การขอออกใบแทนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน

ในกรณีโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินเป็นอันตรายทั้งฉบับหรือสูญหาย เจ้าของที่ดินจะต้องไปแจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอให้ออกใบแทนให้ ในการออกใบแทนโฉนดที่ดิน ให้ดำเนินการดังนี้

1. ในกรณีโฉนดที่ดินเป็นอันตรายหรือสูญหาย ให้เจ้าของที่ดินยื่นคำขอและปฏิญาณต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยให้นำพยานหลักฐานมาให้เจ้าพนักงานที่ดินทำการสอบสวนจนเป็นที่เชื่อถือได้ และให้เจ้าพนักงานที่ดินประกาศให้ทราบมีกำหนดสามสิบวัน ประกาศนั้นให้ปิดไว้ในที่เปิดเผย ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอหรือที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ ที่ทำการแขวงหรือที่ทำการกำนันท้องที่ และในบริเวณที่ดินนั้นแห่งละหนึ่งฉบับ ในเขตเทศบาลให้ปิดไว้ ณ สำนักงานเทศบาลอีกฉบับ ถ้ามีผู้ตัดค้านภายในเวลาที่กำหนดและนำพยานหลักฐานมาแสดง ให้เจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนแล้วสั่งการไปตามแต่กรณี ถ้าไม่มีผู้ใดคัดค้านภายในเวลาที่กำหนดให้ออกไปแทนไปตามคำขอ

2. ในกรณีโฉนดที่ดินชำรุด ถ้าเจ้าของที่ดินนำโฉนดที่ดินที่ชำรุดนั้นมามอบและโฉนดที่ดินที่ชำรุดนั้นยังมีตำแหน่งที่ดิน เลขที่โฉนดที่ดิน ชื่อและตราประจำตำแหน่งของผู้ว่าราชการจังหวัด และหรือชื่อและตราประทับประจำตำแหน่งเจ้าพนักงานที่ดินตามแบบโฉนดที่ดินปรากฏอยู่ซึ่งสามารถตรวจสอบได้ ให้ออกใบแทนให้ไปได้ ถ้าขาดข้อความสำคัญดังกล่าวให้นำข้อ 1. มาใช้บังคับ

3. ในกรณีที่ศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินหรือผู้ใดมีสิทธิจดทะเบียนตามคำพิพากษาของศาล แต่ไม่ได้โฉนดที่ดินมาหรือโฉนดที่ดินเดิมเป็นอันตราย ชำรุดหรือสูญหายด้วยประการใด ให้ผู้มีสิทธิจดทะเบียนยื่นคำขอออกใบแทน แล้วให้ดำเนินการตามที่กำหนดไว้ในข้อ 1. หรือข้อ 2. แล้วแต่กรณี

4. ในกรณีเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจในการยึดและขายทอดตลาดที่ดินของผู้ค้างชำระภาษีอากรหรือเงินค้างจ่ายใด ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ ขอให้ออกใบแทนโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินดังกล่าวซึ่งเจ้าพนักงานผู้มีอำนาจได้ยึดมาขายทอดตลาดแล้ว แต่ไม่ได้โฉนดที่ดินมา หรือโฉนดที่ดินเดิมเป็นอันตราย ชำรุดหรือูญหายด้วยประการใด ให้ถือหนังสือของเจ้าพนักงานดังกล่าวเป็นคำขอและดำเนินการทำนองเดียวกับที่กำหนดไว้ในข้อ 3. แต่ไม่ต้องสอบสวน

5. ในกรณีอธิบดีจะใช้อำนาจจำหน่ายที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ไม่ได้โฉนดที่ดินมา หรือโฉนดที่ดินเดิมเป็นอันตราย ชำรุด หรือสูญหายด้วยประการใด ให้ดำเนินการทำนองเดียวกับข้อ 4. ทุกประการ แต่ไม่ต้องสอบสวน

6. ในกรณีอธิบดีหรือผู้ว่าราชการจังหวัดใช้อำนาจเพิกถอนหรือแก้ไขโฉนดที่ดิน เพิกถอนหรือแก้ไขรายการจดทะเบียนตามมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 แต่ไม่ได้โฉนดที่ดินมาหรือโฉนดที่ดินเป็นอันตราย ชำรุดหรือสูญหายด้วยประการใด ให้ดำเนินการทำนองเดียวกับที่กำหนดไว้ในข้อ 4. แต่ไม่ต้องสอบสวน

7. ในกรณีไม่ได้โฉนดที่ดินมาตามข้อ 3. ข้อ 4. ข้อ 5. และข้อ 6. ให้ถือว่าโฉนดที่ดินสูญหาย

เมื่อออกโฉนดที่ดินไปแล้ว โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันยกเลิก เว้นแต่ศาลจะสั่งเป็นอย่างอื่น ถ้าเป็นโฉนดที่ดินชำรุด เจ้าพนักงานที่ดินจะเรียกฉบับที่ชำรุดมาทำลายเสีย ถ้าโฉนดที่ดินสูญหาย ก็ถือว่าโฉนดที่ดินเดิมยกเลิก

1. กรณีโฉนดที่ดินชำรุด ถ้ามีหลักฐานตรวจสอบได้ คือ มีตำแหน่งที่ดิน เลขที่โฉนดที่ดิน ชื่อและตรา
   ประจำตำแหน่งของผู้ว่าราชการจังหวัด และ/หรือชื่อและตราประจำตำแหน่ง ของเจ้าพนักงานที่ดินตามลักษณะของแบบโฉนดที่ดิน
2. กรณีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ชำรุด การตรวจสอบหลักฐานให้อนุโลมตามข้อ 1
3. กรณีตามข้อ 1 และข้อ 2 จะต้องมีหลักฐานประกอบ คือ
   
   • โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ชำรุด
   • บัตรประจำตัวผู้ขอ
   • ทะเบียนบ้าน
   • หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล (ถ้ามี)
4. กรณีโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นอันตรายสูญหายหรือชำรุดไม่สามารถตรวจสอบหลักฐานได้ นอกจากมีหลักฐานดังกล่าวข้างต้นแล้วจะต้องดำเนินการและมีหลักฐานดังนี้ด้วย
   
   • ต้องนำพยานที่เชื่อถือได้และ/หรือรู้เห็นการสูญหายของโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์อย่างน้อย 2 คนไปให้เจ้าหน้าที่สอบสวนและพยานต้องนำบัตรประจำตัวไปแสดงด้วย
   • กรณีสูญหาย เนื่องจากการกระทำความผิดทางอาญา ให้นำหลักฐานการแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนไปประกอบคำขอด้วย
   • ถ้าเป็นกรณีศาลสั่งหรือเจ้าพนักงานตามกฎหมายขอให้ออกใบแทนให้นำคำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุด หรือหนังสือร้องขอไปด้วย

1. รับบัตรคิวจากประชาสัมพันธ์
2. เจ้าหน้าที่รับคำขอและสอบสวน
3. ตรวจสอบหลักฐาน ตรวจหนังสือมอบอำนาจ และพิจารณาสั่งการ
4. ลงบัญชีรับทำการ
5. ตรวจอายัด
6. เขียนใบสั่ง ใบเสร็จและรับเงินค่าธรรมเนียมคำขอ
7. พิมพ์ประกาศ กรณีโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นอันตรายหรือสูญหาย
8. เจ้าของที่ดินรับประกาศและนำเจ้าหน้าที่ไปปิดประกาศ
9. ประกาศแจกที่ดินให้ปิดในที่เปิดเผย ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอ หรือที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ ที่ทำการแขวงหรือที่ทำการกำนันท้องที่และในบริเวณที่ดินนั้น แห่งละหนึ่งฉบับ ในเขตเทศบาลให้ปิดไว้ ณ สำนักงานเทศบาลอีกหนึ่งฉบับ
10. ประกาศครบกำหนด 30 วัน ไม่มีผู้โต้แย้งคัดค้าน เบิกแบบพิมพ์ดำเนินการสร้างใบแทน
11. เสนอเจ้าพนักงานที่ดินพิจารณาลงนามในใบแทน และแจ้งเจ้าของที่ดินมารับใบแทน
12. แจกใบแทนให้เจ้าของที่ดิน

1. ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
   
2. ค่าประกาศแปลงละ 10 บาท (กรณีที่ต้องมีการประกาศ)
   
3. ค่าปิดประกาศให้แก่ผู้ปิดประกาศ แปลงละ 10 บาท
   
4. ค่าออกใบแทนโฉนดที่ดินฉบับละ 50 บาท
   
5. ค่าออกใบแทนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับละ 50 บาท
   
6. ค่ามอบอำนาจ กรณีที่มีการมอบอำนาจ เรื่องละ 20 บาท
   
7. ค่าอากรแสตมป์ปิดใบมอบอำนาจ ฉบับละ 30 บาท
   
8. ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
   
9. ค่าประกาศแปลงละ 10 บาท (กรณีที่ต้องมีการประกาศ)
   
10. ค่าปิดประกาศให้แก่ผู้ปิดประกาศ แปลงละ 10 บาท
    
11. ค่าออกใบแทนโฉนดที่ดินฉบับละ 50 บาท
    
12. ค่าออกใบแทนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับละ 50 บาท
    
13. ค่ามอบอำนาจ กรณีที่มีการมอบอำนาจ เรื่องละ 20 บาท
    
14. ค่าอากรแสตมป์ปิดใบมอบอำนาจ ฉบับละ 30 บาท
    

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

ถาม  โฉนดที่ดินของนิติบุคคล(ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล;ห้างหุ้นส่วนจำกัด;บริษัทจำกัด;บริษัทมหาชนจำกัด) สูญหายจะขอออกใหม่มีหลักเกณฑ์และขั้นตอนอย่างไรค่าใช้จ่ายเท่าไหร่รอรับได้เลยหรือไม่?
        ตอบ  การออกโฉนดที่ดินใหม่หลักเกณฑ์และขั้นตอนการขอออกใบแทนโฉนดที่ดินกำหนดไว้โดยมาตรา 63 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 การขอออกใบแทนโฉนดที่ดินกรณีสูญหาย เจ้าของที่ดินจะต้องไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยนำพยานบุคคลอย่างน้อย 2 คน ไปให้เจ้าพนักงานที่ดินทำการสอบสวนจนเป็นที่เชื่อถือได้ ถ้าเป็นกรณีสูญหายเนื่องจากการกระทำผิดทางอาญา เช่น ถูกลักขโมย เป็นต้น ต้องนำหลักฐานการแจ้งความไปประกอบการขอออกใบแทนด้วย ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะประกาศการออกใบแทนให้ทราบมีกำหนด 30 วัน โดยปิดประกาศไว้ในที่เปิดเผย ณ สำนักงานท้องที่ สำนักงานเขต หรือที่ว่าการอำเภอหรือที่ว่าการกิ่งอำเภอท้องที่ ที่ทำการแขวงหรือที่ทำการกำนันท้องที่ และในบริเวณที่ดินแห่งละหนึ่งฉบับ ในเขตเทศบาลให้ปิดไว้ ณ สำนักงานเทศบาลอีกฉบับหนึ่ง ถ้ามีผู้คัดค้านภายในเวลาที่กำหนด และนำพยานหลักฐานมาแสดง เจ้าพนักงานที่ดินจะทำการสอบสวน แล้วสั่งการไปตามควรแก่กรณี ถ้าไม่มีผู้คัดค้านภายในเวลาที่กำหนด เจ้าพนักงานที่ดินก็จะออกใบแทนให้ไปตามคำขอ กสนขอออกใบแทนโฉนดที่ดินมีขั้นตอนดำเนินการตามนัยดังกล่าว จึงไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จภายในวันเดียวได้ สำหรับค่าใช้จ่ายในการออกใบแทนโฉนดที่ดินจะเรียกเก็บตามกฎกระทรวงฉบับที่ 47 (พ.ศ. 2541) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 คือ ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท ค่าออกใบแทนโฉนดที่ดินฉบับละ 50 บาท ค่าประกาศแปลงละ 10 บาท ค่าปิดประกาศให้แก่ผู้ปิดประกาศแปลงละ 10 บาท ค่าพยานให้แก่พยานคนละ 10 บาท (พยาน 2 คน) ค่ามอบอำนาจกรณีที่มีการมอบอำนาจ เรื่องละ 20 บาท (ไม่รวมค่าอากรแสตมป์ติดใบมอบอำนาจ)

ถาม  โฉนดที่ดินหาย ต้องแจ้งความหรือไม่?ดิฉันทำโฉนดที่ดินสองฉบับหาย ทั้งสองฉบับไม่มีสำเนาโฉนดที่ดิน ฉบับหนึ่งมีจดหมายจากสำนักงานที่ดินเกี่ยวกับเรื่องการระวังชี้แนวเขตและลงชื่อรับรองเขตที่ดินอยู่ และฉบับที่สองมีทะเบียนบ้านอยู่ ดิฉันจำเป็นต้องไปแจ้งความที่สถานีตำรวจหรือไม่ (โฉนดหายคือ หาไม่เจอ ไม่ได้ถูกลักโขมยหรือมีคดีอาญาอะไรทั้งสิ้น) ข้อที่สอง พยานสองคนที่ต้องนำไปด้วย เป็นสามีและพี่สาวได้หรือไม่ (พี่สาวของดิฉันรับราชการเป็นอาจารย์ที่จุฬาอยู่ ส่วนสามีไม่ได้รับราชการ ทำธุรกิจส่วนตัว) กรุณาชี้แจ้งข้อสงสัยด้วยค่ะ 
       ตอบ  กรณีโฉนดที่ดินสูญหาย สามารถขอใบแทนโฉนดที่ดินได้โดยไม่ต้องแจ้งความ ส่วนพยานบุคคล 2 คนที่เป็นพยาน ตามระเบียบใช้คำว่าผู้ที่เชื่อถือได้ หากเจ้าหน้าที่เห็นว่าเป็นผู้ที่เชื่อถือได้ย่อมใช้ได้ หากเจ้าหน้าที่เห็นว่าน้ำหนักความเชื่อถือน้อยก็ต้องหาพยานเพิ่มเติม

ถาม  ในกรณีที่สามีที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ขณะยังอยู่ด้วยกันได้ยกห้องชุดให้เป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ หลังจากเลิกกันสามีได้ถือโฉนดห้องชุดไว้ และได้เข้าไปอยู่อาศัย ในกรณีนี้สามีสามารถถือสิทธิ์ครอบครองห้องชุดดังกล่าวได้หรือไม่ หากต้องการโฉนดใบใหม่เพื่อถือครองไว้เองจะทำทำได้หรือไม่ อย่างไร (เหตุผลในการขอออกโฉนดใบใหม่เพราะเกรงว่า ทางสามีจะถือสิทธิ์ครอบครอง) ขอบคุณค่ะ
       ตอบ  กรณีสามี (โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย) ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้เป็นกรรมสิทธิ์ของภรรยาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายโดยสมบูรณ์แล้ว กรรมสิทธิ์ในห้องชุดย่อมตกเป็นของภรรยา การที่สามีถือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้ และได้เข้าไปอยู่อาศัยไม่เป็นเหตุให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นตกกลับมาเป็นของสามีอีกแต่อย่างใด เว้นแต่จะได้มีการโอนกรรมสิทธิ์คืนให้แก่สามี ส่วนการที่จะขอหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับใหม่แทนฉบับเดิมจะต้องเป็นกรณีที่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูญหายหรือชำรุดหรือศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่ผู้ยื่นคำขอไม่สามารถนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมา เพื่อดำเนินการตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลได้ ฯลฯ เมื่อกรณีปรากฎว่า หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมิได้สูญหาย แต่เก็บอยู่ที่สามี จึงไม่สามารถออกใบแทนได้

ถาม  โฉนดที่ดินที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์เสียชีวิตไปแล้ว แต่ยังไม่ได้โอนให้กับทายาทหายไป ขั้นตอนในการขอให้ออกโฉนดใหม่และโอนกรรมสิทธิ์ให้กับทายาทควรทำอย่างไร และใช้เอกสารอะไรบ้าง
       ตอบ  กรณีที่โฉนดที่ดินที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์เสียชีวิตไปแล้ว แต่ยังไม่ได้โอนให้แก่ทายาทหายไป จะต้องยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เพื่อขอให้ออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ โดยทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกยื่นคำขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน พร้อมกับยื่นรับโอนมรดกในคราวเดียวกัน โดยนำหลักฐานบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านของทายาทผู้รับมรดก และใบมรณบัตรของเจ้าของมรดก พร้อมกับนำพยานที่เชื่อถือได้สองคนไปให้ถ้อยคำรับรองว่า การให้ถ้อยคำของผู้ขอน่าเชื่อถือและเป็นเจ้าของที่ดินจริง ถ้าเป็นกรณีที่โฉนดที่ดินสูญหายเนื่องจากการกระทำผิดทางคดีอาญา เช่นถูกลักขโมย ถูกฉกชิงวิ่งราวทรัพย์ เป็นต้น จะต้องนำหลักฐานการแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนไปประกอบคำขอด้วย ถ้าได้มีการแต่งตั้งผู้จัดการมรดกไว้แล้ว ก็ให้ผู้จัดการมรดกเป็นผู้ยื่นคำขอโดยทายาทไม่ต้องดำเนินการเอง

ถาม  การดำเนินการออกใบแทนที่ดิน แทนฉบับเดิมที่สูญหาย นั้น ผู้รับจำนองได้สืบค้นและได้ตรวจสอบความถูกต้องแล้ว และได้ให้ความยินยอมแก่ผู้จำนองในการดำเนินการแล้ว จะต้องให้ทั้ง 2 ฝ่าย ไปพร้อมกันและยื่นคำร้องต่อ เจ้าพนักงานที่ดินหรือไม่ หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง และต้องใช้ระยะเวลา กี่วัน ในการดำเนินการ ซึ่งนับจากวันที่ใด เป็นหลักในการคำนวณ อีกทั้งในวันที่รับใบแทน จะต้องให้ฝ่ายใดไปรับเอกสารสิทธิ หรือต้องทั้ง 2 ฝ่ายไปพร้อมกันด้วย
        ตอบ  กรณีของท่านผู้จำนองจำนองจะต้องเป็นผู้ยื่นคำขอออกใบแทนเพราะถือว่ายังคงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิในที่ดินส่วนผู้รับจำนองจะต้องเป็นผู้ให้ถ้อยคำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในฐานะพยาน ผู้จำนองกับผุ้รับจำนองควรจะไปพร้อมกันในวันยื่นคำขอออกใบแทนและเมื่อดำเนินการออกใบแทนเสร็จแล้ว ผู้จำนองก็จะต้องเป็นผู้ไปรับใบแทนหรืออาจมอบอำนาจให้ผู้รับจำนองหรือบุคคลอื่นไปรับใบแทนก็ได้เช่นกัน

Source: www.dol.go.th