สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    





 สถิติวันนี้ 268 คน
 สถิติเมื่อวาน 309 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
14717 คน
259611 คน
1786450 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

คณะกรรมการอาคารชุด คือ ใคร



      คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

      ถาม  อาคารชุดจำเป็นต้องมีคณะกรรมการอาคารชุดทุกอาคารชุดหรือไม่
      ตอบ  เดิม ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่บังคับให้อาคารชุดต้องมีคณะกรรมการควบคุมการจัดการอาคารชุดทุกอาคารชุดจะจัดให้มีหรือไม่มีก็ได้ ถ้าจัดให้มีต้องไม่เกินเก้าคน และกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องนำรายชื่อคณะกรรมการไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด
               ปัจจุบัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 กฎหมายกำหนดให้ทุกอาคารชุดต้องจัดให้มีคณะกรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน
               การแต่งตั้งกรรมการ ผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้ง
               การแต่งตั้งกรรมการมีผลนับตั้งแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่มีมติแต่งตั้ง แต่อาจใช้ยันบุคคลภายนอกไม่ได้หากไม่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

      ถาม  ใครบ้างมีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ
      ตอบ  ตามมาตรา 37/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติให้บุคคลดังต่อไปนี้ มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ
               (1) เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม
               (2) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี
               (3) ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณ๊ที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม
               ในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมหลายคน ให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวนหนึ่งคน

      ถาม  กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละกี่ปี
      ตอบ  กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้

      ถาม  เมื่อกรรมการครบกำหนดตามเวลาแล้ว ระหว่างที่ยังไม่มีการแต่งตั้งกรรมการใหม่ ใครเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่แทนกรรมการดังกล่าว
      ตอบ  เมื่อครบกำหนดวาระการดำรงตำแหน่งแล้ว หากยังไม่ได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปได้จนกว่ากรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่

      ถาม  ใครเป็นผู้แต่งตั้งกรรมการ
      ตอบ  กรรมการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 44 คือ ได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม โดยมีองค์ประชุมคือ หนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด
               ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาไม่ครบองค์ประชุม คือ มีผู้มาประชุมคะแนนเสียงรวมกันไม่ถึงหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม

      ถาม  การแต่งตั้งกรรมการมีผลเมื่อใด
      ตอบ  มีผลเมื่อที่ประชุมใหญ่มีมติแต่งตั้ง แต่อาจไม่สามารถใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้ หากยังไม่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เ

      ถาม  ถ้าผู้จัดการไม่นำมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไปจดทะเบียนแต่งตั้งกรรมการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวัน ผลทางกฎหมายเป็นอย่างไร
      ตอบ  มติของที่ประชุมเจ้าของร่วมยังมีผล แต่ผู้จัดการมีโทษฐานฝ่าฝืนมาตรา 69 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท

      ถาม  คุณสมบัติของบุคคลที่จะได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการมีอย่างไรบ้าง
      ตอบ  บุคคลซึ่งจะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้
               (1) เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
               (2) เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
               (3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
               (4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือความผิดลหุโทษ
      ถาม  กรรมการมีหน้าที่อย่างไร
      ตอบ  คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
               (1) ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
               (2) แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน
               (3) จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย
               (4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
               (5) ปัจจุบันยังไม่มีการออกกฎกระทรวงกำหนดหน้าที่ของกรรมการแต่อย่างใด

               (6) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกินหกเดือนขึ้นไป

      ถาม  การถอดถอนผู้จัดการ (ชั่วคราว) ที่เป็นกรรมการ แต่ได้รับการแต่งตั้งจากคณะกรรมการให้ทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ต้องใช้มติคะแนนของเจ้าของร่วมเท่าไร
      ตอบ  เนื่องจากบุคคลดังกล่าวเป็นกรรมการไม่ใช่ผู้จัดการ เพียงแต่ได้รับแต่งตั้งจากคณะกรรมการไปทำหน้าที่ผู้จัดการในกรณี
               1. ไม่มีผู้จัดการ
               2. มีผู้จัดการ แต่ผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน
               ดังนั้น เมื่อมีการแต่งตั้งผู้จัดการแล้ว หรือผู้จัดการที่มีอยู่ไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติแล้ว กรรมการดังกล่าวก็พ้นจากหน้าที่ผู้จัดการทันที โดยไม่ต้องใช้มติถอดถอนจากเจ้าของร่วม

      ถาม  การเปลี่ยนตัวกรรมการเพื่อทำหน้าที่ผู้จัดการ กระทำได้หรือไม่
      ตอบ  กระทำได้โดยใช้มติเสียงข้างมากของคณะกรรมการ
               ในกรณีนี้ไม่สามารถใช้มติคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมให้มีการเปลี่ยนแปลงตัวกรรมการให้มาทำหน้าที่ผู้จัดการได้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้เป็นอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการ
               กรรมการดังกล่าวพ้นจากหน้าที่จากการเป็นผู้จัดการทันทีที่นับแต่เสียงข้างมากของคณะกรรมการมีมติให้เปลี่ยนตัวกรรมการเพื่อทำหน้าที่ผู้จัดการ และกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด

      ถาม  คณะกรรมการต้องรับโทษตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ในกรณีไหนบ้าง อย่างไร
      ตอบ  ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ไม่ได้กำหนดโทษสำหรับคณะกรรมการไว้แต่อย่างใด คงกำหนดบทลงโทษไว้เฉพาะประธานกรรมการ ดังนี้
               กรณีที่ 1 ประธานไม่จัดให้มีการประชุมคณะกรรมการตามคำร้องขอของกรรมการตั้งแต่สองคนขึ้นไป ภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่ได้รับการร้องขอ
               ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท
               กรณีที่ 2 ประธานไม่จัดประชุมคณะกรรมการทุกหกเดือน
               ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท

      ถาม  กรรมการนิติบุคคลที่ดำรงตำแหน่งอยู่ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 (4 กรกฎาคม 2551) มีผลอย่างไร
      ตอบ  กฎหมายกำหนดให้ดำรงตำแหน่งต่อไป จนกว่าจะครบตามวาระที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะมีมติแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่

Source: สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.