คำกล่าวนำสมุดเยี่ยมชม
คำแนะนำเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม

ขอรบกวนอีกข้อต่อจาก (โฉนดติดจำนองแต่ต้องการแบ่งที่ดิน)

ผมมีเรื่องร้อนใจอย่างมาก ขอความกรุณาช่วยแนะนำด้วยครับ เรื่องมีอยู่ว่า...ผมกับพี่ชายได้รวมเงินกันซื้อที่ดิน 100 ตารางวา และใช้ชื่อกรรมสิทธิ์ร่วมกันสองคน คือ ผมกับพี่ชาย (ไม่ได้รังวัดแบ่งกันในตอนแรก) และได้ทำการสร้างบ้านอยู่บนที่ดินดังกล่าวคนละหลัง (แยกทะเบียนบ้านเป็น 2 หลัง อยู่บนที่ดินเดียวกัน) เป็นเวลาประมาณ 20 ปีแล้ว โดยมีรั้วล้อมรอบที่ดิน และตรงกลางระหว่างบ้านสองหลังเป็นเนื้อที่ติดกันโดยมีสิ่งก่อสร้างที่ผมเป็นคนออกค่าก่อสร้างทั้งหมดและสร้างอยู่บนที่ดินในส่วนของผมเป็นแนวชั่วคราว (แบ่งกันเอง) แต่ไม่ได้สร้างกำแพงกั้นระหว่างบ้านสองหลังโดยมีการตกลงกันว่าให้พี่ชายสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกันกินเข้ามาในที่ดินส่วนของผมได้เป็นการชั่วคราวจนกว่าจะมีการรังวัด และตอนนี้ผมต้องการรังวัดแบ่งที่ดินออกจากกันและจะยกบ้านพร้อมที่ดินให้กับลูกชาย โดยที่พี่ชายก็ทำหนังสือยินยอมให้แบ่งแล้ว...แต่ติดตรงที่ พี่ชายได้นำโฉนดที่ดินที่มีชื่อร่วมกันไปจำนอง ไว้ประมาณ 20 ปีแล้ว (โดยที่ผมไม่รู้มาก่อน) โดยที่ทำสัญญาจำนองกับผู้รับจำนองที่กรมที่ดิน ในสัญญาระบุว่าจำนองเฉพาะส่วนของพี่ชาย และผมได้ทำการติดต่อกับผู้รับจำนองแต่ผู้รับจำนองได้เสียชีวิตไปแล้ว ลูกสาวของผู้รับจำนองจึงเก็บโฉนดที่ดินดังกล่าวเอาไว้และไม่ยอมเอาโฉนดมาให้ผมทำการแบ่งที่ดินออกจากกัน คือผมต้องการแค่แบ่งโฉนดในส่วนของผมออกมาเพื่อที่จะยกบ้านพร้อมที่ดินกับให้ลูกชาย และในส่วนของพี่ชายก็จะให้ลูกสาวของผู้รับจำนองเก็บไว้เหมือนเดิม แต่ลูกสาวของผู้รับจำนองก็ปฏิเสธและยืนยันที่จะไม่ให้โฉนดมานอกจากจะให้ผมซื้อคืน หรือ ไปบังคับพี่ชายให้นำเงินมาคืน (ซึ่งเงินที่เขาต้องการมันมากกว่าที่พี่ชายได้จำนองไว้เกือบ 20เท่าของเงินที่ได้จากการจำนอง) หรือ ให้พี่ชายเปลี่ยนเป็นสัญญาขายฝาก ซึ่งผมคิดว่ามันไม่ใช่หน้าที่ของผมเพราะการทำสัญญาจำนองก็ทำกันเองตกลงกันเอง ผมก็ไม่ได้รู้เรื่องด้วย ผมขอรบกวนถามอีกข้อ - ในกรณีดังกล่าว ถือว่าโฉนดของผมตกอยู่ในอันตรายเพื่อที่จะให้กรมที่ดินออกใบแทนโฉนดใหม่โดยไม่ต้องฟ้องศาล...ได้หรือไม่ ...ขอบพระคุณล่วงหน้ามากครับที่ช่วยตอบคำถามและให้คำแนะนำ โดย ผู้เดือดร้อนมาก IP: xxx [ 2012-10-31 ]

คำตอบจาก Webmaster

คำถามจากกระทู้ที่ 814 ผมมีคำถาม 2 ข้อครับ ช่วยกรุณาผมด้วย 1. มีคนแนะนำว่าให้ผมไปที่กรมที่ดินให้กรมที่ดินทำหนังสือแจ้งไปที่ลูกสาวของผู้รับจำนองให้นำโฉนดมาทำการแบ่งกัน และในส่วนของพี่ชายก็ให้ทำสัญญาใหม่ ถ้าลูกสาวของผู้รับจำนองไม่ยอมมาทางเจ้าหน้าที่กรมที่ดินก็มีอำนาจหน้าที่ที่จะสามารถออกใบแทนโฉนดใหม่ได้โดยไม่ต้องไปฟ้องศาล...ใช่่หรือไม่ 2. รบกวนช่วยแนะนำด้วยครับว่าผมจะต้องทำอย่างไรบ้าง จะจ้างทนายก็ไม่มีเงิน 3. ในกรณีดังกล่าว ถือว่าโฉนดของผมตกอยู่ในอันตรายเพื่อที่จะให้กรมที่ดินออกใบแทนโฉนดใหม่โดยไม่ต้องฟ้องศาล...ได้หรือไม่ (คำถามจากกระทู้นี้) ตอบ 1,3 เมื่อรังวัดเสร็จ เจ้าหน้าที่จะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนแบ่งแยก หากไม่นำมาภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือ เจ้าหน้าที่ก็จะยกคำขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวม หากลูกสาวผู้รับจำนองไม่นำโฉนดที่ดินมาภายในกำหนด เจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจแต่เพียงยกคำขอเท่านั้น เนื่องจากมิใช่กรณีที่โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันตราย ชำรุดหรือสูญหาย ที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะออกใบแทนโฉนดที่ดินให้ได้ (กฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ให้ไว้ ณ วันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2537) กรณีที่ดินมีเจ้าของรวมหลายคน กฎหมายสันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน ความเป็นเจ้าของย่อมกระจายไปทั่วที่ดินแปลงนั้นไม่ว่าจะเป็นส่วนใดตารางวาใด การจำนองย่อมครอบคลุมไปทั่วทั้งแปลงเช่นเดียวกับสิทธิของเจ้าของรวมจนกว่าจะมีการแบ่ง (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1449/2524, อ้าง 981/2542) แม้ภายหลังจะมีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม หากผู้รับจำนองมิได้ตกลงยินยอมด้วยแล้ว ก็ต้องถือว่าการจำนองยังคงครอบที่ดินทุกแปลงอยู่ตามเดิม ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอากับที่ดินทุกแปลงได้ ผู้ถือกรรมสิทธิรวมที่มิได้จำนองคงมีสิทธิเพียงแต่จะขอแบ่งเงินที่ขายที่ดินได้จากการขายทอดตลาดอันเนื่องมาแต่การบังคับจำนองในส่วนที่เป็นของตนได้เท่านั้น กรณีเช่นนี้ ถ้าจะให้ถือว่าเมื่อแบ่งกรรมสิทธิ์รวมแล้ว แม้ผู้รับจำนองจะมิได้ตกลงยินยอมด้วย ส่วนของเจ้าของที่ดินที่ไม่ได้จำนองจะพ้นไปจากจำนองเลยเสียทีเดียวน่าจะไม่ได้ เพราะมิฉะนั้นแล้ว เจ้าของที่ดินอาจแบ่งกรรมสิทธิ์รวมกันโดยไม่ให้ผู้รับจำนองรู้ เป็นที่เสียหายแก่ผู้รับจำนองได้ ในการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม หากจะให้ที่ดินส่วนของเจ้าของที่ดินที่มิได้จำนองพ้นจากการจำนอง ก็จะต้องให้ผู้รับจำนองตกลงยินยอมด้วย 2. กรณีไม่มีเงินจ้างทนายความ จะมีทนายความอาสาของสภาทนายความประจำจังหวัดอยู่ หากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่สภาทนายความจะให้ความช่วยเหลือได้ สภาทนายความก็ยินดีที่จะให้ความช่วยเหลือ โดยไม่ต้องจ้างทนายความครับ โดยคุณ วัชรพล วัชรตระกูล [ 2012-10-31 ] ตอบ 834

คำเตือนเกี่ยวกับการใช้สมุดเยี่ยมชม