จะแบ่งที่ดินปลูกบ้านขาย มี 2 คำถามค่ะ

1. กรณีต้องการประหยัดค่าโอนค่าภาษีต่างๆ หลายคนและธนาคารก็แนะนำว่า ให้เป็นซื้อขายเฉพาะที่ดิน แล้วรับสร้างบ้าน ก็ให้ทำสัญญาแยกเป็น 2 ฉบับ เพื่อให้เป็นตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวว่าซื้อขายและโอนเฉพาะที่ดิน จะไม่มีการโอนตัวสิ่งปลูกสร้าง อย่างนี้ชื่อเจ้าของสิ่งปลูกสร้างต้องไม่เป็นของเจ้าของโครงการใช่ไหมคะ ต้องเป็นชื่อของคนซื้อคนนั้นไป เพราะถ้าเป็นชื่อเจ้าของโครงการสุดท้ายก็ต้องมาโอนสิ่งปลูกสร้างด้วย เจอค่าโอนและภาษีของสิ่งปลูกสร้างด้วย ปกติการกำหนดว่าใครเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอยู่ที่ขั้นตอนไหน ใช่ขั้นตอนการยื่นขออนุญาติก่อสร้างหรือเปล่าคะว่าระบุว่าใครเป็นผู้อนุญาติก็เป็นชื่อเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นไป คือ กำลังกลัวว่าถ้าเป็นอย่างนั้นตอนที่ลูกค้ามาวางเงินจองและทำสัญญา ซึ่งเป็นเงินไม่มาก พอเราจะสร้างเราก็ต้องไปยื่นขออนุญาติก่อสร้างกับเทศบาลโดยต้องใช้ชื่อลูกค้า และพอลงมือก่อสร้างจนเสร็จ ค่อยไปโอนกรรมสิทธิ์กันแล้วตรงนั้นจึงค่อยได้เงินค่าบ้านจากลูกค้าครบ เพราะทุกคนกู้ธนาคารกัน ถ้าทุกอย่างราบรื่นดีก็ไม่เป็นไร แต่ถ้าเกิดลูกค้ากู้ไม่ผ่านซื้อไม่ได้ หรือระหว่างก่อสร้างอยู่ลูกค้าเปลี่ยนใจไม่ซื้อเรา สุดท้ายไม่ได้ขายให้แต่ชื่อสิ่งปลูกสร้างดันเป็นของลูกค้าไปแล้ว จะเกิดปัญหาตามมามากมาย มีวิธีอย่างไรบ้างคะให้บรรลุวัตถุประสงค์ ที่จะทำเป็นขายโอนเฉพาะที่ดิน แล้วรับสร้างบ้าน โดยไม่ต้องมีการโอนบ้านด้วย ต้องทำอะไรยังไงบ้างคะ

2.ถ้าต้องการแบ่งที่ดินเพื่อปลูกบ้านขาย 12 หลัง แต่ไม่อยากเข้ากฎหมายจัดสรรที่ดิน ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ดังนั้นจึงแก้ปัญหาว่า เราแบ่งโฉนดแปลง 1-8 แล้วแปลงที่ 9เป็นแปลงคงซึ่งใหญ่สุด เพราะจริงๆคือบ้านหลังที่เกิน 9-12 แล้วให้ลูกบ้านถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันไปก่อน พอครบ 3 ปีค่อยไปแบ่งแยกโฉนดแล้วโอนให้แต่ละคนไป คำถามคือ

  2.1 การถือกรรมสิทธิ์ร่วม คือทำยังไงขั้นตอนไหน ใช่หมายถึงวันที่บ้านเสร็จแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ที่ดินให้ลูกบ้าน ก็นัดทุกคนไปโอนเหมือนซื้อขายโอนธรรมดา แต่ใส่ชื่อทุกคนลงไปในชื่อผู้รับกรรมสิทธิ์แปลงนั้นหรือเปล่าคะ หรือเป็นการทำเรื่องถือกรรมสิทธิ์ร่วมอีกกรณีต่างหากไป

2.2 หนึ่งในผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมมีเจ้าของที่ดินเดิมอยู่ด้วยได้หรือเปล่าคะ เช่น แปลงที่ 9-12 ดังกล่าว เจ้าของจะถือแปลงที่ 12 ไว้เอง ต้องทำยังไงคะ

2.3 เมื่อครบ 3 ปี แบ่งโฉนดได้ ขั้นตอนและวิธีการแบ่งโฉนดของกรรมสิทธิ์ร่วมคือยังไงคะ ทุกคนที่มืชื่อในกรรมสิทธิ์ต้องมาดำเนินการแบ่งแยกกันไปหรือเปล่าคะ

2.4 ลูกบ้านส่วนใหญ่มักซื้อบ้านด้วยการกู้ธนาคาร ได้ยินมาว่าถ้าถือกรรมสิทธิ์ร่วม การกู้ธนาคารจะต้องเป็นธนาคารเดียวกันทุกคนหรือเปล่าคะ