คำศัพท์ที่ควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายอาคารชุด

1. "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
          หากขาดกรรมสิทธิ์อย่างใดอย่างหนึ่งดังกล่าวข้างต้นก็ไม่ถือว่า อาคารแห่งนั้นเป็นอาคารชุดตามความหมายของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 สาระสำคัญของการเป็นอาคารชุดตามความหมายของกฎหมายดังกล่าวอีกประการหนึ่ง คือ ต้องมีการจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายด้วย
          กล่าวโดยสรุป ลักษณะของอาคารชุดจะต้องประกอบด้วยหลัก 3 ประการ คือ
          (1) เป็นอาคารที่สามารถแบ่งแยกการถือกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นออกเป็นส่วน ๆ ได้
          (2) กรรมสิทธิ์แต่ละส่วนในข้อ (1) นั้นต้องประกอบด้วย
               2.1 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล
               2.2 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
          (3) ต้องมีการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว

2. "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า (1) ห้องชุด และหมายความรวมถึง (2) สิ่งปลูกสร้าง หรือ (3) ที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
          ทรัพย์สินทั้ง 3 ส่วนนี้รวมกันเรียกว่า "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เจ้าของห้องชุดอื่นจะมาเกี่ยวข้องหรือใช้สอยทรัพย์เหล่านี้ด้วยไม่ได้

3."ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล
          คำว่า "ห้องชุด" หมายถึง ห้องที่มีลักษณะเป็นชุด กล่าวคือ ห้องนั้นมีลักษณะคล้ายกับบ้านหลังหนึ่งซึ่งอาจจะประกอบไปด้วยห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว ห้องรับแขก หรือห้องอื่น ๆ กี่ห้องก็ได้ หรืออาจจะเป็นห้องเดี่ยวโดด ๆ ไม่มีห้องอื่นดังกล่าวรวมอยู่ด้วยก็ได้ ข้อสำคัญคือ ห้องนั้นจะต้องเป็นส่วนของอาคารชุดที่สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละคน ห้องชุดเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ส่วนบุคคล แต่มีความสำคัญมากที่สุดเพราะมาตรา 13 บัญญัติว่า ผู้ใดเป็นเจ้าของห้องชุดใด ผู้นั้นก็มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นพร้อมกับมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย

4. "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ทรัพย์ส่วนกลางจึงหมายถึง ทรัพย์ดังต่อไปนี้
          (1) ส่วนอื่น ๆ ของอาคารที่มิใช่ห้องชุด ได้แก่ ส่วนต่าง ๆ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุดที่ไม่ได้แยกออกจากตัวอาคาร เช่น ฐานราก เสาเข็ม เสาหลังคา ดาดฟ้า ระเบียง กันสาด บันไดขึ้นลงไปสู่อาคารทุกชั้น ซึ่งทรัพย์ดังกล่าวนี้มิใช่ส่วนหนึ่งของห้องชุด แต่เป็นทรัพย์ที่จัดไว้สำหรับอาคารชุด คือ ใช้ร่วมกัน
          (2) ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุด ได้แก่ ที่ดินแปลงที่ปลูกสร้างอาคารชุด ซึ่งอาจจะมีโฉนดเดียวหรือหลายโฉนดก็ได้
          (3) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน เช่น ลานจอดรถร่วมกัน สระว่ายน้ำ สนามกีฬา ที่ดินที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน เช่น สวนหย่อม สวนดอกไม้ เป็นต้น
          (4) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม จะเป็นสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ ก้ได้ เช่น ลิฟท์ บันไดระเบียง รั้ว โรงจอดรถส่วนกลาง ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องปั๊มน้ำ เครื่องตัดหญ้า ถังเก็บน้ำ เสาอากาศทีวีรวม เป็นต้น
          นอกจากคำว่าทรัพย์ส่วนกลางตามความหมายบทนิยามดังกล่าวแล้ว ยังมีทรัพย์ที่กฎหมายให้ถือว่า เป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยเฉพาะเจาะจง คือ ทรัพย์ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 15 (1) ถึง (11) ได้แก่
          (1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
          (2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
          (3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด
          (4) อาคาร หรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
          (5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
          (6) สถานที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด
          (7) ทรัพย์อื่นที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
          (8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด
          (9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาด้วยการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
          (10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล
          (11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินซึ่งเจ้าของร่วมออกค่าใช้จ่ายร่วมกันในการดูแลรักษา

5."หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง หนังสือนี้จึงมีลักษณะและความสำคัญคล้ายกับโฉนดที่ดิน กล่าวคือ เจ้าของห้องชุดสามารถไปทำนิติกรรมการซื้อขาย จำหน่ายจ่ายโอน จำนองหรือขายฝากได้ โดยต้องทำหนังสือนี้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินทุกครั้งเช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน
          หนังสือกรรมสิทธิห้องชุดต่างกับโฉนดที่ดินคือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้องชุดว่า มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลตามที่มีอยู่ในห้องชุดนั้น และในขณะเดียวกันก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามที่มีอยู่ในอาคารชุดนั้นด้วย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ทั้งสองอย่างนี้จะแบ่งแยกจากกันไม่ได้ แต่โฉนดที่ดินนั้นเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เฉพาะเกี่ยวกับที่ดินเท่านั้น ส่วนอาคารที่อยู่บนดินนั้นจะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินแปลงนั้นหรือไม่ ต้องพิจารณาเป็นราย ๆ ไป โดยอาศัยหลักกฎหมายว่าด้วยส่วนควบประกอบการพิจารณา

6."เจ้าของร่วม" หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในแต่ละอาคารชุด เนื่องจากกฎหมายอาคารชุดกำหนดให้เรียกเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดว่า "เจ้าของร่วม" เพราะต้องการให้มีความหมายแตกต่างจากคำว่า "เจ้าของรวม" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพราะระบบกรรมสิทธิ์รวมตามกฎหมายอาคารคชุดนี้มีลักษณะแตกต่างกับระบบกรรมสิทธิ์รวมในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม คำว่า "เจ้าของรวม" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็อาจนำมาใช้กับกฎหมายอาคารชุดได้ ในกรณีที่บุคคลตั้งแต่สองคนร่วมกันถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องเดียว กรณีเช่นนี้ก็ยังใช้หลักกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายแพ่ง เพียงแต่เจ้าของรวมจะขอให้แบ่งแยกกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นไม่ได้ การแบ่งต้องกระทำโดยวิธีขายทอดตลาดห้องชุดแล้วนำเงินมาแบ่งตามส่วน

7."ข้อบังคับ" หมายความว่า ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เนื่องจากกฎหมายกำหนดว่า อาคารชุดที่ได้รับการจดทะเบียนแล้ว จะต้องมี "นิติบุคคลอาคารชุด" เป็นองค์กรจัดการดูแลและรักษาทรัพย์ส่วนกลางโดยมีผู้จัดการหรือคณะกรรมการเป็น ผู้บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางในนามของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมี "ข้อบังคับ" เพื่อเป็นหลักปฏิบัติในการดำเนินกิจการซึ่งอยู่ในอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้
          (1) ชื่อนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งต้องมีคำว่า "นิติบุคคลอาคารชุด" ไว้ด้วย
          (2) วัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง
          (3) ที่ตั้งของสำนักงานนิติบุคคล ซึ่งจะต้องตั้งอยู่ในอาคารชุด
          (4) จำนวนเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมจะต้องชำระล่วงหน้า
          (5) การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
          (6) การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง
          (7) อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด
          (8) อัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วม
          (9) ข้อความอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

8."นิติบุคคลอาคารชุด" หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดต้องจดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เหตุที่ต้องมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพราะตามมาตรา 31 กำหนดว่า เมื่อเจ้าของที่ดินและอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว หากจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นห้องแรกเพียงห้องเดียวหรือหลายห้อง (ไม่ใช่ทั้งหมด) ให้แก่ผู้ใด ก็ต้องยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในห้องนั้น ๆ และต้องยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดด้วย เนื่องจากกรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางนั้นไม่ใช่ของคนใดคนหนึ่งแต่เป็นของเจ้าของร่วม คือ เจ้าของห้องชุดทุก ๆ ห้อง จึงจำเป็นต้องมีผู้ทำหน้าที่ดูแลรักษาและจัดการทรัพย์ส่วนกลางนี้เพื่อได้รับประโยชน์ในการใช้ทรัพย์ส่วนกลางอย่างดีที่สุด กฎหมายจึงกำหนดให้มีนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อเป็นผู้ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง
          นิติบุคคลอาคารชุดเมื่อได้จดทะเบียนแล้ว มีฐานะเป็นนิติบุคคล ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ

          คุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้
          (1) เป็นบุคคลล้มละลาย
          (2) เป็นคนไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
          (3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วยงานของรัฐ หรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
          (4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือความผิดลหุโทษ
          (5) เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
          (6) มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18
          ในกรณีผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้นในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามดังกล่าวข้างต้นด้วย

          ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดพ้นจากตำแหน่งเมื่อ
          (1) ตาย หรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล
          (2) ลาออก
          (3) สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง
          (4) ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามที่กล่าวข้างต้น
          (5) ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอาคารชุด หรือกฎกระทรวง หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาจ้าง และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน
          (6) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน

          ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
          (1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด(จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง) ตามข้อบังคับ หรือตามมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย
          (2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจดดยความคิดริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
          (3) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัย หรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
          (4) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
          (5) จัดให้มีการทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน 15 วันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันต่อเนื่องกัน
          (6) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกิน 6 เดือนขึ้นไป
          (7) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

9."คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด" ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่ง เกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งแทนได้ การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

          คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
          (1) ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
          (2) แต่งตั้งกรรมการตนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติเกิน 7 วัน
          (3) จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย
          (4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

          คุณสมบัติของบุคคลที่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ
          (1) เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม
          (2) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล ผู้พิทักษ์ ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี
          (3) ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม

          บุคคลซึ่งได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้
          (1) เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
          (2) เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
          (3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชนฐานทุจริตต่อหน้าที่
          (4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่ เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ

          นอกจากการพ้นตำแหน่งตามวาระ กรรมการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ
          (1) ตาย
          (2) ลาออก
          (3) ขาดคุณสมบัติของบุคคลที่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการข้างต้น
          (4) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้พ้นจากตำแหน่ง

Source: www.dol.go.th