เพื่อความสมบูรณ์ของคำตอบ จึงขอยกบทความต่อไปนี้มาให้สมาชิกได้อ่านเป็นวิทยาทาน

เป็นกรณีของชาวบ้านจำนวนกว่า 60 คน ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ยื่นฟ้องเทศบาลต่อศาลปกครอง ขอให้คุ้มครองชีวิตความเป็นอยู่ของผู้ซื้อบ้านจัดสรร ในโครงการอันเนื่องมาจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้ออกใบอนุญาตให้ผู้ซื้อที่ดินเปล่าจากโครงการ ก่อสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก (ค.ล.ส.) 4 ชั้น เพื่อใช้เป็นอาคารอยู่อาศัยรวม จำนวน 32 ห้อง

ทำให้ได้รับความเดือดร้อนจากการก่อสร้างอาคาร เพราะอาคารบดบังทัศนียภาพ ขาดความเป็นระเบียบเรียบร้อยและการรักษาความปลอดภัย จึงขอให้ศาลปกครองมีคำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตดังกล่าว

ผู้ถูกฟ้องคดี (เทศบาล) ชี้แจงว่า ในการพิจารณาคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารได้พิจารณาแบบแปลนและเอกสารที่เกี่ยวข้องว่าการขออนุญาตถูกต้องตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2518 และได้พิจารณาพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ประกอบด้วยแล้ว นอกจากนี้ ผู้จัดสรรที่ดินได้อุทิศถนนในที่ดินจัดสรรโครงการให้เป็นสาธารณะประโยชน์แล้ว

มูลเหตุของคดีนี้ แม้จะเกิดขึ้นในช่วงที่มีการใช้บังคับประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (พ.ศ.2515) ซึ่งเป็นกฎหมายที่กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินขณะนั้น แต่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ก็มีเจตนารมณ์เช่นเดียวกัน

โดยกฎหมายดังกล่าวกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดิน พร้อมทั้งแผนผังโครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน และเมื่อได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องทำการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาต ซึ่งศาลปกครองสูงสุดอธิบายถึงเจตนารมณ์ที่กฎหมายกำหนดการวางแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินว่า เป็นการวางข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินจัดสรรในเรื่องต่างๆ ภายในบริเวณขอบเขตแผนผังเพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปตามแนวทางที่ดินว่า เป็นการวางข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินจัดสรรในเรื่องต่างๆ ภายในบริเวณขอบเขตแผนผังเพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปตามแนวทางที่กำหนด รวมทั้งเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง ซึ่งจำเป็นต่อการรักษาสภาพแวดล้อม การส่งเสริมสภาพความเป็นอยู่ และการบริหารชุมชน

ดังนั้น การที่ผู้ซื้อที่ดินเปล่าในโครงการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารในที่ดินจัดสรรเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแถว (ทาวน์เฮาส์) และเจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารได้เป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่?

ศาลปกครองสูงสุดวินิจฉัยว่าข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินจัดสรรตามแผนผังโครงการมีลักษณะผูกพันกับที่ดินจัดสรรในโครงการ ตราบเท่าที่ที่ดินนั้นยังคงเป็นที่ดินจัดสรรตามกฎหมาย ไม่ว่าที่ดินจัดสรรนั้นจะโอนไปเป็นของบุคคลใดก็ตาม มิใช่เป็นเพียงข้อกำหนดที่ผูกพันกับบุคคล หรือผู้จัดสรรเท่านั้น เมื่อที่ดินแปลงที่ก่อสร้างอาคารตามแผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน กำหนดให้ก่อสร้างบ้านเดี่ยวสำหรับเป็นที่พักอาศัย และในโฆษณาขายบ้านของโครงการยังได้กำหนดให้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น การใช้ประโยชน์ในที่ดินจึงกระทำได้แต่เฉพาะเป็นบ้านเดี่ยวสำหรับพักอาศัยเท่านั้น ไม่สามารถนำไปใช้ประกอบการพาณิชย์ หรือการอื่นใดให้ผิดไปจากแผนผังโครงการตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินได้

นอกจากนี้ การอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารที่มีการแบ่งออกเป็นห้องจำนวนมาก ย่อมส่งผลกระทบต่อระบบมาตรฐานด้านสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะเพื่อรองรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือผู้อยู่อาศัยและบริวารตามที่กำหนดไว้ ลดลง หรือเสื่อมประโยชน์ต่อการใช้สอย และจะทำให้เกิดความไม่สะดวกสบาย ความไม่พอเพียงของสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร 4 ชั้น รวม 32 ห้อง จึงเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนต่อข้อกำหนดและเจตนารมณ์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินจัดสรร และเป็นการใช้ดุลพินิจโดยไม่คำนึงถึงสิทธิประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนรวมที่ต้องได้รับผลกระทบต่อชีวิตความเป็นอยู่ที่ไม่เหมาะสมต่อการอยู่อาศัยอย่างปกติสุขภายในหมู่บ้านจัดสรร

การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย พิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. 873/2555)