเพียงแค่กิ่ง หนึ่งเท่านั้น?)
              4. การที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดค่าดูแลสาธารณูปโภคเพื่อให้ลูกบ้านชำระ นั้นมีหลักเกณฑ์อย่างไร ลูกบ้านที่ไม่เห็นด้วยสามารถโต้แย้งได้อย่างไรถ้าเห็นว่าค่าดูแลฯ นั้นสูงเกินไป และไม่เป็นธรรมโดยเฉพาะกับผู้ที่มีแต่ที่ดินเปล่าซึ่งไม่ได้มีส่วนร่วมในการ ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลางใดๆ เลย)
              5. ถ้าลูกบ้านไม่เห็นด้วยกับข้อบังคับที่ออกโดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะสามารถทำอย่างไรได้บ้าง
      ตอบ  (1) ลูกบ้านไม่ชำระส่วนกลาง จะดูว่าในกฎหมายของสหกรณ์มีบทลงโทษอย่างไรหรือไม่
              (2) เมื่อมีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายในโครงการ จะต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
              (3) สามารถยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ โดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีมติเป็นเอกฉันท์ให้ยก เลิก แล้วไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
              (4) อัตราค่าใช้จ่ายที่คณะกรรมการหมู่บ้านำหนด จะต้องได้รับความเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
              (5) แก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ โดยต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

58. ถาม  กรณี ที่สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดระบุไว้ว่า ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน และเป็นพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภท บ่อบำบัดน้ำเสีย ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเลขที่ ฯ" นั้น ขอเรียนถามดังนี้
           1. ที่แปลงนี้สามารถทำการจดทะเบียนทำสัญญาซื้อขายได้หรือไม่ ถ้าได้ต้องทำอย่างไร
           2. ที่แปลงนี้สามารถโอนเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่ ถ้าได้ต้องทำอย่างไร
           3. ที่แปลงนี้สามารถเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ได้หรือไม่
      ตอบ  สาธารณ ปูโภคภายในโครงการจัดสรร ไม่สามารถจำหน่ายได้ หากมีความประสงค์เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ให้ผู้จัดสรรที่ดินยื่นขอแก้ไข แผนผังโครงการต่อคณะกรรมการจัดสรรเพื่อพิจารณา

59. ถาม  โครงการ ได้รับใบอนุญาตจัดสรรส่วนที่ 1 เมื่อ 2541 และได้รับใบอนุญาตส่วนสุดท้ายเมื่อ 2548 โครงการนี้เป็นโครงการตามประกาศคณะปฏิวัติหรือเป็นโครงการตาม พรบ.2543 การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรต้องรอครบระยะเวลา 1 ปีหรือไม่ หาก
              1.ในโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินไม่ได้ระบุเวลาการบำรุงรักษา
              2.เป็นโครงการจัดสรรเก่า
     หากทำการยกเลิกสาธารณูปโภคแล้วสามารถจัดตั้งได้เลยหรือไม่ หรือจะออกประกาศ 180 วันได้เลยหรือไม่ เพราะกว่าจะจัดตั้งเสร็จก็เกิน 1 ปีแล้ว กว่าจะไปจะก็เดิน 1 ปี ขอความกระจ่างเพราะจากที่เคยทำหากเป็นโครงการเก่าที่โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินไม่ได้ระบุระยะเวลาบำรุงรักษาไว้ก็จัดตั้งได้เลย
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องใช้หลักเกณฑ์การจัดตั้งตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ระยะเวลาในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจึงต้องกำหนดไว้ไม่น้อยกว่าหนึ่งปี นับแต่วันที่จัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการแล้วเสร็จ สำหรับการจัดสรรที่ดินรายเก่าก็ต้องอยู่ในเกณฑ์นี้เช่นกัน

60. ถาม  1. เมือจัดตั้งนิติบุคคลแล้วโดยมีกำหนดตามวาระ 2 ปี อยากทราบว่าทุกปีต้องมีการประชุมใหญ่สามัญประจำปีหรือไม่ และหากการประชุมดังกล่าวนิติบุคคลเรียกสมาชิกเข้าร่วมประชุมได้ไม่ถึงกึ่ง หนึ่งของจำนวนสมาชิกทั้งหมดจะมีผลอย่างไร และจะต้องจัดให้มีการประชุมใหม่หรือไม่ภายในกี่วัน
              2. จากข้อ 1.เมื่อนิติบุคคลครบกำหนด 2 ปี ตามวาระแล้วและไม่สามารถจัดประชุมได้ เนื่องจากสมาชิกไม่เข้าร่วมประชุม เพราะไม่ไว้วางใจการบริหารงานของนิติบุคคล อยากทราบว่าสมาชิกจะต้องดำเนินการอย่างไร และในการนี้ผู้จัดสรรที่ดินจะสามารถเข้ามาดำเนินการช่วยเหลือสมาชิกใน โครงการฯ ได้หรือไม่อย่างไร
              3. นับตั้งแต่จัดตั้งนิติบุคคลมาผู้จัดสรรที่ดินยังมิได้โอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สิน และเงินประกันให้กับนิติบุคคล เหตุเพราะถูกระงับจากสมาชิก โดยสมาชิกต้องการให้นิติบุคคลชี้แจงเรื่องงบการเงินในการบริหารจัดการให้ โปร่งใสเสียก่อน และขอให้มีการจัดประชุมสามัญประจำปี ตามข้อบังคับให้ถูกต้องเพราะที่ผ่านมาสมาชิกไม่เคยได้รับแจ้งจากนิติบุคคล เลย ด้วยเหตุนี้ สมาชิกและผู้จัดสรรที่ดินจะต้องดำเนินการอย่างไร
              4. โครงการฯ ดำเนินการตั้งแต่ปี 2542 มีใบอนุญาต 5 ฉบับในฉบับที่ 1 และ 2 เป็น ปว.286 ส่วนที่เหลืออีก 3 ฉบับ อยู่ในส่วน พ.ร.บ. 2543 ซึ่งจะมีในส่วนของการจัดตั้งและไม่จัดตั้งนิติบุคคลรวมกัน แต่ในส่วนของ ปว.286 โครงการฯ ได้รับอนุมัติจากเทศบาลให้จัดตั้งเป็นชุมชนแล้ว และได้รับความช่วยเหลือรวมถึงอำนวยความสะดวกต่างๆ ให้กับสมาชิกอย่างดี ในส่วนเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นผู้จัดสรรที่ดินได้ยื่นหนังสือ ชี้แจงถึงรายละเอียด การเลื่อนโอนทรัพย์สินตามข้อประสงค์ของสมาชิกให้กับกรมที่ดินทราบแล้ว ซึ่งสมาชิกผู้ซื้อที่ดินได้สอบถามมายังผู้จัดสรรว่า หากการดำเนินการดังกล่าวไม่สามารถลุล่วงไปได้ จะขอยกเลิกนิติบุคคลได้หรือไม่อย่างไร เพราะผู้ซื้อที่ดินทราบดีว่า การยกเลิกนิติบุคคลต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ของการประชุม แต่สมาชิกส่วนใหญ่ไม่กล้าที่จะดำเนินการประชุมด้วยตนเอง จึงขอร้องมายังผู้จัดสรรว่าให้ช่วยหาทางออกอย่างไรในการยกเลิกนิติบุคคลนอก เหนือจากการประชุม ถ้าหากการ ประชุมสามัญไม่สำเร็จ
              5. หากนิติบุคคลหมู่บ้านถูกยกเลิกผู้จัดสรรที่ดินจะสามารถยื่นเรื่องต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินให้พิจารณาอนุมัติให้ผู้จัดสรรที่ดินยก ทรัพย์สินส่วนกลางรวมถึงสาธารณูปโภคในโครงการฯ ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้หรือไม่อย่างไร และในส่วนของเงินประกันสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรจะต้องมอบให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นด้วยถูกต้องหรือไม่
              6. เมื่อโอนทรัพย์สินให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแล้ว สาธารณูปโภคต่างๆ และถนนในโครงการฯ จะยังเป็นสิทธิของผู้ซื้อที่ดินอยู่โดยจะไม่ถูกยกเป็นสาธารณประโยชน์ใช่หรือ ไม่ และเมื่อยกให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแล้ว ผู้ซื้อที่ดินยังได้รับการบริการและดูแลจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหรือไม่
      ตอบ
             1. การประชุมใหญ่ต้องมีสามาชิกมาประชุมซึ่งเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่ง ในสามของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม เว้นแต่ข้อบังคับจะกำหนดองค์ประชุมไว้เป็นอย่างอื่น ในการประชุมครั้งใด ถ้าไม่งดการประชุม แต่ถ้าไม่ได้องค์ประชุมตามที่กำหนดไว้และการประชุมใหญ่นั้นได้เรียกตามคำร้องของสมาชิก ก็ให้งดการประชุม แต่ถ้าเป็นการประชุมที่สมาชิกมิได้เป็นผู้ร้องขอให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรรเรียกประชุมครั้งแรก การประชุมครั้งหลังนี้ต้องมีสมาชิกมาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่ น้อยกว่าหนึ่งในสิบของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด และมีจำนวนสามาชิกเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่าสิบจึงจะเป็นองค์ประชุม
             2.ดำเนินตามข้อ 1.
             3.สมาชิกควรใช้การประชุมใหญ่เลือกบุคคลที่ไว้วางใจได้ไปเป็นคณะกรรมการดำเนินกิจการของนิติบุคคล
             4.การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกเป็นเอกฉันท์
             5.เมื่อมีการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีการตั้งผู้ชำระบัญชี โดยนำเรื่องการชำระบัญชีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม
             6. การโอนที่ดินและทรัพย์สินของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่เหลือจากการชำระ หนี้ในกรณีที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมิได้จัดตั้งนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนที่ดินและทรัพย์สิน ให้ผู้ชำระบัญชีดำเนินการดังต่อไปนี้
                 (1)จดทะเบียนโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
                 (2)จดทะเบียนโอนที่ดินอันเป็นบริการสาธารณะให้แก่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ทั้งนี้ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นผู้รับโอนต้องไม่ดำเนินการใดๆอันเป็นการเปลี่ยน แปลงหรือส่งผลกระทบต่อการได้รับบริการ หรือประโยชน์ในสิ่งที่อำนวยความสะดวกเดิมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
                 (3)ทรัพย์สินอื่นให้จัดแบ่งแก่สมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และจัดการสาธารณูปโภค

61. ถาม  อยาก ทราบว่าการมอบถนนในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้หรือไม่ ในกรณีที่ผู้ขอจัดสรรได้ถอนเงินค้ำประกันการจัดสรรที่ดินในด้านสาธารณูปโภค ไปแล้ว เนื่องจากว่าตอนนี้ ลูกบ้านประสบปัญหาในเรื่องของไฟฟ้าเป็นอย่างมาก
      ตอบ  1.แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
              2.ถ้าผู้ซื้อจัดสรรไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินต้องเสนอแผนงานในการดูแลรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
              3.หากคณะกรรมการฯ ไม่อนุมัติถึงจะโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้

62.ถาม  คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้วางระเบียบในการกำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการ จัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนดไว้ไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงิน ที่ค้างชำระ อยากทราบว่าไม่เกินร้อยละ 15 นั้น ต่อเดือน/ต่อปี/หรือต่อวันกันแน่ จึงจะชอบด้วนกฎหมาย
      ตอบ  ในกรณีชำระเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคล่าช้าต้อง จ่ายค่าปปรับตามอัตราที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ( แต่ละแห่งมีข้อกำหนดแตกต่างกันได้ ) ซึ่งเมื่อกำหนดแล้วจะต้องไม่เกินร้อยละ 15 ของจำนวนเงินที่ต้องชำระสำหรับที่ดินที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรมและเพื่อประกอบ การพาณิชยกรรม หรือไม่เกินร้อยละ 10 ของจำนวนเงินที่ต้องชำระสำหรับที่ดินที่ใช้เพื่อการเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย และที่ดินเปล่า

63. ถาม  พร บ.การจัดสรรที่ดิน ๒๕๔๓ หมวด ๔ มาตรา ๔๓ และ ๔๔ มิได้บัญญัติ การบริการสาธารณะไว้ ผู้จัดสรรจะถือเป็นข้ออ้างดำเนินการบริการสาธารณะและเรียกเก็บค่าบริการจากผู้ ซื้อได้หรือไม่
      ตอบ  พระราชบัญญัติจัดการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (4) กำหนดเรื่องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณไว้ โดยการจัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะให้เป็นไปตามอัตรา ที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ความเห็นชอบตามมาตรา 53

64. ถาม  ตามพรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 ตามมาตรา 43 ว่าด้วยผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค(รายละเอียดตามมาตรา 43) ถามว่า 1. เงินค่าบริการสาธารณะที่ผู้จัดสรรได้เก็บจากลูกค้า ณ วันโอนล่วงหน้า 2-3 ปี ตามแต่ที่ผู้จัดสรรจะเก็บมานั้น หากผู้จัดสรรฯยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่น ผู้จัดสรรฯสามารถนำเงินส่วนนี้ มาใช้อะไรได้บ้าง และอะไรที่ไม่สามารถนำมาใช้ได้ เช่น 1.การซื้อหลอดไฟที่ส่องถนนส่วนกลาง 2.การซ่อมอุปกรณ์ ไฟส่องสว่างส่วนกลาง 3.การจ้างบริษัทเข้ามาควบคุมการจัดการดูแลบริการสาธารณะ 4.การซื้อปุ๋ยบำรุงสวน 5.การว่าจ้างบริษัทเข้ามาดูแลสวนสาธารณะ 6.การว่าจ้างบริษัทเข้ามารักษาความปลอดภัย 7.การว่าจ้างบริษัทเข้ามากวาดถนนส่วนกลาง 8.การจ่ายค่ากระแสไฟนำพุเพื่อความสวยงามส่วนกลาง 9.การซ่อมแซมเครื่องตีน้ำในทะเลสาบ 10. การซื้อคลอรีนใช้กับสระว่ายน้ำ หรือจะสามารถตีความด้วยตนเองอย่างไรเพื่อทำความเข้าว่าผู้จัดสรรต้องจ่าย อะไร เงินที่เก็บล่วงหน้ามาจากลูกค้าใช้อะไรได้บ้าง
      ตอบ  ผู้จัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้จัดเก็บเงิน ค่าบำรุงฯ ได้ สามารถนำไปใช้จ่ายในเรื่องบริการสาธารณะเท่านั้น เช่น ค่าจ้างบริษัทเข้ามาควบคุมดูแลบริการสาธารณะ ค่าจ้างบริษัทเข้ามารักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่ากระแสไฟฟ้าส่วนกลาง กวาดถนน ส่วนการดูแลสาธารณูปโภค เช่น ซื้อหลอดไฟ ซ่อมอุปกรณ์ไฟฟ้า ซื้อปุ๋ย จ้างคนดูแลส่วนฯ ซ่อมเครื่องตีน้ำในทะเลสาบ เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรไม่สามารถนำเงินไปใช้จ่ายได้

65. ถาม  ขออนุญาตสอบถามเกี่ยวกับการดำเนินการเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านดังนี้ครับ
     สถานการณ์ปัจจุบัน
              1. ปัจจุบันที่หมู่บ้านได้มีการจัดทำสาธารณูปโภคต่างๆเสร็จเกือบ100% แล้ว และทางโครงการก็ได้ขายบ้านไปประมาณ 95% แล้ว แต่ทางโครงการยังไม่มีการดำเนินการใดๆ ที่จะส่อไปในทางที่จะช่วยดำเนินการเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านแต่อย่างไร เมื่อสอบถามไปก็มักจะได้คำตอบว่า " ไม่เป็นไรตอนนี้ทางโครงการดูแลค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้อยู่ และจะหาโอกาสเหมาะๆ ประชุมสมาชิกหมู่บ้าน " แต่สมาชิกส่วนหนึ่งได้มีการพบปะพูดคุยกันเกี่ยวกับเรื่องต่างๆ ภายในหมู่บ้าน ที่ควรจะได้รับการพัฒนา หรือบริหารให้ดีกว่าที่ทางโครงการดำเนินการอยู่ เพราะเจ้าของโครงการก็ดี เจ้าหน้าที่โครงการก็ดี ไม่ได้อาศัยอยู่ในหมู่บ้าน อาจจะแก้ปัญหาได้ไม่ดีเท่ากับสมาชิกภายในหมู่บ้านบริหารกันเอง
              2. ทางสมาชิกบางคนในหมู่บ้านได้ทราบมาว่าทางโครงการกำลังติดต่อซื้อที่ดิน ข้างเคียงติดกับหมู่บ้าน และทางโครงการยังได้เว้นที่ไว้สำหรับทำถนนต่อเชื่อมถ้าสามารถซื้อที่ดินข้าง เคียงมาทำจัดสรรได้
    คำถาม
              1. หากทางโครงการไม่ดำเนินการใดๆ ทางสมาชิกหมู่บ้านสามารถรวมตัวกันดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดได้หรือไม่ เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน ในอันจะได้มาซึ่งสิทธิในการร่วมบริหารจัดการภายในหมู่บ้าน
              2. นอกเหนือจากการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านเพื่อรับมอบทรัพย์สินส่วนกลาง และเงินค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ได้เรียกเก็บจากผู้ซื้อบ้าน ทางโครงการมีวิธีการใดหรือไม่ ที่จะขอคืนเงินประกันการจัดสรรหมู่บ้านที่ได้วางเงินค้ำประกันไว้กับทาง ราชการ และไม่ทราบว่าเงินที่วางค้ำประกันมีหลักเกณฑ์ในเรื่องจำนวนเงินไว้อย่างไรบ้าง
              3. เป็นไปได้หรือไม่ว่าที่ทางโครงการไม่พยายามให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านขึ้นโดยเร็ว เพราะมีความประสงค์จะขยายโครงการจัดสรรที่ดินออกไปอีก(จัดซื้อที่ดินข้าง เคียงเพิ่มเติม)นอกเหนือจากที่ได้ระบุไว้ในเอกสารที่ยื่นขอจัดสรรที่ดินใน ตอนแรก เพื่อประสงค์จะใช้สาธารณูปโภคร่วม เช่น สโมสร, คลับเฮาน์, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส เพราะทั้งหมดที่กล่าวมาทางโครงการได้กันไว้เป็นทรัพย์สินของตนเองไม่ได้อยู่ ในรายการที่จะส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้าน
              4. จำเป็นหรือไม่ ที่เงินค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ผู้จัดสรรได้เรียกเก็บกับผู้ซื้อไว้ในตอน โอนกรรมสิทธิ์ ควรที่จะต้องมีการจัดเก็บไว้เฉพาะต่างหากเพื่อให้มีผลประโยชน์งอกเงยอย่าง ชัดเจน หรือว่าให้ทางผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำไปหมุนใช้ในธุรกิจได้
              5. หากทางผู้จัดสรรหมู่บ้านไม่สนับสนุน ให้ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน หรือไม่เห็นด้วยที่จะให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน จึงไม่ให้ความร่วมมือใดๆ เพื่อให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน ถามว่าการกระทำดังกล่าวถือว่าทางผู้จัดสรรหมู่บ้าน ผิดต่อพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินหรือไม่ อย่างไร
      ตอบ  1. ถ้าเป็นหมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286(พ.ศ.2543)หากเจ้าของโครงการไม่ดูแลรักษาสาธารณูปโภคผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ แต่หากเป็นหมู่บ้านที่ได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ต้องให้เจ้าของโครงการเป็นผู้แจ้งให้จัดตั้ง
              2.เงินค้ำประกันสาธารณูปโภคผู้จัดสรรที่ดินต้องค้ำไว้ร้อยละ 7 ของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการในขณะทำสัญญาค้ำประกันส่วนค่าบริการ สาธารณะผู้จัดสรรที่ดินจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามจำนวนที่ได้รับ ความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
              3.การขยายโครงการเพื่อให้โครงการใหม่ใช้สาธารณูปโภคของโครงการเดิมไม่สามรถทำได้
              4.เงินค่าสาธารณูปโภคผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัด สรรได้ เรียกเก็บได้เฉพาะค่าบริการสาธารณะเช่นค่ายาม ค่าเก็บขยะ ค่าไฟส่องทาง
              5.หน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน การที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้แจ้งให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ ถือเป็นการกระทำผิดตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน

66. ถาม  ตามกฏกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบคุม และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 17 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้ว ต่อคณะกรรมการ(ซึ่งหมายถึงคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพ และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ใช่หรือไม่)ภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดบัญชี และปิดประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบ ปรากฏว่านิติบุคคลหมู่บ้าน........ สมาชิกไม่เคยได้เห็นงบการเงินซึ่งได้ผ่านการรับรองจากผู้สอบบัญชีเลย (เข้าไปดูเวปไซด์ของกรมที่ดินแล้ว มีตัวอย่างรายงานของผู้สอบบัญชีรับอนุญาต งบการเงินของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) และไปขอดูเอกสารที่ที่ดินจังหวัด ก็ไม่พบเลยตั้งแต่จัดตั้งนิติบุคคล (ตั้งมา 3 ปีแล้ว) อยากทราบว่าการกระทำดังกล่าวมีความผิดหรือไม่ และในข้อ 17 วรรคสอง "ให้คณะกรรมการแต่งตั้งคณะอนุกรรมการเพื่อตรวจสอบกิจการ การบัญชี และการเงินของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามที่คณะกรรมการกำหนด" อยากทราบว่าคณะกรรมการ มีหน้าที่ต้องตรวจสอบการจัดส่งงบการเงินหรือไม่ และเมื่อคณะกรรมการทราบว่านิติบุคคลไม่เคยจัดส่งงบการเงินดังกล่าว จะมีการแต่งตั้งคณะอนุกรรมการเข้าไปตรวจสอบหรือไม่และมีขั้นตอนการดำเนินการ แก้ไขอย่างไร อยากทราบข้อเสนอแนะหนทางปฏิบัติ
      ตอบ  การ จัดส่งงบการเงินที่ผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้ว เมื่อครบระยะเวลาบัญชีถือเป็นหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่จะต้องดำเนินการ ดังนั้น จึงขอให้ท่านแจ้งชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ได้จัดส่งงบการเงินทาง สำนักงานที่ดินจังหวัดทราบ เพื่อจะได้ตรวจสอบและติดตามให้จัดส่งงบการเงินต่อไป

67. ถาม  การจัดทำบัญชีหมู่บ้านจัดสรรตามกำหนดของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง มีรูแบบ - แบบฟอร์มการจัดทำอย่างไร (ขอตัวอย่างแบบฟอร์มการจัดทำ) และการบันทึกบัญชีค่าใช้จ่ายใช้เกณฑ์เงินสด หรือเกณฑ์สิทธิ
      ตอบ  คณะ กรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ไม่ได้กำหนดแบบมาตรฐานบัญชีไว้ ซึ่งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องจัดทำตามรูปแบบของหลักวิชาการบัญชี จะใช้เกณฑ์เงินสดหรือเกณฑ์สิทธิก็ได้ ให้ขอคำแนะนำจากผู้สอบบัญชี
68. ถาม  ตามที่ตอบคำถามว่า พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลบ้านจัดสรรเท่านั้น อยากทราบว่า หากผู้ที่ซื้อที่ดินได้ทำการโอนที่ดินก่อนปี พ.ศ.2543 ซึ่งก่อนมีผลใช้บังคับ จะต้องถูกบังคับให้เข้าเป็นสมาชิก ฯ หรือไม่ หรือสามารถเลือกที่จะไม่ต้องเข้าเป็นสมาชิกได้หรือไม่
      ตอบ  เมื่อได้มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515) หรือพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สามารถเลือกเป็นอย่างอื่นได้

69. ถาม  การประชุมใหญ่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร; ตามพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน ม. 45 กล่าวเพียงว่าให้มีการลงมติจัดตั้งนิติบุคคลฯและตั้งตัวแทนเท่านั้น แต่ในการประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้มีการลงมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ลงมติเห็นชอบข้อบังคับ ลงมติตั้งตัวแทนไปยื่นคำขอจดทะเบียน และลงมติเลือกกรรมการหมู่บ้านจัดสรรด้วยในครั้งเดียวกันโดยลงบันทึกว่าเป็น การประชุมใหญ่ ถามว่าการประชุมใหญ่ดังกล่าว ก่อนที่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถือเป็นการประชุมใหญ่หรือไม่ และมติจากที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวชอบหรือไม่ เพราะตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเขียนไว้อย่างชัดเจนว่าประชุม ใหญ่สามัญครั้งแรกต้องจัดให้มีขึ้นภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่จดทะเบียนหมู่บ้านจัดสรร และการลงมติในที่ประชุมใหญ่จะต้องออกเสียงโดยสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังไม่จดทะเบียนลูกบ้านก็ยังไม่อาจเป็นสมาชิก นิติบุคคลฯได้ มติตั้งกรรมการดังกล่าวจึงไม่ชอบ ไม่ทราบว่าเข้าใจถูกต้องหรือเปล่าคะ ถ้าหากว่าสามารถจัดประชุมใหญ่ได้ก่อนมีการจดทะเบียนนิติบุคคล ไม่ทราบว่าจะมีเหตุผลและหลักกฎหมายอย่างไรบ้าง และขอเบอร์ติดต่อนิติกรที่เกี่ยวข้องด้วยค่ะ
      ตอบ  การประชุมจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นการประชุมก่อนการจดทะเบียนตั้ง นิติบุคคลฯจึงไม่ใช่การประชุมใหญ่ของนิติบุคคลฯคุณเข้าใจถูกต้องแล้วหากมี ข้อสงสัยสอบถามได้ที่ 02-6223483

70. ถาม  การพ้นสภาพการดูแลสาธารณูปโภค หลังจากจัดทำสาธารณูปโภคเสร็จแล้ว จัดตั้งนิติบุคคลได้เลยหรือไม่ จำเป็นหรือไม่ที่ต้องดูแลให้ครบตามที่ระบุในวิธีการจัดสรรที่ดิน การพ้นหน้าที่มี 3 ข้อ
             1. ให้นิติบุคคล
             2. ให้กรรมการดำเนินการ
             3. โอนเป็นสาธารณะ
        ข้อ 1-2 ผู้จัดสรรต้องให้เงินส่วนหนึ่งหมายถึงเงินค้ำบำรุงทั้งหมดใช่หรือไม่ ส่วนข้อ 3 เงินที่ค้ำบำรุงไว้ใครจะได้ครับ
      ตอบ  1.หลักจากจัดทำสาธารณูปโภคเสร็จ ต้องรอให้พ้นกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินดูแลรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินก่อน จึงจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้               2.เงินค้ำบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จำนวนร้อยละ 7 ผู้จัดสรรที่ดินต้องโอนกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กรณียกให้เป็นที่สาธารณะประโยชน์ ผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ขอคืน

71. ถาม  หมู่บ้านของผมอยู่แถวรังสิตคลอง 3 ได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรียบร้อยแล้ว โดยจากข้อความในหนังสือสำคัญฉบับนี้ออกให้เพื่อแสดงว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระ ราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว ออกโดยสำนักงานที่ดินลำลูกกา นั้น
              1.ผมมีข้อสงสัยว่ากรณีที่หมู่บ้านผมสร้างก่อนปี 2543 แต่จัดตั้งเป็นนิติบุคลปี 2550 ในส่วนนี้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีสิทธิที่จะได้รับเงินสนับสนุน 7% ตามที่ พรบ. 2543 กำหนดได้หรือไม่
              2.ค่าบริการสาธารณะและค่าสาธารณูปโภคประกอบไปด้วยอะไรบ้าง
      ตอบ  1.หมู่บ้านจัดสรรที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินก่อนพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ไม่ต้องมอบเงิน ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในอัตราร้อยละ 7 ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
                2.ค่าบริการสาธารณะ เช่น ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่าไฟฟ้าส่องสว่างส่วนกลาง ส่วนสาธารณูปโภค เช่น ค่าบำรุงรักษาสวน ค่าซ่อมแซมถนน ขุดลอกท่อระบายน้ำ เป็นต้น

72. ถาม  1.คำว่า นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รวมถึงการจัดสรรที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมด้วยหรือเปล่า
              2.หากผู้จัดสรรที่ดิน ไม่อนุญาตให้ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะดำเนินการ ขอจดทะเบียนหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่
      ตอบ  1.คำว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นคำรวม ใช้กับการจัดสรรที่ดินทุกประเภท
               2.ไม่ได้ แต่ผู้จัดสรรยังคงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป

73. ถาม  จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่ทันกำหนด 180 วัน; ทาง ผู้ซื้อที่ดินหมู่บ้านจัดสรร ได้รับแจ้งจากทางผู้จัดสรร ให้ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลฯ เพื่อรับโอน สาธารณประโยชน์ส่วนกลางต่าง ๆ จากผู้จัดสรร โดยกำหนดให้แล้วเสร็จภายใน 180 วัน หากปรากฎว่า ทางผู้ซื้อที่ดิน ไม่สามารถจัดตั้งได้ทันตามกำหนด 180 วัน ตามที่ทางผู้จัดสรรกำหนด ทางผู้จัดสรร จะสามารถ ขออนุมัติกับทางกรรมการจัดสรรที่ดิน เพื่อขอดำเนินการดูแลเอง หรือ โอนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ได้เลย หรือไม่ จำเป็นต้องได้รับหนังสือจากทางผู้ซื้อที่ดินว่า สละสิทธิการตั้งนิติบุคคล ก่อนหรือไม่ กำหนด 180 วันนั้น หากมีการจัดตั้งเสร็จและรับโอนภายใน 30 วัน จะมีความผิดหรือไม่เนื่องจากมีข้อกำหนดว่าอย่างน้อยต้อง 180 วัน
      ตอบ  ถ้า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายในระยะ เวลาที่ผุ้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่ที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินก็อาจดำเนินการขออนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ดำเนิน การอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้ โดยไม่ต้องให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแสดงหนังสือการสละสิทธิ์การจัดตั้ง นิติบุคคล ส่วนกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน เป็นระยะเวลาที่กฏหมายให้เวลาแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปประชุมจัดตั้ง นิติบุคคลฯ ให้ได้ ดังนั้น ผู้ซื้อทื่ดินจัดสรรจึงอาจประชุมจัดตั้งนิติบุคคลฯ ได้ตลอดในช่วงเวลาตั้งแต่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรจนครบกำหนด

74. ถาม  การที่ผู้บริโภคซื้อที่ดินจากผู้ประกอบการที่เป็นผู้จัดสรรที่ดินขายแต่ปรากฏ หลายหลังว่าที่ดินที่ซื้อนั้นผู้ประกอบการไม่ได้ยื่นขอนุญาตจัดสรรที่ดินตาม กฎหมาย(อยู่นอกแผนพังโครงการ) พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้ให้ความคุ้มครองหรือไม่ ในกรณีการใช้สาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน เพื่อเข้าไปในที่ดินของตนเองที่ซื้อไว้ภายในโครงการด้วย
      ตอบ  1.ที่ดินซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการฯจะไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
              2.ที่ดินที่อยู่นอกโครงการจัดสรรที่ดินจะใช้สาธารณุปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการฯไม่ได้

75. ถาม  การดูแลสาธารณูปโภคในหมู่บ้านจัดสรร จาก พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
            1.มาตรา 25(4)โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ รวมทั้งการปรับปรุงอื่นตามควรแก่สภาพของท้องถิ่น โดยแสดงแผนผัง รายละเอียดและรายการก่อสร้าง ประมาณการค่าก่อสร้าง และกำหนดเวลาที่จะจัดทำให้แล้วเสร็จ ในกรณีที่ได้มีการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรรหรือได้จัดทำสาธารณูปโภคหรือ บริการสาธารณะแล้วเสร็จทั้งหมดหรือบางส่วนก่อนขอทำการจัดสรรที่ดิน ให้แสดงแผนผังรายละเอียดและรายการก่อสร้างที่ได้จัดทำแล้วเสร็จนั้นด้วย และ(5) แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค....
              2.มาตรา 43 บัญญัติให้สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้ คงสภาพเดิม.....
              3.มาตรา 44 กำหนดว่า ภายหลังจาก ครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้มีการดำเนิน การอย่างหนึ่งอย่างใด.....
จาก พรบ.ทั้ง 3 มาตรา นั้น ขอเรียนถามว่า เงินที่บริษัทเรียกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์โดยระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายว่า....
              .......ข้อ.10 ผู้จะซื้อยินยอมที่จะออกค่าใช้จ่ายในบริการต่างๆ ซึ่งผู้จะขายได้จัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์ร่วมกันกับผู้จะซื้ออื่นๆ เช่น การเก็บขยะมูลฝอย การรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาดถนน ลอกท่อระบายน้ำ ไฟแสงจันทร์ ค่าซ่อมแซมต่างๆที่เป็นประโยชน์ส่วนรวมในอัตราแปลงละ ............บาท โดยต้องชำระในวันจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตาม สัญญา โดยผู้จะขายจะนำเงินที่จัดเก็บได้เข้าบัญชีเงินฝากในสถาบันการเงิน หรือในรูปตั๋วสัญญาการใช้เงิน ฯลฯ แล้วแต่จะพิจรณาเห็นควร และจะทำรายการประกอบการใช้จ่ายเงินจำนวนดังกล่าว.......               ซึ่งเงินจำนวนดังกล่าวนี้หากรวมทั้งหมู่บ้านก็เป็นเงินจำนวนหลายล้านบาท บริษัท(ผู้จะขาย)สามารถนำเงินจำนวนนี้มาใช้ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค(ตาม มาตรา44)ในหมู่บ้านก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านได้หรือไม่ และ บริษัท(ผู้จะขาย)มีสิทธิใช้เงินจำนวนดังกล่าวตามที่ระบุในสํญญาจะซื้อจะขายฯ (ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ระบุไว้ในสัญญา)ได้หรือไม่ เนื่องจากมีบางรายการเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการ สาธารณะ ตาม มาตรา 25 (4) และ มาตรา 43 และตาม มาตรา 25(4) และ (5)นั้น สามารถเรียกดูหลักฐานดังกล่าวได้ที่ใด (ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เลขที่ 20/2545 ออกให้ ณ วันที่ 6 มีนาคม พ.ศ. 2545) เนื่องจากขณะนี้บริษัท(ผู้จะขาย) นำเงินดังกล่าวมาใช้จ่ายจนเกือบจะหมดแล้ว จึงขอเรียนสอบถามเพื่อเป็นข้อมูลในการติดตามเรียกคืนเงินจำนวนนี้เพื่อนำมา ใช้เป็นทุนในการดำเนินงานหลังจากที่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป
      ตอบ  เงินค่าใช้จ่ายที่ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บ ตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินเห็นชอบ สามารถนำไปใช้ได้เฉพาะเรื่องของบริการสาธารณะ เช่น ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่าไฟฟ้าส่องสว่าง ส่วนค่าล้างถนน ค่าลอกทอระบายนำ ค่าซ่อมแซมถนนซึ่งเป็นการดูแลรักษาสาธารณูปโภคไม่สามารถนำเงินไปใช้ได้ และถ้ามีเงินที่เหลือ ก็จะต้องส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเมื่อมีการจัดตั้งแล้วต่อไป ท่านสามารถตรวจสอบโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะ กรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพนครได้ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

76. ถาม  เงินค่าสาธารณูปโภคหรือเงินค่าส่วนกลางที่เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรเรียก เก็บจากผู้ซื้อล่วงหน้าขณะโอนกรรมสิทธิ์ที่ที่ดินเป็นระยะเวลา 3 ปี (คิดเป็นตารางวาๆละ 12 บาทต่อเดือน) เจ้าของโครงการมีสิทธิ์ที่จะนำเงินก้อนนี้ไปใช้จ่ายหรือไม่ (ยังไม่มีการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) ถ้ามีสิทธิ์นำไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายอะไรได้บ้างและถ้าไม่มีสิทธิ์โครงการจะ ต้องคืนเมื่อใด จำนวนเท่าไร มีดอกเบี้ยหรือไม่
      ตอบ  เงินค่าใช้จ่ายที่ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บจะต้องเป็นอัตราที่คณะกรรมการจัดสรร ที่ดินให้ความเห็นชอบซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำเงินไปใช้จ่ายได้เฉพาะ เรื่องบริการสาธารณะเช่นพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าเก็บขยะ ค่าไฟฟ้าส่องสว่างส่วนกลางและเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องมอบเงินที่เหลือให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป

77. ถาม  ผมซื้อบ้านในโครงการเศรษฐสิริ รามอินทรา ซึ่งเป็นที่ดินที่จัดสรรโดยบบส. ร่วมกับบริษัทแสนสิริ ซึ่งได้รับสิทธิประโยชน์ ไม่ต้องจัดสรรภายใต้พรบ.จัดสรรที่ดิน เนื่องจากเป็นการจัดสรรที่ดินโดยรัฐวิสาหกิจ ซึ่งได้รับสิทธิทางภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง แต่เนื่องจากในปัจจุบัน บ้านทั้งหมดจำนวน 143 หลังในโครงการขายหมดแล้ว ซึ่งจะดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน เพื่อรับโอนทรัพย์ส่วนกลางจาก บบส. (ในขณะนี้จดทะเบียนเป็นภารจำยอม) และเพื่อการบริหารจัดการหมู่บ้านให้เรียบร้อย แต่เนื่องจากในมาตรา 5 กำหนดว่า การจัดสรรที่ดินโดยรัฐวิสาหกิจ ไม่อยู่ภายใต้ พรบ.จัดสรรที่ดิน จึงอยากจะทราบว่า จะสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน โดยใช้หลักกฎหมายเรื่อง นิติบุคคลบ้านจัดสรร ตาม พรบ. ที่ดิน ที่กำหนดสิทธิหน้าที่ ของผู้ซื้อโครงการและเจ้าของโครงการในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับสิทธิหน้าที่ ดังกล่าวได้หรือไม่ เนื่องจากไม่มีกฎหมายอื่นที่ใกล้เคียงเท่ากับ พรบ.จัดสรรที่ดิน (อ้างตามมาตรา 4 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าเมื่อไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับกับคดีได้ ให้วินิจฉัย โดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง)
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จะต้องเป็นโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือประกาศของคระปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 เท่านั้น ในกรณีของคุณอาจจัดตั้งนิติบุคคลตามกฏหมายอื่น เช่น บริษัท สหกรณ์ สมาคม ขึ้นมาดูแลหมู่บ้านได้

78. ถาม  มีหมู่บ้านอยู่ที่หนึ่งเจ้าของโครงการได้ทำการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย เกิน 10 แปลงแต่ไม่ได้ขอดำเนินการจัดสรรที่ดิน ต่อมาสร้างบ้านเสร็จหมดมีคนซื้อไปทุกหลังแล้ว เจ้าของบ้านแต่ละหลังก็ได้ประชุมกันจะขอตั้งนิติบุคคลขึ้นเพื่อรับโอน สาธารณูปโภคมาจัดการดู แลกันเอง แต่ติดว่าหมู่บ้านนี้ไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ทางที่ดินจังหวัดก็ไม่สามารถรับจดทะเบียนนิติบุคคลได้ ไม่ทราบว่าเราสามารถดำเนินการขอจดนิติบุคคลได้ไหม รบกวนให้คำอธิบายหน่อยครับพอดีเจ้าของโครงการจะนำสโมสรออกไปขาย ไม่ทราบว่าจะขายได้ไหม
      ตอบ  การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 จะต้องเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฏหมายนี้เท่านั้น ส่วนสโมสรหากเจ้าของโครงการได้ให้สัญญาหรือข้อตกลงใดไว้กับผู้ซื้อที่ดินก็ ต้องเป็นไปตามนั้น หากไม่กระทำตามสัญญาหรือข้อตกลง ผู้ได้รับความเสียหายต้องไปดำเนินการทางศาล

79. ถาม  ผมซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินไว้เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว แถวๆประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งในโครงการนี้ได้มีการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยๆแล้วขาย รวมถึงมีการแบ่งแนวออกเป็นถนนของโครงการสำหรับใช้ร่วมกันโดยที่ที่ดินทุก แปลงติดกับถนนในโครงการ ผมได้ซื้อมาด้วย 1 แปลงและได้ชำระค่าที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เป็นเงินสดและได้จดทะเบียนโอนที่ดินแล้ว เป็นเอกสารสิทธิ นส.3 ต่อมา เจ้าของโครงการนี้ได้ถูกฟ้องบังคับคดี และมีผู้มาซื้อทรัพย์เป็นที่ดินทั้งหมดในโครงการนี้ที่ยังเหลืออยู่รวมถึง ถนนในโครงการด้วยจากกรมบังคับคดี ทำให้ผมและคนที่ซื้อที่ดินและได้มีการโอนแล้วประมาณ 20 ราย ได้ถูกเจ้าของที่ดินใหม่ปิดล้อมที่ดินที่ผมได้ซื้ออยู่จนไม่มีทางออกสู่ทาง สาธารณะ โดยเจ้าของใหม่ได้ล้อมรั้วปิดกั้นที่ดินทั้งหมดไว้ โดยไม่ยอมทำเป็นถนนในโครงการเหมือนเช่นโครงการเดิมแต่แรก ทำให้ผมและเจ้าของที่ดินคนอื่นได้รับความเดือดร้อนจากการไม่มีทางออก เช่นนี้ ผมและพวกจะสามารถดำเนินการอย่างไรกับเจ้าของที่ดินคนใม่ได้ครับ
      ตอบ  คุณ สามารถดำเนินการคดีทางศาลได้ เนื่องจากถนนภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งจัดทำไว้ใช้เป็นทางออกสู่สาธารณประโยชน์ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินแปลง ย่อยที่ผู้จัดสรรแบ่งแยกเพื่อจำหน่ายทุกแปลงผู้ซื้อที่ดินแปลงถนนได้จะต้อง รับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้จัดสรร คือ จะต้องใช้เพื่อเป็นถนนต่อไป

80. ถาม  การจัดเก็บค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ตาม ปว 286 ; คำถามที่: 9062 ที่ทางสำนักเลขานุการกรม ตอบว่า ค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ เช่น ค่ายาม ค่าจัดเก็บขยะ ตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มิได้กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการไว้ดังเช่นมาตรา 53 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้สามารถจัดเก็บค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ในอัตราที่ได้รับความ เห็นชอบจากคณะกรรมการ และเรื่องการจัดเก็บค่าบำรุงบริการสาธารณะสำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน ที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ขอทราบผล การพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง เรื่องการจัดเก็บค่าบำรุงบริการสาธารณะสำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน ที่ได้รับอนุญาตตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ด้วยค่ะ ว่าผลเป็นอย่างไร
      ตอบ  คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้พิจารณาเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าบำรุงรักษา บริการสาธารณะแล้วโดยเห็นว่า สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการจัดการบำรุงรักษาสิ่งดังกล่าวจากผู้ซื้อ ที่ดินจัดสรรในอัตราที่คณะกรรมการได้เห็นชอบได้

81. ถาม  ไม่สร้าง รร.อนุบาล ในโครงการจัดสรรจะทำอย่างไร; กรณีโฉนดอยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน และเป็นพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะประเภท รร.อนุบาล
              1. ธนาคารเจ้าหนี้สามารถหน่วงเหนี่ยวไม่คืนโฉนดให้กับผู้จัดสรรได้หรือไม่
              2. ผู้จัดสรรสามารถนำโนดแปลงนี้ไปก่อภาระหนี้กับธนาคารอื่นได้หรือไม่
              3. ผู้จัดสรรสามารถนำโฉนดแปลงนี้ไปขออนุญาตปลูกสร้างเป็นอย่างอื่นได้หรือไม่
              4. ผู้จัดสรรสามารถนำโฉนดแปลงนี้ไปให้ผู้อื่นเช่าหรือทำประโยชน์อย่างอื่น ได้หรือไม่ และผลประโยชน์ จากการเช่าตกเป็นของใคร เป็นของผู้จัดสรรหรือของสมาชิกในหมู่บ้าน
              5. ใครเป็นผู้มีสิทธิ์นำโฉนดแปลงนี้ไปให้ผู้อื่นเช่า
              6. ถ้าผู้จัดสรรไม่ดำเนินการปลูกสร้าง รร.อนุบาล กรมที่ดินจะดำเนินการอย่างไร
              7. มีกำหนดเวลาที่จะต้องสร้าง รร.อนุบาลหรือไม่
              8. ผู้จัดสรรสามารถยกเลิกไม่สร้าง รร. ได้หรือไม่
      ตอบ  1.ธนาคารไม่มีสิทธิยึดหน่วงโฉนดที่ดินซึ่งไม่มีภาระการจำนอง
               2. ไม่ได้ เนื่องจากประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำ นิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ ใช้เพื่อบริการสาธารณะ โดยการจดทะเบียนจำนอง สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกินหรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
               3,6,7,8 กฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาในการก่อสร้างโรงเรียนไว้ แต่ถ้าไม่สามารถจัดตั้งโรงเรียนตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการได้ ก็ให้จัดทำเป็นบริการสาธารณะและหรือสาธารณูปโภคอื่น เช่น ศูนย์เด็กเล็ก สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา เป็นต้น
               4,5 ผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้ให้เช่าที่ดินได้แต่ในการให้เช่าที่ดินที่ใช้เพื่อ บริการสาธารณะ ต้องเป็นการเช่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับลักษณะการให้บริการหรือการให้สิ่งอำนวย ความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการ ทั้งนี้ จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ค่าเช่าหรือผลประโยชน์เป็นของผู้จัดสรรที่ดิน
ส่วนในกรณีที่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว และได้รับโอนที่ดิน แปลงสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะแล้ว ผู้ดำเนินการก็คือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ผลประโยชน์และค่าเช่าเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

82. ถาม  คณะ กรรมการหมู่บ้านจัดสรรตั้งตนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรถือว่าชอบด้วยกฎหมายและมีกฎหมายรองรับหรือไม่ และเรียกเก็บเงินส่วนกลางจากชาวบ้านแล้วนำเงินไปเข้าบัญชีชื่อกรรมการเอง ถูกต้องหรือไม่ ชาวบ้านต้องจ่ายหรือไม่ จ่ายไปเเล้วกรมที่ดินร่วมรับผิดชอบหรือไม่ ข้อบังคับตามกฎหมายกรณีคนไม่จ่ายเกิน 6 เดือนเจ้าพนักงานที่ดินระงับสิทธิ์การ ทำนิติกรรมได้หรือไม่ การจัดเก็บเงินค่าใช้จ่ายหากเกินจากที่กฎหมายกำหนดจะอยู่ในความดูแลตรวจสอบของคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพหรือไม่
      ตอบ  คณะ กรรมการหมู่บ้านฯซึ่งไม่ได้ถูกจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอย่างถูก ต้องตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543ไม่มีอำนาจในการจัดเก็บค่าดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือระงับการทำ นิติกรรม จากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่อย่างใด หากจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอย่างถูกต้องก็สามารถเรียกเก็บเงิน ส่วนกลางได้ ซึ่งเป็นการจัดการในชุมชนเอง กรมที่ดินไม่มีส่วนเกี่ยวข้องในเรื่องดังกล่าวแต่อย่างใด ส่วนเรื่องการระงับการทำนิติกรรม เมื่อมีการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอย่างถูกต้อง หากมีการร้องขอโดยนิติบุคคลก็มีอำนาจที่จะระงับการทำนิติกรรมได้ ทานสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดินทุกแห่ง

83. ถาม  การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร; ผม เป็นผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งซึ่งได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ก่อนพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ใช้บังคับ ปัญหาคือ ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านของผมบางส่วนประมณร้อยละ 30 ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จึงทำให้เงินส่วนกลางที่เก็บได้เพื่อนำมาใช้ในการบำรุงรักษาและจัดการดัง กล่าวไม่เพียงพอและไม่สามารถใช้มาตรการทางกฎหมายบังคับลูกบ้านดังกล่าวให้ ชำระได้ จึงใครขอเรียนปรึกษาว่า หมู่บ้านจะสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้หรือไม่อย่างไรและจะต้องดำเนินการตามขึ้นตอนใดบ้าง ทั้งนี้ เพื่อความเป็นธรรมของผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรทุกคนที่จะต้องรับผิดชอบ ค่าใช้จ่ายฯ ดังกล่าวร่วมกัน ซึ่งมาตรการตาม พรบ.ดังกล่าว แม้ผู้อยู่อาศัยบางส่วนที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายฯ ต่อไปก็ตาม แต่ก็จะมีผลบังคับเมื่อมีการขายหรือโอนที่ดินจัดสรรในหมู่บ้านทำให้ได้รับ เงินมาเป็นค่าใช้จ่ายของหมู่บ้านต่อไป
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 69 บัญญัติไว้ว่า ใบอนุญาตหรือการอนุญาตใด ๆ ที่ได้ให้ไว้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ที่ยังมีผลใช้บังคับอยู่ในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับให้ถือว่าเป็นใบ อนุญาต และการอนุญาตตามพระราชบัญญัตินี้ กรณีโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตก่อนพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับ มีความประสงค์จะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็สามารถกระทำได้ โดยมีขั้นตอนตามมาตรา 70 รายละเอียด ศึกษาได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน

84. ถาม  ตาม มาตรา 44 แห่ง พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินซึ่งพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค เพราะเหตุมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่ง ด้วยตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด หมู่บ้านของข้าพเจ้าได้รับการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว แต่ผู้จัดสรรที่ดินแจ้งว่าผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่า บำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งตามที่กฎหมายกำหนด เพราะเป็นหมู่บ้านจัดสสรซึ่งได้รับใบอนุญาตจัดสรรก่อน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มีผลบังคับใช้ โดยอ้างว่ากรมที่ดินมีความเห็นดังกล่าว เป็นความจริงหรือไม่ ข้อเท็จจริงเป็นอย่างไร ในกรณีกรมที่ดินมีความเห็นดังกล่าวจริง แต่ข้าพเจ้าไม่เห็นด้วย ข้าพเจ้าจะฟ้องคดีต่อศาลปกครองว่ากรมที่ดินกระทำการมิชอบด้วยกฎหมาย โดยตีความกฎหมายให้เป็นประโยชน์แก่ผู้จัดสรรที่ดินได้หรือไม่
      ตอบ  ผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 44 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หากต้องการอยากทราบรายละเอียดหรือมีข้อสงสัยเพิ่มเติม ให้ติดต่อได้ที่ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทร 0 2622 3483

85. ถาม  จากคำตอบ14157 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยที่ประชุมใหญ่สมาชิกลงมติออกข้อบังคับมา บังคับใช้ได้เลยโดยไม่ต้องคำนึงถึงว่าข้อบังคับนั้นจะขัดต่อกฏหมาย ขัดต่อพระราชบัญญัติที่ดินนี้ หรือขัดต่อรัฐธรรมนูญ นับเป็นสิ่งแปลกใหม่มาก ที่ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจอย่างไร้ขอบเขต จึงขอถามว่ามีที่มาจากกฏหมายข้อไหนขอสำนักส่งเสริมช่วยตอบด้วยเพื่อใช้ในการ อ้างอิง การที่ลงมติเห็นชอบในการออกข้อบังคับแล้วต้องยี่นจดทะเบียนต่อกรมที่ดินก็ ด้วยมีข้อบังคับในกฏกระทรวงให้ดำเนินการตามนั้น อีกทั้งเป็นหน้าที่ของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพตามพรบจัดสรรที่ดิน 2543 และเพื่อควบคุมให้เกิดความโปร่งใส ยุติธรรมแก่สมาชิกโดยรวม ว่าจะไม่เป็นการทำความเดือดร้อนหรือเสียหาย จนต้องเป็นคดีความในศาล หากไม่ถูกต้องกรุณาให้คำตอบพร้อมข้อกฏหมาย
      ตอบ  ข้อบังคับนิติบุคคลฯ เป็นหลักเกณฑ์และแนวทางปฏิบัติของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเกิดขึ้นจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกทั้งหมด ข้อบังคับนั้น จะมีผลบังคับใช้ต่อเมื่อเจ้าพนักงานสั่งรับจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรร โดยบันทึกสาระสำคัญลงในทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และบันทึกการจดทะเบียนในข้อบังคับ ก่อนรับจดทะเบียนเจ้าพนักงานจะต้องพิจารณาความถูกต้องครบถ้วนตามกฎหมาย โดยข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะฝ่าฝืนต่อกฎหมายที่เกี่ยวกับความ สงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนมิได้ ดังนั้น ข้อบังคับจึงเป็นเรื่องภายในของสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรที่กำหนดขึ้นบังคับกัน เองภายใต้บทบัญญัติของกฎหมาย

86. ถาม   การระดมทุนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร; เมื่อ จัดตั้งนิติบุคคลแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถดำเนินกิจการอื่นๆนอกเหนือจากที่จดทะเบียนไว้ ว่าด้วยวัตถุประสงค์ของการขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เช่น นำสาธารณูปโภคไปให้เช่า หรือให้บริการเพื่อการค้ากำไร เมื่อมีผลกำไรก็นำมาจัดสรรเพื่อประโยชน์ชของส่วนรวม หากต้องลงทุนหรือขาดทุน ก็ให้สมาชิกร่วมกันจ่าย ทั้งนี้โดยอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก ทั้งนี้สมาชิกเสียงส่วนน้อยก็ต้องจ่ายตามมติของที่ประชุมใหญ่ และรวมไปถึงการรวมทุนหรือระดมทุนเป็นทุนสำรอง สมาชิกเสียงส่วนน้อยต้องจ่ายตามมติด้วย ถูกต้องหรือไม่ เพราะตามกฏหมาย สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทุกคนจะต้องปฏิบัติตามข้อบังคับนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรรที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติเห็นชอบแล้ว(ไม่จำเป็นว่าจะต้องจดทะเบียน ข้อบังคับหรือไม่) สิ้นปีบัญชีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพจะเป็นผู้ตรวจสอบบัญชีการเงินให้ถูกต้องเป็นไปตามกฏหมายถูกต้องหรือไม่
      ตอบ  พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้กำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
             1. กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค
             2. กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัย และการจราจรภายในที่ดินจัดสรร
             3. เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก
             4. ยื่นคำร้องทุกข์ หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิ หรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป
             5. จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงิน หรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณูปโภค
             6. ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้
       การดำเนินการตาม (1)(2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
       ดังนั้น การกระทำใดๆ ซึ่งขัดกับกฎหมาย เช่น การระดมทุนสำรอง การลงทุนที่มีทั้งกำไรและขาดทุน ไม่สามารถดำเนินการได้ และให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรายงานกิจการงบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้ว ต่อคณะกรรมการภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดการบัญชี เพื่อตรวจสอบต่อไป

87. ถาม  สิ้นปีบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร; นิติบุคคล หมู่บ้านจัดรรจะต้องส่งบัญชีที่ได้รับการรับรองโดยผู้ตรวจสอบบัญชี ให้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพ ภายใน 90 วันนับจากวันสิ้นปีบัญชี
               1. รายการบัญชีใช้จ่ายที่กรรมการหมู่บ้านใช้จ่ายไป จะต้องเป็นการใช้จ่ายตามมติเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกซึ่งจะต้องมี รายงานการประชุมที่มีมติเห็นชอบเป็นรายลักอักษร หากไม่มีรายงานการประชุมจะเป็นการกระทำที่ถูกต้องหรือไม่ เช่น กรรมการหมู่บ้านเป็นผู้ใจบุญมาก ได้ใช้เงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคไปทำบุญโดย สมาชิกไม่เคยทราบไม่เคยมีมติเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่จะถือว่าถูกต้องหรือไม่ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพจะทำอย่างไร
                2. เงินอื่น ๆ เช่น เงินเหลือจากการจัดเก็บส่วนกลางหมู่บ้าน (เงินของชาวบ้าน) นับล้านบาทตั้งแต่ยังไม่จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่พอจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว จึงนำเงินนี้มารวมไว้ในบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วยถือเป็นการถูกต้อง หรือไม่? ทำให้ยอดเงินทั้งเก่าและใหม่ที่เก็บเกินรายจ่ายรายเดือนมียอดสูงมาก คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมีหน้าที่ดูแลการใช้จ่ายเงินนี้ถูกต้องหรือ ไม่?
                3. หากได้มีการยื่นบัญชีให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพแล้วถือว่าบัญชีได้ รับการรับรองว่าถูกต้องแล้ว คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรผู้ใช้จ่ายเงินก็ถือว่าพ้นความรับผิดชอบแล้วถูก ต้องหรือไม่
                4. เมื่อสิ้นปีบัญชีแต่มิได้มีการส่งบัญชีจนพ้นเวลา 90 วันจะมีผลอย่างไรต่อคณะกรรมการ หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
                5. สมาชิกหมู่บ้านจะรับทราบถึงผลของการส่งบัญชีให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพตรวจแล้ว หรือผลของการไม่ส่ง
      ตอบ  - บัญชีรายรับ - รายจ่ายของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ เฉพาะกรณีอัตราค่าใช้จ่ายที่จะจัดเก็บจากสมาชิกในอัตราเดือนละเท่าใด พร้อมวิธีการจัดเก็บเท่านั้น จึงจะต้องได้รับความเห็นชอบโดยมติของที่ประชุมใหญ่
             - กรณีเงินช่วยเหลืออื่น ๆ ที่จัดเก็บจากสมาชิกไว้ตั้งแต่ก่อนมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนำเงินมารวมไว้ในบัญชีของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็สามารถดำเนินการได้เนื่องจากไม่มีกฎหมายห้ามไว้ ซึ่งนิติบุคคลจะต้องจัดสรรเงินจำนวนดังกล่าว เข้าสู่ระบบบัญชีรายรับ - รายจ่าย และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินไม่มีหน้าที่เข้าไปเกี่ยวข้องกับเงินจำนวนดังกล่าว
             - นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ต้องรายงานกิจการ งบดุล บัญชี รายรับ รายจ่ายซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วต่อคณะกรรมการภายใน 3 เดือน นับแต่วันสิ้นงวดการบัญชี และประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบและให้คณะกรรมการแต่งตั้ง คณะอนุกรรมการเพื่อตรวจสอบกิจการ การบัญชีและการเงิน ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามที่คณะกรรมการกำหนด และในกรณีที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีข้อบกพร่องเกี่ยวกับการเงินและการ บัญชีตามรายงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือรายงานของคณะอนุกรรมการ หรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรกระทำการไม่ถูกต้องในการปฏิบัติหน้าที่ จนทำให้เกิดข้อบกพร่อง เสียหาย หรือเสียประโยชน์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือสมาชิก ให้คณะกรรมการแจ้งเป็นหนังสือให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือคณะกรรมการหมู่ บ้านจัดสรรดำเนินการแก้ไขข้อบกพร่องตามวิธีการที่คณะกรรมการกำหนด นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรต้องดำเนินการแก้ไขข้อบกพร่องให้แล้วเสร็จภาย ใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งนั้น ถ้าไม่แก้ไขให้เสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าว โดยไม่มีเหตุอันสมควรคณะกรรมการอาจมีคำสั่ง ดังนี้
          (1) ให้ระงับการปฏิบัติบางส่วนที่เป็นเหตุให้เกิดข้อบกพร่องเสียหาย หรือเสียประโยชน์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือสมาชิก
          (2) ให้หยุดดำเนินการชั่วคราว เพื่อปฏิบัติการแก้ไขข้อบกพร่องนั้นให้เสร็จตามวิธีการและภายในระยะเวลาที่คณะกรรมการกำหนด

88. ถาม  ได้ ใบอนุญาติค้าที่ดิน และทำการค้าที่ดินหมดแล้ว แต่ไม่ได้จดทะเบียนการจัดสรรที่ดิน เพราะว่าโครงสร้างสาธารณูปโภคไม่เป็นไปตามกำหนด ซึ่งปัจจุบันมีการประชุมเจ้าของร่วมทุกๆปีเพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง
              1. ซึ่งหากตั้งข้อบังคับขึ้นสามารถใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่
              2. รายได้ในกรณีนี้ต้องเสียภาษีตามปกติใช่หรือไม่
              3. หากมีการค้างค่าส่วนกลางในกรณีนี้จะใช้กฎหมายใดบังคับได้หรือไม่
              4. การจัดการทรัพย์ส่วนกลางของคณะบุคคลดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ และมีกฎหมายใดรองรับหรือไม่
      ตอบ  ที่ดินที่ไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อดูแลรักษาสาธารณูปโภคได้ ดังนั้น หากมีกรณีพิพาท หรือข้อขัดแจ้งเกี่ยวกับการบริหารจัดการหรือการดำเนินการของคณะบุคคลผู้ บริหารหมู่บ้านเองก็ดี หรือต่อสมาชิกหมู่บ้าน หรือบุคคลภายนอกก็ดี จะต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ หรือกฎหมายอาญามาบังคับใช้แล้วแต่กรณี สำหรับหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขเกี่ยวกับการเสียภาษีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร ขอให้สอบถามไปทางกรมสรรพากรโดยตรง

89. ถาม  ได้ใบอนุญาติค้าที่ดินประมาณปี 37 แล้วก็ขายที่ดินหมดแล้ว และจัดทำบริการสาธารณูประโภคต่างๆ โดยเรียกเก็บค่าส่วนกลางตลอดมา ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
              1.หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลางดังกล่าว จะฟ้องให้บังคับชำระได้หรือไม่ ถ้าได้บังคับตามกฎหมายอะไร
              2. หากต้องการไปจดทะเบียนการจัดสรรที่ดินจะทำได้หรือไม่อย่างไร
              3. หากไม่สามารถจัดสรรที่ดินได้จะทำอย่างไรกับทรัพย์ส่วนกลาง
              4. และปัจจุบันพื้นที่ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิของใคร
      ตอบ  ตามข้อมูลของท่าน น่าจะเป็นการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น
              1. การค้างชำระค่าส่วนกลาง ถ้ามีสัญญากำหนดไว้อย่างไร หากไม่ปฏิบัติตามก็น่าจะไปดำเนินการฟ้องบังคับทางศาลได้
              2. ไม่สามารถดำเนินการขอจัดสรรที่ดินได้ เนื่องจากจำหน่ายที่ดินไปหมดแล้ว
              3 - 4 หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์) มีชื่อผู้ใดผู้นั้นเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงย่อยซึ่งได้จำหน่ายไปแล้ว ทุกแปลง

Source: www.dol.go.th

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.