สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

ใบจอง (น.ส. 2)

ใบจอง หรือ น.ส.2 คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งรัฐออกให้แก่บุคคลผู้ประสงค์จะได้ที่ดิน ของรัฐเป็นของตน โดยบุคคลผู้นั้นได้เสนอความต้องการของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรก็จะอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดิน และออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน

การออกใบจองมีได้ 2 กรณี คือ

กรณีที่ 1 การจัดที่ดินของรัฐให้แก่ประชาชน เรียกว่า "การจัดที่ดินผืนใหญ่" ซึ่งเป็นการจัดที่ดินที่มีเนื้อที่ติดต่อกันตั้งแต่ 1,000 ไร่ตามมาตรา 27 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

กรณีที่ 2 ราษฎรขอจับจองที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย หรือที่เรียกว่า "ที่ดินหัวไร่ปลายนา" เป็นกรณีที่ราษฎรขอจับจองที่ดินตามมาตรา 33 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สภาพของที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย ได้แก่ ที่ดินของรัฐที่มีเนื้อที่ต่ำกว่า 1,000 ไร่ ซึ่งอาจจะมีพื้นที่กระจัดกระจายไม่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน หรือที่ดินที่มีเนื้อที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน กรณีที่ดินหัวไร่ปลายนา ได้แก่ ที่ดินที่อยู่ติดต่อกับที่ดินซึ่งมีการทำประโยชน์อยู่แล้ว ไม่ว่าจะติดต่อกับที่ดินของผู้ขอเอง หรือติดต่อกับที่ดินของผู้อื่น เรียกว่าที่ดินหัวไร่ปลายนาทั้งสิ้น จะมีอยู่ทั่วไปแปลงละไม่กี่ไร่ ให้จัดให้เข้าทำประโยชน์ได้ไม่เกิน 50 ไร่ หากเกิน 50 ไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นการเฉพาะราย แต่ต้องไม่เกิน 100 ไร่

ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนนับแต่วันได้รับใบจอง ทั้งจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้ ถ้ายังไม่ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก โดยไม่จำกัดว่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

แบบของใบจอง มี 2 แบบ คือ แบบ น.ส. 2 และ น.ส. 2 ก.

แบบ น.ส.2 ใช้ในการออกใบจองในท้องที่ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยยังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภผู้เป็นหัวหน้ากิ่งประจำอำเภอตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2528

แบบ น.ส.2 ก. ใช้ในการออกใบจองในท้องที่อื่นนอกจากที่กล่าวไว้ข้างต้น

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

ถาม  การเปลี่ยนตราจองเป็นโฉนดที่ดิน 1.เมื่อรังวัดใหม่เป็นโฉนดที่ดินปรากฎว่า ได้รูปแผนที่และเนื้อที่แตกต่างจากตราจองเดิม อยากทราบว่า เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องสั่งแก้รูปแผนที่และเนื้อที่ ก่อนออกเป็นโฉนดที่ดินใหม่หรือไม่ อย่างไร. 2.จะต้องสร้างใบไต่สวน (น.ส. 5 ) หรือไม่อย่างไร 3.หากที่ดินมีภาระผูกพัน เช่นจำนอง ฯลฯ จะจดแจ้งหรือหมายเหตุในเรื่องเดิมอย่างไร?
       ตอบ  ตามคำถาม ไม่ทราบว่าเป็นตราจองประเภทใด จึงขอตอบเป็น 2 กรณี ดังนี้

                  1. ตราจอง ซึ่งยังมิได้ตราไว้ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ถือเป็นหลักฐานที่ดินตาม ข้อ 7(2) แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ 43พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เมื่อนำมาขออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย ก็ทำให้การรังวัดทำแผนที่และสอบสวนตามวิธีการรังวัดและการสอบสวนสิทธิเพื่อออกโฉนดที่ดิน หากปรากฎว่าได้รูปแผนที่และเนื้อที่แตกต่างจากตราจองเดิม อนุโลมให้ถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0719/ว 25478 ลงวันที่ 22 กันยายน 2541 เรื่อง การออกโฉนดที่ดินโดยอาศัยหลักฐานหนังสือรับรองการทำประโยชน์ โดยให้อยู่ในดุลยพินิจของเจ้าพนักงานที่ดิน ที่จะพิจารณาดำเนินการตามความเหมาะสมแก่กรณีต่อไป โดยขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและข้อมูลรายละเอียดต่างๆ ที่ปรากฎในแต่ละเรื่อง ส่วนกรณีตราจองมีรายการภาระผูกพัน ให้ยกรายการดังกล่าวมาจดแจ้งไว้ในโฉนดที่ดินด้วย ตามความในมาตรา 59 จัตวา แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

                  2. ตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินประเภทหนึ่ง ตามนัยมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน กรมที่ดินได้ซ้อมความเข้าใจในเรื่องนี้ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0619/ว 15111 ลงวันที่ 29 พฤษาคม 2539 เรื่อง การรังวัดเปลี่ยนโฉนดตราจอง หรือตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" เป็นโฉนดที่ดินว่า การรังวัดเปลี่ยนโฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" เป็นโฉนดที่ดินมิใช่การรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดิน แต่เป็นการรังวัดสอบเขตที่ดิน ตามมาตรา 69 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เพื่อเปลี่ยนประเภทหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ และเพื่อให้ทราบที่ตั้งแนวเขตที่ดินเท่านั้น ดังนั้น ในการรังวัด ถ้าปรากฎว่าการครอบครองไม่ตรงกับแผนที่หรือเนื้อที่ในโฉนดที่ดิน เมื่อผู้มีสิทธิในที่ดินข้างเยงได้รับรองแนวเขตแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจแก้ไขแผนที่หรือเนื้อที่ให้ตรงกับความเป็นจริงได้ เว้นแต่จะเป็นการสมยอมเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย และไม่ต้องสร้างใบไต่สวน (น.ส. 5) ตามนัยเหตุผลข้างต้น ส่วนกรณีมีภาระผูกพัน ให้ถือปฏิบัติตาม มาตรา 59 จัตวา แห่งประมวลกฎหมายที่ดินดังกล่าว

ถาม  แก้ชื่อผู้ขอจับจองในใบจอง ด้วยนางมิ่ง จักรบุตร ได้ขอแก้ไขเปลี่ยนชื่อ ใบจอง จากชื่อเดิม (นายบุญ บุตราช ) เป็นชื่อนางมิ่ง จักรบุตร ที่ สำนักงานที่ดิน สาขา อ.กันทรวิชัย จ.มหาสารคาม ยื่นเรื่องขอแก้ไข ตั้งแต่วันที่ 13 พ.ย. 2550 บัดนี้ยังไม่ดำเนินการให้แต่อย่างใด จึงขอทราบผลการแก้ไขชื่อผู้ขอจับจอง ว่าดำเนินการถึงขั้นตอนใดแล้ว
       ตอบ  ใบจอง (น.ส. 2) คือ หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ที่ออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งตามระเบียบของคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติกำหนดว่าต้องทำประโยชน์ในเวลาที่กำหนด 6 เดือน นับแต่วันที่รับใบจอง และจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี ดังนั้น เมื่อรัฐได้จัดให้บุคคลใดเข้าครอบครองในที่ดินแปลงใดแล้ว จะโอนสิทธิในการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามหลักฐานใบจองให้แก่ผู้อื่นไม่ได้ นอกจากเป็นการตกทอดทางมรดกเท่านั้น

ถาม  รบกวนสอบถามเรื่องใบจองที่ดินค่ะ(ไม่รู้เรียกถูกหรือเปล่า) คือ มีคนจะขายที่ดินที่มีใบจองให้ค่ะ และดิฉันกำลังจะตัดสินใจซื้อเพื่อทำสวน และปลูกบ้านพักรับรอง อยากทราบว่า 1. ไม่รู้ว่าซื้อไปแล้วจะมีปัญหา หรือเปล่า 2.ใบจองมีโอกาสที่จะออกโฉนดได้หรือเปล่าค่ะ 3.และถ้าจะทำสวน ทำไร่ และปลูกบ้านพักรับรอง (หรือรีสอร์ท) จะมีปัญหาหรือเปล่า และปัญหาคืออะไร ตอบด้วยนะค่ะ ขอบคุณค่ะ
        ตอบ  ใบจอง ไม่สามารถทำการซื้อขายได้ จะตกทอดได้แต่ทางมรดกเท่านั้น

ถาม  พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในใบจองตามมาตรา 82 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้หรือไม่?
        ตอบ  ตามมาตรา 82 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติไว้เฉพาะการจดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ประเด็นปัญหาดังกล่าวจึงมีกรณีพิจารณาว่า ใบจองถือเป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา ๑ คำว่า “สิทธิในที่ดิน” หมายความว่ากรรมสิทธิ์และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย และคำว่า “ใบจอง” หมายความว่า หนังสือแสดง การยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ประกอบกับมาตรา ๖๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้บัญญัติว่า “ถ้าโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือใบจอง ฉบับสำนักงานที่ดินเป็นอันตราย ชำรุด สูญหาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ มีอำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวจากผู้มีสิทธิในที่ดินมาพิจารณาแล้วจัดทำขึ้นใหม่………….” ใบจองจึงถือได้ว่าเป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินประเภทหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่จึงชอบที่จะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในใบจอง ตามนัยมาตรา ๘๒ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้ (สรุปโดย กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนที่ดิน สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน; มีนาคม 2549)

Source: www.dol.go.th