ความรู้ทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายจัดสรรที่ดิน

1. การจัดสรรที่ดินโดยไม่ต้องขออนุญาตและไม่อยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้แก่
          1.1 การจัดสรรที่ดินของหน่วยงานราชการ หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ ราชการส่วนท้องถิ่น หรือองค์กรอื่นของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย
          1.2 การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น

2.การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรกับผู้จัดสรรที่ดินนั้น กฎหมายบังคับว่าต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดขึ้น (สัญญามาตรฐาน)ซึ่งมี 2 แบบ คือ แบบ ก. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (เฉพาะที่ดิน) แบบ ข. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดดังกล่าว หากมิได้ทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว กฎหมายถือว่า สัญญาส่วนนั้นหรือข้อตกลงนั้นไม่มีผลใช้บังคับ

3."ผู้รับเงินจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องออกหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ" ผู้ที่รับเงินจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายก็ดี เพื่อชำระหนี้จำนองเกี่ยวกับที่ดินแปลงที่จัดสรรให้แก่ผู้รับจำนองก็ดี ผู้ที่รังบเงินนั้นจะต้องออกใบเสร็จรับเงินหรือหลักฐานเป็นหนังสือเพื่อแสดงการรับเงินแต่ละครั้งพร้อมกับลงลายมือชื่อของผู้รับเงินแล้วมอบให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นผู้ชำระเงินนั้น มิฉะนั้น ผู้รับเงินมีความผิดตามมาตรา 64 ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท หลักฐานการชำระเงินที่ผู้รับเงินออกให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าวนั้น กฎหมายถือว่าเป็นหลักฐานแสดงการชำระราคาที่ดินจัดสรร คือถือว่าได้มีการชำระราคาที่ดินจัดสรรตามที่ปรากฏในหนังสือการรับเงินนั้นแล้ว

4."ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไถ่ถอนจำนองเองได้ เจ้าพนักงานที่ดินต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเมื่อมีหลักฐานการชำระราคาแล้ว สาระสำคัญของมาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีดังนี้
          4.1 เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ชำระราคาที่ดินจัดสรรครบถ้วนแล้วตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ซึ่งอาจจะมีหลักฐานที่ผู้รับเงินออกให้ตามมาตรา 35 กฎหมายถือว่า ที่ดินแปลงนั้นพ้นจากการยึดหรืออายัดทั้งปวง ซึ่งในที่นี้หมายความว่า เจ้าหนี้อื่น ๆ นอกจากเจ้าหนี้ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโดยตรง เช่น เจ้าหนี้ของผู้จัดสรรหรือผู้ขายที่ดินจะทำการยึดหรืออายัดที่ดินแปลงนั้นไม่ได้
          4.2 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีสิทธิร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนที่ดินและหรือบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินนั้นมาเป็นชื่อของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ โดยต้องนำหลักฐานต่อไปนี้มาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน คือ
               4.2.1 หลักฐานเป็นหนังสือที่แสดงว่าได้ชำระราคาดินเรียบร้อยแล้ว เช่น หนังสือใบรับเงินที่ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับจำนองที่ดินแปลงนั้นออกให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
               4.2.2 หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งได้แก่โฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งปกติก็ต้องขอมาจากผู้จัดสรรที่ดิน ถ้าผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับจำนองไม่ยอมมอบหนังสือแสดงสิทธิในี่ดินในที่ดินแปลงนั้นให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ๆ ก็สามารถแก้ไขได้โดยแจ้งให้เจ้าพนักงานี่ดินทราบ เพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินใช้อำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในี่ดินแปลงนั้นจากบุคคลอื่นที่ยึดถือหรือครอบครองเอกสารนั้นไว้ให้ส่งมาเพื่อจดทะเบียนสิธิและนิติกรรมให้เป็นชื่อของผู้ซื้อี่ดินจัดสรรได้ หากบุคคลดังกล่าวไม่ส่งมาภายใน 30 วันนับแต่วันี่ได้รับแจ้งคำสั่งจากเจ้าพนักงานที่ดิน ๆ มีอำาจออกใบแทนหนังสือแสดงสิธิในที่ดินแปลงนั้น แล้วดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้

5. "สาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรร ย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง" สาระสำคัญของมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีดังนี้
           5.1 สาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ซึ่งผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรี่ดินตามที่ระบุไว้ในแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ให้ถือว่าเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรุกแปลงตามกฎหมาย ทั้งนี้ โดยไม่จำเป็นต้องจดะเบียนว่าเป็นภาระจำยอม เมื่อตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรุกแปลงแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงย่อมมีสิทธิที่จะใช้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ดังกล่าวได้ตลอดไป
           5.2 ผู้จัดสรรที่ดินมีภาระหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวในข้อ 5.1 ให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไปหรือเสื่อมความสะดวกลงไม่ได้ ทั้งนี้ จนกว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
           5.3 นอกจากผู้จัดสรรที่ดินมีภาระหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามข้อ 5.2แล้ว ผู้จัดสรรที่ดินยังมีภาระหน้าที่ต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาสัญญาค้ำประกันกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินว่า ผู้จัดสรที่ดินจะทำการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตลอดไปจนกว่าจะพ้นจากภาระหน้าที่ หากผู้จัดสรรที่ดินไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไปให้อยู่ในสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้น ผู้ค้ำประกันคือ ธนาคารหรือสถาบันการเงินก็ยินดีที่จะรับผิดชอบแทน มิฉะนั้น ประธานคณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ค้ำประกันและว่าจ้างให้บุคคลอื่นมาบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเหล่านั้นต่อไป

6."หลักฐานที่ใช้ในการยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน" ได้แก่
           6.1 โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน โดยที่ดินนั้นต้องปลอดจากบุริมสิทธิใด ๆ เว้นแต่บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ที่ดินที่ขอจัดสรรที่ดินมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือภาระการจำนอง ให้แสดงบันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนอง และจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้ จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงและต้องระบุด้วยว่า ที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว
           6.2 แผนผังแสดงจำนวน และเนื้อที่ดินแปลงย่อยที่ขอจัดสรร
           6.3 โครงการปรับปรุงที่ดินที่ขอจัดสรร การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
           6.4 แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
           6.5 ภาระผูกพันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดิน
           6.6 แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร
           6.7 ที่ตั้งของสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
           6.8 ชื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดซึ่งจะเป็นผู้ค้ำประกัน

7."การพิจารณาของคณะกรรมการ"  คณะกรรมการจะต้องพิจารณาแผนผัง โครงการ วิธีการจัดสรรที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 45 วันนับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินสาขารับคำขอ ถ้าคณะกรรมการไม่อาจพิจารณาให้แล้วเสร็จภายใน 45 วันโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ให้ถือว่า คณะกรรมการได้ให้ความเห็นชอบแผนผัง โครงการ วิธีการในการจัดสรรที่ดินนั้นแล้ว

8."การอุทธรณ์คำสั่งของคณะกรรมการ"  กรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือมีคำสั่งไม่อนุญาต ผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินมีสิธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ทราบ และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางจะต้องพิจารณาให้แล้วเสร็จภายใน 60 วันนับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ หากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางไม่วินิจฉัยให้แล้วเสร็จภายใน 60 วัน ให้ถือว่า ผู้อุทธรณ์ได้รับความเห็นชอบหรือได้รับอนุญาต คำวินิจฉัยของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางให้เป็นที่สุด

9."การก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินจัดสรร" ห้ามมิให้ก่อภาระผูกพันแก่ที่ดินซึ่งผู้จัดสรรได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว อีกทั้งห้ามมิให้ผู้จัดสรรก่อภาระผูกพันแก่ที่ดิน โดยการจดทะเบียนภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนื้อพื้นดิน สิทธิเก็บกินหรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินก่อภาระผูกพันในที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยการจำนอง กรณีที่ดินเปล่าวงเงินจำนองไม่เกิน 2 ใน 3 ของราคาประเมินที่ดินหรือราคาที่คณะกรรมการเห็นชอบ กรณีที่ดินเปล่าพร้อมสิ่งปลูกสร้าง วงเงินจำนองไม่เกิน 2 ใน 3 ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือราคาที่คณะกรรมการเห็นชอบ ทั้งสองกรณีดังกล่าว ผู้รับจำนองต้องยินยอมเฉลี่ยหนี้และรับชำระหนี้เป็นรายที่ดินแปลงย่อย

10."การก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ" เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ เว้นแต่ จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ อีกทั้งห้ามมิให้ก่อภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ โดยการจดทะเบียนจำนอง สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกินหรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่เป็นการนำถนนหรือทางเท้ามาจดทะเบียน ในกรณีก่อภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยการให้เช่า การเช่าต้องไม่ขัดแย้งกับลักษณะการให้บริการหรือการให้สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ การขออนุญาตให้เช่ากับคู่กรณีใหม่โดยยังอยู่ในสัญญาเช่าเดิมต้องแสดงหลักฐานว่าสัญญาเช่าเดิมได้ระงับแล้ว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ หากมีการระบุไว้ในสัญญาเช่าว่า ให้ทำได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ

11."บทกำหนดโทษ"

           11.1 ผู้จัดสรรที่ดินหรือบุคคลซึ่งเกี่ยวข้องผู้ใดไม่มาให้ถ้อยคำ หรือไม่ส่งเอกสารตามที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางหรือคณะกรรมการเรียกหรือสั่ง (ปรับไม่เกิน 10,000บาท)
           11.2 ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ครอบครองที่ดินจัดสรรผู้ใดไม่ให้ความสะดวกแก่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือบุคคลซึ่งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง                   แต่งตั้งในการปฏิบัติงาน (ปรับไม่เกิน 10,000 บาท)
           11.3 ทำการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรร (จำคุกไม่เกิน 2 ปีและปรับตั้งแต่ 40,000 ถึง 100,000 บาท)
           11.4 ผู้ใดแจ้งข้อความหรือแสดงหลักฐาน หรือรายละเอียดเกี่ยวกับภาระผูกพันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรรอันเป็นเท็จ หรือปกปิดข้อความจริงซึ่งควรบอกให้แจ้ง                   (จำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 10,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ)
           11.5 ผู้ใดโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินไม่ตรงตามที่ได้รับอนุญาต (ปรับตั้งแต่ 50,000 บาท ถึง 100,000 บาท)
           11.6 ผู้จัดสรรที่ดินไม่แสดงใบอนุญาต แผนผัง โครงการและวิธีการตามที่คณะกรรมการอนุญาตไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดิน (ปรับไม่เกิน 10,000 บาท)
           11.7 ผู้จัดสรรที่ดินไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบมาตรฐาน (ปรับไม่เกิน 5,000 บาท)
           11.8 ผู้รับเงินที่ไม่ออกใบเสร็จรับเงินให้แก่ผู้ซื้อ (ปรับไม่เกิน 5,000 บาท)
           11.9 ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหรือกระทำอย่างหนึงอย่างใดให้ผิดไปจากแผนผังโครงการหรือวิธีการ
                  จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต และคณะกรรมการ คณะอนุกรรมการหรือผู้ซึ่งกรรมการมอบหมายสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินระงับการกระทำนั้นและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพ
                  ดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น ต้องระวางโทษปรับอีกวันละ 1,000 บาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน
           11.10 ในกรณีที่ผู้กระทำความผิดซึ่งจะต้องรับโทษตามพระราชบัญญัตินี้เป็นนิติบุคคล กรรมการ ผู้จัดการของนิติบุคคล และบุคคลใดซึ่งรับผิดชอบในการดำเนินงานของนิติบุคคลนั้น
                    ต้องรับโทษตามที่บัญญัติไว้สำหรับความผิดนั้น ๆ ด้วย เว้นแต่ จะพิสูจน์ได้ว่าตนมิได้มีส่วนในการกระทำความผิดนั้น



Source: www.dol.go.th