สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

การถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

การถอดถอนผู้จัดการตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551)

สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ได้รับเรื่องหารือจากสำนักงานที่ดินต่าง ๆ และจากนิติบุคคลอาคารชุดว่า จะสามารถถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ในกรณีใดบ้าง

สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พิจารณาแล้ว มีความเห็นว่า การถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด สามารถดำเนินการได้ใน 2 กรณี กล่าวคือ

1. ถอดถอนตามมาตรา 49 (1) โดยมติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด หรือ

2. ถอดถอนตามมติของที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 35/3 (6) โดยมติที่ประชุมใหญ่เป็นไปตามมาตรา 43 กล่าวคือ ในการประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมดจึงจะเป็นองค์ประชุม ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุม ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าต้องครบองค์ประชุม

ปรากฏว่า มีผู้โต้แย้งความเห็นดังกล่าว โดยมีความเห็นแตกต่างว่า การถอดถอนผู้จัดการจะต้องดำเนินการตามมาตรา 49 (1)เท่านั้น ถึงแม้นว่า มาตรา 35/1 จะบัญญัติไว้ว่า "ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ

                                                                ฯลฯ

              (5) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัคติแห่งพระราชบัญญัตินี้ หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน

              (6) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน

โดยเห็นว่า ความหมายของที่ประชุมใหญ่ตาม (6) หมายถึงการประชุมใหญ่ตามมาตรา 49

สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงได้ส่งเรื่องให้กองนิติการ (ในฐานะผู้เสนอร่างพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)พ.ศ. 2551) พิจารณาให้ความเห็น

กองนิติการพิจารณาแล้ว มีความเห็น ดังนี้

1. ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ก่อนมีการแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีบทบัญญัติตามมาตรา 48 กำหนดให้การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ต้องได้รับคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดเท่านั้น โดยมิได้มีมาตราอื่นกล่าวถึงกรณีดังกล่าวแต่ประการใด

2. ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้บัญญัติให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดพ้นจากหน้าที่ตามมาตรา 35/3 (5) บัญญัติว่า

    "ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ

      (5) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัคติแห่งพระราชบัญญัตินี้ หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน

      (6) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน"

3. เมื่อพิจารณาบทบัญญัติมาตรา 35/3 แล้ว เห็นได้ว่า กฎหมายกำหนดหลักเกณฑ์การพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการไว้ 2 ประการด้วยกัน คือ

    3.1 ตามมาตรา 35/3 (5) เป็นกรณีผู้จัดการไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนตามมาตรา 49 กล่าวคือ การพ้นจากตำแหน่งตามมาตรา 35 (3) นี้ จะต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดดังกล่าว แล้วที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 49 มีมติให้ถอดถอน

    3.2 ตามมาตรา 35/3 (6) เป็นกรณีที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนโดยกฎหมายมิได้กำหนดเงื่อนไขใด ๆ แสดงว่า เจตนารมณ์ของกฎหมายต้องการเปิดกว้างให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นจากตัวผู้จัดการได้สะดวกขึ้นกว่าตามมาตรา 48 เดิม ตามข้อ 1. กล่าวคือ หากเป็นกรณีนอกเหนือมาตรา 35/3 (5) แล้ว จะต้องใช้มาตราการตามมาตรา 35/3 (6) ประกอบมาตรา 43

โดยสรุป การที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะพ้นจากตำแหน่งได้นั้น จะต้องพิจารณาว่า เป็นกรณีที่เข้าตามเงื่อนไขตาม 3.1 หรือเป็นกรณีตาม 3.2 แล้วดำเนินการตามมาตราการในแต่ละกรณีไป ซึ่งเป็นไปตามเจตนารมณ์ในการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดให้เป็นการลดขั้นตอนและเพิ่มความสะดวกในการบริหารจัดการอาคารชุด