สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน |
|
โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 มาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ได้ให้ความหมายว่าเป็น หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ผู้มีชื่อในหนังสือสำคัญนี้สามารถใช้ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดนนั้นยันแก่บุคคลทั่วไปได้ นอกจากนี้ ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินยังสามารถทำนิติกรรมใด ๆ ก็ได้ เว้นแต่จะมีกรณีที่กฎหมายที่ดินบางมาตราห้ามไว้โดยเฉพาะ เช่น ตามมาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิ วรรคห้าแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เป็นต้น และการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดินจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 4 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งบัญญัติว่า "นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากนี้ มาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้บัญญัติไว้ว่า "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่า เป็นโมฆะ....." แม้โฉนดที่ดินจะเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ตราบใดที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินยังไม่ได้รับแจกโฉนดที่ดินจากทางราชการมาไว้ในครอบครอง ก็ยังถือไม่ได้ว่า ราษฎรผู้นั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ถึงแม้ว่าเจ้าพนักงานที่ดินจะออกใบไต่สวนให้แล้ว แต่ใบไต่สวนหาใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่อย่างใดไม่ คำพิพากษาฎีกาที่ 1331/2508 ตราบใดที่ผู้ยึดถือที่ดินยังไม่ได้มาซึ่งโฉนด หรือยังไม่ได้รับโฉนดไปจากพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ที่ยึดถือไว้ก็จะถือว่าตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินอันแท้จริงถูกต้องตามกฎหมายแล้วไม่ได้ ด้วยเหตุนี้ ถ้ามีบุคคลอื่นมาแย่งการครอบครองนั้น ผู้เป็นเจ้าของที่ดินไม่ฟ้องภายในหนึ่งปี ก็เป็นอันสิ้นสิทธิ์ การออกโฉนดที่ดินให้กระทำได้ในบริเวณที่ดินที่ได้สร้างระวางแผนที่เพื่อการออกโฉนดที่ดินไว้แล้ว ในบริเวณที่ดินนอกจากนี้ให้ออกเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เว้นแต่อธิบดีกรมที่ดินจะเห็นเป็นการสมควรให้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในบริเวณที่ดินที่ได้สร้างระวางแผนที่ไว้แล้วไปพลางก่อนก็ได้ และนอกจากที่ดินนั้นจะต้องมีระวางแผนที่แล้ว ยังห้ามมิให้ออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินดังต่อไปนี้ จะต้องไม่ใช่ที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง ที่เขา ที่ภูเขา ที่เกาะ (แต่ไม่รวมถึงที่ดินของผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว") หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน) ที่สงวนหวงห้ามตามมาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 มาตรา 20 (3) และ (4) แห่งประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2526 หรือกฎหมายอื่น ที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น โฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินมี 6 แบบคือ
โฉนดที่ดิน 3 แบบแรก คือ แบบ น.ส. 4 ก แบบ น.ส. 4 ข และแบบ น.ส. 4 ค เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 5 (พ.ศ.2497) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 15 (พ.ศ. 2510) ในปัจจุบันจึงไม่มีการออกโฉนดที่ดินทั้ง 3 ฉบับให้แก่ราษฎร แต่ถ้าราษฎรผู้ใดยังมีโฉนดที่ดินดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ยังถือว่า ใช้ได้ โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 15 (พ.ศ.2510) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529) โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ง เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529) โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) แต่กฎกระทรวงฉบับที่ 43 ก็ยังคงให้ออกโฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ. เช่นเดิม โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ.นี้ เป็นโฉนดที่ดินแบบหลังสุดที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ดังนั้น ในปัจจุบันนี้โฉนดที่ดินที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรจึงเป็นแบบ น.ส. 4 จ เท่านั้น คำถาม-คำตอบที่ควรรู้ ถาม อยากจะทราบว่า ทำการซื้อขายที่ดินต่างจังหวัด สามารถจะจดทะเบียนที่ส่วนกลางหรือกรุงเทพฯได้หรือไม่ค่ะ ถาม การจดทะเบียนซื้อที่ดินเจ้าของร่วม 2 คน อยากทราบว่าถ้าซื้อที่ดินแล้วระบุเจ้าของร่วม 2 คนในโฉนด แบ่งกันคนละ 3 ไร่ เราสามารถที่จะระบุลงไปในโฉนดได้ไหมว่าตรงไหนเป็นของใคร หรือว่าเราสามารถทำสัญญาแนบท้ายเวลาจดทะเบียนได้หรือไม่หรือว่ามีวิธีใดบ้างช่วยแนะนำด้วยครับ? ถาม 1.ขอทราบวิธีการตรวจสอบว่าโฉนดตรงกับพื้นที่ต้องการจะซื้อได้อย่างไรค่ะ 2.ทำอย่างไรถึงจะรู้ว่าที่ดินนั้นติดจำนองหรือไม่ค่ะ? ถาม ต้องการอยากทราบว่า ลูกหนี้มีที่ดินอยู่ที่ไหน จะตรวจสอบได้อย่างไร และ ที่ไหน ทำได้หรือไม่ และต้องทำอย่างไร? ถาม หากมีการเปลี่ยนแปลงชื่อสกุลหลังจากจดทะเบียนหย่า แล้วต้องการจะแก้ไขชื่อสกุลในโฉนดที่ดินซึ่งจดจำนองอยู่กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ จะต้องเตรียมเอกสารใดบ้าง ก่อนไปดำเนินการที่กรมที่ดิน ถาม ต้องการเปลี่ยน น.ส.3 ก.เป็นโฉนดที่ดินจดต้องดำเนินการอย่างไรบ้างและต้องเสียค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไร และเวลาในการดำเนินการประมาณกี่วัน? ถาม ผมพึ่งจะซื้อที่ดินแปลงหนึ่งร่วมกับเพื่อนโดยใส่ชื่อสองคน ตอนนี้ต้องการแบ่งโฉนดออกเป็น 2 แปลง(เนื้อที่ไม่เท่ากัน)โดยใส่ชื่อแยกคนละแปลง ถามว่าตอนแบ่งโฉนดและใส่ชื่อคนละแปลงนี่จะต้องเสียภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะอีกหรือเปล่า? ถาม การคัดสำเนาโฉนดที่ดิน ในกรณีที่เจ้าบ้านซึ่งเป็นคุณพ่อเสียชีวิตด้วยอุบัติเหตุกระทันหัน และทางครอบครัวก็ไม่ทราบว่าโฉนดที่ดิน คุณพ่อได้เก็บไว้ที่ใด ไม่ทราบว่าภรรยา หรือบุตร ซึ่งเป็นเจ้าบ้านอยู่ในขณะนี้ สามารถไปขอคัดสำเนาจากกรมที่ดินได้หรือไม่ค่ะ ถ้าได้ต้องทำอย่างไรบ้างค่ะ เพราะไม่รู้เลขที่โฉนดด้วยค่ะ รบกวนช่วยแนะนำด้วยนะคะ ขอบคุณค่ะ ถาม ชาวต่างชาติ ต้องการเปลี่ยนชื่อ ในอาคารชุด -มีเพื่อนเป็นชาวต่างชาติครับ ต้องการเปลียนชื่อในอาคารชุดที่เจ้าตัวเป็นเจ้าของ เนื่องจาก เจ้าตัวมีการเปลี่ยนชื่อ เป็นที่เรียบร้อยแล้วจาก ประเทศของเค้า ได้เอกสารการเปลี่ยน ชื่อ และพาสพอร์ต ฉบับใหม่ได้เปลี่ยนชื่อ สกุล เรียบร้อยแล้ว ไม่ทราบว่า ต้องไปติดต่อที่ไหน มีเอกสารอะไรที่ต้องเตรียม และ ค่าธรรมเนียม เท่าไหร่ครับ? ถาม อยากทราบว่าคนไทยซื้อบ้านร่วมกับชาวต่างชาติได้ไหม? ถาม ขอทราบข้อมูลค่าธรรมเนียมค่าคัดสำเนาข้อมูลโฉนดต่อแปลง ถาม ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีและค่าอากรแสตมป์ในการซื้อขายบ้านใครเป็นผู้เสียครับ? ถาม จะเพิ่มสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินอย่างไร-น้องสาวของผมซื้อทีดินมาผืนหนึ่ง แต่ในที่ดินมิได้ระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้างอยู่ทั้งที่ข้อเท็จจริงมีบ้านอยู่บนที่ดินผืนนี้ซึ่งมีเลขที่บ้านถูกต้องมากว่า 40 ปีแล้ว หากต้องการจะเพิ่มว่าที่ดินผืนนี้มีสิ่งปลูกสร้างอยู่ จะต้องดำเนินการอย่างไร ใช้หลักฐานอะไรบ้าง จะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร? ถาม ย้ายที่อยู่และเปลี่ยนนามสกุลต้องแจ้งหรือไม่-ดิฉันอยู่กรุงเทพฯแต่มีที่ดินที่เชียงใหม่ อยากทราบว่าต้องแจ้งการย้ายที่อยู่ที่ติดต่อกับสำนักงานที่ดินที่เชียงใหม่หรือไม่ กรณีที่ดิฉันหย่าและเปลี่ยนนามสกุลต้องทำการแก้ไขทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่เชียงใหม่หรือไม่ หากต้องมีการแจ้งอยากทราบว่าดิฉันสามารถแจ้งทางไปรษณีย์ได้หรือเปล่าคะ ถาม ผู้ขายกับผู้ซื้อเป็นบุคคลเดียวกัน-การที่นิติบุคคล จะซื้อที่ดินจาก กรรมการผู้มีอำนาจลงนามของนิติบุคคลนั้นๆ ซึ่งกรรมการท่านนั้น ต้องลงนามเป็นทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย จะกระทำได้หรือไม่ มีระเบียบ และวิธีปฏิบัติอย่างไร ถาม ผู้เยาว์ขายที่ดินต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน-ปัญหาของผมคือว่ามีญาติห่างๆคนหนึ่งเขาต้องการจะขายที่ให้ผมด่วน เพื่อใช้หนี้และส่งลูกเรียนแต่ติดปัญหาที่ว่าชื่อเจ้าของโฉนดเป็นชื่อลูกซึ่งอายุ 18 ปีกว่า แต่ทั้งลูกและแม่ก็เต็มใจขายและมาเร่งผมด้วย ผมจึงอยากถามว่าผมซื้อได้ไหมครับปล. พอดีที่นี้พ่อเขาแบ่งให้ลูกก่อนตาย และแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกับพ่อเขาครับ ถาม โอนทรัพย์สินผิดและขอคืนค่าธรรมเนียม-ปรากฏว่า มีทรัพย์มรดกเป็นที่ดินแปลงหนึ่ง มีชื่อเจ้ามรดกในทะเบียนเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียว แต่ที่ดินดังกล่าวนั้นเป็นสินสมรสระหว่างภรรยาผู้ตายกับสามีผู้เป็นทายาทและเป็นผู้จัดการมรดก ต่อมาสามีในฐานะผู้จัดการมรดกได้ไปโอนที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นชื่อของตนเอง แต่เจ้าพนักงานที่ดินเข้าใจว่าที่ทั้งแปลงเป็นมรดกทั้งหมดจึงคิดค่าธรรมเนียมจากราคาประเมินทั้งแปลง สามีผู้จัดการมรดกก็ชำระราคาไปและจดทะเบียนโอนเรียบร้อยแล้ว หลังจากนั้นมาปรากฎความว่าตนต้องจ่ายเพียงครึ่งเดียวเพราะที่อีกครึ่งหนึ่งเป็นของตนอยู่แล้ว อยากทราบว่าจะขอคืนค่าธรรมเนียมได้หรือไม่และขอแบ่งแยกสินสมรสก่อนจะทำได้อย่างไร ถ้าให้ศาลแสดงสิทธิจะใช้อำนาจของศาลใด ถ้าเป็นศาลยุติธรรมเราจะมีอำนาจตามวิ.แพ่ง มาตรา 55 ได้หรือไม่โดยขอให้ศาลแสดงกรรมสิทธิ์และจะทำเป็นคำร้องหรือคำฟ้องโดยมีข้อพิพาทกับเจ้าพนักงานที่ดินและถ้าจะใช้วิธีโดยให้สามีในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์จดทะเบียนแบ่งแยกสินสมรสกับตนเองในฐานะผู้จัดการมรดกได้หรือไม่ ถาม รับโอนโฉนดที่ดินผิดแปลง -นาง ข. และน้องสาวได้ไปซื้อที่ดินพร้อมบ้านไว้คนละแปลงอยู่ติดกัน เมื่อนาง ก. นำที่ดินที่ซื้อไว้ไปจำนอง จึงทราบว่ารับโอนโฉนดที่ดินผิดแปลงสลับกับน้องสาว จึงหารือว่าจะมีวิธีการใดที่จะทำให้นาง ก. และน้องสาวได้รับโฉนดที่ดินตรงกับที่ดินที่ครอบครอง หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า นาง ก. และน้องสาวต้องการซื้อที่ดินพร้อมบ้านและได้เข้าครอบครองที่ดินพร้อมบ้านที่ซื้อนั้นแล้ว แต่ผู้ขายนำโฉนดที่ดินมาโอนให้นาง ก. กับน้องสาวสลับแปลงกัน เช่น น้องสาวต้องการซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ x ซึ่งมีบ้านเลขที่ ๑ ปลูกอยู่ ส่วน นาง ก. ต้องการซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ x x ซึ่งมีบ้านเลขที่ ๒ ปลูกอยู่ และต่างฝ่ายต่างก็ได้เข้าครอบครองที่ดินที่ดินพร้อมบ้านที่ซื้อดังกล่าวแล้ว แต่ในการจดทะเบียนซื้อขายปรากฏว่า ผู้ขายนำโฉนดที่ดินมาโอนสับแปลงกัน กล่าวคือ นำโฉนดเลขที่ x x ไปโอนพร้อมบ้านเลขที่ ๑ ให้กับน้องสาว และนำโฉนดเลขที่ x ไปโอนพร้อมบ้านเลขที่ ๒ ให้กับนาง ก. เช่นนี้ถือได้ว่าเป็นการจดทะเบียนไปโดยสำคัญผิดในข้อเท็จจริง เป็นการผิดพลาดคลาดเคลื่อนอยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะแก้ไขรายการจดทะเบียนขายในโฉนดที่ดินให้ถูกต้องตรงกับข้อเท็จจริงได้ ตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งอำนาจหน้าที่ในการสั่งแก้ไขดังกล่าวเป็นของอธิบดีกรมที่ดิน หรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมาย โดยดำเนินการตามวิธีการและขั้นตอนตามที่มาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงซึ่งออกตามกฎหมายดังกล่าวกำหนดไว้ ดังนั้น หากข้อเท็จจริงที่หารือเป็นดังตัวอย่างข้างต้น นาง ก. และ น้องสาวสามารถนำโฉนดที่ดิน ไปยื่นขอให้พนักงานเจ้าที่ดำเนินการแก้ไขรายการจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน ให้ถูกต้องตามความเป็นจริงได้ หากพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาแล้วเห็นว่า เป็นการจดทะเบียนไปโดยคลาดเคลื่อน ก็จะดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ต่อไป ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ หากผลการสอบสวนเป็นที่ยุติว่า การจดทะเบียนขายที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่ นาง ก. และน้องสาวเป็นไปโดยคลาดเคลื่อน และอธิบดีกรมที่ดินหรือรองอธิบดีซึ่งอธิบดีมอบหมายมีคำสั่งให้แก้ไขรายการจดทะเบียนแล้ว ในการแก้ไขผู้ขอก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายแต่อย่างใด แต่หากข้อเท็จจริงในเรื่องที่ นาง ก. สอบถามมาไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะแก้ไขรายการจดทะเบียนได้ หาก นาง ก. และน้องสาวต้องการมีชื่อในโฉนดที่ดินให้ตรงกับที่ดินที่ครอบครอง ทั้งสองฝ่ายต่างก็ต้องโอนที่ดินให้แก่กัน ในการจดทะเบียนโอนไม่ว่าจะเป็นการขายหรือให้เปล่าจะเสียค่าใช้จ่ายดังนี้
Source: www.dol.go.th | |||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||
1. หน้าแรก
สถิติวันนี้ 
สถิติเดือนนี้ 
สถิติปีนี้