สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน กฏหมายที่ดิน,กฏหมายอาคารชุด

       

   สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

สำนักงานวัชรธรรมทนายความฯ ยินดีให้บริการท่านด้วยประสบการณ์ในวิชาชีพ ให้คำปรึกษาทำโครงการบ้านจัดสรร คอนโด ขาย สร้าง โอน                                                                                                                                                                                                                                                                     
 

   

    





 สถิติวันนี้ 243 คน
 สถิติเมื่อวาน 309 คน
 สถิติเดือนนี้
สถิติปีนี้
สถิติทั้งหมด
14692 คน
259586 คน
1786425 คน
เริ่มเมื่อ 2008-11-20

มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 26
เรื่อง การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

-----------------------------

คำนำ

1. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทั้งในรูปของบริการที่เสนอต่อผู้ซื้อและกลยุทธ์ทางการตลาดที่บริษัทผู้พัฒนาโครงการเลือกใช้ ทำให้มีวิธีปฏิบัติทางการบัญชีตลอดจนการรับรู้รายได้ที่แตกต่างกัน ดังนั้น เพื่อให้มีมาตรฐานทางบัญชีอย่างเดียวกัน สมาคมนักบัญชีและผู้สอบบัญชีรับใบอนุญาตแห่งประเทศไทยจึงจัดทำมาตรฐานทางบัญชีฉบับนี้ขึ้น โดยได้หารือร่วมกับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม สถาบันการเงินและผู้สอบบัญชีที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ได้ข้อมูลที่เพียงพอต่อการกำหนดมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้

2. มาตรฐานทางบัญชีฉบับนี้เป็นแถลงการณ์ที่เกี่ยวกับวิธีการบัญชีเพื่อรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 ประเภทใหญ่ ๆ ดังนี้
    2.1 การขายที่ดิน
    2.2 การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
    2.1 การขายอาคารชุด

3. การขายที่ดินในที่นี้ หมายถึง การขายที่ดินเป็นแปลง ๆ ซึ่งมีจำนวนมากโดยแบ่งย่อยจากที่ดินแปลงใหญ่เพื่อขายให้แก่ผู้ซื้อทั่วไป โดยผู้ขายต้องทำงานพัฒนาต่าง ๆ ตามสัญญา เช่น สร้างถนน งานสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ

4. การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หมายถึง การขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยราคาขายเป็นราคาซึ่งรวมทั้งบ้านและที่ดิน เช่น หมู่บ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ และโฮมออฟฟิส เป็นต้น ซึ่งผู้ขายอาจเป็นผู้สร้างบ้านในที่ดินนั้นเอง หรือให้ผู้อื่นรับช่วงสร้างบ้านต่อ ในกรณีหลัง ผู้ขายต้องเป็นผู้รับผิดชอบในการปฏิบัติให้เป็นไปตามสัญญา โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาการก่อสร้างรวมทั้งการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสามารถเสร็จสิ้นได้ภายในระยะเวลา 1 ปี

5. การขายอาคารชุด หมายถึง การขายห้องชุด อาคารชุดหรือกลุ่มอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบธุรกิจ และอาคารสำนักงานเพื่อขาย โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาการก่อสร้างจนกระทั่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดจะมากกว่า 1 ปี

คำนิยาม

6. คำศัพท์ต่าง ๆ ที่ใช้ในมาตรฐานฉบับนี้มีความหมายดังนี้

    อสังหาริมทรัพย์                 หมายถึง  ที่ดินกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินด้วย
    อาคารชุด                            หมายถึง   อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือครองกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
    ห้องชุด                               หมายถึง   ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะแต่ละบุคคล
    ทรัพย์ส่วนบุคคล                หมายถึง   ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
    ทรัพย์ส่วนกลาง                 หมายถึง   ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ได้แก่ ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
    เงินจอง                               หมายถึง   เงินขั้นต้นจำนวนเล็กน้อยที่ชำระแก่ผู้ขาย เพื่อเป็นหลักประกันในชั้นต้นที่จะเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งบางครั้งอาจเรียกว่าเงินมัดจำ เงินจองนี้มักถือเป็นส่วนหนึ่งของเงินวางเริ่มแรก
    เงินวางเริ่มแรก                  หมายถึง  จำนวนเงินเบื้องต้นตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ผู้ซื้อจะต้องชำระแก่ผู้ขาย ในบางครั้งเงินวางเริ่มแรกอาจจะแบ่งชำระเป็นหลายงวดก็ได้
    เงินค่างวด                          หมายถึง  จำนวนเงินส่วนที่เหลือของมูลค่าตามสัญญาหลังจากการจ่ายเงินวางเริ่มแรกแล้วซึ่งเงินค่างวดนี้จะชำระเป็นครั้งเดียวหรือผ่อนชำระหลายครั้งก็ได้
    ความเป็นอิสระต่อกัน        หมายถึง   การติดต่อทางการค้าในสภาพที่มีความเป็นอิสระ ไม่มีความเกี่ยวพันระหว่างกัน
    การก่อสร้างตามสัญญา     หมายถึง   การก่อสร้างเฉพาะพื้นที่ที่เปิดขายหรือพื้นที่ที่เปิดจองของแต่ละครั้ง

การรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

7. รายการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีขั้นตอนดำเนินงานที่ค่อนข้างยุ่งยาก รูปแบบของกฎหมายและงานก่อสร้างทำให้รายการซื้อขายสลับซับซ้อนยิ่งขึ้นและใช้เวลายาวนานจึงจะเสร็จสมบูรณ์

8. การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มีหลายวิธี คือ
    8.1 รับรู้เป็นรายได้ทั้งจำนวน
    8.2 รับรู้เป็นรายได้ตามสัดส่วนของงานที่ทำเสร็จ
    8.3 รับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ
    กรณีที่ไม่อาจรับรู้รายได้ตามข้อ 8.1-8.3 ให้บันทึกเงินที่ได้รับเป็นเงินมัดจำ หรือเงินรับล่วงหน้า

เงื่อนไขสำคัญที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

9. โดยทั่วไปแล้ว การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ มีเงื่อนไขสำคัญที่เกี่ยวข้องดังนี้

    การขาย
    9.1 การขายเกิดขึ้นแล้ว

    ผู้ซื้อ
    9.2 ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกคืน
    9.3 ผู้ซื้อได้ชำระเงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดมีจำนวนมากพอที่แสดงว่า ผู้ซื้อจะผูกพันการชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ต่อจนครบตามสัญญา

    ผู้ขาย
    9.4 ผู้ขายสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา
    9.5 งานพัฒนาและงานก่อสร้างได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้ว
    9.6 ผู้ขายมีความสามารถทางการเงินและสามารถปฏิบัติตามสัญญาและคำชี้ชวนต่าง ๆ ที่ได้ให้ไว้
    9.7 งานก่อสร้างได้ก้าวหน้าไปด้วยดี
    9.8 ผู้ขายได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว
    เงื่อนไขตามที่กล่าวข้างต้น มีความหมายตามที่กล่าวในย่อหน้าที่ 10 ถึงย่อหน้าที่ 22

      การขายเกิดขึ้นแล้ว
10. การขายถือว่าเกิดขึ้นแล้วเมื่อ
      10.1 ผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย และ
      10.2 มีการชำระราคาตามสัญญา

11. สำหรับการขายห้องชุดของอาคารชุด ต้องมีการขายได้ในจำนวนที่มากพอที่จะให้แน่ใจว่า อาคารชุดดังกล่าวจะไม่เปลี่ยนเป็นอาคารเพื่อให้เช่า โดยต้องพิจารณาถึงข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง สัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด และเงื่อนไขข้อตกลงทางการเงินประกอบด้วย

      การขายห้องชุดในอาคารชุดในจำนวนที่ไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่ที่เปิดขายหรือพื้นที่ที่เปิดจอง ถือได้ว่าเป็นจำนวนที่มากพอ

      ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกเงินคืน
12. ผู้ซื้อได้ชำระเงินวางเริ่มแรก จนกระทั่งสิ้นสุดระยะเวลาที่จะบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินดังกล่าวคืนไม่ได้ ซึ่งได้แก่ระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา

      เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดของผู้ซื้อต้องมีจำนวนมากพอ
13. เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดของผู้ซื้อต้องมีจำนวนมากพอที่แสดงให้เห็นว่า ผู้ซื้อจะผูกพันการชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ต่อจนครบตามสัญญา เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดที่ผู้ซื้อแต่ละสัญญาชำระแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาขายตามสัญญา ถือว่า มีจำนวนมากพอ

      ผู้ขายสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา
14. ในการพิจารณาความสามารถของผู้ขายที่จะสามารถเก็บเงินได้จากผู้ซื้อตามสัญญานั้น ให้ประเมินจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น ฐานะเครดิตของผู้ซื้อหรือการที่ผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปได้ใหม่ในราคาที่ไม่ต่ำกว่าราคาเดิม

15. ประสบการณ์การเก็บเงินจากโครงการก่อน ๆ ของผู้ขาย อาจนำมาใช้กับโครงการใหม่ได้ หากโครงการก่อน ๆ นั้น
      15.1 มีลักษณะส่วนใหญ่เหมือนกับโครงการใหม่ ๆ เช่น ชนิดของบ้าน อาคารชุดและที่ดิน สภาพแวดล้อม ประเภทลูกค้า เงื่อนไขตามสัญญาและวิธีการขาย เป็นต้น
      15.2 ได้รับชำระเงินค่างวดเป็นจำนวนที่มากพอที่จะเป็นเครื่องชี้ว่าการขายในปัจจุบันของโครงการใหม่จะเก็บเงินได้ตามสัญญา

16. ความสามารถในการเก็บเงินได้จากผู้ซื้อแต่ละสัญญาไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาขายตามสัญญา อาจถือเป็นเกณฑ์หนึ่งที่ใช้วัดความสามารถในการเก็บเงินของผู้ขาย

      งานพัฒนาและงานก่อสร้างได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้ว
17. งานพัฒนาและงานก่อสร้างโครงการที่ถือว่าเป็นงานขั้นตอนเบื้องต้น ได้แก่
      17.1 งานวิศวกรรมและงานออกแบบ
      17.2 การเซ็นสัญญาจ้างเหมางานปรับปรุงและเตรียมพื้นที่ หรือจ้างเหมาก่อสร้าง
      17.3 การปรับปรุงสภาพพื้นที่และการจัดเตรียมพื้นที่
      17.4 การส้รางสาธารณูปโภค เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ประปา และไฟฟ้า ฯลฯ
      17.5 การวางผัง
      17.6 การสร้างฐานรากของบ้านหรืออาคาร
     งานพัฒนาและงานก่อสร้างที่ถือว่าได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้ว ต้องไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขาย ซึ่งได้รับการรับรองโดยวิศวกรหรือสถาปนิกโครงการ

      ผู้ขายมีความสามารถทางการเงินดี
18. ผู้ขายมีความสามารถในการจัดหาแหล่งเงินทุน หรือหลักประกัน เพื่อใช้ในการดำเนินงาน ปรับปรุงที่ดินงานก่อสร้างอาคาร และสิ่งอำนวยคามสะดวกให้เสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาและผู้ขายสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ได้ให้ไว้
      ความสามารถดังกล่าวอาจพิจารณาได้จากเงินลงทุนของผู้ถือหุ้น ความสามารถในการกู้ยืมเงิน หรือกระแสเงินสดในเชิงบวกจากการดำเนินงานของผู้ขาย

      งานก่อสร้างได้ก้าวหน้าไปด้วยดี
19. ผู้ขายได้ทำงานพัฒนาก้าวหน้าผ่านขั้นตอนงานเบื้องต้นแล้ว และมีเครื่องชี้ว่างานจะทำสำเร็จได้ตามแผน สิ่งที่บ่งชี้ความก้าวหน้าบางอย่างได้แก่
      19.1 เงินทุนที่ได้จ่ายไปในงานพัฒนาตามแผน
      19.2 งานพัฒนาที่ดินได้เริ่มแล้ว
      19.3 แผนงานวิศวกรรมที่มีและความผูกพันของงานเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขาย
      19.4 งานที่ได้ทำสำเร็จแล้วเกี่ยวกับถนน ทางเข้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า บ่อน้ำบำบัดน้ำเสีย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ตามสัญญา

20. นอกจากนี้ ต้องไม่มีสิ่งบ่งชี้ให้เห็นถึงปัจจัยที่จะทำให้งานหยุดชะงัก เช่น ไม่สามารถขอใบอนุญาตไม่สามารถจัดจ้างผู้รับเหมา จัดหาคนหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ได้ และต้องสามารถประมาณเงินรับจากการขายรวมและต้นทุนรวม และขั้นความก้าวหน้าของงานจนกระทั่งงานเสร็จได้อย่างมีเหตุมีผล โดยพิจารณาถึงปริมาณขาย แนวโน้มราคาขาย ความต้องการซื้อรวมทั้งปัจจัยฤดูกาล ประสบการณ์ของผู้ขาย ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ และปัจจัยสิ่งแวดล้อมต่าง ๆ ประกอบด้วย

      ผู้ขายได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว
21. หากผู้ขายต้องเข้าไปเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินหลังจากที่ได้ขายไปแล้วในลักษณะที่ยังคงเก็บความเสี่ยงส่วนใหญ่หรือผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินนั้นอยู่ ถือว่าผิดเกณฑ์ข้อนี้ เช่นการขายโดยมีการทำสัญญาซื้อคืนเพื่อเป็นการดึงดูดผู้ซื้อในแง่การขาย การขายนี้ถือว่าผู้ขายยังมีความเสี่ยงในทรัพย์สินนั้นอยู่

22. สำหรับการขายที่ดิน ผู้ขายได้ทำงานพัฒนาเสร็จสมบูรณ์แล้วและไม่มีพันธะที่จะต้องทำงานปรับปรุงต่าง ๆ ให้สำเร็จเกี่ยวกับที่ดินเป็นแปลง ๆ ที่ขาย หรืองานสร้างเครื่องอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับที่ดินเป็นแปลง ๆ ที่ขาย

มาตรฐานการบัญชีและการรายงาน

มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 26 ประกอบด้วยรายการในย่อหน้าที่ 23-27 มาตรฐานฉบับนี้ให้อ่านประกอบกับรายการที่กล่าวมาแล้วในย่อหน้าที่ 1-22

วิธีการรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

23. การรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 ประเภท คือ การขายที่ดิน ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และการขายอาคารชุด สามารถเลือกการรับรู้ได้หลายวิธีตามเงื่อนไขของการเกิดขึ้นของรายได้จากการขายนั้น คือ

      23.1 รับรู้เป็นรายได้ทั้งจำนวน

      23.2 รับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ

      23.3 รับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

      การรับรู้เป็นรายได้ทั้งจำนวน
24. ให้รับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้ทั้งจำนวนเมื่อผู้ขายได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว

เงื่อนไขการรับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จหรือตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

25. กิจการที่ค้าอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 ประเภทดังกล่าว อาจเลือกรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ หรือตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระได้ ถ้ารายการนั้น ๆ เข้าเงื่อนไขตามข้อ 25.1 - 25.9 ดังนี้
      25.1 การขายเกิดขึ้นแล้ว (ในกรณีการขายห้องชุดของอาคารชุด การทำสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีจำนวนที่ไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่ที่เปิดขายหรือที่เปิดจอง
      25.2 ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกเงินคืน
      25.3 ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมีความเป็นอิสระต่อกัน หรือเป็นการดำเนินธุรกิจตามปกติ
      25.4 เงินวางเริ่มแรกและเงินค่างวดของผู้ซื้อที่ชำระแล้วต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาขายตามสัญญา
      25.5 ผู้ขายมีความสามารถเก็บเงินได้ตามสัญญา
      25.6 งานพัฒนาและงานก่อสร้างของผู้ขายได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขาย
      25.7 ผู้ขายมีความสามารถทางการเงินดี
      25.8 การก่อสร้างได้ก้าวหน้าไปด้วยดี
      25.9 ผู้ขายสามารถประเมินเงินรับจากการขายรวมและต้นทุนทั้งหมดที่ต้องใช้ในการก่อสร้างได้อย่างมีหลักเกณฑ์ ทั้งนี้ต้นทุนที่ประมาณการไว้จำเป็นต้องปรับปรุงอย่างน้อยปีละครั้ง หรือเมื่อผู้ขายประมาณได้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในจำนวนต้นทุนอย่างมีสาระสำคัญ

การรับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ

26. วิธีการกำหนดอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จมีหลายวิธี ได้แก่
      26.1 คำนวณตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นแล้ว กับต้นทุนทั้งหมดที่ประมาณว่าจะใช้ในการก่อสร้างตามสัญญา ทั้งนี้ไม่รวมต้นทุนที่ดน
      26.2 สำรวจและประเมินผลงานที่ทำเสร็จโดยวิศวกรหรือสถาปนิก ว่าเป็นอัตราส่วนร้อยละเท่าใดของงานทั้งหมดตามสัญญา
      26.3 ใช้ทั้งสองวิธีประกอบกัน

27. ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระเงินเกินกว่า 3 งวดติดต่อกันและอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จสูงกว่าเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ให้หยุดการรับรู้รายได้ทันที

28. ควรมีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามความเหมาะสม

การรับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ

29. การรับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ให้ใช้วิธีการรับรู้ตามอัตรากำไรขั้นต้น

30. ในกรณีที่อัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จต่ำกว่าสัดส่วนของเงินที่ได้รับผ่อนชำระตามกำหนดต่อราคาขายผ่อนชำระ ให้รับรู้รายได้ไม่เกินอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จส่วนเงินค่างวดที่ได้รับผ่อนชำระเกินกว่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จให้ถือเป็นงานรับล่วงหน้าจากผู้ซื้อ

31. ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน ให้หยุดรับรู้รายได้ทันที

32. ควรมีการตั้งเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามความเหมาะสม

33. ถ้าในระหว่างการผ่อนชำระ ผู้ซื้อสามารถชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดได้ก่อนกำหนด หรือสามารถหาแหล่งเงินกู้อื่นใด รวมทั้งการก่อสร้างได้เสร็จสมบูรณ์และผู้ขายได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ให้รับรู้จำนวนเงินดังกล่าวเป็นรายได้ทั้งจำนวนในงวดนั้น

การบันทึกจำนวนเงินที่ได้รับเป็นเงินมัดจำ

34. ในกรณีที่การขายอสังหาริมทรัพย์ไม่เข้าเงื่อนไขการรับรู้เป็นรายได้ตามย่อหน้าที่ 24 หรือ 25 ให้บันทึกจำนวนเงินที่ได้รับเป็นเงินมัดจำ หรือเงินรับล่วงหน้าจากผู้ซื้อจนกว่าการขายดังกล่าวจะเข้าเงื่อนไขตามย่อหน้าใดย่อหน้าหนึ่งข้างต้น

การเปิดเผยข้อมูล

35. กรณีบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหรือบริษัทมหาชนจำกัด ให้เปิดเผยข้อมูล
      35.1 นโยบายการบัญชีที่สำคัญ
             35.1.1 วิธีการรับรู้รายได้
             35.1.2 ในกรณีที่ใช้วิธีรับรู้เป็นรายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ให้เปิดเผยวิธีการกำหนดอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จด้วย

      35.2 ข้อมูลเพิ่มเติม
             35.2.1 มูลค่าการซื้อขายที่ได้มีการทำสัญญาแล้วและอัตราส่วนต่อยอดขายรวมของโครงการ
             35.2.2 มูลค่าผูกพันตามสัญญาที่จะต้องใช้ในการพัฒนาโครงการต่อไปจนแล้วเสร็จ
             35.2.3 ภาระผูกพันที่สำคัญในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อขาย เช่น การจดจำนองและภาระจำยอม
             35.2.4 ลูกหนี้ที่หยุดการรับรู้รายได้ ให้เปิดเผยจำนวนรายและจำนวนเงิน
             35.2.5 ในกรณีที่การก่อสร้างได้แล้วเสร็จและผู้ซื้อผ่อนชำระโดยตรงกับผู้ขาย โดยมีระยะเวลาการผ่อนชำระตามสัญญาระยะยาวตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป และผู้ขายรับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ ให้เปิดเผยจำนวนเงินที่ไม่ได้รับชำระทั้งสิ้นตามสัญญา และมูลค่าปัจจุบันของจำนวนเงินดังกล่าวพร้อมทั้งระบุอัตราดอกเบี้ยที่ใช้ในการคำนวณ

36. กรณีที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหรือบริษัทมหาชนจำกัด ให้เปิดเผยนโยบายการบัญชีตามข้อ 35.1

ภาคผนวก


ภาคผนวกนี้ทำขึ้นเพื่อเป็นแนวทางเท่านั้น และไม่ถือเป็นส่วนหนึ่งของมาตรฐานการบัญชีฉบับนี้


                          บริษัท โครงการพัฒนาเมืองใหม่ จำกัด
                                             งบดุล

                              วันที่ 31 ธันวาคม 25X1 และ 25X0

                                           สินทรัพย์                                                    บาท
                                                                                              25X1                     25X2
สินทรัพย์หมุนเวียน
     ..............................................................
     ลูกหนี้การค้า (หมายเหตุ 2)                                                   xxx                         xxx
     มูลค่างานที่เสร็จยังไม่ได้เรียกเก็บ (หมายเหตุ 3)                     xxx                         xxx
     ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน (หมายเหตุ 4)                                     xxx                         xxx
     เงินล่วงหน้าแก่ผู้รับเหมาก่อสร้าง                                           xxx                         xxx
     ลูกหนี้บริษัทในเครือและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน                          xxx                         xxx
            รวมสินทรัพย์หมุนเวียน                                                 xxx                         xxx


ที่ดินรอการพัฒนา (หมายเหตุ 2 และ 7)                                     xxx                         xxx

ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ - สุทธิจากค่าเสื่อมราคาสะสม                xxx                          xxx

รวมสินทรัพย์                                                                           xxx                         xxx



                          บริษัท โครงการพัฒนาเมืองใหม่ จำกัด
                                             งบดุล

                              วันที่ 31 ธันวาคม 25X1 และ 25X0

                                     หนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น                          บาท
                                                                                           25X1                     25X2
หนี้สินหมุนเวียน
     ..............................................................
     ..............................................................
     ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนค้างจ่าย                                xxx                         xxx
     ส่วนของเงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระ
        ภายใน 1 ปี (หมายเหตุ 2)                                               xxx                         xxx
     ค่างวดที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้ (หมายเหตุ 3)                        xxx                         xxx
     เงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า                                 xxx                         xxx
     ..............................................................
     เจ้าหนี้บริษัทในเครือและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน                      xxx                         xxx
     ..............................................................
            รวมสินทรัพย์หมุนเวียน                                              xxx                         xxx
     เงินกู้ยืมระยะยาว-สุทธิจากส่วนที่แสดง
        ในหนี้สินหมุนเวียน (หมายเหตุ 2)                                   xxx                         xxx
            รวมหนี้สิน                                                                 xxx                         xxx


ส่วนของผู้ถือหุ้น
     ทุนเรือนหุ้น                                                                      xxx                         xxx
     ส่วนเกินมูลค่าหุ้น                                                              xxx                         xxx
     ทุนสำรองตามกฎหมาย                                                     xxx                         xxx
     กำไรสะสมที่ยังมิได้จัดสรร                                                xxx                         xxx
            รวมส่วนของผู้ถือหุ้น                                                  xxx                         xxx



รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น                                              xxx                          xxx


                          บริษัท โครงการพัฒนาเมืองใหม่ จำกัด
                   งบกำไรขาดทุนและกำไรสะสมที่ยังมิได้จัดสรร

           สำหรับปีของแต่ละปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 25X1 และ 25X0

                                                                                                          บาท
                                                                                         25X1                     25X2
รายได้
     ขาย                                                                               xxx                            xxx
     ..............................................................
     ..............................................................
            รวมรายได้                                                              xxx                            xxx


ต้นทุนขายและค่าใช้จ่าย
     ต้นทุนขาย                                                                     xxx                            xxx
     ค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหาร                                 xxx                            xxx
     ดอกเบี้ยจ่าย                                                                   xxx                             xxx
            รวมค่าใช้จ่าย                                                          xxx                            xxx


กำไรก่อนภาษีเงินได้                                                            xxx                            xxx
ภาษีเงินได้                                                                          xxx                            xxx
กำไรสุทธิสำหรับปี                                                              xxx                            xxx
กำไรสะสมที่ยังมิได้จัดสรรต้นปี                                          xxx                             xxx
จัดสรรเพื่อทุนสำรองตามกฎหมาย                                     (xxx)                          (xxx)
เงินปันผล                                                                          (xxx)                         (xxx)
กำไรสะสมที่ยังมิได้จัดสรรสิ้นปี                                          xxx                             xxx


กำไรต่อหุ้น                                                                         xxx                             xxx


                          บริษัท โครงการพัฒนาเมืองใหม่ จำกัด
                                หมายเหตุประกอบงบการเงิน

                              วันที่ 31 ธันวาคม 25X1 และ 25X0

1. สรุปนโยบายการบัญชีที่สำคัญ

    ก. การรับรู้รายได้ (เปิดเผยตามวิธีการรับรู้รายได้ที่เลือกใช้

        -   รายได้จากการขายที่ดิน รับรู้เป็นรายได้เมื่องานพัฒนาที่ดินเสร็จตามสัญญาและมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อเรียบร้อยแล้ว

        -   รายได้จากการขายอาคารชุด รับรู้เป็นรายได้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ซึ่งคำนวณตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นแล้วกับต้นทุนทั้งหมดที่ประมาณว่าจะใช้ในการก่อสร้างตามสัญญา ทั้งนี้ ไม่รวมต้นทุนที่ดิน

        -   รายได้จากการขายอาคารชุด รับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระตามวิธีอัตรากำไรขั้นต้น ในกรณีที่เงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระเก็บได้สู กว่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ บริษัทจะรับรู้เป็นรายได้เท่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ทั้งนี้ บริษัทจะหยุดรับรู้เป็นรายได้ทันทีเมื่อผู้ซื้อขาดการชำระเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน

        -   เงินค่างวดส่วนที่เก็บได้มากกว่าอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จจะบันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้าจากผู้ซื้อและแสดงเป็นหนี้สินอื่นในงบดุล


    ข. ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน

        ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน แสดงในราคาทุน ซึ่งประกอบด้วยต้นทุนในการได้มาซึ่งที่ดิน ค่าพัฒนาที่ดินและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับโครงการรวมทั้งดอกเบี้ย

    ค. ...............................................
        ..............................................
        ..............................................

    ง. ................................................
        ..............................................
        ..............................................


2. ลูกหนี้การค้า

                                                                                                              บาท
                                                                                            25X1                     25X2
    จำนวนเงินตามที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว
          (ร้อยละ...........ของยอดขายรวมของโครงการ)                xxx                         xxx


    ค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ                                                      xxx                         xxx
    หัก   เงินชำระแล้ว                                                              xxx                         xxx
    ลูกหนี้ค่างวดที่ค้างชำระ                                                      xxx                         xxx


    ลูกหนี้ค่างวดที่ค้างชำระข้างต้นและที่ดินรอการพัฒนา (หมายเหตุ 7) รวมเป็นเงิน....................ล้านบาท ได้จำนำ/จำนองไว้เป็นหลักประกันแก่วงเงินกู้ยืม........................ล้านบาท เสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ.............ต่อปี จ่ายทุกงวดสามเดือน เงินกู้นี้ผ่อนชำระคืนทุกงวดครึ่งปีด้วยจำนวนเงินงวดละเท่า ๆ กันในเวลา 5 ปี โดยเริ่มตั้งแต่เดือนสิงหาค 25x1


    ลูกหนี้ค้างชำระค่างวดข้างต้นได้รวมลูกหนี้ที่ผิดนัดชำระเงินเกินกว่า 3 งวดติดต่อกัน และได้หยุดรับรู้รายได้แล้วมีจำนวน.......................ราย รวมเป็นเงิน.........................บาท


3. มูลค่างานที่เสร็จยังไม่ได้เรียกเก็บ/ค่างวดที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้

                                                                                                           บาท
                                                                                          25X1                     25X2
    ค่างวดที่ถึงกำหนดชำระแล้ว                                               xxx                         xxx
    หัก   การรับรู้รายได้                                                           xxx                         xxx
                                                                                             xxx                         xxx


รายการดังกล่าวประกอบด้วย
         มูลค่างานที่เสร็จแต่ยังไม่ได้เรียกเก็บ                               xxx                         xxx
         ค่างวดที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้                                         xxx                         xxx
                                                                                             xxx                         xxx


4. ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน

                                                                                                         บาท
                                                                                          25X1                     25X2
    ค่าที่ดิน                                                                             xxx                         xxx
    ค่าพัฒนาที่ดิน                                                                   xxx                         xxx
    ค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน                                           xxx                        xxx
    ค่าบริหารโครงการ                                                            xxx                         xxx
    ค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวกับโครงการ                                           xxx                         xxx
    งานระหว่างก่อสร้าง
    -  บ้านอยู่อาศัย                                                                   xxx                         xxx
    -  อาคารพาณิชย์                                                                xxx                         xxx
    -  อาคารชุดอยู่อาศัย                                                           xxx                         xxx
    -  อาคารชุดอุตสาหกรรม                                                   xxx                         xxx
                              

5.............................................................................

6.............................................................................

7. ที่ดินรอการพัฒนา

    ที่ดินรอการพัฒนาเป็นที่ดินที่จะใช้พัฒนาต่อไปในอนาคต ซึ่งแสดงในราคาทุนอันประกอบด้วยค่าที่ดินและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

8. ภาระผูกพัน

    ณ วันที่ 31 ธันวาคม 25x1 บริษัทมีภาระผูกพันตามสัญญาที่จะต้องใช้เงินทุนพัฒนาโครงการต่อไปจนแล้วเสร็จอีก........................................ล้านบาท

9.............................................................................

Copyright (c) 2008 by Vatchara Thamma Land Law Office Company Limited.