คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม

โฉนดซ้อนโฉนด

เมื่อเดือนมิถุนายน ปี 2549 พี่สาวได้ซื้อที่ดินแปลงหนึ่ง มีเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน โฉนดที่ดินนี้ออกเป็นโฉนดมาตั้งแต่วันที่ 28 กันยายน 2538 ตอนซื้อที่ดินหลักเขตที่ดินอยู่ครบถ้วน (เรากลัวเรื่องนี้มาก ก็เลยระมัดระวังเป็นพิเศษ) แต่ไม่นานหลักเขตที่ดินฝั่งขวาติดที่ข้างเคียงของ นาง ก เริ่มหายไปทีละต้น (นาง ก เป็นผู้อำนวยการโรงเรียนประถมในพื้นที่และมีอาชีพเสริมเป็นนายหน้าซื้อขายที่ดิน มีสามีเป็นทหารเรือ) ต่อมาพี่สาวได้ขุดคูน้ำเป็นทางยาวเว้นระยะจากหมุดเข้ามาในที่ดิน (น้ำจากที่ดินนาง ก ไหลมาขังในที่ดินของเรา)หวังว่าอนาคตจะทำกำแพงรั้วกั้น เพื่อไม่ให้น้ำมาขังจนทำให้รถติดหล่ม ต่อมา นาง ก ได้ถอนหลักเขตที่ดินออกจากจุดเดิม แล้วปักใหม่ตรงคูน้ำที่เราขุดขึ้น ล้ำเข้ามาในที่ดินของเราหลายวา และมีการปลูกต้นไม้ล้ำเข้ามาเรื่อยๆ ทั้งไม้ยืนต้นและพืชผักไม้เลื้อย ซึ่งมีพฤติกรรมที่บ่งบอกให้เรารู้ได้ทันทีว่าต้องการล้ำแดน พี่สาวไม่อยากมีปัญหาถกเถียง จึงหวังพึ่งความยุติธรรมจาก สนง.ที่ดินจังหวัดจันทบุรี เขตมะขาม โดยการแจ้งรังวัดสอบเขต (โฉนดที่ดิน) ยื่นเรื่องเดือนพฤศจิกายน 2554 ได้กำหนดรังวัดสอบเขตเดือนเมษายน 2555 พอถึงวันรังวัดสอบเขตจริง พี่สาว พ่อ ที่ข้างเคียงมากัน เพื่อนบ้าน(ที่นับถือกัน) พบว่า เจ้าหน้าที่มารังวัดสนิทสนมคุ้นเคยกับ นาง ก เป็นพิเศษ (นาง ก มีงานเสริมเป็นนายหน้าซื้อขายที่ดิน ซึ่งมีการติดต่อกับ สนง. ที่ดินบ่อยๆ) นาง ก ชี้จุดที่เขาปักหลักขยับเข้ามา เจ้าหน้าที่รังวัดปักหลักเขตทันทีตามที่ นาง ก ชี้โดยไม่ได้เดินดูหลักเขตด้านอื่นๆ ที่อยู่ครบไม่มีการเคลื่อนย้ายในด้านอื่นๆ ปักไปได้หลักเดียว ฝนตกหนัก ทำให้รังวัดต่อไม่ได้ เจ้าหน้าที่รังวัดขอตัวกลับและบอกว่าจะติดต่อมาใหม่ ผ่านไปเจ้าหน้าที่รังวัดไม่มีท่าทีจะมาทำต่อให้เสร็จ พ่อ(อยู่ที่บ้าน พี่สาวทำงานในกรุงเทพ)โทรไปสอบถามเจ้าหน้าที่รังวัด ก็มีท่าทีผลัดผ่อนมาตลอด อ้างสารพัด (เราก็พยายามคิดในแง่ดีและก็ยอมรับโดยการรอ) จนสัปดาห์ที่แล้วเจ้าหน้าที่รังวัดเข้ามาส่องกล้อง (แต่ยังไม่ปักหลักเขตที่ดิน) ผลปรากฏว่าด้านอื่นๆ ไม่มีปัญหาพิกัดและจุดปักหลักเขตตรงกับรูปแผนที่โฉนดทั้งหมด ยกเว้น ที่ดินด้านที่ติดกับ นาง ก ที่เจ้าหน้าที่ตั้งกล้องจากหลักเขตที่ดินด้านหลัง ตามรูปแผนที่ในโฉนด ที่ดิน จะยิงตรงยาวเฉียงออกเป็นทางยาว แต่เจ้าหน้าที่รังวัดกลับวัดแล้วไปหยุดตรงกลางแนว (ติดกอไผ่) แล้วลากสายวัดอ้อมแนว ไปยังหลักเขตที่ปักต้นแรกที่นาง ก ชี้จุด พ่อและพี่สาวไม่เห็นชอบด้วยเพราะถ้าเป็นดังเจ้าหน้าที่รังวัดวัด นั่นหมายถึงที่ดินเราหายไปจำนวนมากเป็นทางยาว และรูปแผนที่ในโฉนดก็จะเปลี่ยน พ่อพยายามค้านเจ้าหน้าที่รังวัด แต่เขาบอกว่า นาง ก เขาออกโฉนดปี 2549 พิกัดมันเป็นแบบนี้ พอเสร็จสิ้นก็บอกว่า พ่อเซนต์ได้ไหมรับมอบอำนาจไว้หรือเปล่า โชคดีที่พ่อไม่ได้รับมอบอำนาจไว้ก็เลยไม่ได้เซนต์ยอมรับ เจ้าหน้าที่ให้พี่สาวมาเซนต์รับด้วย ถ้าไม่พอใจก็ให้ยกเลิกการขอรังวัด แล้วก็ไปตกลงกับนาง ก เอาเอง (ซึ่งนาง ก เป็นคนไม่เที่ยงอยู่แล้ว เราจึงรู้ผลลัพธ์) ถ้าไกล่เกลี่ยไม่ได้ให้เราไปฟ้องศาล พ่อเล่าให้เราฟัง เรางงมาก เพราะถ้าเป็นตามที่เจ้าหน้าที่บอก นั่นหมายถึง สนง.ที่ดินออกโฉนดที่ดินทับซ้อนแนวเขตที่ดินของเรา ทั้งที่เอกสารโฉนดที่ดินจะมีพิกัดแผนที่อยู่แล้ว พี่สาวซื้อที่ดินผืนนี้ด้วยเงินออม หวังว่าจะไว้ใช้ชีวิตหลังเกษียณ ไม่เคยหวังจะรุกล้ำที่ดินของใคร แต่ก็ไม่อยากให้ใครมาก้าวล้ำสิทธิของเรา ถ้าหากการสูญเสียที่ดินนั้นเพื่อสาธารณะประโยชน์เราจะไม่คิดมาก แต่นี่ดูรูปการณ์แล้วเหมือนเจ้าหน้าที่จะปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบค่ะ พี่สาวไม่เคยอยากจะเป็นความกับใคร เพราะบางคนบอกว่ามันไม่คุ้มกับเงินที่จ่ายค่าทนายขึ้นโรงขึ้นศาล พอเกิดปัญหานี้ขึ้นมา ก็อยากจะเรียกร้องความถูกต้อง ถ้าเราปล่อยปะละเลยไป นั่นหมายถึง มันจะเป็นบรรทัดฐานที่ไม่ดีให้เจ้าหน้าที่ใช้ช่องโหว่ทางกฏหมายปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบ และจะไปทำแบบนี้กับประชาชนตาดำๆ ที่มีความรู้น้อย (การกดขี่ทางสังคม) คำถามคือ 1. พี่สาวสามารถทำอะไรกับปัญหานี้ได้บ้างคะ 2. ถ้าฟ้องศาลโอกาสที่เราจะได้ที่ดินถูกต้องตามหน้าโฉนดเป็นไปได้มากแค่ไหน (ไม่ต้องได้คืนทั้งหมดก็ได้ค่ะ หายไปไม่เยอะเรายอม แต่นี่หายไปหลายสิบตารางวา ถ้าเป็นในกรุงเทพก็สร้างบ้านได้ 1 หลังค่ะ) 3. มีขั้นตอนอย่างไรบ้างคะ 4. ต้องใช้ค่าใช้จ่ายเท่าไรคะ 5. ระยะเวลาในการเดินเรื่องนานไหม กว่าจะมีคำตัดสินของศาล โดย คนจัน (ip91.114.185.19) เบอร์โทรศัพท์. คนจัน IP: xxx [ 2012-08-07 ]

คำตอบจาก Webmaster

ได้รับอีเมล์จากคนจัน จึงขออนุญาตนำมาลงในกระทู้นี้ เพื่อให้เกิดความต่อเนื่องสำหรับผู้ติดตามคำตอบ และเพื่อเป็นกรณีศึกษาสำหรับสมาชิกทั่วไป "พี่สาวได้ไปติดต่อกับสำนักงานที่ดินเขตมะขาม จังหวัดจันทบุรี ที่รับ ผิดชอบที่ดินที่โฉนดที่ดินเราตั้งอยู่ ได้ทราบว่า นาง ก. และเจ้าของ ที่ดินคนเก่า ได้ตกลงยินยอมกันเป็นรายรับอักษร ในการชี้แนวเขต ซึ่งไม่เป็นไปตามหน้าโฉนดที่ดิน ในวันที่ 5 มิถุนายน 2549 ทั้งที่ ทราบว่าจะขายให้เราและนัดหมายการจ่ายเงิน ทำสัญญาซื้อขาย และ โอนกันในวันที่ 20 มิถุนายน 2549 แต่ทางเราไม่ได้รับทราบเรื่องนี้ มาก่อน เราก็ยึดตามโฉนดที่ดิน และหลักหมุดที่บ่งบอกและเห็นตอน ไปสำรวจที่ (ภายหลังจากเราซื้อหลักหมุดหายไป) ดิฉันและพี่สาว งง มากว่า ตกลงแล้วโฉนดที่ดิน นส.4 จ. ที่เรามีอยู่ ในมือ พิกัดระวางที่เจ้าหน้าที่มีอยู่ ไม่ได้บ่งบอกถึงจุดพิกัดของที่ดิน ของเรา และพิกัดมันเปลี่ยนกันไปเรื่อยๆ หรือคะ ถ้าเป็นเช่นนั้นจริง การซื้อที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์โฉนดที่ดิน นส.4 จ. ก็ ไม่ได้ให้ความคุ้มครองใดๆ ในสิทธิของเราเลย และมันก็เป็นเพียง กระดาษแผ่นเดียวเปล่าๆ ที่ทำอะไรไม่ได้เลยใช่ไหมคะ เจ้าหน้าที่ที่ดินแจ้งว่า ถ้าไม่พอใจก็ให้ยกเลิกการรังวัดไป และก็ไป ฟ้องร้องกันเอาเอง ทั้งที่เจ้าหน้าที่ควรจะปกป้องสิทธิของเราที่มีโฉนด ที่ดินออกมาก่อนสิบกว่าปี กรณีนี้เราก็คงต้องยอมก้มหน้ารับกรรมใช่ไหมคะ ทำอะไรไม่ได้เลย ใช่ไหมคะ หรือว่ายังคงมีทางออกที่ดีให้เราบ้าง ถ้าเป็นเช่นนั้น ดิฉันสามารถเผยแพร่ข้อมูลนี้ให้ประชาชนทั่วไป ทราบ เพื่อป้องกันการสูญเสียเงิน เพื่อซื้อที่ดินที่มีโฉนด ตามสื่อ โทรทัศน์ วิทยุ ได้ไหมคะ เขาจะได้รับรู้ว่า ซื้อที่ดินมีโฉนดก็ไม่ได้ ปลอดภัยเสมอไป ขอบคุณค่ะ" คำตอบ กรณีของคุณเป็นเรื่องที่นาง ก. ได้ขอรังวัดสอบเขตแล้วนำชี้แนวเขตรุกล้ำเข้ามาในโฉนดที่ดินของคุณ และเจ้าของเดิมผู้ขายที่ดินให้คุณ ได้ลงชื่อรับรองแนวเขตที่ดินว่า แนวเขตที่ดินที่นาง ก. นำชี้นั้นถูกต้อง เจ้าหน้าที่ที่ดินจึงได้ดำเนินการแก้ไขระวางที่ดินตามเอกสารหลักฐานที่เกิดขึ้นจากการรังวัด ซึ่งตามหลักแล้วเจ้าของที่ดินควรตรวจสอบให้ถูกต้องว่า การนำชี้ของนาง ก. ได้รุกล้ำแนวเขตที่ดินของตนเองหรือไม่ เมื่อไม่ได้คัดค้านการรังวัดของนาง ก. เจ้าหน้าที่จึงได้ดำเนินการไปตามนั้น ทำให้เนื้อที่ดินของคุณขาด การดำเนินการของเจ้าหน้าที่จึงชอบด้วยกฎหมายและระเบียบแล้ว กรณีดังกล่าว จึงเป็นเรื่องที่คุณจะต้องไปฟ้องร้องว่ากล่าวเรียกร้องค่าเสียหายกับผู้ขายที่ดินให้กับคุณในกรณีเนื้อที่ดินที่แท้จริง มีจำนวนน้อยกว่าเนื้อที่ีที่ปรากฏในโฉนด เมื่อได้ข้อเท็จจริงเพิ่มเติมเช่นนี้ จึงขอให้ดำเนินการรังวัดสอบเขตต่อไปจนแล้วเสร็จ เพื่อให้ปรากฏหลักฐานว่าเนื้อที่ขาดเท่าใดจะได้ไปฟ้องเรียกค่าที่ดินที่ขาด จากเจ้าของที่ดินเดิมได้ เรื่องนี้เป็นกรณีศึกษาว่า ก่อนที่จะซื้อที่ดินควรให้ผู้ขายยื่นคำขอรังวัดสอบเขตที่ดินเสียก่อน เพื่อตรวจสอบว่า มีเนื้อที่ดินครบตามที่ปรากฏในโฉนดที่ดินหรือไม่ ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2012-08-09 ] ตอบ 797

1. ควรตรวจสอบผลการรังวัดสอบเขตที่ดินว่า เนื้อที่ดินที่เจ้าหน้าที่คำนวณได้จากการรังวัดสอบเขตนั้นมีเนื้อที่เท่ากับจำนวนเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดหรือไม่ ก่อน -หากเนื้อที่ที่สอบเขตได้มีเนื้อที่เท่ากับเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน ก็ไม่มีปัญหาอะไร (หากข้างเคียงมาลงชื่อรับรองแนวเขตที่ดินครบทุกด้านแล้ว) ในทางกลับกัน หากข้างเคียงลงชื่อรับรองแนวเขตที่ดินครบทุกด้าน แล้วปรากฏว่าเนื้อที่ดินน้อยกว่าเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน กรณี ก็อาจเป็นไปได้ว่า นาง ก. ระวังชี้แนวเขตเข้ามาในที่ดินของคุณ ควรเข้าพบเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อตรวจสอบข้อเท็จจริงว่า เป็นไปตามที่คุณเข้าใจหรือไม่ (ในการเข้าพบควรมีทนายความเข้าไปด้วย จะได้สื่อกันรู้เรื่อง) 2. กรณีดังกล่าวยังไม่ถึงขั้นตอนขึ้นโรงขึ้นศาล เพราะเจ้าหน้าที่ยังไม่ได้เรียกคู่กรณีมาไกล่เกลี่ย หากผลการรังวัดทำให้เราเสียหายเนื่องจากเนื้อที่ลดลง ควรยกเลิกคำขอรังวัดสอบเขตไว้ก่อน โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2012-08-07 ] ตอบ 796

คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม