สำนักงานวัชรธรรมทนายความและธุรกิจที่ดิน  

ถาม  เราจะรู้ได้ไงครับว่าที่ดินเรา อยู่ใน พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ 2543
ตอบ  ถ้าเป็นที่ดินที่รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ด้านหลังโฉนดที่ดินจะมีการจดทะเบียนในสารบัญจดทะเบียนว่า "ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน"

ถาม  หากบ้านผมซื้อจากหมู่บ้านจัดสรรโดยหลังโฉนดระบุที่ดินจัดสรรหลังจากนั้นขอกู้ธนาคารเพื่อซื้อที่ดังกล่าวโดยนำโฉนดที่ดินดังกล่าวไปจำนอง ไม่ทราบว่าโฉนดที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรยังถือเป็นที่ดินจัดสรรหรือไม่ครับ ทั้งนี้หากขายต่อจะสามารถใช้อัตราค่าจดจำนองที่ 0.01%ได้หรือไม่ครับ หรือมีวิธีการตรวจสอบอย่างไรให้ทราบว่าที่ดินเป็นที่ดินจัดสรรหรือไม่ หรือแม้จะทำการซื้อแล้วจากหมู่บ้านยังถือเป็นที่ดินจัดสรรหรือเปล่าครับ
ตอบ  หากโฉนดที่ดินมีการประทับตราว่า อยู่ภายใต้กฎหมายการจัดสรรที่ดิน และมีลายเซ็นเจ้าหน้าที่กำกับอยู่ คุณก็จะได้สิทธิตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมติของ ครม. อย่างไรก็ตาม เพื่อความชัดเจนของคำตอบ ขอแนะนำให้แจ้งรายละเอียดของเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ สถานที่ตั้ง ตำบล อำเภอ จังหวัด เพื่อตรวจสอบข้อมูลกับสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ซึ่งที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่อีกครั้งหนึ่ง คุณสามารถดูรายละเอียดเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ตามมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมติ ครม. ได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน โดยเลือกหัวข้อ เว็บไซต์หน่วยงานภายใน สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน หัวข้อย่อย สาระและบทความ

ถาม  การขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเพื่อทำหมู่บ้านจัดสรร ถ้าที่ดินที่ผมต้องการขออนุญาตมี ผู้ถือกรรมสิทธิ์ 2 คน คือ ผมกับน้องชาย ตอนผมมายื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ชื่อผู้ขอ ต้องกรอกทั้ง 2 คน ที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเลยหรือเปล่าคับ หรือว่า กรอกแค่คนเดียวก็ได้
ตอบ  ในการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดให้ผู้มีสิทธิในที่ดินยื่นคำขอต่อเจ้าหนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ ซึ่งถ้าผู้มีสิทธิในที่ดินมี 2 คน ก็จะต้องกรอกรายละเอียดและลงลายมือชื่อในคำขอทั้ง 2 คน ด้วย

ถาม  บริษัท A เป็นเจ้าของที่ดินแปลง A บริษัท B เป็นเจ้าของที่ดินแปลง B ที่ดินทั้ง 2 แปลงมีพื้นที่ติดต่อกัน บริษัท A และ B สามารถขออนุญาตจัดสรรร่วมกันเป็นโครงการเดียว โดยไม่ต้องมีการโอนที่ดินให้กันได้หรือไม่ ถ้าไม่ได้และจะต้องทำการโอนที่ดินให้กันระหว่าง 2 บริษัทก่อนทำการจัดสรร ที่ดินทั้ง 2 แปลงจะต้องมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ระหว่าง 2 บริษัทเท่ากันทั้ง 2 แปลงหรือไม่
ตอบ  บริษัท A กับ บริษัท B ไม่สามารถยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินร่วมกันได้ จะต้องแยกกันยื่นคำขอ ถ้าจะยื่นคำขอเป็นโครงการเดียวกัน ที่ดินทั้ง 2 แปลง จะต้องมีชื่อทั้งบริษัท A และบริษัท B เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันโดยจะมีสัดส่วนเท่าใดก็ได้

ถาม  ข้าพเจ้ามีปัญหาขอเรียนปรึกษาดังนี้ ด้วย บริษัท ก. จำกัด ได้ดำเนินการจัดสรรที่ดิน และได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้ว ต่อมา บริษัท ก. จำกัด ได้ติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการโดยนำที่ดินโครงการจัดสรรดังกล่าวจดทะเบียนค้ำประกัน ซึ่งธนาคารได้อนุมัติวงเงินกู้จำนวน 240 ล้านบาท แต่ที่ดินในโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตแล้วสามารถจดจำนองได้ไม่เกินสองในสามของราคาประเมินกรมที่ดิน (ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543) ซึ่งมีมูลค่าเพียง 80 ล้านเท่านั้น ดังนั้น บริษัท ก. จำกัด จึงได้นำที่ดินต่างจังหวัดมาร่วมจำนองด้วย ซึ่งธนาคารผู้รับจำนองได้ตอบรับอนุมัติมาแล้ว โดยมีขั้นตอนในการจดจำนอง ดังนี้
           (1) บริษัท ก.จำกัด จะทำการจดทะเบียนจำนองที่ดินที่ต่างจังหวัดกับธนาคารผู้รับจำนอง ในวงเงิน 240 ล้านบาท
           (2) ทำการจดจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ไม่เพิ่มวงเงิน กับที่ดินที่ได้รับการจัดสรรแล้วดังกล่าว โดยธนาคารผู้รับจำนอง ได้ออกหนังสือรับรองการรับภาระหนี้ของที่ดินแต่ละแปลงไว้ไม่เกินสองในสามของราคาประเมินกรมที่ดิน (กล่าวคือ ราคาประเมินกรมที่ดิน ตารางวาละ 13,000.-บาท หนังสือรับรองภาระหนี้ของธนาคาร ตารางวาละ 8,600.-บาท) คำถาม ไม่ทราบว่า ข้อ 2. สามารถดำเนินการได้หรือไม่ อย่างไร
ตอบ  กระทำได้ถ้าภาระหนี้จำนองซึ่งเฉลี่ยในที่ดินแต่ละแปลงไม่เกิน 2 ใน 3 ของราคาประเมิน สำนักงานที่ดินสามารถจดทะเบียนจำนองได้เลย

ถาม  ต้องการทราบว่า..ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของ บบส. เมื่อมีการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคคลอื่นโดยแบ่งเป็นแปลงย่อยมากกว่า 10 แปลงในลักษณะการจัดสรรที่ดิน โดยสัญญาว่าจะมีระบบสาธาณูปโภคต่างๆให้ โดยมีบริษัทอีกบริษัทหนึ่งรับก่อสร้างและขายให้ ..ในกรณีนี้ได้สอบถามไปยังบริษัทที่ขายบ้านให้บบส. บอกว่าถ้าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของบบส. จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน...ไม่ทราบว่าข้อเท็จจริงเป็นอย่างไรได้รับการยกเว้นหรือไม่..มีกฏหมายใดให้การยกเว้นและเกี่ยวข้องบ้าง หรือมีกฎหมายใดใช้บังคับ เพราะปกติถ้าผู้ค้าที่ดินขออนุญาตจัดสรรจะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์เพื่อคุ้มครองผู้บริโภค แต่กรณีนี้ถ้าบบส.ได้ยกเว้นการขออนุญาตจัดสรรแล้ว จะมีกฎหมายใดบ้างคุ้มครองผู้บริโภค
ตอบ  บบส. เป็นองค์การของรัฐ มีฐานะเป็นรัฐวิสาหกิจ ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายตามมาตรา 8 (1) แห่งพระราชกำหนดบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน พ.ศ. 2540 ที่ได้ให้อำนาจ บบส. จำหน่ายหรือดำเนินการใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินรวมถึงการจำหน่ายที่ดินเป็นแปลงย่อยอันมีลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดิน โดยไม่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เพราะ บบส. อยู่ในข่ายตามมาตรา 5 (1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ถาม  อยากทราบรายละเอียดการจัดสรรที่ดินในพื้นที่สีม่วงว่า การประกอบอุตสาหกรรมในพื้นที่สีม่วง หมายความว่าอย่างไร มีอุตสาหกรรมอะไรบ้างที่สามารถทำได้
ตอบ  ในการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน นอกจากต้องดำเนินการไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว ผู้ขอจะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องด้วย เช่น กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม กฎหมายว่าด้วยการผังเมือง กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร เป็นต้น กรณีขอจัดสรรที่ดินในพื้นที่สีม่วง อุตสาหกรรมในพื้นที่สีม่วงหมายความว่าอย่างไร มีอุตสาหกรรมใดบ้างที่สามารถทำได้ เป็นคำถามที่เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในที่ดินภายในเขตผังเมืองรวม ซึ่งได้มีการจำแนกประเภทออกเป็นหมายเลขและกำหนดหมายสีต่าง ๆ ไว้ตามกฎกระทรวงออกตามความในพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 ขอให้สอบถามไปทางสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร หรือสำนักโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยตรง

ถาม  การโอนทรัพย์สินจากผู้จัดสรรที่ดิน ผมมีปัญหาจะเรียนถามดังนี้
         (1) แบบการขอนุญาตจัดสรรที่ดิน(เส้นทางเข้า-ออกของหมู่บ้าน) ไม่ตรงกับแบบที่อนุมัติ กล่าวคือ ที่ดินบริเวณประตูเข้า-ออกของหมู่บ้านเดิมเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน(แปลงใหญ่) โดยทำทางเข้าออกไม่เป็นเส้นถนนตรงตามแบบอนุมัติ หักโค้งถนนเข้าไปในเนื้อที่ของผู้จัดสรรที่ดินเอง แต่ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งที่ดินดังกล่าวไปจำนองไว้กับธนาคารและไม่สามารถถอนจำนองได้ (ปัจจุบันตกเป็นสินทรัพย์ของธนาคาร) ทำให้ประตูเข้าออกของหมู่บ้านไปอยู่ในพื้นที่ของธนาคารฯ ดังนั้น คณะกรรมการหมู่บ้านควรทำอย่างไร และปรึกษาหน่วยงานใดหรือผู้ใดได้บ้าง หมู่บ้านได้ยื่นจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้วที่สำนักงานที่ดิน อ.ธัญบุรี จ.ปทุมธานี
         (2) ทราบว่าเงินค้ำประกันสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้วางประกันไว้จำนวนประมาณ 1.2 ล้านบาท ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องส่งมอบให้จำนวนเท่าใด และมีกำแพงรั้วหมู่บ้านชำรุด , ถนนชำรุด ไฟทางชำรุด จะต้องให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบได้เพียงใด และทราบว่าทางผู้จัดสรรที่ดินไม่รับผิดชอบใดๆ แต่ให้คณะกรรมการฯไปดำเนินการเอง เมื่อได้รับเงินค้ำประกันแล้ว
         (3) ป้ายโฆษณาของหมู่บ้านจะตกเป็นของผู้จัดสรรที่ดินหรือนิติบุคคลเพราะทางผู้จัดสรรที่ดินจะส่งคนมาดำเนินการรื้อทิ้ง
         (4) หม้อแปลงไฟฟ้า(ใหญ่)ของหมู่บ้านเป็นของการไฟฟ้าหรือของผู้ใด ทราบมาว่าทางผู้จัดสรรที่ดินต้องมีเงินค้ำประกันไว้กับการไฟฟ้าใช้หรือไม่ และเมื่อมีการส่งมอบทรัพย์สินแล้วนิติบุคคลจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง
         (5) ในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุมัติต่อมาภายหลังผู้จัดสรรที่ดินได้ซื้อที่ดินเพิ่มโดยไม่ได้ขออนุญาต เป็นที่ดินแปลงข้างเคียงโครงการจัดสรร และเมื่อยื่นจดทะเบียนนิติบุคคล ในข้อบังคับให้รวมเนื้อที่แปลงย่อยดังกล่าวเข้าเป็นสมาชิกด้วย ไม่ทราบว่าถูกต้องและมีผลต่อการบังคับใช้กฎข้อบังคับได้มากน้อยเพียงใด และต้องจดภาระจำยอมหรือไม่อย่างไร หากต้องทำ จะติดต่อดำเนินการได้ที่ใด และหากแปลงข้างเคียงไม่ยินยอมชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลฯสามารถดำเนินการอย่างไรได้บ้าง สุดท้ายผมขอขอบพระคุณหน่วยงานรัฐที่มีแนวทางนโยบายให้ประชาชนได้พึ่งพาอาศัย เพราะหมู่บ้านของผมได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลตามความในกฏหมายเพื่อแบ่งเบาภาระของรัฐในการช่วยดูแลสังคม แต่กลับไม่ได้รับความร่วมมือจากทางผู้จัดสรรที่ดิน
ตอบ  (1) โดยหลักการแล้ว การแบ่งแปลงที่ดินไม่ว่าจะเป็นแปลงถนนหรือแปลงจำหน่ายในโครงการจัดสรรที่ดิน ต้องเป็นไปตามแผนผังโครงการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้พิจารณาให้ความเห็นชอบ ขอให้ไปตรวจสอบรายละเอียดแผนผังโครงการและการแบ่งแปลงที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานี สาขาธัญบุรี
          (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต้องส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอัตราร้อยละเจ็ดของราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ สำหรับสาธารณูปโภคที่ยังชำรุดใช้การไม่ได้ ถ้านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังไม่รับโอนที่ดินสาธารณูปโภคหรือเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินยังคงไม่พ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงต้องซ่อมแซมสาธารณูปโภคให้ใช้การได้
           (3) ป้ายโฆษณาซึ่งติดกับที่ดินเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน แต่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จัดทำป้าย
           (4) หม้อแปลงไฟฟ้า เป็นกรรมสิทธิ์ของการไฟฟ้า
           (5) การที่เจ้าของที่ดินภายนอกโครงการจะเข้ามาใช้สาธารณูปโภคในโครงการได้หรือไม่ คงขึ้นอยู่กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จะต้องอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก รวมทั้งข้อบังคับของนิติบุคคลฯ เองด้วย

ถาม  โครงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2539 โดยไม่มีการแบ่งส่วนโครงการ แต่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินวันที่ 27 กันยายน 2545 เลขที่ใบอนุญาตจัดสรร 130/2545 รวมทั้งผู้จัดสรรได้ทำสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคไว้กับธนาคารอีกด้วย แต่เมื่อนิติบุคคลร้องขอเงินค่าบำรุงสาธารณะจากผู้จัดสรร กลับบอกว่าโครงการนี้ไม่เข้าข่าย พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากขอไว้ก่อนกฎหมายออก จึงต้องขอให้ท่านช่วยตรวจสอบ เลขที่ใบอนุญาตจัดสรร 130/2545 นี้เข้าข่ายบังคับ พรบ.การจัดสรรที่ดินพ.ศ. 2543 หรือไม่ ขอบคุณครับ
ตอบ  ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเลขที่ 130/2545 มีชื่อบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด เป็นผู้ทำการจัดสรรที่ดิน โดยคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินได้พิจารณาอนุญาตในการประชุมครั้งที่ 33/2539 เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2539 จึงถือว่าเป็นโครงการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ. 2515) จึงไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ถาม  การโอนใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินซึ่งโครงการจัดสรรที่ดินได้แบ่งส่วนโครงการออกเป็น 3 ส่วน ส่วนที่ 1 และส่วนที่ 2 ได้ออกใบอนุญาตให้แก่บริษัทฯ ไปแล้ว และบริษัทฯ ได้จำหน่ายไปหมดแล้ว ในส่วนที่ 3 มีผู้ขอจัดสรรรายใหม่ซื้อและดำเนินการขอออกใบอนุญาตในส่วนที่ 3 และขอรับโอนใบอนุญาตในส่วนของโครงการที่ 1 และ 2 อยากทราบว่าใบอนุญาตที่ออกให้แก่ผู้ประกอบการรายใหม่ที่ขอรับโอนจะออกใบอนุญาตเฉพาะในส่วนที่ 3 หรือจะออกทั้งโครงการและถ้าไม่ออกทั้งโครงการในส่วนที่ 1 และที่ 2 จะมีวิธีการออกใบอนุญาตแบบใด
ตอบ  ให้ออกใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินเฉพาะส่วนที่ 3 เท่านั้น ส่วนใบอนุญาตส่วนที่ 1 และ 2 ให้ผู้จัดสรรรายใหม่รับโอนมาด้วย โดยเจ้าหน้าที่จะต้องออกหนังสือโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินให้ด้วย

ถาม  การที่ผู้บริโภคซื้อที่ดินจากผู้ประกอบการที่เป็นผู้จัดสรรที่ดินขายแต่ปรากฏภายหลังว่าที่ดินที่ซื้อนั้นผู้ประกอบการไม่ได้ยื่นขอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย(อยู่นอกแผนผังโครงการ) พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้ให้ความคุ้มครองหรือไม่ ในกรณีการใช้สาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน เพื่อเข้าไปในที่ดินของตนเองที่ซื้อไว้ภายในโครงการด้วย
ตอบ  (1) ที่ดินซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการฯจะไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
         (2) ที่ดินที่อยู่นอกโครงการจัดสรรที่ดินจะใช้สาธารณุปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการฯไม่ได้

ถาม  ผมซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินไว้เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว แถวๆประจวบคีรีขันธ์ ซึ่งในโครงการนี้ได้มีการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยๆแล้วขาย รวมถึงมีการแบ่งแนวออกเป็นถนนของโครงการสำหรับใช้ร่วมกันโดยที่ที่ดินทุกแปลงติดกับถนนในโครงการ ผมได้ซื้อมาด้วย 1 แปลงและได้ชำระค่าที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เป็นเงินสดและได้จดทะเบียนโอนที่ดินแล้ว เป็นเอกสารสิทธิ นส.3 ต่อมา เจ้าของโครงการนี้ได้ถูกฟ้องบังคับคดี และมีผู้มาซื้อทรัพย์เป็นที่ดินทั้งหมดในโครงการนี้ที่ยังเหลืออยู่รวมถึงถนนในโครงการด้วยจากกรมบังคับคดี ทำให้ผมและคนที่ซื้อที่ดินและได้มีการโอนแล้วประมาณ 20 ราย ได้ถูกเจ้าของที่ดินใหม่ปิดล้อมที่ดินที่ผมได้ซื้ออยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โดยเจ้าของใหม่ได้ล้อมรั้วปิดกั้นที่ดินทั้งหมดไว้ โดยไม่ยอมทำเป็นถนนในโครงการเหมือนเช่นโครงการเดิมแต่แรก ทำให้ผมและเจ้าของที่ดินคนอื่นได้รับความเดือดร้อนจากการไม่มีทางออก เช่นนี้ ผมและพวกจะสามารถดำเนินการอย่างไรกับเจ้าของที่ดินคนใดได้ครับ
ตอบ  คุณสามารถดำเนินการคดีทางศาลได้ เนื่องจากถนนภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งจัดทำไว้ใช้เป็นทางออกสู่สาธารณประโยชน์ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินแปลงย่อยที่ผู้จัดสรรแบ่งแยกเพื่อจำหน่ายทุกแปลงผู้ซื้อที่ดินแปลงถนนได้จะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้จัดสรร คือ จะต้องใช้เพื่อเป็นถนนต่อไป

ถาม  อยากทราบว่าพื้นที่เว้นว่างตามที่ พรบ.จัดสรรที่ดินกำหนดให้ต้องมี จะสามารถนำมาขายต่อได้หรือไม่
ตอบ  พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ถนน เป็นสาธารณูปโภคตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ฉะนั้น ผู้จัดสรรที่ดินจึงไม่สามารถปิดกั้นการใช้ถนนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ หากมีข้อสงสัยหรือร้องเรียน ให้ติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่

ถาม  ผมกำลังจะดำเนินการจัดสรรที่ดินแปลงหนึ่งติดถนนใหญ่ โดยจะดำเนินการเรื่อง ผังโครงการ ถนน ไฟฟ้า และ บ่อบำบัด ฯลฯ มีคำถามดังนี้ครับ
          (1) เมื่อดำเนินการเรื่องสาธารณูปโภค เรียบร้อยแล้ว ระหว่างการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรร ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลานาน ผมสามารถทำการโฆษณาส่งเสริม การขาย และเปิดจองได้เลยหรือไม่ อย่างไร
          (2) แผนผังโครงการที่ได้ ยื่นจัดสรรไปนั้น หากต่อมา ต้องการเปลี่ยนแปลง ในส่วนที่เป็นที่จัดสรร ไม่ใช่ที่ส่วนกลาง เช่น ตอนยื่นจัดสรร จะทำเป็น ทาวน์เฮาส์ 50 หลัง แต่ภายหลังขอ เปลี่ยนเป็น 30 หลังและที่ดินที่เหลือจัดเป็นบ้านเดี่ยว เป็นต้น
ตอบ  (1) ผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอาจโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินได้ โดยในส่วนที่เกี่ยวกับรายการที่กำหนดไว้ในมาตรา 23 แห่ง พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ข้อความโฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในคำขออนุญาตด้วย ส่วนการจองถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ก็ไม่อาจกระทำได้
          (2) ถ้ามีความประสงค์แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ในกรณีดังกล่าวให้ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา ตามมาตรา 32 พรบ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินพิจารณาได้

ถาม  การจัดสรรที่ดินตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน ฯ ตามกฎหมายที่ดินที่จัดสรรต้องปลอดภาระจำนองถูกต้องไหมครับ กรณีผู้จัดสรรนำที่ดินที่อยู่ระหว่างการจำนองมาจัดสรรขายให้แก่ประชาชน จะมีความผิดไหม แล้วคนที่จองไปแล้วจะทำอย่างไร
ตอบ  ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 23(2) ในกรณีที่ที่ดินที่ขอทำการจัดสรรที่ดินมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระการจำนอง ให้แสดงบันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองและจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง และต้องระบุด้วยว่าที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสารธณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว ดังนั้น ผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำที่ดินที่มีภาระการจำนองติดอยู่ มาดำเนินการจัดสรรที่ดินได้ ส่วนกรณีที่มีคนจองที่ดินไปแล้ว และที่ดินที่จองมีภาระการจำนองติดอยู่นั้น เมื่อถึงกำหนดเวลาการโอนตามสัญญา ผู้จัดสรรที่ดินต้องโอนที่ดินแปลงนั้นให้แก่ผู้ซื้อโดยปลอดจากการจำนอง หากผู้จัดสรรที่ดินไม่โอนที่ดินแปลงดังกล่าวให้กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อที่ดินสามารถนำเงินมาชำระหนี้จำนองของที่ดินแปลงนั้นแก่ผู้รับจำนองได้ โดยถือว่าการชำระหนี้จำนองนั้นเป็นการชำระราคาที่ดินแก่ผู้จัดสรรที่ดิน (ตามมาตรา 36) และเมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาซื้อขายแล้ว ให้นำหลักฐานการชำระหนี้ดังกล่าวแสดงเป็นหนังสือ และหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์) มาจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ตามมาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543)

ถาม  อยากเรียนถามว่าการที่ผู้จัดสรร ทำการจัดสรรบนที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ และเมื่อก่อสร้างดูเหมือนว่ามีถนนเข้าออกโครงการเหมือนทั่ว ๆ ไป แต่ในความเป็นจริงถนนเมนเข้าออกเป็นพื้นที่นอกผังจัดสรร และเป็นกรรมสิทธิ์ของคนอื่นแต่มีการจดภาระจำยอมให้โครงการในระยะเวลาหนึ่ง(เช่น 4 ปี) ซึ่งไม่มีการแจ้งให้ผู้ซื้อรับทราบ หรือปักป้ายบอกเลย จึงอยากทราบว่าเป็นการกระทำที่ผิดกฏหมายจัดสรรหรือไม่
ตอบ  ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกโครงการจัดสรรที่ดินเพื่อสู่ถนนสาธารณะ สามารถใช้เป็นถนนภาระจำยอมได้ และต้องแสดงไว้ในแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินเมื่อได้รับอนุญาตแล้ว จะต้องแสดงแผนผัง โครงการและวิธีการจัดสรรไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดิน(มาตรา 31 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543)

ถาม  ในกรณีที่ที่ดินจัดสรรมีการติดจำนองอยู่กับทางสถาบันการเงิน การแบ่งแยกแปลงย่อยจะต้องระบุหนี้ที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในสารบัญสำหรับจดทะเบียนด้วย และให้ถือว่าที่ดินแต่ละแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้จำนองตามที่ระบุไว้ (ตามมาตรา 30) นั้น สมมติว่าโครงการนำที่ดินที่จะทำการจัดสรรมาจำนองให้กับธนาคารด้วยวงเงินจำนองที่ 70 ล้านบาท ซึ่งมีหนี้อยู่กับสถาบันการเงินจนถึงวันขอจัดสรร 120 ล้านบาท (เงินต้น+ดอกเบี้ย) หากโครงการจัดสรรดังกล่าวขอแบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 50 แปลง ประเด็นที่อยากทราบว่า
            (1) การขอจัดสรรโดยติดจำนอง ภายหลังแบ่งแยกแปลงย่อยแล้วหลังสารบัญโฉนดจะระบุยอดนี้ที่ได้รับชำระหนี้ด้วยมูลค่าใดระหว่าง 2.40 ล้านบาท ต่อแปลง (120/50) หรือ 1.40 ล้านบาท (70/50) หรือระบุจำนวนภาระเท่ากับราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน
            (2) สมมติว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าวมียอดต้องโอนชำระที่ 2.00 ล้านบาท และหากหลังโฉนดระบุภาระหนี้จำนองไว้ที่ 2.40 ล้านบาท ทางผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะทำอย่างไร
ตอบ  (1) คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดหลักเกณฑ์ในเรื่องดังกล่าวไว้ดังนี้
               1.1 ให้ระบุจำนวนเงินที่ผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงไม่เกินร้อยละ 50 ของราคาประเมิน โดยมิได้พิจารณาถึงวงเงินที่จำนองหรือยอดหนี้ แต่อย่างใด
               1.2 ที่ดินแปลงสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะจะต้องปลอดจากการจำนอง เมื่อได้มีการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยแล้ว แต่ทั้งนี้ การกำหนดหลักเกณฑ์ในเรื่องดังกล่าวให้เป็นไปที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินแต่ละจังหวัดจะพิจารณา
           (2) ในกรณีของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เมื่อได้มีการชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว สามารถนำหลักฐานการชำระเงินพร้อมหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินไปยื่นขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ และหากไม่สามารถนำหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้เพราะ บุคคลอื่นยึดหรือครอบครองอยู่ ผู้ซื้อที่ดินสามารถร้องขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินจากบุคคลอื่นที่ยึดถือหรือครอบครองไว้ มาดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อได้ ( ตามมาตรา 37 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543)

ถาม  กำลังทำโครงการบ้านครับ ถ้าผมยกถนนให้เป็นสาธารณประโยชน์ ผมยังต้องเข้าตามกฎหมายจัดสรรอยู่หรือไม่ครับ แล้วเรื่องสาธารณูปโภค ทางโครงการต้องรับผิดชอบอยู่หรือไม่ ขนาดไหนครับ ขอบคุณครับ
ตอบ  หากมีการแบ่งที่ดินแปลงย่อยติดต่อกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป เพื่อจำหน่ายก็ต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินไม่ว่าจะยกถนนให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือไม่ ส่วนสาธารณูปโภคของโครงการ ผู้จัดสรรมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือโอนเป็นสาธารณประโยชน์

ถาม  (1) ขออนุญาตปี 39 ชื่อ สริน เทพารักษ์ ปี 48 ชื่อสริน บางนา แต่ซุ้มโครงการชื่อ ทิพสริน (2) มีนายทุนมาซื้อโครงการต้องการเปลี่ยนชื่อเป็น ทิพ บางนา สามารถทำได้ไหม และต้องปฏิบัติอย่างไรจึงจะถูกต้องและเกี่ยวข้องกับหน่วยงานไหนบ้าง (3) เปลี่ยนเองเลยโดยไม่ดำเนินการใดๆ ผิดกฎหมายข้อใด มีโทษอย่างไรหรือไม่
ตอบ  หากมีความประสงค์จะเปลี่ยนชื่อโครงการให้มีหนังสือแจ้งไปยังสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

ถาม  หมู่บ้านที่ผมอยู่ เป็นหมู่บ้านที่เจ้าของโครงการ จะโอนให้สาธารณะ ถ้าคนในหมู่บ้านยินยอมยกให้ แต่จะตั้งเงื่อนไข อาทิ เช่น ถนนในหมู่บ้านห้ามรถบรรทุกตั้งแต่ 6 ล้อผ่านได้หรือไม่ หรือ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น ทางราชการจะสร้างอะไรต้องขอความคิดเห็นจากคนในหมู่บ้านก่อนที่จะทำการใดๆได้หรือไม่ เพราะทาง อบต. มีโครงการจะทำถนนเชื่อมหมู่บ้านสู่ถนนอีกสายหนึ่ง แต่ถนนที่โครงการสร้างไว้และผังก่อสร้างบ้านไม่ได้รองรับรถบรรทุกขนาดใหญ่ ถ้ามีรถบรรทุกวิ่งผ่านจะทำให้บ้านทรุด ขอข้อแนะด้วยครับ
ตอบ  การโอนที่ดินสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรให้เป็นสาธารณะ ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนในมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก่อน ไม่สามารถโอนที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะได้ทันที และเมื่อโอนเป็นสาธารณะแล้ว อบต. จะมีอำนาจหน้าที่ในการดูแลบำรุงรักษา จึงขอให้สอบถาม อบต. ในประเด็นเรื่องการตั้งเงื่อนไขต่าง ๆ

ถาม  ถ้าหมู่บ้านจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว(มีการจดทะเบียน) แต่ยังไม่มีคณะกรรมการนิติบุคคล เพราะยังไม่ได้รับโอนจากหมู่บ้านจัดสรร แต่มีการเก็บค่าสาธารณูปโภคกันมาตลอด ทางหมู่บ้านจัดสรร นำเงินที่ได้จากการจัดเก็บค่าสาธารณูปโภคไปเป็นค่าไฟส่องสว่าง, จ้างยาม, ซ่อมแซมถนนในหมู่บ้าน, รั้วรอบโครงการ, จัดเก็บขยะ และ อื่น ๆ (ซึ่งไม่เพียงพอ) แต่มีลูกบ้านจำนวนหนึ่งไม่ให้ความร่วมมือในการจ่ายค่าส่วนกลาง (ไม่ยอมจ่ายเลย) กรณีนี้ทางหมู่บ้านจัดสรร จะทำอย่างไรได้บ้าง
ตอบ  ควรจัดประชุมใหญ่เพื่อเลือกตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรร และกำหนดอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคให้เรียบร้อยก่อน หลังจากนั้นหากสมาชิกรายใดชำระเงินล่าช้าต้องจ่ายค่าปรับ ถ้าค่าชำระค่าบำรุงและการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกัยตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการใช้สิทธิสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป อาจแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ ทั้งนี้ นิติบุคคลฯต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามาตรา 49 มาตรา 50 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 รวมทั้งระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครด้วย

ถาม  พรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 หมวด 4 มาตรา 43 และ 44 มิได้บัญญัติ การบริการสาธารณะไว้ ผู้จัดสรรจะถือเป็นข้ออ้างดำเนินการบริการสาธารณะและเรียกเก็บค่าบริการจากผู้ซื้อได้หรือไม่
ตอบ  พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (4) กำหนดเรื่องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไว้ โดยการจัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะให้เป็นไปตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ความเห็นชอบตามมาตรา 53

ถาม  (1) ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิเก็บค่ารักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้าส่องทาง ค่ารักษาความสะอาดส่วนกลาง จากผู้ซื้อที่ดินหรือไม่ (หมู่บ้านนี้ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน)
         (2) ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน 2543 ผู้ซื้อที่ดินควรทำอย่างไร
ตอบ  (1) ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มิได้บัญญัติว่าให้ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิเรียกเก็บค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เนื่องจากเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน ที่จะต้องดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่างๆที่ผู้จัดสรรได้จัดทำขึ้นในโครงการให้มีสภาพดีและสามารถใช้งานได้ตลอดเวลา แต่หากผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ได้มีการทำสัญญาเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ต่างหากก็ต้องไปบังคับใช้กันตามสัญญานั้น
          (2) แจ้งให้สำนักงานที่ดินท้องที่ที่โครงการจัดสรรนั้นตั้งอยู่ เพื่อทำการตรวจสอบว่า ข้อเท็จจริงเป็นอย่างไร หากทำผิดจริง มีบทกำหนดโทษอย่างไรบ้าง และมีวิธีการแก้ปัญหาอย่างไร เพื่อจะได้พิจารณาดำเนินการตามควรแก่กรณีต่อไป

ถาม  คือ ผมมีที่ดินอยู่ 10 ไร่ทั้งในกรุงเทพฯ ติดถนน สุขาภิบาล3 และที่ โคราช อยากจะทำหมู่บ้านจัดสรร ทั้งหมดอยากจะทำลักษณะอาคารพาณิชย์ข้างหน้าติดถนน และจัดสรรเป็นทาว์นเฮ้าส์ และบ้านเดี่ยวบ้าง อยากจะทราบว่าต้องติดต่ออะไรกับกรมที่ดินบ้าง และ เสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ เช่นการ รังวัด แบ่งแยกโฉนด หรือ มีรายละเอียดอะไรมากกว่านี้ กรุณาตอบพร้อมค่าใช้จ่ายด้วย
ตอบ  ผู้จัดสรรที่ดินต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินโดยผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดทำแผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรร การจัดทำสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบาย สวนสาธารณะ ฯลฯ ประเภทและขนาดของแปลงที่ดิน เป็นไปตามข้อกำหนด เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่ใช้ปัจจุบัน ผู้จัดสรรที่ดินต้องยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด จังหวัดสาขาที่ที่ดินของท่านตั้งอยู่ โดยปฏิบัติตามมาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
           ส่วนค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกี่ยวข้องกับกรมที่ดินจะมีในส่วนการดำเนินการออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และการดำเนินการรังวัดเพื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดิน เพื่อให้เป็นไปตามแผนผังที่ได้รับอนุญาต ดังนี้
           (1) ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ไร่ละ 25 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่
           (2) ค่าใช้จ่ายในการรังวัดแบ่งแยก (มัดจำรังวัด) เป็นไปตามประกาศจังหวัด ตามระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยค่าใช้จ่ายในการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน หรือพิสูจน์สอบสวนหรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พ.ศ. 2542 พร้อมทั้งเสียค่าธรรมเนียมตามกฎกระทรวงฯ ฉบับที่ 32 ของพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 โดยจะต้องตรวจสอบค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมจากสำนักงานที่ดินจังหวัด/จังหวัดสาขา ที่ที่ดินของท่านตั้งอยู่

ถาม  ในกรณีที่ถนนในโครงการไม่มีการโอนเป็นของสาธารณะผ่านมาเป็นเวลา 15 ปีแล้ว เจ้าของถูกยึดทรัพย์ ผู้ที่อยู่ในโครงการควรดำเนินการอย่างไรถ้าอยากให้เป็นสาธารณะ และมีผลอะไรหรือไม่
ตอบ  ถนนในโครงการจัดสรรที่ดิน เป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินให้มีขึ้นตามแผงผังโครงการที่ได้รับอนุญาต และตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นดังกล่าว ตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ดังนั้น กรณี ที่ถนนในโครงการยังไม่มีการโอนเป็นสาธารณะและถูกยึด และผู้อยู่อาศัยในโครงการประสงค์ให้เป็นสาธารณะ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการควรรวมตัวกันเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นก่อนแล้วยื่นฟ้องให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคโอนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก่อน แล้วนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรประชุมใหญ่ เพื่อมีมติให้โอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคเป็นสาธารณประโยชน์โดยต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินหรือที่ประชุมใหญ่มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้ผู้ชำระบัญชีดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นซึ่งต้องดำเนินการตามกระทรวงว่าด้วยการของจดทะเบียนจัดตั้ง การบริการ การควบและการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 เมื่อสาธารณูปโภคในโครงการได้โอนเป็นสาธารณูประโยชน์ไปแล้ว บุคคลภายนอกสามารถเข้ามาใช้ถนนดังกล่าว และหากถนนชำรุดบกพร่องต้องดำเนินการปรังปรุงแก้ไขต้องรอหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่รับผิดชอบเข้ามาดำเนินการ หรือหากประสงค์จะดำเนินการซ่อมแซมเอง ก็ต้องขออนุญาตต่อหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่รับผิดชอบก่อน

ถาม  เจ้าของโครงการบ้านจัดสรร เก็บค่าสาธารณูประโภคล่วงหน้า ตรว.ละ 12 บาท 2 ปี เมื่อครบกำหนด โดยเลยมา 1 ปี มีหนังสือแจ้ง เก็บย้อนหลัง 1 ปี ตรว.ละ 15 บาท และขอเก็บล่วงหน้า 1 ปี ตรว.ละ 20 บาท
          (1) เจ้าของโครงการ สามารถเก็บเพิ่มได้หรือไม่ และเก็บล่วงหน้า 1 ปีได้หรือไม่
          (2) ที่ผ่านมาโครงการยังก่อสร้างได้ไม่ถึง 50 % และขายได้เพียง 10 % ส่วนที่สร้างแล้ว ขายไม่ได้ เปิดให้เช่า ผิด พรบ.จัดสรร ใช่หรือไม่ ควรดำเนินการอย่างไร
          (3) โครงการไม่ยอมทำรั้วหลายด้าน และมีบ้านพักนอกโครงการเข้าออก ตามแนวรั้วที่ไม่ได้สร้างตลอดเวลา ในขณะที่มีทางเข้าออก โครงการ 2 ทาง จัด รปภ. เพียงด้านเดียว เพื่อนั่งเฝ้าสำนักงานขาย ไม่แลกบัตร ไม่เดินตรวจตรา มีขโมยชุกชุมมาก สามารถเรียกร้องให้ปรับปรุง ก่อนการเรียกเก็บค่าสาธารณูประโภคได้หรือไม่
          (4) รั้วโครงการบางด้านที่สร้างแล้ว มีการเจาะให้ชาวบ้านผ่านเข้าออก โดยโครงการเรียกเก็บเงินก้อนเดียวเป็นค่าใช้ทางได้หรือไม่ ผิด พรบ.จัดสรรหรือไม่ และหากมีนิติบุคคล ชาวบ้านดังกล่าวที่เข้ามาใช้ถนน ของหมู่บ้าน ต้องชำระค่าสาธารณูประโภคด้วยใช่หรือไม่ หรือนิติบุคคล สามารถปิดทางได้หรือไม่
          (5) ขอทราบรายละเอียดของสาธารณูประโภค กับบริการสาธารณะ คืออะไรบ้าง และในส่วนใดสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากลูกบ้านได้ มีวิธีการเก็บอัตราที่เหมาะสมเท่าไร ชำระรายเดือน หรือล่วงหน้ารายปี ส่วนใดโครงการต้องรับผิดชอบ เป็นระยะเวลาเท่าใด หากโครงการยังไม่แล้วเสร็จ
          (6) โครงการขายบ้านได้น้อยมาก สามารถตั้งนิติบุคคลได้หรือไม่ กรณีตั้งได้ บ้านและที่ดินแปลงที่ยังขายไม่ได้ โครงการต้องชำระค่าสาธารณูประโภคส่วนกลางทุกแปลงด้วยใช่หรือไม่ เนื่องจากปัจจุบันรกมาก และมีงูชุกชุม
ตอบ  (1) ผู้จัดสรรที่ดิน สามารถเรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินอนุญาตเท่านั้น
          (2) การให้เช่าที่ดินจัดสรรที่ยังไม่ได้จำหน่าย ยังเป็นประเด็นปัญหาข้อกฏหมายว่าจะดำเนินการได้หรือไม่ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณา
          (3-4) รั้วโครงการที่อยู่บนที่ดินสาธารณูโภคของโครงการการจัดสรรถือเป็นสาธารณูโภคของโครงการจัดสรรด้วยถ้าในแผนผังระบุว่ามีรั้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องดำเนินการจัดให้มีรั้วและไม่สามารถทุบหรือเจาะรั้วให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรได้
          (5) สาธารณูปโภคเป็นสิ่งที่ต้องจัดสรรให้มีขึ้นเช่นถนน สวน สนามเด็กเล่น และมีหน้าที่ต้องดุแลรักษา ส่วนบริการสาธารณะ คือ สิ่งอำนวยความสะดวก ที่ผู้จัดสรรให้มีในโครงการ โดยสามารถเรียกเก็บเงินค่าดูแลจากผู้ซื้อได้โดยจะต้องเก็บตามอัตราที่คณะกรรมการอนุญาต
          (6) การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องมีผู้ซื้อที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ถ้ามีไม่ถึงก็ยังไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ และหากสามารถจัดตั้งนิติบุคคคลได้แล้ว ที่ดินแปลงใดยังขายไม่ได้ ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องเป็นสมาชิกและชำระเงินค่าบำรุงด้วย

ถาม  รั้วของโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ มีขอบเขตที่แน่นอนแล้วว่าเป็นบริเวณของโครงการ แต่บางแปลงที่อยู่ติดกับรั้วกำแพงโครงการ ขอทุบและเปิดเป็นทางเข้า ออก โดยโครงการยินยอมลงแนบท้ายในสัญญาจองว่าสามารถทำเป็นทางเข้าออกได้ ตอนนี้บ้านหลังนั้นได้ทำการเจาะทั้งแผงราว 4-5 เมตร ทำเป็นทางรถ เข้าออก ไม่ทราบว่าเป้นการทำลายทรัพท์สินส่วนกลางหรือไม่ แปลงนั้นสามารถทุบกำแพงได้หรือไม่ และควรทำอย่างไร เพราะว่าทำให้เกิดไม่เป็นระบบ ความปลอดภัยไม่มี ขอบคุณมาก
ตอบ  รั้วที่จัดทำโดยผู้จัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตเป็นสาธารณูปโภคไม่สามารถทุบทำลายได้

ถาม  ไปเช่าที่ดินเปล่า เพื่อก่อสร้างเป็นร้านอาหาร โดยได้ใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อยแต่นิติบุคคลไม่ยอมให้ก่อสร้างโดยอ้างว่ามีกฎระเบียบของนิติบุคคลว่าจะสร้างได้เฉพาะเพื่ออาศัยได้เท่านั้น อยากทราบว่า หากเราจะฝืนระเบียบข้อบังคับก่อสร้างแล้วทำกิจการร้านอาหารจะมีความผิดหรือไม่ อย่างไร แล้วมีวิธีแก้ไขอย่างไร หากจะต้องสร้าง
ตอบ  ขอให้ตรวจสอบกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นผู้ออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารก่อนเนื่องจากเคยมีพิพากษาศาลปกครองกลาง คดีหมายเลขแดงที่ 1143/2549 ลงวันที่ 10 สิงหาคม 2549 ที่พิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาติก่อสร้างหอพักให้เช่าในโครงการจัดสรรที่ดิน เพราะเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินจัดสรรผิดไปจากแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น

ถาม  ไม่ทราบว่า ในการจัดสรรที่ดินของหมู่บ้านจัดสรรต่าง ๆ นั้น กฏหมายบังคับหรือไม่ว่า ผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องแบ่งพื้นที่บางส่วนไว้เป็นสวนสาธารณะของหมู่บ้าน เป็นต้น คือมาอยู่ที่หมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง ปรากฏว่า มีพื้นที่สวนสาธารณะ แต่สวนดังกล่าว เป็นส่วนการจัดสรรของใบอนุญาตใบที่ 1 ขณะที่ผมอยู่ในส่วนของใบอนุญาตที่ 2 ซึ่งไม่มีสวนสาธารณะ ก็เลยเกิดข้อสงสัยล่ะครับ
ตอบ  โครงการจัดสรรที่ดินจะต้องมีสวนสาธารณะ ตามแผนผังโครงการ ถึงแม้ว่าโครงการจะแบ่งส่วนเพื่อออกใบอนุญาตหลายใบ ผู้อาศัยในทุกๆส่วนก็สามารถใช้สวนสาธารณะที่มีอยู่ร่วมกัน เพราะถือว่าเป็นโครงการจัดสรรเดียวกัน

ถาม  อยากทราบว่าในการซื้อบ้านจัดสรร ทางผู้จัดสรรต้องส่งมอบพิมพ์เขียวของบ้านให้กับผู้ซื้อบ้านหรือไม่ครับ เพราะเมื่อซื้อบ้านแล้วผู้จัดสรรก็ไม่ส่งมอบให้ และเมื่อผมร้องเรียนไปที่เจ้าหน้าที่ที่ดิน ก็บอกว่าเป็นเรื่องของสัญญาที่ผู้ซื้อทำกับผู้ขายไม่ใช่เรื่องของที่ดิน ฯ จริงมั้ยครับ
ตอบ  ในกรณีที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายจัดสรร( มีสิ่งปลูกสร้าง)กฎหมายกำหนดให้มีแบบแปลนการก่อสร้าง และรายการวัสดุประกอบแปลนการก่อสร้างด้วย หากผู้จัดสรรที่ดินฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตาม มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท ม.63 พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

ถาม  การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองที่ดินแปลงย่อยที่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน
ประเด็นปัญหา สำนักงานที่ดินหารือกรณี บริษัท เอ. นำโฉนดที่ดินภายในโครงการจัดสรร ที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  จำนวน 40 แปลง   ที่ยังไม่ได้ทำการจำหน่าย  มาจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้บริษัทไว้กับธนาคาร บี. จำนวนเงินจำนองรวม 30,000,000 บาท โดยจำนองทั้ง 40 โฉนดในสัญญาจำนองฉบับเดียวกัน   แต่เฉลี่ยวงเงินจำนองที่โฉนดที่ดินแต่ละแปลงรับภาระหนี้ในวงเงินไม่เกินสองในสามของราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน   ลงวันที่ 27 มิถุนายน พ.ศ. 2544  ข้อ 2 (4)  โดยหารือมาในประเด็นว่า   หากการจดทะเบียนจำนองรวม 34 โฉนดและจำนวนเงินที่จำนองเป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ตลอดจนหลักเกณฑ์และวิธีการของประกาศคณะกรรมการการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าวแล้ว ในการจดทะเบียนจำนองพนักงาน เจ้าหน้าที่ควรเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอย่างไร กล่าวคือ เรียกเก็บร้อยละ 1 แต่อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท  จากจำนวนเงินจำนองทั้งหมด 30,000,000 บาท หรือเรียกเก็บร้อยละ 1 จากจำนวนหนี้จำนองที่เฉลี่ยลงในโฉนดที่ดินแต่ละแปลง
ข้อกฎหมาย            พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33 และ มาตรา 36
ความเห็นกรมที่ดิน   การเฉลี่ยหนี้จำนองลงในโฉนดที่ดินจัดสรรแต่ละแปลงตามข้อเท็จจริงที่สำนักงานที่ดินหารือมาข้างต้น  เป็นการดำเนินการตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดไว้ตามข้อ 2(4) ของประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ลงวันที่ 27 มิถุนายน พ.ศ. 2544 ซึ่งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดโดยอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 8 (1) และมาตรา 33   แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน   พ.ศ.2543    โดยหลักเกณฑ์ดังกล่าวกำหนดไว้เพื่อประโยชน์ในการชำระหนี้เมื่อผู้จัดสรรที่ดินจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยที่จำนองไว้ให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร  หรือเมื่อผู้จัดสรรไม่ชำระหนี้แล้วโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร   ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะได้มีสิทธิชำระหนี้ตามจำนวนหนี้ที่เฉลี่ยไว้   โดยถือว่าเป็นการชำระราคาที่ดินแก่ผู้จัดสรรที่ดินส่วนหนึ่ง   ทั้งนี้   ตามมาตรา 36    แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การเฉลี่ยหนี้ตามข้อ 2 (4)   ของประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางข้างต้นจึงมิได้มีจุดมุ่งหมายเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมแต่อย่างใด  ดังนั้น  การที่บริษัท เอ ผู้จัดสรรที่ดินจะนำโฉนดที่ดินแปลงย่อยภายในโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรจำนวน  34  แปลง    ที่มีไว้เพื่อการจำหน่ายแต่ยังมิได้ทำการจำหน่ายจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้ของบริษัทฯ   ผู้จัดสรรที่ดินไว้กับธนาคาร บี โดยจำนองรวม 34 โฉนดในสัญญาจำนองฉบับเดียวกันเป็นเงิน 30,000,000 บาท  หากการจำนองรวม 34 โฉนดซึ่งเป็นการก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอื่นนอกจากที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค     และที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะได้ดำเนินการตามหลักเกณฑ์     และวิธีการตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางข้อ 2 (4) ครบถ้วนแล้ว   ในการจดทะเบียนจำนองย่อมจะต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมร้อยละ 1    แต่อย่างสูงไม่เกิน  200,000  บาท  จากจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอจดทะเบียนแสดงตามความเป็นจริง  (จำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง)   ตามมาตรา 104 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  ประกอบกับกฎกระทรวง ฉบับที่ 47 (พ.ศ.2541)   ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497  ข้อ 2 (7)(ฉ)  กล่าวคือ   เรียกเก็บร้อยละ  1  จากจำนวนเงิน 30,000,000  บาท  คิดเป็นเงินค่าธรรมเนียม  200,000  บาท  มิใช่เรียกเก็บร้อยละ 1 จากจำนวนหนี้จำนองที่เฉลี่ยลงในโฉนดที่ดินแต่ละแปลง

ถาม  ค่าใช้จ่ายในการจ้างคนงานดูแลสวนสาธารณะเป็นค่าใช้จ่ายประเภทใด
ตอบ  คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางพิจารณาวินิจฉัยในการประชุมครั้งที่ 9/2548 เมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2548 ที่ประชุมพิจารณาแล้วมีความเห็นว่า พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 บัญญัติไว้ว่า “สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป……..ฯลฯ…….” ดังนั้น ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบำรุงรักษาสวนสาธารณะ เช่น ค่าจ้างคนงานดูแลรักษาสวนสาธารณะ ค่ารดน้ำต้นไม้ ตัดและตกแต่งกิ่งไม้ ใส่ปุ๋ยพรวนดินและกวาดเก็บใบไม้ เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น จึงเป็นค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามกฎหมาย ผู้จัดสรรที่ดินจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ได้

Source: www.dol.go.th